综合楼项目可行性研究报告

第一章项目概况1.1项目名称XX综合楼1.2项目简介1.2.1 租赁范围XX项目位于XX市朝阳区安定门外XX北里43号，东至市运四场职工住宅区，西临北苑路，南至XX市冶金医院，北至四运四场场区。

大厦共建有11层，其中地下3层，地上8层，地下2-3层设为停车场，地下1层至地上四层用于商业；地上5-8 层作为写字楼，建筑面积40280.17平方米，为XX集团与市运四公司合作开发项目。

1.2.2 可行性研究结论税前指标：财务净现值NPV=￥829＞0 本方案在经济上是可行的。

投资内部收益率IRR=17.85% 大于基准收益率在经济上是可行的税后指标：财务净现值NPV=￥379＞0 本方案在经济上是可行的。

投资内部收益率IRR=12.78% 大于基准收益率在经济上是可行的1.2.1XX集团结论：收益稳定增加：现整体租赁方案年均租金收入2249 万元，租赁期租金总额4.7054亿元。

资产增值：租赁期结束后，XX 投资开发有限公司投入的约300万元的装修成本XX集团，起到了资产保值和增值的作用。

零经营风险：XX集团不需承担项目经营的风险，如商铺培养期、安全隐患处理等。

品牌提升：本项目对该项目的整体包装宣传有利于区域品牌提升，将使XX集团获得后继的经营优势。

区域价值提升：投资带动的最终价值提升将更多地表现在物业价值的提升，XX集团可最终享有价值提升和更大的获利机会。

本项目的合作对XX集团来说是低风险、高回报。

1.2.2 结论：NPV＝￥829万元内部收益率IRR＝17.85%结论:此项目在经济上是可行的，但存在较大的风险。

1.2.3综合结论此方案对于建设单位和经营单位在经济上都是可行的。

第二章项目投资环境和市场分析本章主要从XX市商业物业市场情况出发进行系统分析。

2.1XX市商业物业需求分析据XX市统计局资料显示，XX市人均商业面积仅为0.78平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到1.5～1.8平方米，XX的人均商业面积也相继超过了1平方米。

根据商务部对XX 商业发展的规划，到2010年人均商业面积达到1.0平方米。

XX商业升级存在巨大的空间，如农改超等。

这也是XX近段时间商业物业快速发展的市场基础。

根据对国内商业物业市场的研究，商业物业发展与社会消费品零售总额的增长呈高度正相关，近年XX社会消费品零售总额年增长率在16%左右，可根据此对XX市商用物业的发展进行预测和量化。

2.2XX市商业体量分布情况分析2.2.1商业分布情况随着XX商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马，XX市商业地产市场已经进入一个集中供应的高峰期。

根据伟业商业对XX市商业地产市场的跟踪分析，截止到2007年11月，XX市商业地产总供应量约为1,600万平方米，并且在未来的三到五年内，还将新增300—400万平方米左右的供应量。

如果按此增长速度计算，届时静态总量将基本满足XX对商业地产的需求，但以发展的观点来看，XX市短时期内不可能达到整体饱和。

从各区商业地产体量统计情况看，朝阳区稳居头名，占到总体量的25%，海淀区紧随其后，占21%。

朝阳区、海淀区面积最大，其商业放量也比较大。

朝阳区主要商业放量位于几大商圈内，包括CBD、建国门、朝外、燕莎、亚奥区域等，虽然看起来分布较散，但几大商圈形成时间较长、辐射力强劲、相互之间能够形成互动，未来四环内大的商业面积增加的可能性不大，放量基本围绕这几大商圈展开，东扩北进的趋势明显，北部区域的亚奥地区未来的商业放量巨大。

海淀区主要的商业放量位于中关村区域，包括中关村西区、当代双安区域、世纪金源mall、公主坟区域、大钟寺商业广场等，主要以集中商业体形式出现。

东城区和西城区商业发展势头比较平缓，主要围绕王府井和西单两个大的商圈来进行，物业形式以集中商业为主，大部分物业经营状况良好。

东城区近期商业放量不大，西城区主要放量围绕在西直门北大街和西直门区域。

2.2.2各环路项目分布情况分析如图表，从开发体量上可以看出，XX市整体上除二三环之间，其它各环路在体量上无明显差异；这与这些地区面积呈反比，商业项目供应由中心向外环路逐渐减少。

二三环之间项目开发体量明显少于其它环路，只有911,288平方米，占总开发体量的11%，主要原因在于，二三环之间受整体功能的限制，项目多为商住公寓、写字楼、或酒店底商形式，如建外SOHO、主语城、顺驰•蓝调、枫蓝国际等。

其它环路项目，在体量上并无明显差异。

二环路内包含了西单商圈、王府井商圈、阜成门——复兴门商圈、宣武门——前门——崇文门商圈等众多已经趋于成熟的商业圈，随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出，东单商圈更趋成熟，这必然加强了二环路内良好的商业氛围。

但同时我们也应该看到，由于二环路内的商业发展已经趋于成熟，这么多项目的兴建，也使二环路内的竞争更加激烈。

尤其以西单商圈和王府井商圈竞争最为明显。

二三环路之间：东二环到东三环区域驻扎了各大金融机构和外资企业的办公地点，拥有大片5A级写字楼和高尚住宅区，随着XX市政建设的进一步发展，这里将形成一个顶级企业聚居区、一个高品质的富人生活区。

