保障性住房发展与建设

浅议保障性住房的发展与建设
摘要：保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房建设问题关系到社会的稳定和发展，是我国为了改善民生，维护社会稳定及促进住房制度改革、完善房地产市场的重要举措。

关键词：保障性住房安居工程房地产
1.保障性住房建设现状及发展中遇到的问题
1998年以来，我国政府开始对房地产市场改革以来，房价呈不断上涨的趋势，2008年在政府的政策刺激、刚性需求的释放和经济回暖等因素的影响下，房价出现疯狂上涨。

高房价迫使中低收入人群出现“挤出效应”，而房子作为人们生活的必需品，已不仅仅作为商品而存在。

房价不断上涨问题也是国家稳定的一个重要影响因素。

低收入人群的住房问题不能通过市场化得以解决，政府有责任和义务为低收入人群提供住房保障服务。

继今年以来，国家政府出台一系列国策，遏制房价的上涨，同时也为低收入人群不断规划出廉租房、经济适用房和限价房的保障性住房。

但是，资金是制约保障性住房扩大建设规模的重要因素，多渠道筹集建设资金可增加保障性住房供给，解决更多低收入人群的住房问题。

但由于我国针对保障性住房的政策还不成熟，在经济适用房的建设和规划中还存在很多问题：
1.1总体的规划设计常常忽略
①系统规范的管理措施不足。

经济适用房的建设过程从用地规划设计开始，还包括居民社区管理，社区与城区的连接，出售对象资格认定，经济适用房建设标准设定及经济适用房转让、流转、产权管理等等。

在这个过程中，缺乏统一、规范和有效的设计和管理手段，管理的办法相对单一，效率不高。

②设计过于粗糙。

国家出台政策是为了解决低收入群体住房问题，使得“居者有其屋”，实现地区住房公平，但在具体执行政策的过程中，调研仍存在于表面，深入程度不够。

地方政策的制定和建设规划过于粗糙，研究调查能力相对薄弱，管理软约束等问题层出不穷—经济适用房并不适用。

1.2交易环节出现错位
经济适用房的建设初衷是为了是中低收入人群能够买得起、住得上城市住房。

在实行过程中，却发生了严重的错位现象。

低收入者追求大面积的房子，高收入人群争相抢购经济适用房。

据不完全统计，在实行经济适用房政策以来，经济适用房购买者有18%属于高收入人群。

而在低收入人群中，为解决紧迫性住房需求的购买者占76%，有24%的购买者是投资性购买和投机性购买。

1.3购买者的资格认证程序不完善
①房地产开发销售机制不完善。

某些房地产开发商为了牟利，在出售经济适用房时，突破政府规定的出售资格限制，致使许多经济适用房流入部分高收入人群
中。

这不仅使得许多急迫等待住房的低收入人群失去了入住的机会，并为刚起步的经济适用房的政策造成了不良的社会影响。

②国家缺少科学合理的收入评价标准
我国对居民的高、中低收入划线不够明确，陈旧的标准已与现阶段的实情出现脱钩。

并且随着经济的发展，各个地区的划分标准也参差不齐。

总而言之，保障性住房的建设规划方式和监管手段的不完善，仍然是保障性住房的问题所在。

下面就以一在建的保障性住房工程实例具体说明。

2.工程实例
2.1工程概况介绍
某工程为若干栋多层住宅、沿街商铺、配套幼儿园、小学及地下车库组成，多层住宅楼总共七层，地下一层，地上设有六层，采用砖混结构体系；沿街商铺和学校为地上二层建筑，采用钢筋混凝土结构体系。

同时，在地下一层设有钢筋混凝土框架结构的地下车库。

为了施工的方便，地下车库与住宅及其他地上建筑间保留施工面所需间距，并与高层建筑地下室间设有地下通道。

户型设计均以纯板式户型为主，南北朝向居室为主，东西通透，布局紧凑，方正实用，功能明确，并根据不同功能分为几个相对明确区域，每个区域安排恰到好处，体现了主人居住的隐私性；大开间、小进深的设计，体现了生活的情趣。

