宁波市计算建筑面积规范

宁波市建筑工程容积率计算规定

为进一步统一和规范我市建筑工程容积率计算，特制定本规定，作为全市建筑工程容积率计算和审查的依据。

一、依据与参考资料

1、《宁波市城乡规划管理技术规定》（甬政发〔2007〕77号）

2、宁波市规划局城乡规划技术委员会会议纪要（〔2010〕第2期）

3、全市规划系统建筑工程规划管理工作例会纪要（宁波市规划局专题会议纪要〔2010〕2号、〔2010〕3号）

4、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》[简称“省房”]

二、容积率计算

（一）地下室

通常情况下，地下室用作车库、设备用房的，其建筑面积不计入容积率，用作商业服务业、市场、文化娱乐、体育等用房的，其建筑面积按系数折算后计入容积率。

（二）车库

建设项目的配套停车库设置在地下和地上二层（含二层）以下的，其建筑面积可不计入容积率，其余按系数折算计入容积率。竖直循环式机械停车库按3.6米层高计算建筑面积后，按系数折算计入容积率。

房屋层内，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次（“省房”4.3.6）。

（三）架空层

建筑底层设架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；只用作公共通道、停车、绿化、公共休闲等用途。

建筑底层设架空层的，除电梯(楼梯)间、门厅、管道井（水、电、排风等）等围合部分外，其余部分不计入容积率。

（四）地上建筑的层高

1、住宅建筑的层高大于3.6米，按3.0米层高折算容积率。设有套内楼梯的住宅,起居室（厅）层高大于3.6米，按3.0米层高折算容积率。公共入户门厅的建筑面积不折算容积率。

2、办公建筑的办公室层高大于4.5米，按3.6米层高折算容积率。门厅、中庭公共部分其建筑面积不折算容积率。

3、宾馆建筑的客房层高大于4.5米，按3.6米层高折算容积率。大堂、中庭公共部分其建筑面积不折算容积率。

4、商业用房的容积率折算：商业用房的空间分隔1200平方米/间及以上的，建筑层高大于6.0米，按6.0米层高折算容积率；1200-500平方米/间的，建筑层高大于6.0米，按5.5米层高折算容积率；500平方米/间以下的，建筑层高大于4.5米，按3.9米层高折算容积率。

5、超高层建筑的避难层应计入建筑面积，并计入容积率。

6、建筑内的技术层（包括设备层、转换层）层高不得大于4.5米，低于2.2米不计入建筑面积，2.2米-4.5米按水平投影计算建筑面积，并计入容积率。

7、工业建筑层高超过8米时，按该层建筑面积加倍计算容积率。

（五）设备平台

设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通的对外敞开的室外空间。

每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台只限一个，且未折算前的建筑面积不宜大于平方米。

按每居室配置设备平台平方米的标准计，每套住宅用于放置分体式空调外机的设备平台的数量不得超过居室个数，设备平台总建筑面积不得大于居室个数（居室指卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室内居住房间）。

超出上述设备平台总建筑面积的部分按水平投影面积的1/2计算容积率建筑面积。

（六）飘窗

飘窗是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

当飘窗窗台高度小于0.30米，且飘窗净高在2.20米以上时，按外围水平投影计算建筑面积并计入容积率。

当飘窗进深（自墙体内边线至飘窗外边线）大于0.8米时，按挑出外墙部分的水平投影面积计算容积率建筑面积。

建筑项目含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。飘窗视作建筑“突出外墙部分”，其建筑间距的计算规则按照《宁波市城乡规划管理技术规定》执行。

（七）阳台

凹、凸、复合阳台进深（取阳台维护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）一般不得大于1.8米，不封闭阳台超出1.8米部分计算全部建筑面积并计入容积率。

错层式阳台的建筑面积按“省房”4.3.1计算，不计算建筑面积，但需计入容积率。

（八）坡地建筑室外地坪标高的计算

1、适用范围

1）用地周边无现状或规划的城市道路作为参照；城市道路与建设用地距离较大；用地周边城市道路纵断面高差较大；

2）对原有建筑基地的地势改造较大。

2、计算规则

建筑出入口（人行出入口和车行出入口）至小区道路中轴线（两处高差不大于0.5米，大于0.5米时，则取距建筑出入口1.5米的入户道路中轴线处的设计标高）的最小垂直距离处的设计标高（当一幢建筑有几个出入口时，则取几个出入口设计标高的平均值）作为该幢建筑的室外地坪标高；如建筑出入口无垂直对应的小区道路时，则以距建筑出入口1.5米的入户道路中轴线处的设计标高（当一幢建筑有几个出入口时，则取几个出入口设计标高的平均值）作为该幢建筑的室外地坪标高，以上述标高为计算参数，确定地上建筑和地下建筑（全地下室和半地下室）。

宁波市建筑工程部分差异性建筑面积计算规则

为了进一步规范我市建筑工程的建筑面积计算，根据《浙江省城乡规划条例》的有关规定，建筑工程的建筑面积计算执行国家《房产测量规范》和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》。现将该规范与国家《建筑工程建筑面积计算规范》的主要差异内容明确如下，如与国家《房产测量规范》有出入的，从其规定。

甬规字〔2005〕139号、甬规字〔2007〕17号、甬规字〔2009〕46号文件作废。

一、依据与参考资料

1、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/，GB/）

2、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》[简称“省房”]

3、宁波市房地产协会房产测绘专业委员会《关于落实<浙江省房屋建筑面积测算实施细则>有关问题的意见》（甬房协〔2009〕15号）[简称“市房”]

4、中华人民共和国国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）[简称“国建”]

5、《宁波市城乡规划管理技术规定》（甬政发〔2007〕77号）

6、宁波市规划局城乡规划技术委员会会议纪要（〔2010〕第2期）

二、建筑面积计算规则

（一）层高

建筑的层高低于2.2米的，不计建筑面积（“省房”）。

（二）坡屋顶

跃层、斜面结构屋：1、房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，顶层高度2.20米以上的部位按其水平投影计算建筑面积；2、跃层层高2.20米以上的部分，按水平投影计算建筑面积；3、跃层、斜面结构屋的层高2.20米以上的外墙，1/2计入套内建筑面积，另1/2计入幢共有建筑面积（“省房”4.3.11）。

阁楼（暗楼）不计算房屋建筑面积（“省房”4.3.12）。

（三）阳台

1、一般阳台

全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积。未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积（“省房”4.1.1和）。

2、错层式阳台

一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积（“省房”4.3.1）。

（四）飘窗

1、飘窗是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不得小于0.30米、净高（窗台面至飘窗顶板底）应小于2.2米；

2、建筑项目含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样；

3、飘窗视作建筑“突出外墙部分”，其建筑间距的计算规则按照《宁波市城乡规划管理技术规定》执行。

当飘窗窗台高度小于0.30米，且飘窗净高在2.20米以上时，按外围水平投影计算建筑面积（“省房”4.3.2）。

（五）架空层