综合体地块投资分析报告
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•土地市场分析 •房产市场分析 •区域市场分析 •区域市场总结
第五章： 2013JP02地块投资测算
•指标与开发计划 •收入与成本估算 •项目敏感性分析 •项目投资测算结论 •购地价格建议
第六章： 2013JP03地块投资测算
•指标与开发计划 •收入与成本估算 •项目敏感性分析 •项目投资测算结论 •购地价格建议
中骏四季阳光会所主入口透视效果图 厦门北站主站房及时代广场现状图
第二章 地块价值分析
中骏·四季阳光
地块SWOT分析
◆城市经济不断发展，置业 刚性需求增加； ◆岛内外一体化建设先行区 ◆北站片区建设推进，衍生 新的居住、投资需求，而岛 内可供开发土地日趋减少；
1 Ｓ优势
◆紧邻厦门北站核心区，周 边将集聚大量人流； ◆地形方正平整，利于规划 施工； ◆区域发展前景良好,地价 较为合理,升值空间大
建筑密度(上限) 绿地率(下限)
其他规定及要求
2013JP02
2013JP03
厦门北站岩兴路与岩通路交叉口东北侧
商业、办公、居住
办公、商业、居住
14114.558
17652.934
4.11
7.48
58000以下
132000以下
58000
132000
商业：21840以下（37.67%） 办公：19000以下（32.76%） 居住：17000以下（29.31%） 其他配套：不少于160（0.26%)
1
PART
地块条件分析
地块区位分析 规划出让条件 地块四至分析 地块现状分析
源自文库
地块区位分析
本项目位于厦门北站岩兴路与岩通路 交叉口东北侧。
第一章 地块条件分析
第一章 地块条件分析
规划出让条件
规划指标 用地位置 土地用途 土地面积（㎡）
容积率 地上建筑面积（㎡） 计价建筑面积（㎡）
不同性质建筑占总建 筑面积（㎡）
细目
权比
优
土地级别
自然景观
交通情况
√
生态环境
生活配套
社会治安
学区情况
社会人文
增值价值
√
区位形象
√
良
一般
较差
差
√ √
√ √ √ √ √
3
PART
区域市场分析
土地市场分析 商品住宅市场分析 区域市场发展趋势
第三章 区域市场分析
土地出让分析 — 商住项目
2007年至今，集美区共计出让商住用地40宗，其中2010年出让11宗。近三年来,商住用地 供应逐步减少， 2013年到目前为止甚至未有一宗商住用地出让，市场呈现“供不应求”态 势，开发商对于商住用地的竞价较为激烈。
综合体地块投资分析报告
地铁智能时代 新都市生活
第一章： 地块条件分析
•地块区位分析 •规划出让条件 •地块四至分析 •地块现状分析
第四章： 地块定位分析
•客群定位 •形象定位 •产品定位 •价格定位
报告目录
第二章： 地块价值分析
•区域规划分析 •地块资源价值 •地块SWOT分析 •地块综合价值
第三章： 区域市场分析
4 Ｏ机会
ＳＷＯＴ
第二章 地块价值分析
Ｗ劣势 2 ◆周边配套尚在建设中，居住条 件未成熟； ◆过于接近交通要道，有一定 的粉尘和噪音污染
北站片区各规划建设进程直接影响客户对该片区的认可度 Ｔ威胁 3
第二章 地块价值分析
地块综合价值
项目处于厦门新站片区，拥有优良的交通和区位优势，生活配套也在逐步完善 中；地块所属区域成熟度在快速提升中，区域内有厦门西客站,BRT公交总站，未来随 地铁1号线开通可快速进岛，随厦深铁路开通，将拥有更加便利的城际交通，项目将 拥有较好的增值前景。
岩通路
地块资源价值 — 配套
厦门北站以高标准建设，具有较强的景观 性；站前南广场（时代广场）是集休闲、购物 为一体的大型市民广场已经建成。
地块周边教育、医疗等设施正在逐步完善 中，短期内将依托后溪镇配套设施和集美区的 原有相关设施。
厦门邮件处理中心已落成，片区首个商品 房项目中骏四季阳光及汽车物流中心已建成， 迅速聚集人气，为本案提供潜在的客流保障。
地块四至分析
第一章 地块条件分析
新城际广场 长途车站
拟出让 地块
厦门北站站台
村民自建房
第一章 地块条件分析
地块现状分析
目前场地已基本平整，项目周边的岩通路、岩兴路已建设完成。
2
PART
地块价值分析
区域规划分析 地块资源价值 SWOT价值分析 地块综合价值
区域规划分析 复合形态的城市门户及创意生活城
第二章 地块价值分析
