开征物业税的研究与思考(doc6)
开征物业税的研究与思考
开征物业税的研究与思考近年来，随着我国房地产市场的迅速发展，开征物业税成为了社会各界广泛关注和讨论的热点话题。
物业税作为一种财产税，对于调节房地产市场、优化资源配置、增加地方财政收入等方面都具有重要的意义。
物业税，简单来说，是对房屋及相关土地等不动产所征收的一种税收。
其征收对象通常包括住宅、商业地产、工业地产等各类不动产。
在探讨开征物业税之前，我们有必要先了解一下目前我国房地产市场的现状。
我国的房地产市场在过去几十年中经历了高速增长，房价不断攀升。
一方面，这为经济增长做出了重要贡献；另一方面，也带来了一系列问题，如投机炒房现象严重、房地产泡沫风险加大、社会贫富差距扩大等。
开征物业税有望在一定程度上缓解这些问题。
首先，物业税能够抑制投机炒房。
对于那些持有多套房产、等待房价上涨获取暴利的投机者来说，物业税的开征将增加其持有成本。
这会促使他们减少囤房，释放出更多的房源，从而增加市场供应，稳定房价。
其次，物业税有助于优化资源配置。
通过对不动产征税，可以引导资源从过度集中于房地产领域向其他更具生产性的领域流动，促进经济结构的调整和转型升级。
再者，物业税能够为地方政府提供稳定的财政收入来源。
在当前的财政体制下，地方政府对土地出让金的依赖程度较高。
开征物业税可以减少这种依赖，使地方政府有更稳定、可持续的收入，用于提供公共服务和基础设施建设。
然而，开征物业税也面临着一些挑战和困难。
一是房产价值评估的难题。
要准确征收物业税，就需要对各类房产进行合理的价值评估。
但我国房地产市场复杂多样，不同地区、不同类型的房产价值差异较大，如何建立科学、公正、透明的房产评估体系是一个亟待解决的问题。
二是税收征管的复杂性。
物业税的征收涉及到大量的个人和企业，需要完善的税收征管制度和高效的征管手段。
同时，还需要防范逃税、漏税等问题。
三是可能对房地产市场产生短期冲击。
在物业税开征初期，部分投资者和购房者可能会因为担心成本增加而观望或抛售房产，从而对房地产市场的稳定造成一定影响。
对开征物业税的知性研究及理性思考
对开征物业税的知性研究及理性思考【摘要】本文对开征物业税进行了知性研究及理性思考。
在介绍了物业税的背景和研究意义。
接着在我们首先探讨了物业税的定义与特点，然后分析了国内外物业税征收现状，以及物业税对经济和社会的影响。
在讨论开征物业税的利与弊时，我们权衡了其利益和可能带来的负面影响。
提出了如何合理设置物业税政策的建议。
在总结了研究成果并展望了未来的研究方向。
通过本文的研究，我们希會给出关于开征物业税的一些建议和思考，为相关政策的制定和实施提供参考。
【关键词】物业税，征收，国内外现状，影响，利与弊，政策设置，研究成果，未来方向1. 引言1.1 背景介绍在国际上，许多发达国家都开征物业税，其征收方式和税率不尽相同。
我国也在积极探索物业税改革的方向，各地方政府也开始试点开征物业税。
物业税的征收对于我国房地产市场和经济结构的调整具有重要意义，是我国房地产市场改革的一部分。
对开征物业税进行知性研究和理性思考，有助于更好地了解物业税的作用和影响，为我国的税收政策调整提供参考。
1.2 研究意义物业税是一种重要的税收政策工具，对于国家财政收入和房地产市场调控具有重要意义。
其对经济和社会的影响深远，直接关系到广大居民的利益和国家的长远发展。
对开征物业税进行知性研究和理性思考，有着重要的现实意义和深远的影响。
开征物业税可以促进房地产市场的健康发展。
当前我国房地产市场存在着一些问题，如房价过高、房地产泡沫等，物业税的引入可以有效地遏制房价的过快上涨，防止房地产市场出现大的泡沫。
物业税的征收可以增加地方财政收入，有助于改善财政状况。
地方政府可以通过灵活设置物业税税率，调控地方经济发展，提高税收的稳定性和可预测性。
物业税的存在还可以促进资源的合理配置，引导投资者将资金用于更具生产性和效益性的领域，推动经济结构的优化升级。
对开征物业税进行知性研究和理性思考，有利于提高税收效益，促进区域经济发展，完善税制体系，实现经济可持续发展和社会公平正义。
我国开征物业税思考
我国开征物业税思考我国开征物业税有利于优化我国现行的财产税制,有利于国家从宏观上调控、规范房地产市场和政府的土地出让行为,解决中低收入阶层购房难的问题。
但物业税开征后对房地产市场、不动产评估也带来诸多不确定的影响。
因此应在客观条件和时机较为成熟后,再适时推出物业税。
标签：物业税;必要性;不确定因素1 物业税的现状及涵义2003年10月,十六届三中全会《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出“:实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。
”财政部和国家税务总局等相关部门亦表示将在“十一五期间尽快推出物业税。
物业税的推行代表了我国税制改革的方向和趋势,此举也将对我国房地产市场的各个层面带来深远影响。
2003年政府提出要开征物业税,按照技术先行的方式,2004年在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省市开始房地产模拟评税试点。
2007年10月,试点范围扩大到河南、安徽、福建和大连四个地区。
2008年1月,国税总局地方税司副司长杨遂周透露,2008年准备选择三到五个省市,进一步扩大模拟试点。
房地产开征统一的物业税已经成为世界不可避免的趋势,我国的物业税改革已成为2008年乃至今后一段时间内税制改革最为重要的内容,但是对于物业税的出台存在很大争议,物业税已成为国家税制改革的攻坚战。
物业税一词来源于英文“Property Tax”,又称为“财产税”或“不动产税”,是指以土地、房屋等不动产为课税对象,要求其所有者或承租人分年缴付一定税款的一种税种;即是对不动产的保有环节所征收的赋税,其税值随着房产升值而提高。
