建设工程项目管理项目的采购模式

施工管理 Construction
Management
分包商1 分包商2 分包商3
EPC交钥匙总承包商的工作范围大致包括：
1、设计（Engineering）：除包括设计计算书和图纸 外，还应包括“业主的要求”中列明的设计工作，如 可行性研究，配套公用工程设计，辅助工程设施的设 计以及结构/建筑设计等。
缺点： 1、在明确项目的成本之前，投入较大； 2、CM经理不对进度和成本作出保证，业主方风 险很大。
业主方与项目管理咨询单位合作进行项目管理
总裁 或 总经理
项目管 理顾问
机构
设计单位
业主自己组建 的项目管理班
子
施Βιβλιοθήκη Baidu单位
供货单位
业主的其他职能部门 其他单位
业主方与项目管理咨询单位合作进行项目管理
总裁 或 总经理
缺点——承包商因水平原因导致设计质量可能不高。
规避缺点方法：
在选定承包商时，把设计方案的优劣做为主要的评标 因素，可保证业主得到高质量的工程项目。
2、设计-采购-施工总承包/交钥匙（EPC/Turnkey）模式
业主 EPC总承包商
咨询顾问公司
设计、技术 Engineering
工艺设备采购 Procurement
2、采购（Procurement）：可能包括获得项目的融资， 购买土地，购买各类工艺、专利产品以及设备和材料 等。
3、施工（Construction）：由总承包商负责全面的项 目施工管理，如施工方法、安全管理、费用控制、进 度管理、设备安装调试以及工作协调等。
EPC交钥匙项目应用：
第三讲 工程项目的采购模式
什么是工程项目采购模式？
采购（Procurement）的定义
➢选择购买——《新华字典》 ➢达成项目范围的工作而从执行组织外部获取货 物和服务的各种过程——《PMI》
工程项目采购模式
➢工程项目的交易模式，即工程项目各主体间的 合同关系。
项目参与各方之间的关系例
合同关系
总裁 或 总经理
业主委托的 项目管理公司
业主代表
业主的其他 职能部门
设计单位 施工单位 供货单位 其他单位
建筑工程管理模式（Construction Management
Approach, 简称CM模式）
建筑工程管理模式又称为阶段发包方式（Phased Construction Method）或快速轨道方式（Fast Track Method）。最先在美国产生，这是近年来在国 外较为流行的一种合同管理模式。 ➢运作模式： 1、由业主委托的项目负责人（Construction Manager, 以下简称CM经理）与建筑师组成一个联合小组，共同 负责组织和管理工程的规划、设计和施工，CM经理对 设计的管理起协调作用。 2、在项目的总体规划、布局和设计时，要考虑到控制 项目的总投资，在主体设计方案确定后，随着设计工 作的进展，完成一部分工程的设计后，即对这一部分 工程进行招标，发包给一家承包商施工，由业主直接 与承包商签订施工承包合同。
经理的建议，预先考虑施工因素，以改进设计的“可施 工性”，还可运用价值工程改进设计，以节省投资；
3、设计一部分，竞争性招标一部分，并及时施工，因 而设计变更较少。 缺点：
1、分项招标可能导致承包商费用较高，因而要做好比 较分析，研究项目分项的多少，选定一个最优的结合点， 并充分发挥专业分包商的专长；
GMP----保证最大工程费用
费
用 超出部分由CM单位承担 GMP（保证最大工程费用）
节余部分归业主
CM单位可提成一部分
Agency 模式(代理型CM模式）
业主
设计商
代理型CM 公司
分包商1 分包商2 供应商1 供应商2
代理型CM模式的特点
特点： 1、CM 经理是业主的咨询和代理； 2、服务合同是固定酬金加管理费的形式。
2、业主方在项目完成前对项目总造价心中无数。
Non--Agency 模式(风险型CM模式）
业主
设计商
CM 总承包商
分包商1 分包商2 供应商1 供应商2
风险型CM模式的特点
1、CM 经理不仅是业主的咨询和代理，也担任施工 总承包商的角色； 2、业主要求CM 经理提出保证最大费用 （Guaranteed Maximum Price，GMP），以保证业主 的投资控制。 3、业主向CM经理支付佣金及专业承包商所完成工程 的直接成本，CM经理由于额外承担了保证施工成本 风险而能够得到额外的收入。
顾问 机构
设计 部
顾问 机构
工程 部
顾问 机构
综合 部
其他职 能部门
设计单位
施工单位
供货单位
（二）设计任务委托的模式
业主
设计联合体或 设计合作体
设计总负责单位
业主
设
设
设
计
计
计
甲
乙
丙
设
设
设
计
计
计
甲
乙
丙
（三）项目总承包模式
1、设计-施工总承包 Design and Build 简称D+B
业主
咨询顾问公司
项目总承包单位
设
施
计
工
单
分
位
包
1
施
……
工
分
包
2
D+B模式的优缺点
优点——解决设计与施工分离导致的问题：
➢ 设计单位忽视设计的经济性，投资额高，设计费大 ➢ 较少考虑可施工性 ➢ 不能结合施工单位的特点和能力进行设计 ➢ 施工图完成以后再进行施工任务的发包，项目建设
周期长 ➢ 建设单位的组织、协调工作量大
业主
合同结构
指令关系
组织结构
设计
监理
供货
协调关系
信息流程
施工
工程项目采购的对象
管理服务 设计
工程项目管理 施工管理
业主
施工
设备
监理
（一）项目管理委托的模式
业主方自行项目管理（如：平行发包模式） 业主方委托项目管理(如：CM模式） 业主方与项目管理咨询单位合作进行项目管
理
业主方自行项目管理
CM模式下的项目开展顺序
传统发包模式
设计(D)
招标(P)
施工(C)
CM模式
D1 D2 D3 P1 P2 P3
C1
C2
C3
提前开始施工时间
总工期缩短
CM模式的优缺点
优点：
1、可以缩短工程从规划、设计到竣工的周期，节约建
设投资，减少投资风险，可以比较早地取得收益。 2、CM经理早期即介入设计管理，因而设计者可听取CM
总裁 或 总经理
业主自己组建的 工程管理班子
业主的其他 职能部门
设计单位 施工单位 供货单位 其他单位
业主的平行发包方式
业主
监理
前期工作
设备安装
Risk
咨询
有管理能力的业主 装修施工
设计
Risk 水电施工
Risk
勘察
上部结构施工
Risk
Risk
基础施工
地下室施工
Risk
Risk
业主方委托项目管理