2019年江苏城华元路澄星路地块营销企划报告

相城中央商贸区是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地， 具有重要的长三角区域服务功能
交通规划
轻轨2号线、4号线、京沪高铁、主干道北延等等交通条件的改善加强了相城区和其他区域 的无缝对接，拓宽了区域的客源面，但本案处于交通辐射范围的边缘
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项目投资背景分析
¶ 宏观政策调控分析 ¶ 城市规划发展分析 ¶ 2019苏州市场分析 ¶ 2019区域市场分析 ¶ 2019首场土拍分析 ¶ 项目投资背景总结
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本次汇报总纲
市场分析
项目分析
项目定位
产品建议
销售建议及执行
企划表现
项目投资背景分析 基地资源分析
区域住宅市场分析
SWOT分析
区域商业市场分析
项目发展策略 排布优化建议 项目整体营销策略
项目定位
风格优化建议 项目定价及总价值
客群定位
景观优化建议
推案计划
LOGO及案名 VI设计及运用
推广运用
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第一章 市场分析
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价格分析 2019年苏州市住宅各区成交价格差别明显，园区最高 达到13307元/平米，新区最低为8113元/平米，相城 区上涨速度较快达到9098元/平米
14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
2010年苏州市各区成交均价（元/平米） 13307
9480
9287
12
10.9
10
9.52
8 6.76
6.28
6
4.63
4
3.07
2
1.69 2.26 2.38 0.81
0 00 00 0 0 00 00 0 0
本市户籍家庭
非本市户籍家庭
出台日期
4月30日 9月30日 9月30日 10月7日 10月11日 10月11日 10月12日 10月12日 10月15日 10月19日 11月3日
截至日期
/ / / / 12月31日 / / 12月31日 / / /
无房户可 购买
1套 2套 1套 1套 1套 1套 2套 1套 1套 1套 1套
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区域规划 在区域配套的改造建设、轻轨、高铁效应的作用下，相城的区域 总结 价值也将有所提升；本案不属于中心板块，但是紧靠区政府，可 以借助区政府的辐射效应造势
区域位置
相城区东邻工业园区，西接高新技术开发区， 距上海85km，地处长江三角洲经济圈的中 心地带，区位优势得天独厚
区域规划 相城区被规划为未来的城市副中心，是城市发展的重要方向；
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相城区 相城中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏 规划分析 州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角
区域服务功能
✓相城中心商贸城是苏州市相城区中心城区建设的旗舰项目， 西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路， 总用地面积8平方公里。 ✓相城中心商贸城位于苏州城区向北拓展的中央主轴上，是苏 州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域 服务功能。
对于总体量不超出3万平米的，必须一次性申请预售。超过3万平 方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米， 并应制定分批上市计划。
市区暂定本市以及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女 ）只能在市区新购一套住房（包括商品住房和存量住房）。 另外，自2019年10月1日起，对个人购买90平米及以下，且属于 家庭唯一住房的普通住宅，按照1%税率征收契税。对个人购买90 平米以上，144平米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按照 1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，不论面 积多大，都按照3%的税率征税。 而使用公积金贷款购房的，若首套面积在90平米以内，首付至少 20%，90平米以上的调整为首付至少30%。 此外，通知还明确，首套房首付一律30%，二套房首付50%，利 率上浮1.1倍。暂停第三套以上住房贷款。对不能提供一年以上当 地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 。
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总体分析 2019年苏州各区域住宅供销数据
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供销分析 2019年苏州市各区域住宅市场供销走势基本保持平衡 ，总体上来说房地产市场发展稳健
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供应分析 2019年苏州市各区住宅供应量以园区最多，达到197 万方，占比达到35%，而相城区供应量最少，占比为 11%
2010年苏州市各区新增供应量（万方）
拥有一套 房可购买
1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套
拥有2套及 以上房可购
买
1套 禁止购买