在西方发达国家,不动产税一般是地方政府的主要财政收入,其所占比重能占到地方财政收40%-70%左右,是国际通行的几大税种之一。
现在很多国家和地区都有物业税等类似的税种征收,比如美国、荷兰、加拿大的温哥华以及我国的香港等。
我国大陆地区目前还没有开征物业税,而相关的房地产税收存在着诸多的问题,有待于进一步的改革与完善。
关于物业行业税收征管中的问题与思考
关于物业行业税收征管中的问题与思考摘要: 近年来，随着城市化进程的不断加快以及房地产开发的日益红火，以从事房地产业管理为基础的物业管理已悄然成为一个新兴行业，不仅企业数量逐年增多，纳税规模也呈逐渐增长趋势。
如何加强和规范物管行业税收管理，维护正常的税收秩序已成为税务部门面临的新课题。
本文通过对南平物业管理行业现状的分析，剖析存在的问题，进而提出一些建议及对策。
关键词:物业问题思考一、xx市物业管理行业的基本情况物业管理发展现状及趋势近几年来，随着xx中心城市建设步伐的加快，特别是水东片区、水南片区、江南新区等开发建设，应运而生的是大量的住宅小区、写字楼等。
再者，人民生活水平在不断提高，对物业管理服务的需求与标准也在持续丰富和提高。
物业管理作为现代住房管理的一种管理模式，在城市管理中扮演越来越重要的角色，是房产产业的一个重要分支，也是房地产业生产、流通、消费领域的延续。
显然，物业管理将迎来新的发展良机，市场潜力不可忽视。
从表一可看出，从XX—XX年间，物业行业正常征管户数虽然变化不大，但从XX年起有小幅度的增长趋势，营业收入和缴纳税收也实现同步增长。
而从XX年起，物业管理有较大幅度的发展，户数增加了6户，预测XX年营业收入将达到11245万元，同比增长14.76%，缴纳税费也将达到588.93万元，同比增长14.56%。
由此可见，xx物业管理行业的企业数量、营业收入、缴纳税费等都处在持续增长的良好趋势，那么必然也促使物业管理行业发展态势的持续稳定增长，未来的发展空间是很广阔的。
表一：XX市物业公司基本情况表单位:万元类别年度户数人数营业收入缴纳税费款税负数量增减数目增减金额增减金额增减XX42—375—10431 —536.39—5.14% XX39-7.14% 320-14.6% 9395 -9.93% 489.59-8.72% 5.21% XX415.12%36915.3%97994.30%514.044.99%5.25%XX.1-84714.63%45723.8%7497—392.62—5.24%物业管理经营情况目前XX物业管理行业还处在起步阶段，大多数物业服务企业的经营规模偏小，从调查中了解到，现有的47家企业注册资本总值8825.35万元，平均注册资本资产187.73万元；注册资本100万元以上有11家，100万元以下有36家，其中50万元有30家，占总户数的63.83%；注册资本最高为3000万元，最低为10万元，从业人员从4人到60人不等，管理的楼盘从1个到10个不等，企业差距相当大。
关于物业税开征的若干思考
关于物业税开征的若干思考【摘要】本文探讨了物业税开征的若干思考。
在背景介绍了物业税的开征背景，问题提出了相关议题。
接着在正文部分分别对物业税对市民和房地产市场的影响进行了分析，讨论了物业税的征收标准、程序以及利弊分析，同时也探讨了物业税征收中可能存在的细节问题。
在指出了物业税开征的必要性，并展望了未来物业税政策的发展方向，提出了合理推进物业税征收的方法。
通过对物业税开征的若干思考，可以更好地理解物业税对社会和市场的影响，为相关政策的制定和实施提供参考。
【关键词】物业税、征收、市民、房地产市场、影响、征收标准、利弊分析、细节问题、必要性、政策发展、推进、思考、文章、引言、正文、结论。
1. 引言1.1 背景介绍背景介绍中，首先需要了解到我国当前房地产市场的发展状况。
我国房地产市场规模庞大，成为支撑国民经济发展的重要产业。
随之而来的问题也不容忽视，如房价过高、投机炒房现象严重等。
针对这些问题，一些专家学者提出了应当推行物业税的建议，以调节市场秩序，抑制过度投机，维护市场稳定。
现行的房产税主要由物业管理费和房产税构成，而相比于房产税，物业税的征收标准和程序相对较为模糊，需要明确界定和规范。
对于物业税开征的讨论已成为社会各界关注的焦点。
在未来的发展中，如何合理推进物业税的征收，也是一个值得深思的问题。
1.2 问题提出在这一背景下，对于物业税的开征，不仅仅是一项政策问题，更是关系到国家财政收入和社会稳定的大事。
我们有必要对物业税的开征进行深入的思考和讨论，探讨其对市民、房地产市场以及整个经济社会的影响，同时也需要关注物业税征收的标准、程序以及利弊分析等问题。
只有通过深入分析和探讨，才能找到更好的解决方案，推动物业税政策的健康发展。
正是在这样的背景下，我们亟需对物业税开征的若干关键问题进行深入思考和探讨。
2. 正文2.1 物业税对于市民的影响物业税的开征也会影响租户。
房产所有者可能会将物业税成本转嫁到租金中，导致租金上涨。
开征物业税的研究与思考
开征物业税的研究与思考随着中国社会经济的快速发展，城市化程度逐步加深，房地产市场也越来越成熟。
数据显示，房地产业已经成为中国国内生产总值（GDP）的重要支柱之一。
然而在房地产的发展过程中，物业管理问题却成为了一个持续的难题。
物业管理费用虽然可以部分恰克房屋设施的投资，提高业主的生活舒适度，但是事实上物业管理费带来的问题却是严重的。
在南京市某个小区中，物业费为每平方米1.5元，但是物业管理公司扣拿的服务费却占物业管理费的百分之七十，这就成为有些业主投诉的根本原因。
无数类似的事件说明，物业费的收费和管理本身存在很多问题。
而应对这些问题，开征物业税成为了一个新的方向。
开征物业税需要深入研究和探讨。
首先，我们需要认识到物业税的意义和目的。
物业税，简而言之，就是以房产为征税对象的一项税种，通常针对住宅、商业、办公等各类不同用途的房屋。