现阶段此处可供大规模商业开发的面积极少，已基本饱和。

而南部二三环间由于居民消费水平与商业发展环境都不太成熟，所以商业项目相对较少，没有能够形成强有力的商圈。

二三环之间的西部区域随着马连道地区交通、教育及购物生活配套设施日益完善，以及马连道商圈被规划为中央采购区,其周边的商业地产开发也日趋兴旺。

二三环之间的北部区域由于拥有东直门、西直门两大交通枢纽商业和北三环沿线马甸、双安商业区的带动，相对而言发展比较稳定。

北部区域的大钟寺地区将会建起体量较大的大钟寺国际商业中心，此物业经营的成功与否将会影响到北三环商业区的经营与定位。

综上，二三环之间的区域东部已基本饱和，西部和北部平稳发展，南部属于待启动地区，未来可挖掘的潜力大。

三四环之间：南三四环之间依然是发展相对比较薄弱的一个区域，但是随着木樨园商业圈的相成，百荣世贸的组建，给南城带来了希望。

南城的发展日益受到社会各界的广泛关注，尤其是在政府建设南城，开发南城的大的方针政策指引之下，随着南城开发建设的步伐正在不断加快，京津塘、京石、京开等快速路相继通车，地铁5号线正在建设，若干条市政道路即将开通，加上城市环线、铁路和南苑机场，南城已经形成便捷、立体的交通网络，南城必将成为一个新兴的商业区域。

西三四环的发展则弱于北三四环，这是由于北三四环处于亚奥商圈，发展比较快，生活气息浓厚，被称为中心居住区(CLD)。

以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。

东三四环由于包含了CBD和燕莎两个XX最大的商业圈，尤其是CBD商业圈，在他的周围兴建了大量的项目，例如万达广场、金地国际花园、华贸中心等，形成了CBD次商圈，并不断延伸。

四五环之间：南四五环之间的商业项目主要集中在郊县大兴，本项目所在的区域是热点开发区域之一。

东四五环的项目则主要集中在望京商业圈一带和CBD的次商业圈一带。

北城则或以奥运为依托，发展奥运经济；部分以中关村的巨大人流量为依托发展商业项目。

而从商业项目的分布数量上我们又可以看出，同在四五环之间，北四五环就发展的比较好，项目数量众多，这主要是受到2008年奥运会的影响，依托奥林匹克公园发展开了。

五环以外：可以看出北五环外的昌平和东五环外的通州发展较其他郊县更好。

其中尤其以北五环外项目最多，而其中的亚北天通苑，无论是在社区面积上，还是在建筑面积上都是最大的。

总的来看，XX各环线之间是以二环发展最好，三四环相对比较成熟，五环以外发展势头迅猛。

同一环线之间，则是东部和北部优于西部和南部，在二环和三环之间，以及三环和四环之间以东部发展相对比较成熟与完善，项目众多，竞争也相对激烈。

而四到五环之间以及五环以外则以北部为最优。

2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析根据《XX城市总体规划》的部署，XX市将在市域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。

下面我们将根据这一城市规划来分析各环路的商业发展情况及将来的发展趋势。

首先简单的介绍一下这一规划的主要内容：两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。

两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。

多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等从1993年的“分散集团式布局”到如今的“两轴－两带－多中心”，新规划必然会改变旧有的XX 城市空间布局，而城市空间布局的变化也必然导致XX房地产格局的变化，这种变化很可能将是质的变化。

新的城市总体规划实施后，人们将不会再像以前那样以天安门为中心生活，居住形态亦将发生重大变化，从商业角度来看，此种规划也将改变以往人们购物的习惯。

在XX市新的功能划分上，我们不能再把XX简单地划分为不同的功能区，造成吃饭的地方吃饭，睡觉的地方睡觉，工作的地方工作，大家在这些功能区之间疲于奔波，造成资源和人力的浪费。

以后身边的中型社区购物中心和郊区的大型shoppingmall可能将成为人们购物的首选。

新规划中中心城市轴线及功能区分析图通过上面两张图的对比可以看出XX市现有商圈与新规划中的两轴并不完全相符，现有商业聚集区主要位于三环以内，并且表现出非常明显的向东部倾斜的态势，北部、西部和南部都是较分散的中型商业聚集区，属于区域型商业中心。

而在XX市新规划中，三环以外的商业规划被重视起来，CBD东部、大红门区域、石景山区域、亚奥区域都被列入重点发展的部分。

可见在XX市未来的发展中，将逐步突出三环以外的大型商业的发展，按照多中心的规划进行整体布局。

商业发展将不再仅限于东部CBD区域的集中商业区，而是围绕两个中心轴，逐步在整个城区建立多个区域级商业中心。

本项目所在区域是北中轴线亚奥组团的重要节点。

新的城市总体规划实施后，人们将不会再像以前那样以天安门为中心生活，环线将不再是考评房子的惟一标准，作为城市规划的重要实施者，房地产开发商也会迅速顺应这一形式。

2.4XX交通干线和沿线商业的分析从目前XX的交通系统看，由四条环线和15条快速联络线组成的快速系统是XX交通的骨架，连接主要交通干线的支线和次级道路构成道路网络。

近年来四环、五环已经建成通车，预计六环建成后，五个环线总长将达到431.3公里，到2008年，XX将建成五环加八射的高速环路系统。

XX市的商业项目主要分布在现有道路沿线，面积约800万平米，还有400多万平米商业集中在近几年来建设的交通路线沿线，如地铁十三号线、朝阳北路以及四环沿线，四环路被称为“黄金大道”，这不仅因为四环工程耗资巨大，更因为其带来的效益要10倍于产出。