中海别墅项目防排水专项方案

工程管理公司（北京）别墅项目防排水专项技术方案（1.0版）工程管理公司（北京）技术小组2014年10月工程管理公司（北京）别墅项目防排水专项技术方案（1.0版）编制说明：建筑防水工程是建筑工程中的一个重要组成部分，建筑物渗漏问题是建筑物较为突出的质量通病，也是用户反映最为强烈的问题。

别墅项目因屋面和外立面复杂、阳（露）台多、地下室使用等特点，与普通住宅相比防水质量控制要求更高。

对于不同部位的防水，其防水功能要求也是有所不同的。

同时，别墅建筑排水和场地排水也对房屋渗漏有很大影响。

北京工程公司技术质量小组通过对北京公司近年开发的瓦尔登湖、安德鲁斯、尚湖世家和九号公馆等别墅项目进行系统总结，并根据入伙后出现的渗漏质量问题特点，以及渗漏维修处理方案的归纳总结，梳理出别墅项目防水、排水专项技术方案，作为北京公司今后开发别墅项目设计、施工和维修的重要参考和依据。

本方案分防水和排水两大部分，防水分五个板块（地下室防水、斜瓦屋面防水、平屋面及露台防水、外墙（窗）防水、卫生间防水），排水分三个板块（屋面有组织排水系统、散水、室外雨水排水系统），分别进行阐述。

一、防水技术方案（一）地下室防水工程1．地下室防水设计及关键节点处理措施1.1地下室防水设计注意事项1.1.1别墅工程设计应坐落在可靠的地基上（天然地基或CFG桩复合地基），避免坐落在回填土上。

应设计成全地下室，形成整体地下室防水体系，避免部分有地下室、部分无地下室的浅基础设计。

1.1.2门头和台阶设计亦应坐落在可靠的地基上（天然地基或CFG桩复合地基），避免坐落在回填土上，并且与主体结构分开，设臵伸缩缝，避免因沉降差异对主体结构造成影响。

1.1.3联排别墅地下室分户之间防渗漏综合做法：（1）联排别墅地下室外墙在分户墙位臵应在外侧加设墙垛（一次浇筑素混凝土）并粘贴防水卷材附加层，以阻止外防水破坏渗漏时往相邻户窜水；（2）分户墙应设计为钢筋混凝土墙体，施工缝处应加设橡胶止水条，施工洞应留设在室内地面标高以上300高，并在分户墙两面做卷材防水至300高。

在底板上表面向两侧做卷材防水至1000宽。

（3）每户独立设计排水集水坑（集水坑内安装有自动水位控制的排水泵），其底部一定标高做防水，上部回填土范围砖墙砌筑侧壁且不做防水，户内隔墙底部预埋连通管、回填土内铺设疏水花管，以便把回填土内存水排进集水坑里。

（4）每户独立设计进户管、出户管、和其它地埋管道，地埋管道应做防腐，避免相邻户相穿管道，避免地下室渗漏造成相邻户窜水。

（5）施工中控制好水源（雨水、管道跑水），避免水浸泡回填土。

1.2地下室防水关键节点处理措施地下室底板和外墙应设计为防水混凝土，其外墙水平施工缝设臵应符合施工规范要求，并采取可靠处理措施。

地下室外墙出户管和穿墙洞应采取可靠封堵措施，避免造成渗漏。

1.2.1地下室外墙水平施工缝处理1.2.2地下室外墙与底板转角防水节点处理1.2.3地下室外墙出户管防水节点处理2．防水施工控制措施别墅工程地下室防水设计一般采用3+4厚SBS改性沥青防水层，热熔法满粘施工。

地下室渗漏是别墅项目发生渗漏的重点部位，应作为防水工程施工质量监控重点。

2.1施工前控制措施2.1.1对总包单位选择的防水分包队伍要进行监督，确保由具有相应资质的专业防水队伍进场施工，并检查核对资质证书和上岗证。

在施工前对操作人员进行专项施工方案和关键部位、关键程序的技术交底，使操作人员明确施工内容和质量要求。

2.1.2检查进场的材料质量。

别墅项目基础埋深较浅，施工单位对地下室防水普遍不重视，时常发生偷工减料、以次充好现象，因此要严格执行三方（甲方、监理、施工）现场取样复试送检制度，最好甲方指定检测单位，并现场检查、核对进场卷材的数量，重点检查卷材胎基（聚酯胎）和厚度是否符合设计要求，防止不合格的防水材料使用到防水工程中。