物业税的目的是为了提高房产的公平性，促进房地产市场的健康发展，更好地推进城市的持续发展。
物业税在确立之前，需要有明确的税前征收规则。
例如，需要考虑税收对象的确定，即应该征收哪些房屋的物业税；税基的界定，即税收计算基础的确定；税率的确定，即税收筹集目标以及物业市场价格的结构等等。
而这些规则的确立，需要在全国范围内开展详尽的研究和调研工作。
其次，物业税的征收需要高效的管理机制。
目前的物业管理具有地方性、分散性、龙头效应等特点，难以形成有效的管理机制。
因此，在征税过程中，需要建立一套更加高效、透明的管理体系，从而保证税款的及时缴纳和监管管理。
房地产市场不仅仅是一个经济问题，同时也涉及到社会问题和人民群众的切身利益。
在物业税的推进过程中，需要尊重市场规律、尊重业主权益，避免出现过度税收和“一刀切”等问题。
同时，应该注重完善政策，降低税收负担，鼓励物业公司提高管理服务的质量和水平。
总的来说，物业税的开征具有积极的意义。
在社会经济发展和城市化进程加速的今天，物业税是推进城市建设、提高市民生活品质、保障资本市场安全的重要方式之一。
我国开征物业税的法律思考
我国开征物业税的法律思考摘要随着房产税改革试点工作在重庆、上海的顺利运行，我国的房地产税制改革在全国范围内拉开了帷幕，物业税的践行从理论阶段进展到了实践阶段。
但是真正实现房地产税制改革与物业税开征的完美对接并非一朝一夕所能完成的事情。
本文拟对我国现行的房产税制存在的问题及物业税开征的必要性问题进行探讨，从法律角度对物业税的制度设计提出相关建议，以期对我国的物业税立法研究有所裨益。
关键词物业税保有环节税制改革一、物业税的法律界定目前，我国的房地产税制开征的税种主要有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、营业税、印花税、契税、土地增值税、企业所得税等，这些税种主要集中在房地产开发、转让、出租阶段；物业税则是对保有阶段的房地产征收的一种财产税。
物业税的开征也是对目前房产税的“重流转、轻保有”的税费局面的扭转。
“物业”一词译自英文”property”或”estate”，是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其配套的设备、设施和场地等。
物业税则是指针对土地和房屋等不动产在每一个课税年度内按不动产市场价值为依据向不动产所有人或者使用人征收的一种税。
从法律性质上来说，物业税属于财产税的一种，是对房屋保有的征税。
另外，物业税严格区别于人们所熟知的物业费，物业税是我国政府拟开征的一个税种，它具有税收所具有的强制性、无偿性和固定性的特征，而物业费是业主向物业公司交纳的服务费用，二者有本质的区别。
二、我国现行房地产税制存在的问题及物业税开征的必要性分析（一）我国现行房地产税制存在的问题我国房地产业经过二十多年的发展，已成为社会的重要财富，发展成为国民经济的支柱产业，但我国现行房地产领域税费制度存在诸多不足，我国的房地产税收体制复杂，其税种设置和具体制度设计存在不合理之处，严重阻碍了我国房地产市场的持续、健康发展。
1．税收制度结构不合理，重流转轻保有。
我国房地产税收多集中在开发和流转环节，在保有阶段，只有房地产税、城市房产税和城镇土地使用税，而且税基是确定的，按照固定税率征收。
开征物业税的研究与思考
开征物业税的研究与思考在当今社会，随着房地产市场的不断发展和壮大，物业税的开征成为了一个备受关注的热门话题。
物业税，作为一种可能对房地产市场、经济发展以及社会公平产生深远影响的税种，其开征的必要性、可行性以及可能带来的影响都值得我们深入研究和思考。
首先，我们来探讨一下开征物业税的必要性。
一方面，开征物业税有助于优化房地产资源的配置。
在当前的房地产市场中，存在着一些投机性购房和闲置房产的现象。
部分人购买多套房产并非出于居住需求，而是为了等待房产增值获取利润。
这不仅导致了房地产市场的供需失衡，也使得真正有居住需求的人购房困难。
开征物业税可以增加持有多套房产和闲置房产的成本，促使房产所有者将多余的房产推向市场，从而提高房产的利用率，优化资源配置。
另一方面，物业税的开征能够为地方政府提供稳定的财政收入来源。
在过去，地方政府的财政收入很大程度上依赖于土地出让金。
然而，土地资源是有限的，这种依赖不可持续。
物业税作为一种基于房产持有而征收的税种，具有稳定、持续的特点。
随着房地产市场的发展，物业税有望成为地方政府重要的财政支柱，为地方的公共服务和基础设施建设提供资金支持，促进地方经济的可持续发展。
再者，开征物业税对于调节社会财富分配、促进社会公平也具有重要意义。
房产作为一种重要的资产，其价值在不同人群之间的分布极不均衡。
一些富裕家庭拥有多套高价房产，而普通家庭可能还在为购买一套住房而努力。
通过征收物业税，可以对富裕家庭的房产财富进行一定程度的调节，缩小贫富差距，促进社会公平。
接下来，我们分析一下开征物业税的可行性。
从技术层面来看，我国已经具备了一定的条件。
随着不动产登记制度的完善和信息化技术的发展，政府能够较为准确地掌握房产的信息，包括房产的数量、面积、价值等，这为物业税的征收提供了基础数据支持。
在政策法规方面，我国也在不断加强相关的制度建设。
近年来，出台了一系列与房地产相关的政策法规，为物业税的开征提供了法律保障和政策框架。
最新 我国开征物业税的现实思考及税制设计-精品
我国开征物业税的现实思考及税制设计摘要：开征物业税有利于完善我国现行的财产税制、抑制房价高涨、规范地主政府的土地出让行为。
但在开征物业税前要转变土地出让制度，建立科学的房地产评估体系，完善房地产产权制度，合理确实税负，避免旧房的重复征税等。
在完成这些工作以后，我国才具备开征物业税的条件。
结合我国现实情况，建议把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税合并为物业税，在房产的保有环节征收。