后溪生活片区
中国智造 片区
中药城 片区
交通保障设施
汽车城片区
站北生活片区
拟出让地块 西城生活片区
北广场片区 南广场片区
第二章 地块价值分析
北站片区总体规划结构为“一心，两轴，三片，一环，七节点”
一心：主站房为交通枢纽中心；两轴：南北商务功能景观轴;东西铁路生态防护绿湖景观轴； 三片：核心 商贸服务片区，居住、商贸混合片区，居住片区；一环：片区步行休闲环道；七节点：商贸大街、站点 综合开发、商务办公、商品贸易及展示、商业街、商业中心和街道服务；
地块所处厦门北站片区，以厦门北站 为核心，打造集美区商贸讯息交流重 镇以及生活、就业、出行平衡的新城 区，是“交通、商务、居住”复合形 态的城市门户及创意生活城。
北站片区规划特点：通过完善配套， 从产业、商贸等方面保障丰富的人流 和客源，拉动片区成长。
以交通枢纽为中心；
交通枢纽与商贸中心结合；
汽车、中药、IT等产业基础保障区域 长期繁荣；
第二章 地块价值分析
地块资源价值 — 交通
地块位于厦门北站主站房北侧，毗邻杏林建设2010JP06地块与港务2010JY03地块，西侧临近圣果 路，北侧临近圣岩路。与主站房仅咫尺之遥，属于北站片区的核心地带。厦门北站是厦深高铁、福厦高 铁的重要节点，已逐步成为厦门市最重要的陆路交通门户。地块东面规划为轨道一号线，15分钟直通岛 内。区域未来将形成长途汽车、高铁、地铁、快速公交组成的立体交通系统。
60% 10%
办公：80000以下（60.61%） 商业：27000以下（20.45%） 居住：25000以下（18.94%）
60% 10%
建筑面积144平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上
规划出让条件
项目
2013JP02
2013JP03
出让方式
起始价 （亿元）
起始楼面价 （元/平米）
增价幅度 （万元）
2.772
拍卖 5.074
4779
3844
300
300
竞买保证金
5544
10148
土地使用权出 办公50年，居住 办公50年，居住70
让年限
70年，商业40年
年，商业40年
规划动工时间
交地之日起一年内开工
规划完工时间
交地之日起四年内竣工
第一章 地块条件分析
2013JP02 2013JP03
第五章： 2013JP02地块投资测算
•指标与开发计划 •收入与成本估算 •项目敏感性分析 •项目投资测算结论 •购地价格建议
第六章： 2013JP03地块投资测算
•指标与开发计划 •收入与成本估算 •项目敏感性分析 •项目投资测算结论 •购地价格建议
中骏四季阳光会所主入口透视效果图 厦门北站主站房及时代广场现状图
第二章 地块价值分析
中骏·四季阳光
地块SWOT分析
◆城市经济不断发展，置业 刚性需求增加； ◆岛内外一体化建设先行区 ◆北站片区建设推进，衍生 新的居住、投资需求，而岛 内可供开发土地日趋减少；
1 Ｓ优势
◆紧邻厦门北站核心区，周 边将集聚大量人流； ◆地形方正平整，利于规划 施工； ◆区域发展前景良好,地价 较为合理,升值空间大
建筑密度(上限) 绿地率(下限)
其他规定及要求
2013JP02
2013JP03
厦门北站岩兴路与岩通路交叉口东北侧
商业、办公、居住
办公、商业、居住
14114.558
17652.934
4.11
7.48
58000以下
132000以下
58000
132000
商业：21840以下（37.67%） 办公：19000以下（32.76%） 居住：17000以下（29.31%） 其他配套：不少于160（0.26%)
1
PART
地块条件分析
地块区位分析 规划出让条件 地块四至分析 地块现状分析
源自文库
地块区位分析
本项目位于厦门北站岩兴路与岩通路 交叉口东北侧。
第一章 地块条件分析
第一章 地块条件分析
规划出让条件
规划指标 用地位置 土地用途 土地面积（㎡）
容积率 地上建筑面积（㎡） 计价建筑面积（㎡）
不同性质建筑占总建 筑面积（㎡）
细目
权比
优
土地级别
自然景观
交通情况
√
生态环境
生活配套
社会治安
学区情况
社会人文
增值价值
√
区位形象
√
良
一般
较差
差
√ √
√ √ √ √ √
3
PART
区域市场分析
土地市场分析 商品住宅市场分析 区域市场发展趋势
第三章 区域市场分析
土地出让分析 — 商住项目
