昆山市城市研究报告

（万㎡） 1500.00 1000.00 500.00 0.00 1999 2000 2001 2002 2003 2004
（%） 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2005 商品房竣工面积 商品房竣工增长率 商品房施工面积 商品房施工增长率
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城市投资潜力分析——需求规模
0.14 0.12 0.1 0.08 0.06 0.04 0.02 0
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城市投资风险分析——供求风险
昆山市商品房供需关系
1600.00 1400.00 1200.00 1000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00
1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4 商品房销售增长率（右轴：%）
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城市投资潜力分析——人均使用面积规模
城镇人均住宅使用面积（平方米/人）
40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
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区位交通
昆山地处中国东南沿海长江 三角洲的东部，东距上海50公里， 西邻苏州37公里。 航空: 上海虹桥机场（距45公里，约半 小时车程），上海浦东机场（距 100公里，约1小时车程）。
312国道
沪宁高速公路
京沪铁路
虹桥机场 浦东机场
港口: 上海港（中国最大港口、距离60 公里）、张家港（距100公里）、 太仓浏家港（距35公里），货物 经区内水道运达以上各港口可直 接出口。
核心层
依靠便捷的交通枢纽、优良 的社会环境、高级人才的聚 集、与国际接轨的大平台建 设，提高凝聚与展示优势。
区
域
概
况
宏观经济分 析 区域发展状况及规划 房地产市场现状 昆 山 特 色
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城市投资潜力分析——经济发展情况
昆山GDP及其增长率
800 700 600 32.15% 430.37 305 200.8 230.8 14.94% 570 32.44% 41.10% 0.45 0.4 0.35 28.07% 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 2005 730
昆山市城镇人均可支配收入
20000.00 15000.00 10000.00 5000.00 0.00 1999 2000 2001 2002 2003 2004 增长率 2005 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0
城镇人均可支配收入(元/人)
1999—2005年昆山市的居民收 入以较大幅度持续增长，这对于该 城市的房地产业的发展来说是有很 大的利好性的。
施工面积(左轴) 施工/销售(右轴)
竣工面积(左轴) 竣工/销售(右轴)
销售面积(左轴)
附图： 1500.00
由右图可以看出，近几年，昆山市竣 工面积和销售面积均以商品住宅为主。
1000.00 500.00 0.00 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
商品房施工面积（万㎡） 商品房销售面积（万㎡） 商品房竣工面积（万㎡） 住宅销售面积（万㎡）
全社会固定资产投资(亿元) 房地产投资(亿元) 房地产投资/全社会固定资产投资
1999-2005年昆山市的固定资产投资逐年增加，用于房地产业的投资也呈小 幅增长的趋势。尤其2004年，政府用于房地产业的投资达到固定资产投资总额 的40%；但进入2005年房地产开发规模投资有所下减。
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昆山市城市研究
（2006年5月）
上海公司数据组：王新颖
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目录
区 域 概 况
宏观经济分 析 区域发展状况及规划 房地产市场现状 昆 山 特 色
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区域概况
昆山地处长江三角洲，位于江苏省东南部，东邻国 际大都市上海， 西接历史文化名城苏州。昆山1989年撤 县设市，下辖10个镇，拥有国家 经济技术开发区、出口 加工区等著名园区。境内 地势平坦，其中耕地47千公顷。 市域面积921.3平方公里，其中水域面积占23.1%。 昆山属北亚热带南部季风气候区，气候温和湿润 ， 四季分明，光照充足，雨量充沛。 昆山地处江南水乡，地灵人杰，钟灵毓秀，“百戏 之祖”昆曲发源于昆山，已被联合国列为“人类口述和 非物质遗产代表作”。誉为“中国第一水乡”的千 年古 镇周庄已列入联合国人类文化遗产预备名单。昆山素有 江南“鱼米类有竹、松、梅、桑等，观赏型树种 日渐增多，以琼花为珍；野生药用植物有百余种，数并 蒂莲为贵；野生动物品种繁多，其中阳澄湖大闸蟹驰名 中外。