关键词：物业税；必要性；难点；税制设计一、开征物业税的必要性（一）开征物业税是完善我国财产税制的需要我国现行财产课税的税种大部分是上世纪80年代以前设置的，有的甚至更早，税制内容严重滞后于经济形势的发展，存在征税范围过窄，重复计税，税费不清等问题，严重妨碍税收调节作用的正常发挥。
如果将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税等税种以及土地出让金等收费合并，转化为在房地产的保有环节统一收取的物业税，则可以消灭重复征税、税费不清等现状，完善我国的房地产税收制度。
同时税制的完善也有利于降低征税成本和减少纳税人偷逃税，提高财产税在地方财政收入中所占的比重，更好地发挥财产税的财政功能。
（二）开征物业税可以降低房价房地产开发商在房地产流通环节要缴纳的税费繁多，包括营业税、城建税（及费附加）、印花税、房产税、企业所得税、土地使用税、耕地用税、土地增值税等8种税。
收费就更多，据不完全统计，一般房地产开发项目的收费有几十种之多。
税费繁多，必然会增加房地产开发销售的成本，自然会使房价上涨。
据首都经贸大学城市系主任丁芸测算，目前开发商应交税费加起来要占到房价的40%，其中约有25%是税，15%是费。
开征物业税，相当于征税环节后移，这将有助于降低房地产的价格。
一方面，房地产开发销售环节的税负轻了，房地产的成本就会下降，这为房价的下降提供了广阔空间。
打个比方，如果地价和相关税费分70年交，这就意味着占住宅成本约30%的地价和相关税费在销售时只需要先交纳1/70，其余在其后的69年中交纳，表现在总房价中，成本就下降了29.57%。
对我国开征物业税思考论文
对我国开征物业税的思考摘要：物业税的实质就是房地产税，我国开征物业税实际上就是把与房地产相关的现行各种税费加以改革，统一征收一种税，即物业税。
近年来，随着我国房地产行业的蓬勃发展，其在宏观上已经成了我过国民经济的支柱产业，与此相伴，房地产行业的税收也成为中央和地方财政收入的重要来源，然而现行的房地产税收制度存在诸多问题。
本文拟通过对我过当前房地产业税收制度的分析，指出我国开征物业税的原因所在，在分析我国当前国情下开征物业税所存在种种问题之后，提出一些建议。
关键词：物业税房地产税制税制改革abstract: the property tax is the essence of the real estate taxes, our country collecting the property tax is actually the real estate related with the current reform of all kinds of taxes, uniform collection a tax, namely the property tax. in recent years, along with the vigorous development of real estate industry in our country, the macro view has already become me to a pillar industry of the national economy, and the concomitant, real estate tax also become the central and local governments an important source of income, but the current real estate tax system has many problems. this paper tries to me the current tax system analysis of real estate industry in china, points out that the property taxlevy of the reason, on the analysis of the current situation in china under the property tax levy of existing after problems, and put forward some suggestions.keywords: property tax real estate tax tax reform中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：物业税是财产税的一种，是以不动产为课税对象，在不动产保有环节课征的一种税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年交纳一定的税款，税款随房产的升值而提高。
对开征物业税的知性研究及理性思考
近两年，全国大多半地域房价涨势显然，部分地域过快过猛，甚至影响到社会公正与和睦。
怎样经过包含税收政策在内的各项政策的调控，有效克制房地产过热、房价过高的状况，已成为公众广泛关怀的焦点。
在我国开征物业税，最早是在 2003 年的中央文件中提出来的，党的十六届三中全会作出了“分步实行税收制度改革”的战略部署。
在“2005中国财税论坛”上，国家税务总局局长谢旭人表示，“十一五”时期我国稳步推行物业税，并相应撤消有关收费。
国家税务总局在拟订“十一五”规划时也明确指出，要在条件具备时，研究归并房产税和土地使用税等税种，成立一致的物业税，以调控房地产市场，稳固房价。
笔者以为，全部这些皆反应了我国与世界接轨、政府转变职能应时之举，也是大势所趋。
一、开征物业税的背景掌握第一，物业税开征加速的一个重要背景是，房地家产已经成为偷逃税重灾区。
来自国家税务总局的信息显示，房地家产是唯一一个连续 3 年被列为税务专项稽察的行业，房地产公司偷税漏税的手段愈来愈复杂，追求公然保护愈来愈多，部分地域约有 90%的房地产公司存在涉税问题。