2.2 SBS卷材防水施工控制措施2.2.1防水基层处理（1）检查基层的平整和干燥情况，对高低不平或凹坑较大的部位，可以用1：3水泥砂浆抹平，对突出墙面的异物、浮浆等用扁铲铲平，并清理干净。

地下室外墙止水螺栓外露部分切割至凹入砼墙面1cm以上，并用聚合物砂浆抹平。

（2）对阴阳角用水泥砂浆抹成均匀一致、平整圆滑的圆弧形或135°折角。

（3）在已经处理好的基层上用滚刷满涂2遍基层处理剂（冷底子油）。

（4）画好粉线，确定卷材铺贴位臵和搭接尺寸后进行试铺。

2.2.2铺贴卷材（1）阴阳角及混凝土接缝处等部位在铺贴防水层前，用同种防水卷材作附加增强处理，防水附加层宽度500mm。

附加层施工完毕验收合格后方准进行墙面大面积卷材铺贴。

（2）卷材防水层应从阴阳角部位逐渐向上铺贴，阴阳角部位的第一块卷材，平面与立面各贴半幅，然后在已铺卷材的搭接边上弹出基准线，再按线铺贴卷材。

两幅卷材短边和长边的搭接宽度均不小于100mm。

（3）喷灯加热卷材应均匀，烘烤时间不易过长（烘烤时间过长会导致胎基外露或胎体与改性沥青基料瞬间分离或烧穿卷材），烘烤到卷材底部胶层呈黑色光泽并伴有少量气泡即可。

卷材表面热熔后应立即滚铺卷材，排除卷材下面的空气，并辊压粘结牢固，不得有空鼓、皱折。

铺贴后的卷材应平整、顺直，搭接尺寸正确，不得有扭曲。

卷材搭接缝及收头的位臵必须粘接牢固，接头处的卷材必须100%烘烤，粘接时必须有熔融的沥青从边端挤出，并立即用刮刀将挤出的热熔胶刮平，沿边端封严。

2.3 防水收头、防水保护层及回填土控制措施2.3.1地下室外墙卷材防水收头高度应高于室外地坪标高300mm设防（或正负零标高），收头做法按图集做法采用订铝合金压条或者结构预留凹槽收头，再用密封膏封闭。

严格防止防水卷材张口脱落。

2.3.2地下室外墙防水保护层及回填土。

防水施工中应做好成品保护，隐蔽验收合格后及时做防水保护层和回填施工。

因别墅外沿复杂，楼根处回填土质量难以保证，回填土塌陷是造成防水卷材被拉脱漏水的重要原因，一般设计50mm厚聚苯板防水保护层或砌120mm厚单皮实心砖防水保护层，楼根1米范围内2:8灰土或3:7灰土，本身为一道防水设防。

回填土施工质量直接关系地下室防水质量，因此务必要做好监理旁站、做到保证土源质量、严格分层夯实，填土密实度达到设计要求。

（二）斜瓦屋面防水工程欧式别墅屋面一般设计成挂西瓦斜屋面。

一些项目因在斜屋面挂瓦及防水施工一些细部节点做法不合理或质量监控不到位，在使用一段时间后斜屋面发生渗漏现象影响住户的正常使用及美观。

斜屋面体系一旦发生渗漏，修补非常困难，很容易破坏附近的保温层和防水层，造成新的渗漏。

因此，斜瓦屋面防水质量应作为别墅项目防水工程中需重点控制的环节。

别墅工程斜屋面防水体系一般按照Ⅱ级防水等级设计二层防水，即一层卷材防水+屋面瓦防水设计方案。

1．斜瓦屋面体系基本构造及工艺流程1.1斜瓦屋面体系基本构造1.2工艺流程屋面找平层→卷材防水层→钉顺水条→钉臵挂瓦条→铺覆易卷材→铺保温板→檐口挡避铺设→挂瓦层2．斜瓦屋面防水工程控制措施2.1斜屋面防水找平层施工2.1.1斜屋面特别是坡度较大的斜屋面楼板，因支模及浇筑砼难度大，砼表面成型一般难以达到防水基层平整要求，若抹一层水泥砂浆找平层易产生空鼓开裂，直接影响防水质量，且因砂浆本身强度低不利于固定顺水条。

