片区开发模式探究之一

一、运作模式结构图

二、片区特许开发模式的主要程序

1、主管部门履行项目审批等相关程序

2、竞争选定项目主体授予特许经营权

3、项目主体进行开发建设和运营管理

4、支付工程建设成本和购买服务费用

三、核心要点

1、专项资金支持：当地政府制定发展专项资金管理办法，规定将授权区域内财政收入增量按比例逐年拨付给片区开发主管部门，有利于有效汇集资金来源，专项支持重点项目，增强计划性和简化支出管理程序。

2、财政增量收入作为基数，设立专项资金，体现新项目拉动区域经济贡献度。

3、设置三年滚动发展计划，以满足合规性要求，确保相关购买服务和采购工程内容能够在预算中得以安排，逐步推进实施整体项目。

4、专项债支持：

降低筹资压力；起到增信作用；期限匹配度高，起到长期支持作用。

四、利益和风险分配机制（易发、难点、合理设计）

1、根据绩效考核，主管部门支付建设成本和运营成本，约定财政增量收入上下限，上限超额分成，无收益无分成。特别情况下，根据经济环境指标判断，区域经济快速增长，采取超额收益分享机制；区域发展陷入衰退时，按约定比例实行救助性补贴。

五、TOT模式

1、定义：TOT方式指将竣工或在建项目转让给项目主体进行运营管理；项目主体在约定的期限内通过经营获取收益，合约期满后再将该项目约定部分交还的一种开发建设方式。

2、切入点：工业地产商采取以现有竣工或在建工业园作价入股的方式与其他社会资本出资人联合组建新的社会资本项目公司，进行片区开发建设和运营管理。在实践操作中，可以采取由社会资本方企业新出资人以新项目公司股份交换，来逐步吸收并购已有工业园区的方式。

六、片区开发分类

1、自负盈亏式片区开发

2、财政补助式片区开发

3、土地整理和基础建设，政府购买工程

4、投资促进和经济发展，政府采购服务

5、有平台参与和无平台参与（平台：转型脱钩，市场化运营，建立现代企业制度，其承担的地方债务得到妥善处置，且公告今后不再承担政府举债融资职能。）42号文

七、回报来源

从多年的实操和理论层面上均已得到充分验证，片区特许开发必须依赖土地出让收入返还

八、政策依据

第25号令、国办发42号、国办发7号等，43、50，87号等债务监管类规定

九、主体及特许经营权

平台公司和社会资本方都可以，建议项目主体单位可以是按照42号文要求成功转型的平台公司，平台公司可以将项目主要或部分职能再次委托给其他社会资本方企业。

当地政府依法在政策保障、审批事项、土地整理、优惠贷款、专项资金等方面给予支持。

项目主体负责开展片区开发的建设、运营管理。同时，在政策法规范围内，项目主体享有租售、物业等收益权。

土地收储及开发职能由土地(土储)部门行使。包括项目主体在内的任何机构，必须通过招拍挂程序方可获得土地使用权，且在获得土地使用权之前不可将土地用于融资。

总结：在项目主管部门管理的财政增量分成的发展专项资金支持下，通过片区特许开发模式进行的委托建设运营开发区，在实质上隔离了新增的政府债务负担，地方财政增收则企业有收益，地方财政不增收则企业无收益，尽管模式较为复杂，但因其政企债务的良好隔离，与城镇化的紧密切合，可融资性的充分体现，而使其逐渐趋于发展成为基础设施建设的主要高端模式。