2007年至今，集美区共计出让商住用地40宗，其中2010年出让11宗。近三年来,商住用地 供应逐步减少， 2013年到目前为止甚至未有一宗商住用地出让，市场呈现“供不应求”态 势，开发商对于商住用地的竞价较为激烈。
综合体地块投资分析报告
地铁智能时代 新都市生活
第一章： 地块条件分析
•地块区位分析 •规划出让条件 •地块四至分析 •地块现状分析
第四章： 地块定位分析
•客群定位 •形象定位 •产品定位 •价格定位
报告目录
第二章： 地块价值分析
•区域规划分析 •地块资源价值 •地块SWOT分析 •地块综合价值
第三章： 区域市场分析
4 Ｏ机会
ＳＷＯＴ
第二章 地块价值分析
Ｗ劣势 2 ◆周边配套尚在建设中，居住条 件未成熟； ◆过于接近交通要道，有一定 的粉尘和噪音污染
北站片区各规划建设进程直接影响客户对该片区的认可度 Ｔ威胁 3
第二章 地块价值分析
地块综合价值
项目处于厦门新站片区，拥有优良的交通和区位优势，生活配套也在逐步完善 中；地块所属区域成熟度在快速提升中，区域内有厦门西客站,BRT公交总站，未来随 地铁1号线开通可快速进岛，随厦深铁路开通，将拥有更加便利的城际交通，项目将 拥有较好的增值前景。
岩通路
地块资源价值 — 配套
厦门北站以高标准建设，具有较强的景观 性；站前南广场（时代广场）是集休闲、购物 为一体的大型市民广场已经建成。
地块周边教育、医疗等设施正在逐步完善 中，短期内将依托后溪镇配套设施和集美区的 原有相关设施。
厦门邮件处理中心已落成，片区首个商品 房项目中骏四季阳光及汽车物流中心已建成， 迅速聚集人气，为本案提供潜在的客流保障。
地块四至分析
第一章 地块条件分析
新城际广场 长途车站
拟出让 地块
厦门北站站台
村民自建房
第一章 地块条件分析
地块现状分析
目前场地已基本平整，项目周边的岩通路、岩兴路已建设完成。
2
PART
地块价值分析
区域规划分析 地块资源价值 SWOT价值分析 地块综合价值
区域规划分析 复合形态的城市门户及创意生活城
第二章 地块价值分析
后溪生活片区
中国智造 片区
中药城 片区
交通保障设施
汽车城片区
站北生活片区
拟出让地块 西城生活片区
北广场片区 南广场片区
第二章 地块价值分析
北站片区总体规划结构为“一心，两轴，三片，一环，七节点”
一心：主站房为交通枢纽中心；两轴：南北商务功能景观轴;东西铁路生态防护绿湖景观轴； 三片：核心 商贸服务片区，居住、商贸混合片区，居住片区；一环：片区步行休闲环道；七节点：商贸大街、站点 综合开发、商务办公、商品贸易及展示、商业街、商业中心和街道服务；
地块所处厦门北站片区，以厦门北站 为核心，打造集美区商贸讯息交流重 镇以及生活、就业、出行平衡的新城 区，是“交通、商务、居住”复合形 态的城市门户及创意生活城。
北站片区规划特点：通过完善配套， 从产业、商贸等方面保障丰富的人流 和客源，拉动片区成长。
以交通枢纽为中心；
交通枢纽与商贸中心结合；
汽车、中药、IT等产业基础保障区域 长期繁荣；
第二章 地块价值分析
地块资源价值 — 交通
地块位于厦门北站主站房北侧，毗邻杏林建设2010JP06地块与港务2010JY03地块，西侧临近圣果 路，北侧临近圣岩路。与主站房仅咫尺之遥，属于北站片区的核心地带。厦门北站是厦深高铁、福厦高 铁的重要节点，已逐步成为厦门市最重要的陆路交通门户。地块东面规划为轨道一号线，15分钟直通岛 内。区域未来将形成长途汽车、高铁、地铁、快速公交组成的立体交通系统。
60% 10%
办公：80000以下（60.61%） 商业：27000以下（20.45%） 居住：25000以下（18.94%）
60% 10%
建筑面积144平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上
规划出让条件
项目
2013JP02
2013JP03
出让方式
起始价 （亿元）
起始楼面价 （元/平米）
增价幅度 （万元）
2.772
拍卖 5.074
4779
3844
300
300
竞买保证金
5544
10148
土地使用权出 办公50年，居住 办公50年，居住70
让年限
70年，商业40年
年，商业40年
规划动工时间
交地之日起一年内开工
规划完工时间
交地之日起四年内竣工
第一章 地块条件分析
2013JP02 2013JP03