据悉，昨年，连云港市地税稽察局以房地产行业为要点进行了专项检查，结果发现被检查的 665 户公司中有偷逃税行为的达542 户，占八成以上。
其实，不但是连云港，最近几年来全国各地房地家产涉税案件的数目、案件发生率、查补税款都有显然增添。
其次，房地家产连续高速增添，房价狂涨飙升，理论界、经济学者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够克制或降低房价。
第三，跟着经济的发展和住宅制度改革，愈来愈多的城镇居民拥有了自己的住所，家庭存量财产更多地表此刻自有房地产上，基尼系数的不停提高，社会贫富差距的日趋扩大和危险程度的加剧，令人们已不知足税收只是在个人财产的获得环节，而要求在财产的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个选择。
第四，不论一般老百姓仍是各级政府，面对个人自有住宅征收物业税的听说以及将土地出让金并入物业税的猜想，都难以将自己置身事外。
我国开征物业税相关问题的思考
5年第期总第3期&信息决策（下半月刊）我国开征物业税相关问题的思考□王淼中图分类号：F321文献标识码：A一、物业税概述(一)物业税含义。
物业税，即是对房地产课征的一种税，按照课税对象的不同分类，物业税属于财产税。
由于我国没有土地私有的情况，所以在我国，物业税仅指地方政府每年对地上建筑物及其附属物征的税，并且该税税值会随着课税不动产市值的升高而提高。
（二）我国房地产税的征收现状。
1．我国目前各大城市中涉及房地产的各项杂费主要集中在房地产的开发流通阶段，而在房地产保有期间涉及的税种非常少，且免税范围极大。
这种局面，使得国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配，导致财政收入的流失，而且抑制了土地正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，不利于房地产市场的健康发展。
2．计税依据不合理，不符合财产税的本质特征。
目前，我国房地产税种的计税依据不能正确反映财产的现有价值和房产的时间价值。
房产税按照房产原值扣除一定比例作为计税依据，但随着时间的推移，房产的账面价值会由于折旧的提取而逐渐减少，最后几近为零。
这种计税方法，没有顾及房屋后期的升值因素，与房屋的市场价值相差很大，使得房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加。
3．房地产税收规模偏小，不能满足财政的需要。
我国现有的房地产税收包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，作为地方性税种，收入规模偏小，不能满足地方财政的需要。
据2006年国家税务总局税收统计，房地产税仅占全部税收收入的1．37%。
二、开征物业税的必要性（一）开征物业税，有利于国家从宏观上调控房地产价格。
由于目前的有关税费大约占到房地产价格的30%到40%，因此一旦开征物业税，必然导致房地产价格的大幅下降，从而达到刺激消费者购买的目的。
另一方面，消费者为了避免以后背上沉重的税收负担，也会更倾向于购买经济型住宅。
（二）开征物业税有利于缩小贫富差距。
在当前我国贫富差距日益拉大并成为政府宏观调控的主要目标的背景下，如何矫正我国现行税制体系在调节贫富方面的功能缺失问题，已迫在眉睫。
关于开征物业税的几点思考
关于开征物业税的几点思考摘要：随着2007年《物权法》的正式颁布实施，为物业税的开征提供了法律上的保障，开征物业税已势在必行。
作为房地产税制改革的重点，“物业税”担负着规范房地产市场，抑制炒房，稳定房价以及规范政府行为等多项重任。
物业税开征的条件有哪些，对各方利益的影响是什么等问题，都是本文所要探讨的，希望对房地产税制改革作出一点贡献。
关键词：物业税；房地产；影响物业税又称“财产税”或“地产税”，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都要缴付一定税款，税值随房产的产值而提高。
物业税的开征,牵涉房地产业的投资、开发、建设、交易、出租、物业保有等几乎所有环节,各个社会经济主体产生重大而深远的影响。
本文欲就与开征物业税相关的几个问题提出一管之见。
一、物业税开征的条件（一）理顺各种产权关系征税要求产权清晰，物业税是一种财产税，政府要向产权所有者课征。
而目前我国产权不明晰，给物业税的征收带来了很大的障碍。
要理顺各种产权关系，首先就应该实行国有土地和集体土地的并轨，最有效的途径就是集体土地的国有化。
其次我国的住宅建设形式多样，加强对这部分房屋的产权确认工作成为开征物业税的重要前提。
最后，全面采集房屋业主拥有房屋的相关信息，建立科学的房屋产权信息公示和查询系统，从而方便物业税征收的管理工作。
（二）具有科学、完善的房地产评估体系物业税是一种资产存量税，开征物业税的基本前提是要建立一套符合我国国情的不动产评价体系和评估制度。
第一，整顿现行评估机构，设置专门的物业税评估机构，割断相关评估部门利益关系，使其真正成为非盈利性和公正性的中介机构。
同时制定评估的法规和操作规程，使得评估有法可依。
第二，建立客观公正的评估制度，确立科学合理的评估标准，以便规范房地产评估行为。
此外，为更好保障纳税人的有关权利，还要建立业主申辩制度，即当业主认为由于评估结果不合理时，可以申诉等；第三，配备高素质的物业评估人员。
提高估价师的准入门槛，对现有从业人员从法律和制度上对其职业道德加以规范和约束，进行定期培训，考核执业能力等，不断提高评估人员的素质。
开征物业税研究与思考
开征物业税的研究与思考1、物业税的背景中国人民银行行长周小川在“2003中国企业领袖年会”上表示，中国将在适当时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税(财产税)，相应取消其他与房地产有关的税费。
