房地产开发企业融资模式综述

房地产开发企业融资模式综述【摘要】房地产业作为一个资金密集型行业，资金问题历来是房地产企业最关注的问题。

对开发商来说，通过什么渠道，以什么方式融资是非常重要的。

本文结合现行的经济政策和经济环境，对地产开发企业的融资模式进行了探讨。

【关键词】房地产开发企业；房地产融资；现状中国的房地产业发展最主要的融资方式还集中于银行贷款，但受国家有关房地产业发展的管理与控制政策的出台等因素的影响，银行融资已经变得十分困难，因此给房地产业发展带来极大的困扰，也在一定程度上促进了房地产业融资的多元化发展趋势的出现。

自2006 年以来，国家宏观经济的主基调逐渐转向稳健和从紧，为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，国家颁布了一系列提高房地产开发资金门槛，紧缩房地产开发贷款的宏观调控政策。

2010 年“国十条”中更明确提出以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，使深圳乃至全国的房地产开发企业的融资难度日趋加剧。

作者认为，在适应当前宏观调控的背景下，房地产企业如何有效地利用各种融资方式融通资金，具有理论和现实意义，值得深入探讨。

1、房地产开发企业融资体系现状及存在的问题1.1 房地产开发融资体系的现状2011年，在宏观调控政策和银根持续紧缩影响下，国内房地产开发企业获得金融贷款难度不断加大，融资难题越发严峻。

深圳虽地处沿海地区，贸易量、人口数量等比较大，房地产开发企业却也难逃融资难题，表1描述的为2009～2011年城市房地产开发资金来源情况。

根据表1中数据清晰地看到，虽然房地产开发资金到位总额每年都在上涨，但其中的结构却发生了很大的变化。

在银根持续紧缩的影响下，2011年房地产开发资金中，国内贷款数额不增反降；与此同时，为了保证资金的供应和房地产开发的顺利进行，自筹资金及其他资金的比例逐年上升，且上升幅度较大。

此外，房地产开发企业融资模式缺乏多元化的特点在表中也显露无疑。

房地产作为一个资金密集型行业，也是国民经济发展的重点行业，本应得到国家及政府的大力扶持，但近两年来，在国家宏观调控的政策影响下，国内银行贷款等资金供应量不断紧缩。

因此，房地产开发企业不得不自谋出路，这无疑给房地产开发商的开发融资工作带来了具大的困难，对房地产行业的发展及市场行情也造成了一定的影响。

1.2 房地产开发融资体系中存在的问题根据国家建设部的调查数据显示，目前房地产开发企业一个项目61%的资金是来自银行的贷款，涉及的贷款种类和渠道有施工单位贷款、开发贷款等。

而在房地产开发企业中，这种依靠银行融资的问题尤为严重。

省内房地产企业融资模式为何如此单一？这是因为从总体上说，房地产开发企业大都经历了一个“白手起家”的过程，企业自身投入的资本金（大多源于自筹资金）虽然逐渐增加，但随着行业门槛和国家政策要求的逐渐提高，其量仍难以满足。

很多开发企业热衷于追求对企业本身规模的扩张而不是聚集投资能力，所以对资金的需求几乎是无止境。

从另一个方面看，除公司上市外，当前几乎没有可供房地产开发企业选择的其他的权益融资渠道，房地产开发企业又因为不适合成为公众公司而使得股市融资的规模受到了极大的限制，所以即使当前银行改变了对房地产开发企业的授信政策，但企业在短期内仍不可能摆脱对银行的依赖，由此带来的潜在风险不言而喻。

再者，随着人民币对外升值预期的降低，原本大量在省外资撤出房地产开发市场，给房地产开发企业的融资加上了厚厚的阴影。

从房地产业来看，过高的企业负债率是房地产业当前面临的重大危机之一，过分依赖银行信贷融资模式，导致在当前银行信贷政策变化的背景下，单一资金来源渠道的房地产开发企业资金难于得到满足，因此受到来自供应与需求方面的双重打击，造成了房地产行业如今低迷的状况。

据国家统计局调查总队2011年末统计数据显示，房地产业的信心指数是在八大行业中降幅最大的，仅为89.6，比上季度和上年同期分别下跌19.4点和33.2点，是近年最低值。

2011年末至今，新开楼盘价格下降趋势明显但销量仍不景气，二手房市场更是门可罗雀，无人问津。

这对房地产行业乃至整个的经济发展都将造成严重影响。

与此同时，由于政府推广和政策指向等原因，房地产投资信托（reits）的普及率极低和房地产预售的种种限制条款，对原本就缺乏多元化的房地产开发企业融资体系，犹如雪上加霜。

那么，该如何改变目前房地产开发企业融资体系单一的现状，建立多元化多层次的房地产开发企业融资体系，以帮助房地产开发企业走出当前低迷的市场环境，以推动经济产业链条健康稳定的发展呢？2、房地产开发企业融资体系的完善2.1 借鉴效仿国外银行与其他机构共同为房企提供贷款的模式即便国家紧缩了银行对于房地产开发企业的信贷额度，房地产开发企业申请银行授信贷款的审批流程更加复杂，难度更加巨大，但在未来一段长期的时间内，银行贷款仍将是房地产开发企业的重要资金来源。