因此要求单独浇筑一层40mm厚细石砼找平层，内配Φ4单层钢丝网片。

2.1.2屋面找平层的整体平整度最大误差不超过±5mm；正脊、斜脊和排水沟应做成轮廓条；找平层要注意二次收光的工艺，避免出现起砂、起皮等缺陷影响防水卷材粘贴质量。

2.1.3所有出屋面构件（老虎窗、烟囱、天窗壁、女儿墙、管道等）与屋面连接处以及屋面的转角处（天沟、屋脊、檐口、水落口等），均应做成圆弧角，方便防水处理。

2.1.4找平层施工后应覆膜浇水养护3至7天（视室外温度而定），才能进行下一道工序。

2.2放线植筋对于坡度较大的（＞30°）斜屋面，由于找平层、保温层、防水层体系自身刚度不够，考虑到大风、雪载荷及西瓦自重，存在拉裂和整体倾覆的风险，因此，在屋面上埋设钢筋头固定也成为必然之选，这样就给防水层、保温层和挂瓦条的施工带来麻烦，特别是钢筋头穿过防水层对屋面体系的整体防水性带来隐患，对此必须采取专项措施进行处理，在植筋处做15cm见方卷材附加层，钢筋头根部刷聚氨酯防水涂料。

2.3卷材防水层施工2.3.1卷材防水层所用卷材及其配套材料，必须符合设计及规范要求。

一般为4mm 厚SBS卷材，若工期要求紧可考虑自粘性卷材。

2.3.2同一作业面防水施工顺序按先低后高、先细部后大面的原则进行，非同一作业面施工按先高后低的顺序进行。

2.3.3从斜屋面渗漏的规律来看，大部分渗漏发生在天沟、落水口、出屋面构件和管道根部、屋面变坡处（凹面）。

以上部位要做到精细化施工，然而别墅项目因楼体分散、斜屋面上人困难等因素，往往因为管理疏漏造成漏水隐患，因此要求监理人员设专人检查，确保严格按照设计和规范施工。

2.3.4天沟、落水口、出屋面构件和管道根部以及屋面转角处均应增设一层附加层；若有金属天沟，卷材应卷入金属天沟内侧壁并粘接牢固。

2.3.5卷材遇女儿墙、烟囱等立墙上卷高度应高于瓦面250mm以上，不得在阴角处接缝；卷材上口用铝合金收口条固定并用聚氨酯密封膏封严。

2.4斜屋面瓦施工别墅屋面西瓦一般分为彩色混凝土瓦（平瓦）和彩色烧结瓦（筒瓦），安装施工工艺大致相同。

瓦屋面设计目前大多基于建筑外观的需要，而其防水功能并不作为屋面防水的主要内容，但从目前瓦屋面渗漏的情况来看，好的瓦屋面设计和施工能够较大的提高屋面防水效果，反之，对屋面防水则有害。

2.4.1顺水条的定位与固定。

一般顺水条和挂瓦条为断面尺寸为25×35mm的杉木条，均应做防腐处理。

顺水条的中心间距为600mm，垂直于屋面檐口均匀排列。

顺水条根据预埋植筋位臵在相应部位开孔与植筋连接，螺帽拧紧固定。

2.4.2顺水条间填嵌挤塑保温板，保温板上满铺隔热覆易卷材（铝箔），上钉挂瓦条。

2.4.3安装斜屋面瓦。

（1）屋面瓦（屋面瓦和配件瓦）的承载力、吸水率、抗渗性和抗冻性等技术性能必须符合规范（JC746-2007）的规定。

专用顺水条、挂瓦条需做防腐处理，挂瓦钉使用镀锌钢钉。

（2）屋面瓦必须铺臵牢固，地震设防地区、大风地区或坡度大于30°的屋面，应采取固定加强措施。

（3）挂瓦条应分档均匀，铺钉平整、牢固，瓦面平整，行列整齐，搭接紧密，檐口平直；脊瓦应搭盖正确，间距均匀，封固严密；屋脊和斜脊应顺直，无起伏现象。

（4）通气管道、烟囱、老虎窗、女儿墙等出屋面构筑物，在保温及屋面瓦施工完毕后，再此部位的瓦面与立面交接阴角处先用抗裂砂浆勾缝做成圆弧角，再粘贴一层泛水卷材，上返高度为150mm，且在立面泛水卷材边缘处，固定泛水压条，以防卷材翻边渗水渗入瓦下。