接着，广东省财政厅负责人在2月份广东省财政工作会议上透露，广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。
而香港文汇报7月21日报道，北京市开征物业税的制度设计及前期调研工作进展顺利, 物业税改革的试点丄作具体推行时间待定。
上海甚至传出7月份将向人大提交物业税的有关具体方案，但是至今没有这方面政策出台。
从年初周小川提出可能开征物业税以来，对房地产关注的各方面都在探讨物业税开征的利弊以及对房地产市场可能产生的影响。
究竟物业税的开征对房地产市场产生什么样的影响呢？本文将结合国外物业税的经验和国内房地产市场的发展现状就开征物业税对上海房地产市场可能产生的影响进行探讨。
物业税，又称“财产税” (property tax)."房地产税”或“不动产税” (Real Estate Tax),是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租人(个人或法人)对其所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税款额度随房产的变化而变化。
从LI前•媒体的报道看，物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
把现在开发商一次性缴纳土地出让金的政策改为土地出让金主要山消费者在购房后分次缴清。
这将完全改变现有房地产市场的格局和消费者的购房预期，所以引起广泛关注。
2、对市场的影响对房价的影响□前房价一路高涨，普遍认为土地成本过高是主要原因。
因此，开征物业税的一个LI的就是通过把房地产开发过程中一次性所缴纳的税金在物业持有期间分年缴纳来达到降低房价的LI的。
LT前房地产售价当中，土地出让金大约占到10%,拆迁补偿约占到15%,各项收费占16%左右，税约占到9%, 土地成本与各项税费合计约占房地产价格组成的50%,建筑安装成本约占30-35%,开发商利润占15-20%。
关于我国开征物业税的思考
关于我国开征物业税的思考摘要：随着我国市场经济体制不断深入，房地产税制的不足日益明显，严重影响和制约了房地产业的健康发展。
完善我国房地产业的税制结构，将税收工具合理运用到房地产市场中，物业税体现出越来越重要的意义。
关键词：物业税房地产改革0 引言物业税，又称财产税或不动产税，主要针对土地，房屋等不动产，要求承租人或所有者在保有阶段每年按照要求缴纳一定比例的税款，而所应缴纳的税款会随着不动产市场价值的变化而变化。
例如，地铁、公路、花园等公共设施的完善，必然会带动周边房产价格的提升，从而对应的物业税也要提高。
1 开征物业税的背景分析目前，世界上大多数市场经济比较成熟的国家都有面向房地产课税的税种。
特别是在欧美发达国家，物业税作为一项重要税种已存在很长的发展历史。
在美国，并没有单独征收的物业税，其物业税是包含在财产税里面的，其中对土地和房产等不动产所征收的一般财产税即相当于我们所讲的物业税。
美国的一般财产税是地方税的一种，通常由州政府和地方政府共同分享。
虽然物业税在州政府财政收入中占很小比例，但却是地方政府最重要的收入来源。
我国现行房地产税制相对完整但比较复杂，分布于房地产开发建设、交易和保有等各个环节，从广义上讲，房地产税包括土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、营业税等十几个税种，它们对于统筹房地产市场管理，提高房地产使用效率，贯彻国家房地产政策和控制固定资产投资规模等方面发挥了积极作用。
但毋庸置疑的是，目前房地产税制体系的设计也存在着缺陷和不足，特别是开发与交易环节税种偏多，税负偏重，存在着因税种交织而导致重复征税的现象。
而针对保有环节则税种较少，致使其调节职能和统筹职能未能随着我国社会和经济的发展而加强，呈现出弱化的趋势。
我国自2003年以来便出现了征收物业税的提法及相关研究。
以国家财税部门为主的多个部门以及社会各界专家、学者及研究机构都给予高度关注并就进一步深化房地产税制改革进行了深入广泛的研究。
我国开征物业税的现实思考及税制设计
我国开征物业税的现实思考及税制设计引言随着我国经济的快速发展和城市化进程的推进，住宅和商业物业的数量呈现爆发式增长。
然而，在当前的税制框架下，我国并未实施物业税的征收。
本文将探讨我国开征物业税的现实思考，并提出一些税制设计方案。
1. 物业税开征的必要性1.1 资源配置效率开征物业税可通过改变房地产资源的价格信号，促进资源的合理配置。
当前，房地产市场存在着房地产泡沫、投机性购房等问题，导致房价过高、供求失衡。
物业税的引入可以抑制炒房行为，减少房价过快上涨现象，从而提高房地产市场的资源配置效率。
1.2 财政收入增加我国政府对于经济发展和社会福利的需求不断增加。
征收物业税可以作为一种重要的财政收入来源，用于改善社会福利、推动经济发展和提高民生水平。
与其他税收相比，物业税有较强的稳定性和可靠性，能够为政府提供长期可持续的财政收入。
2. 物业税制设计2.1 税基的确定物业税的税基应包括所有的住宅和商业物业。
税基可以根据房屋的建筑面积、位置、使用年限等因素进行评估。
同时，鼓励统一的评估标准和评估方法，确保公平和透明。
2.2 税率的确定税率的确定应根据不同的地区、用途、面积等因素进行差异化调整。
对于住宅物业，可以采用分层次、分档次的税率设计，以确保低收入群体的住房需求能够得到满足。
对于商业物业，可以根据不同的经营行业、地理位置等因素确定税率，以激发经济发展动力。
2.3 税收优惠政策的制定为了保障社会公平和稳定，可以制定一些税收优惠政策，如低收入家庭的房屋免税政策、农村地区的物业税减免政策等。
这些政策可以有助于缓解低收入群体的经济压力，促进经济的可持续发展。