主卧朝南布置，客厅或朝南或朝向最佳景观面。

运用挤塑聚苯板作为屋顶及外墙的保温层，
塑钢中空玻璃外门窗。

采用大面积开窗，结合凸窗和落地窗的采光优势，为户主创造出良好的视景条件，同时顾及到户内活动空间开放和灵活性。

室内尽量设计过渡空间，组织含蓄、雅致的生活空间。

建筑以北方建筑色调为基调，结合传统居民双坡屋顶造型，配以制式门楼，并带有传统花窗的阳台及传统北方居民双坡筒，瓦制式屋顶，略带弧度的屋脊，多传统住宅符号的有机结合，体现了对传统民居建筑意境追求，美观大方。

同时，强调了地域化、本土化、现代化的民居建设思想。

住宅设计是北方风格，户型要求宽敞明亮，构思新颖，设计别致。

卧室、客厅、厨房、储藏间、卫生间等，综合考虑，合理布局，满足舒适居住和建筑美学的功能。

舒适宜居、绿色环保、节能省地，平均宽度到40米的带状绿地，及广泛的一梯四户板楼户型，使住宅楼性价比更高。

大多数居住楼层在采光、通风、景观上都有很好条件。

社区的舒适宜居得到保证。

2.2项目融资情况
①资金筹措
本项目总投资造价20584.38万人民币，市政府配套资金7204.38万元，拟申请银行贷款13380万元。

②融资方案
由市政府配套资金占总投资比例的35%，拟申请银行贷款占总投资的65%。

③资金使用计划
项目建设期2年，建立专用账户，资金到位后按建设工程进度
分月付款，资金按比例使用。

2.3项目实施进度
该市保障性住房（m区）建设项目建设期为期两年，具体工程进度计划如下：
4个月，完成拆迁工程、设计、招标及施工准备工作；
8个月，完成地基处理及基础工程、主体建筑安装工程；
5个月，完成设备的购置和安装，是内外的装饰工作；
2个月，完成室外附属工程；
2个月，完成市政配套工作；
2个月，完成收尾工作和绿化工作；
1个月，竣工验收，交付使用。

目前该项目各项的手续正在办理之中，先前已投入部分拆迁资金，总体设计和实施方案已经出台，销售对象主要是拆迁户、低收入群体，从房地产开发和建设的方面考虑，风险相对较小。

而且本项目的实施可安置1042户困难户。

在媒体和公众的共同监督下实行透明度较高的分配，本着公开、公正、公平的原则，实现了“阳光回迁”和“人性化动迁”。

同时，市政政府高度重视该项目的硬件设施质量，并相应的配置了商业设施，这些举措势必将使该地区具有无限的发展潜力，开发前景广阔。

3.保障性住房的发展前景和注意事项
安居型保障工程制度实施以来，惠及了广大低收入人群，对社会公平和社会稳定起到了积极作用。

国家政策逐年丰富，加快了保
障性住房的建设力度。

在看到成绩的同时，我们应该了解至今我国还没有一部有效的法律保障这一政策的实施，急需进行相关保障性安居工程的立法和法律条文的制定。

只有系统完备的立法作保证，才能早日实现“高收入者购买商品房--中低收入者购买经济适用房--较低收入者租住廉租房”的愿景。

为实现这一布局，需要进行科学合理的布局和规划，根据国内外的经验，在郊区修建或较偏远的地段修建安居住房更容易导致很多问题。

例如，“远郊路线”造成的低收入群体生活成本的增加，低收入人群的子女教育发展问题，穷人的就业机会及贫富对立问题等等。

同时，避免进行集中性的安居工程建设，因为集中建设低收入人群社区会带来一系列的犯罪问题、歧视问题等等。

因此，要分散布局，小规模建设，实施空间错落融合性的布局，切勿贫富一刀切，在繁华地段也要建设保障性住房。

4.小结
保障性住房建设是利国利民的大事，保障性住房品质也反映了地区居民生活水平的程度。

现阶段我国仍处于社会主义初级阶段，人口多，土地少的国情没有变，解决城市低收入家庭住房困难是住房制度改革的重要内容，在进行保障性住房设计时应从几个基本点出发，搞好住宅区的配套设施，规划好生活服务设施，搞好绿化美化，真正建成生活便利、设施齐全、环境优美的新型小区，并顺应我国可持续发展、节约资源的国策。

参考资料：
［1］陈炳才.关注中国经济失衡［m］.北京：中国金融出版社，2007.10
［2］郑龟德.超越增长与分配［m］.北京：中国人民大学出版社, 2006.11
［3］景泉，李静威，程明.理性的，简约的，北京的，宅--保障性住房设计［j］.主题建筑, 2010.1
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