但银行提供的是短期贷款，这不能远远满足对长期资本有极大需求的房地产开发企业。

那么，地方政府可以在不违背国家法律政策的情况下借鉴并效仿国外的这种融资模式：由银行提供房地产开发企业的短期贷款，然后由其他机构向企业提供长期贷款，以长期贷款还短期贷款，进而起到缓解房地产开发企业承受巨大融资压力的作用。

2.2 加强对房地产证券化的推动在当前三万多房地产开发企业中，国内上市的企业仅有百余家，因此，政府有关监管部门应该放宽对房地产开发企业上市的严格标准，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，让房地产开发企业通过上市融资的渠道，筹集大量房地产开发过程中所需的资金，以保证房地产开发项目健康有序的进行，同时降低房地产开发企业的投资风险，为房地产业的发展提供坚实有力的资金保障。

2.3 积极发展房地产投资信托房地产投资信托相对于银行贷款而言，其计划的融资方式不仅可以降低房地产公司的融资成本，节约大量的财务费用，且对期限的限制不那么严格，可以给房地产开发企业持续发展提供巨大的帮助。

不仅如此，它还可以在不提高公司资产负债率的前提下优化企业内部结构。

如此好的新型融资模式，且是央行房地产信贷新政策大力推广的模式，本文认为，地方政府有责任和义务将其推广下去。

房地产投资信托的普及，必将对房地产开发企业融资体系的完善产生极为深刻的影响。

2.4 将保险资金引入房地产开发企业融资体系保险资金相对其他资金而言据有资金数量较为稳定且数额巨大、运用周期长的特点，适合投资于房地产业的开发，对提高投资规模有很大的帮助效应。

地方可以采取推动房地产开发企业与保险公司相联合，共同进行房地产开发建设，一来可以有效解决房地产开发企业的融资难题，二来保险公司可以从提供给房地产开发企业的长期抵押贷款中获得贷款利息。

这样一石二鸟的融资模式，对房地产融资问题的解决乃至全行业的规模性效益性发展，都将起到积极的作用。

2.5 完善房地产金融法规体系我国，现有的关于房地产金融的法律法规都不够健全，作为地方政府，应在国家政策的指导并结合城市具体情况，尽快修改并完善各项法律法规，以规范房地产市场和确保房地产金融的安全运行。

一方面，要完善《地方商业银行管理条例》、《地方合同管理条例》等法律法规条文，增加有关房地产融资行为准则的法律条例，通过法律的形式来规范约束房地产开发企业及个人的金融行为；另一方面，制定诸如《地方房地产开发企业贷款管理条例》、《地方融资管理条例》等法律条例，明确规定开发企业及个人的权利与义务，为房地产开发企业融资体系的完善和项目开发过程中融资的顺利进行提供保障。

2.6 加强对外资金融机构以及境外基金的引导外资银行以及境外的房地产产业基金是中国房地产金融的新生力量。

特别是加入wto 后，更多的外资金融产品和房地产融资渠道为深圳乃至全国的房地产开发企业打开，外资资金的进入会加速省金融体系的建设。

但同时，由于外资的逐利性，特别是游资更强的投机性，它们的大量进入或流出会对省经济产生不可估量的影响，因此地方政府有关部门必须密切关注国际“热钱”进入房地产市场的动向，在防止其对省房地产市场造成太大的冲击的前提下合理利用外资。

2.7 房地产开发企业提升自身管理能力，提高资金利用率从企业自身角度出发，提升企业自身的管理能力，加快自身资金流转的速度，加快开发建设过程中资金的周转，以较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，有利于房地产开发企业从根本上降低融资需求。

因此，省及地方政府有责任和义务为房地产开发企业提升自身管理能力，提高资金利用率创造良好的环境。

而企业自身，则需要争取做到以下几点：（1）加快资金流转。

房地产开发企业首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。

当前大多数房地产开发企业，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节，而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼。

因此，企业应在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

（2）减少企业过度预支。

以借贷方式筹措开发经营资金，是当前深圳乃至全国房地产开发企业普遍存在的现象。

房地产企业不能过度预支资金，因为如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。

房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等.（3）严格控制成本费用的支出。

房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。

企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。

3、结语总之，单一以银行贷款为主的房地产企业融资格局蕴涵着显着的金融风险，金融创新是化解的必然途径，个性化的融资模式则是适宜之选。

在央行信贷紧缩政策严格实施的背景下，房地产开发企业融资应该尽快摆脱过分依赖银行信贷的单一融资模式，大力推动房地产证券化进程，推广和发展房地产投资信托业务，努力创新金融工具，走多元化融资路线。

同时，政府也应该不断健全和完善地方性房地产金融法律法规，为房地产融资体系的完善与稳定发展提供良好的环境和政策支持。

帮助房地产企业走出当前低迷的市场困境，为城市全行业的全面健康有序发展铺平道路，为经济的快速发展和人民生活水平的稳定提高打下坚实的基础。

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