2.4 税收征管的加强为了确保物业税的有效征收，需要加强税收征管工作。
建立健全的征税管理体制，加强税源信息的共享和调取，开展有效的税收征管监督，对逃税行为进行严厉打击，以确保税收的公平和稳定。
结论物业税的开征对于我国经济和社会发展具有重要意义。
通过合理的税制设计，可以促进资源的合理配置，增加财政收入，保障社会公平和稳定。
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开征物业税的研究与思考1、物业税的背景中国人民银行行长周小川在“ 2003 中国企业领袖年会”上表示，中国将在适当时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税(财产税) ，相应取消其他与房地产有关的税费。
接着，广东省财政厅负责人在2 月份广东省财政工作会议上透露，广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。
而香港文汇报7 月21 日报道，北京市开征物业税的制度设计及前期调研工作进展顺利，物业税改革的试点工作具体推行时间待定。
上海甚至传出7 月份将向人大提交物业税的有关具体方案，但是至今没有这方面政策出台。
从年初周小川提出可能开征物业税以来，对房地产关注的各方面都在探讨物业税开征的利弊以及对房地产市场可能产生的影响。
究竟物业税的开征对房地产市场产生什么样的影响呢？本文将结合国外物业税的经验和国内房地产市场的发展现状就开征物业税对上海房地产市场可能产生的影响进行探讨。
物业税，又称“财产税”( property tax )、“房地产税”或“不动产税” (Real Estate Tax),是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租人(个人或法人)对其所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税款额度随房产的变化而变化。
从目前媒体的报道看, 物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等合并, 转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
把现在开发商一次性缴纳土地出让金的政策改为土地出让金主要由消费者在购房后分次缴清。
这将完全改变现有房地产市场的格局和消费者的购房预期,所以引起广泛关注。
2、对市场的影响对房价的影响目前房价一路高涨, 普遍认为土地成本过高是主要原因。
因此,开征物业税的一个目的就是通过把房地产开发过程中一次性所缴纳的税金在物业持有期间分年缴纳来达到降低房价的目的。
目前房地产售价当中,土地出让金大约占到10%,拆迁补偿约占到15%,各项收费占16%左右,税约占到9%,土地成本与各项税费合计约占房地产价格组成的50%,建筑安装成本约占30-35%,开发商利润占15-20%。
而国外发展中国家的地价及税费三项仅占价格的20％,建筑安装成本却占73％,利润只占7％。
相比之下,上海房地产市场价格组成不合理。
现行的土地出让制度中,开发商在拿到土地时要一次性缴纳土地出让金、拆迁补偿费、房地产税、契税等, 由于土地资源的稀缺性和政府控制土地供应量, 土地价格存在较高的虚拟价值,以至于在房地产价格组成中,土地出让金占到10%之多。
通过开征物业税，把获取土地时一次性缴纳的土地出让金、各种税费分摊到业主持有期间分期缴纳，相当于房屋售价的35%?分（拆迁补偿费不可能分年支付）一次性缴纳的费用被分摊到70年（住宅用地使用年限，以下仅讨论住宅）或50 年缴纳，理论上开发成本可以降低35%-35%/70=34.5%按上海市区住宅均价8000元/平方米计算，房价可以降至8000X（仁34.5%）=5240元/平方米！而实际上，由于房价的决定在于市场的供求，尽管房地产开发成本降低了，房价也不会降低34.5%,因为房价下降后需求会增加，在供应不变得情况下，需求的增加反而会引起房价的上升。
如图3所示，在开始征收物业税时，由于房地产开发周期较长，短时间内市场供应量不会有较大变化。
随着房地产开发成本的降低，房地产行业的进入门槛也降低了，行业竞争将会加剧，长期趋势必然是房价下降，反映在供给曲线上就是供给曲线右移。
在需求方面，由于征收物业税后房价下降，买房门槛降低，购房者需求增加（尤其是高档住宅会比较明显），但从长期趋势看，征收物业税是把当前的支付转化成一系列的支付，总支付并没有多大变化，因此，长期需求基本不变。
图4反映了开征物业税后长期供需变化。
图3 开征物业税的短期供需变化图4 开征物业税长期供需变化图 3 反P 映了 降而增加，需求曲线右移，房价有上涨的趋势，在一定程度上抑制了房价的下降。
因此，短期内房价不会有太大的下降空间 开发成本的大幅下降， 接近上面计算的理论极限。
丄 开征物业税的短期内，由于供应量基本不变，而需求随着房价下 。
图4反映了开征物业税后由于房地产 供应曲线右移，市场竞争使得房地产价值回归，房价下降 对产品结构的影由于物业税降低买房门槛而增加养房压力，形成所谓的“买房容易养房难” 的局面。
对于中 此外，酝酿中的物业税对于第一套住宅或者居民自住用房很可能免征， 向低端市场倾斜势必刺激中低档物业的需求和供给。
而对于高档物业，在短期内， 开征物业税后房价的下降有限，并不能大大刺激豪宅等高端产品的购买需求。
从 长期来讲，由于住宅使用成本的大大提高，高端市场的远期开发会受到一定程度 的压抑。
低档物业，由于房价下降，买房的门槛降低，需求将会更加旺盛。
税收政策 从某种角度看，物业税的征收标准与物业的面积或总价有一定关系， 如果像 个税一样征收则必然出现多个不同建筑面积下税率的临界点， 这些临界点下将积 压大量面积或总价接近的单位，设计师在进行户型设计时将考虑税费因素。
如果 采用统一的税率，户型面积区间将压缩在一个功能和价格比较合理的范围内。