1套 1套 禁止购买 1套 禁止购买 1套 1套 1套 1套
无纳税、社 保证明可购
买
1套 禁止购买
1套 1套 禁止购买 1套 禁止购买 禁止购买 禁止购买 1套 禁止购买
有1年纳税 、社保证 明，无房 户可购买
的政策，作出了新的调
整和细化。这向市场释
放了一个信号：政府将
对当前楼市作连续性的
调控。
第一套 30% 第二套 50%、1.1倍 利率 Байду номын сангаас三套 暂停
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新政分析 政策信息：房产税、限购令
2019
房产税征收试点加快推 进，并将逐步扩大至全 国，物业持有成本随之 增加。苏州版限购令日 前亦出炉，居民家庭在 市区只能新购一套住房。 11.3
8113
园区
中心城区
吴中区
新区
9098 相城区
✓2019年园区住宅依旧是苏州市场的领头羊，住宅价格最高，达到13307元/平米。新区由于在 售住宅主要分布在浒关科技城板块，故成交均价全市最低为8113元/平米。相城区成交均价一 路上扬，全年成交均价为9098元/平米。中心城区和吴中区成交均价较为平稳。
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房产政策影响 严厉的调控政策必定造就住宅市场更长的调整周期， 但是政策对苏州市场的影响比较小
新政造成的心理影响大于 成交影响
新政的出台肯定会对市场产生一定的抑制作用，新政主要是对二套、三套进行 限制，包括即日起每户家庭限购一套房，受这些政策影响最大的还是投资性购 房者。但对于自住性购房者相对影响不会那么明显。
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相城区 相城区依托科学的规划，积极优化空间，打造了中心商贸城，重 规划分析 点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为城市功能提级
、高端服务产业集聚的新地标
✓中央商贸城规划结构：“十字金带、活力中心、水网方域”——南北向活力轴带与东西向景观轴带在规划中 心交汇，形成活力中心，并通过棋盘状水网与滨水休闲回廊构成水韵浓厚的现代水景社区。 ✓中央商贸城功能结构：中心商贸城共分五大功能区：商贸区、商务核心区、商住混合区、水景居住区、中央 公园区（包括活力特区、商务公园区、公园文化区）。通过功能的相对分区，充分体现公交主导、公共设施 主导的设计理念，最大限度发挥交通、景观等资源的效力，形成城市核心功能与特色片区。
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存量分析 苏州市各区住宅存量差别较大，吴中区存量最大为95 万方，占比31%，园区其次为90万方，占比为30%
2010年12月苏州市各区存量（万方）
新区 16%
相城区 13%
吴中区 31%
园区 30%
中心城区 10%
✓截止2019年12月苏州市各区存量差别较大，吴中区存量最大为95万方，占全市的31%。园 区其次为90万方，占全市的30%。中心城区存量最小为30万方，仅占全市的10%。新区和相 城区存量分别为49万方和40万方，占比分别为16%和13%。
2019-11-3
名称
具体内容
苏州契税优惠普通 住宅为1% 其余按
3%执行
苏州商品房预售一 次不得低于3万方
《市政府批转关于 进一步促进市区房 地产市场平稳健康 发展加快推进保障 性住房建设的意见
的通知》
苏州市自2019年1月1日起执行以下适用税率：个人购买自住和改 善型普通住房，执行1%的适用税率；其余房地产权属转移契税， 执行3%的适用税率。 通知中所指“普通商品住房”应同时满足以下三个条件：住宅小区建 筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实 际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以内。
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交通规划 交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接， 拓宽了区域的客源面，但本案处于交通辐射范围的边缘
相城区
平江新城
✓铁路：南靠京沪铁路，京沪铁路将在相城区设站。 ✓轻轨：轻轨2、4号线，苏州最大的换乘中心。 ✓公路：贯穿区内的沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速、312国道、苏虞张一级公路以及205省道。 ✓人民路、广济路的街北延工程：进一步完善市区交通体系，满足区域内部联系交通需求，使相城快速畅通城市 各方，往来出行均快捷便利，由此进入15分钟都市生活圈！
¶ 项目投资背景分析 ¶ 区域住宅市场分析 ¶ 区域商业市场分析
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项目投资背景分析
¶ 宏观政策调控分析 ¶ 城市规划发展分析 ¶ 2019苏州市场分析 ¶ 2019区域市场分析 ¶ 2019首场土拍分析 ¶ 项目投资背景总结
4
新政分析 政策信息：首付比例、贷款利率
9.29
国家出台楼市调控“新
五条”，相对于4月份
6
新政分析 政策信息：央行加息、利率上浮
10.20
央行三年来首次加息，
11 月 起 房 贷 7 折 利 率
全面取消折。首付比
例的提高和利率上浮，
投资型需求的收益率
将有所减少，在抵御
11.1
通胀的同时也在一定
程度上遏制了房价过
快上涨。
7
房产政策 9.29新政后，各地纷纷跟进出台限购政策
城市
北京 深圳 厦门 上海 福州 杭州 南京 温州 广州 大连 苏州
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项目投资背景分析
¶ 宏观政策调控分析 ¶ 城市规划发展分析 ¶ 2019苏州市场分析 ¶ 2019区域市场分析 ¶ 2019首场土拍分析 ¶ 项目投资背景总结