单位(万人)
0.96%
户籍人口(左轴)
人口增长率(右轴)
近几年，由于长三角地区经济的迅猛发 展，昆山市的人口也呈逐年小幅增长，但进 入2005年增长率已有所回落。
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城市投资潜力分析——供给规模
自2002年至今， 昆山市商品房施工面 积大幅度增长，但增 长率在2002年出现 一次200%之后持续 下滑。同时由于开发 周期等主客观因素使 昆山市的年竣工面积 相对增长幅度较小， 竣工增长率的上涨或 下跌相对于施工增长 率有一年左右的滞后 性。
第三圈层——原材料基地
为产业基地提供原材料，并形成专业市场
扬州
第三圈层
原材料基地，以廉价的人 力、物力、丰富的自然资 源为核心竞争力。
第二圈层
依靠廉价的人力资源，对 原材料进行低附加值的粗 加工，以集群优势、低成 本、低利润取胜。
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第一圈层
依靠人才、信息、技术、 成本优势，完成产品的深 加工，提高产品附加值。
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区域房地产业发展优劣势分析
优势
GDP——稳步增长 居民收入——逐年增长 需求规模——虽涨幅不定但总体呈上涨的 趋势
劣势
房地产开发投资规模——受控于地方政府 的不定期调控
人口规模——小幅增长，增长率开始下滑， 外来人口进入的规模和可能性较小
供给规模——市场可预期的未来供量较大 人均使用面积规模——已大大超出全国平均 水平，未来市场需求会受到抑制 房地产投资风险——受控于地方政府的不定 期调控 供求风险——市场的需求增长量远远小于市 场潜在的供应增长量
从2000-2005年，昆山市的房地产 业持续迅猛发展，但2004年开始昆山 的房地产市场出现了较为严重的供大 于求的状况，2005年的施工/销售为 6.82大于国内的警戒线5，竣工/销售 面积为1.64大于1，可见昆山未来的市 场将出现大量的供应，不加抑制，供 大于求的状况将继续恶化。
单位(万平方米)
城市投资潜力分析——人口规模
昆山户籍人口及其增长率
66 65 64 63 62 61 60 59 58 57 56 65.46 63.72 61.95 59.46 60.03 60.69 2.08% 2.86% 0.035 0.03 2.73% 0.025 0.02 0.015 1.10% 0.01 0.005 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005
铁路: 京沪铁路穿越开发区，并在区内 设有二等客货运输站。 公路: 区 域内公路网健全，沪宁高速公路、 机场路、312国道穿越开发区。
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区位优势
目前，中国已经形成了环渤海京津 翼地区、长江三角州地区和珠江三角州 地区三大城市群，其中以长三角城市群 地区把经济最为发达，城市一体化程度 最高，逐渐形成以上海为核心的世界第 六大都市圈。昆山就位于这个都市圈之 中。
城镇人均住宅使用面积（平方米/人）
近几年昆山市的人均住宅面积呈现大幅增长趋 势，至2005年已达到37M²，远远超出全国的平均水 平，也超出许多一线城市。
人均使用面积：
全国：14.7M²
北京：21M² 上海：16M² 深圳：17.2M²
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城市相对购买力水平
250.00 200.00
近几年来，随着长 三角城市群的经济飞速 发展，相对2003年以前， 城市居民对住房的需求 量有了很大程度的增加， 并且目前有增长的趋势。
150.00 100.00 50.00 0.00 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 商品房销售面积（左轴：万㎡）
第二产业(亿元) 100.65
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城市投资潜力分析——房地产开发投资规模
250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0
500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002
2000年--2005年昆山市的GDP一 直以较高的比率保持持续的增长， 尽管2004年以来的增长率呈现下 降的趋势，但增长率仍然在30% 左右徘徊，可见昆山市的经济发 展速度飞快。
单位(亿元)
2003
2004
GDP(左轴)
GDP增长率(右轴)
各产业1999年-2005年年增加值走势图
1999年-2005年间，昆山由于 地理位置，受到上海和苏州的区域 辐射效应，区域的二、三产业得到 快速发展，尤其第三产业，而第一 产业却有小幅下降。