同时，由于税费的征收，居住成本上升，楼盘的质量也将成为楼盘竞争的热点。
3、对政府的影响我国现行的土地出让制度为买地后需一次性付清地价。
这样一来，每一届政府就会希望在任职期间尽量多卖地以快速大量地筹集建设资金，缓解资金压力。
卖地筹集的大量资金可能导致各个地方的政府性投资出现不正常的增长，也给下届政府造成很大压力。
物业税一旦开征，以往在房价当中一次性交纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制。
政府虽然可能由于物业税开征顿时少了较多的土地出让收入，但是能够为政府带来持续稳定的长期收入，这有利于遏制为求短期政绩的卖地行为，并将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，改变目前寅吃卯粮的不正常局面。
4、对开发商的影响资金瓶颈迎刃而解现行的房地产操作方式，从获取土地到开始销售，虽然税费计入成本最后都分摊到消费者身上，但是开发商在前期为了获取土地而垫付的成本仍然很高，很难脱离开银行的支持。
而宏观调控对房地产项目的信贷影响很大，除了少数优质项目外，多数房地产项目都很难从银行申请到大额贷款。
而房地产信托和房地产基金还处于起步阶段，尚不能满足开发商庞大的资金需求。
实行物业税后，开发商所需预先支付的成本就能大大降低，从目前情况看，可以降低40%左右，许多项目基本就不需要贷款，开发商的资金瓶颈问题迎刃而解。
行业利润率下降短期来看，征收物业税后，开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低，开发商可以获取较多的超额利润。
从长期看，房地产行业这些年所显示出的巨大利润空间由于行业进入壁垒降低必然会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，房地产行业的平均利润将大幅度下降。
5、对消费者的影响对消费者而言，物业税带来最大的变化就是能够带来房价的下降，尽管房价下降到预期的幅度还需要较长的时间，但是对当前持续上涨的房价，能够降下来是多数消费者所乐意看到的。
上海的房价已经保持在较高水平，消费需求还是很强劲，重要的原因在于居民对住房的“刚性需求”还没有得到完全释放，动迁、改善住房条件与新增人口的住房需求量还很大。
但是潜在的需求还不能很快就转化为有效的需求，因为这部分群体的购买力有限，数据上反映出来就是房价- 收入比太高。
根据2004年上海统计年鉴数据计算出来的上海房价- 收入比为12.47 （按100 平方米/套计算）。
如上面理论分析所述，物业税开征后，房价长期（一两年后）来看会有较大幅度下降，最多可望下降三分之一，房价-收入比则下降 至8,处于居民承受能力范围之内。
此外，对于贷款买房者来说，物业税导致房 价下降除了购房门槛降低外，可以减少利息支出。
图5 2000-2003 年上海房价/收入走势图3020 .10 .对于出租类物业，物业税的征收最终转嫁到物业的使用者上， 即最终由租客 承担，因此租金必然上涨。
但为了利于物业税的征收，政府有关部门可能会对物 业的转让和出租手续控制的更为严格。
6开征物业税的意义与存在的问题物业税会随着土地或房产市值的变化而变化，可以通过税率对房地产市场的 炒卖、虚高、泡沫等情况进行调节，由于物业税增加了物业持有成本，减少了房 地产投机和投资的利润空间，能够有效的遏制房地产投机泡沫，减少炒房带来的 市场风险。
对高档物业提高持有成本，对居民自用或者中低档住宅实行减征或免 征的政策，有利于缩小社会贫富差距，促进社会健康稳定发展。
但是，我国还没有物业税的有关立法，物业税的实行只可能首先从部分房地 产市场比较成熟的城市试点，然后择机推而广之。
目前开征物业税还面临着诸多 问题，主要有：如何征收物业税、对于存量物业该如何征收物业税、征收物业税 后土地供应方式该如何变化以及评估体系不完善等。
在物业税征收的过程中难题不只是关于征收的法律、法规的制定，还有一个 可操作性的难题•在实际执行中，如何有效地征收才是最重要的，这其中的不易， 从个人所得税的艰难征收历程，以及现在花样繁多的逃税方式就可见一斑。
面对 全社会每家每户的征收，目前的征收力量和办法是难以应付的。
由于物业税征收 长达70年久，一旦出现拒交、逃税或者无力交纳，征收机关的执法成本将是巨 大的。
由于已购房屋已经缴纳土地出让金和有关税费， 再缴纳物业税就会出现重复 征收的问题。
因此，国家在制订新的税收政策时会充分考虑已购房屋人的利益， 在新税法实施的一定期限内，会对老的房地产物业采取过渡措施。
目前，财税专 家提出了几种解决方案，其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。
新房税额的调整考虑土地出让金的因素， 而旧房的税率暂时不含有土地出让金并 入2000 2001 2002 200313.14 12.99 13.51 14.9610.9510.83 11.21 12.47 120平方米 100平方米的因素等。
现在实行的土地拍卖制度是完全市场经济条件下获取土地使用权的公平竞争，其实也是一个资金门槛，把很多实力弱小的开发商拒之门外。
一旦不需要一次交清地价，那些小企业甚至不是房地产行业的公司就可能来到这个利润丰厚的产业。
就拿目前每个城市几百家甚至上千家的开发商而言，如果在土地管理制度上不设堤防，会使大量的机会主义者借机与政府拍卖的土地叫板，有随时冲垮市场的可能。
另外，如何公平获得土地，土地资源如何配置等问题同样引人注目。
开征物业税后，在物业的整个保有阶段都要课税。
房地产的评估价值在不断变化，这就给我们的房地产评估市场提出了更高的要求。
但是，目前我国的房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求，其资质也参差不齐，尚没有建立起在业主心目中的信用基础。