经营分析报告

签约销售额
56% 集团
37.5% 华北
63.6% 广州
70.0% 上海
75.0% 成都
82.7% 西安
25.0% 深圳13.1% 从化
西安珠江新城C13顺利开盘，因此地区完成率较高；
二、销售指标——各地区认购、签约及回款排名（4月）
地区
认购计划 完成率
排名
签约计划 完成率
排名
回款 完成率
排名
上海
• 广州罗马由于超面积单元未确权首付较高，无法满足刚需客户付款方式；江门、南沙项目未取 得良好认购业绩；；
• 上海方家窑在售存货多为大户型，需要准确定位，提升销售能力；
• 成都御景湾由于区域性市场成交量收缩影响亦未完成销售目标。
二、销售指标——销售任务完成情况（4月）
4月签约销售额累计完成情况对比分析
房地产开发资金进一步趋紧；四是全国房地产呈现量价齐跌的态势，4月份加入房价下
跌行列的城市持续增加，全国100个主要城市，55个城市房价环比上涨，45个下跌，比3
财政 政策 限购政策放松
预期升温
月份增加8个城市； 2014年以来，限价、限售政策持续，抑制投资性需求。但是4月份开始有部分城市放松限 购政策； 南宁放开部分城区限购，无锡、郑州对调控政策进行微调，部分中小城市政策放松预期
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
目录
政策及行业动态 4月集团经营情况分析 各管线、地区经营情况汇报
5月集团经营计划
宏观 环境
4月房地产政策动向
中央总基调不变：在稳步推进新型城镇化的进程中，着眼于长效机制的建立，实施双向 调控，分类指导；
经济形势 未明显好转
一季度宏观经济增速下行，房地产市场表现欠佳； 进入04月，市场未明显好转，不同城市的房地产市场趋势分化，总体表现出以下特点： 一是全国房地产开发景气指数持续低位运行；二是房地产开发投资增速大幅下降；三是
集外外 团部部 外流流 部入出 往 来 净 额
期可受 末动限 余用制 额资资
金金
注： 1、截止4月底，当期经营资金净流量为亿，融资资金净流量为亿，集团内外部资金净流量亿，合1
亿。
2、影响融资净流量的重要项目：4月银行放款主要包括E11项目亿、；
。
3、受限制资金总额本月未发生重大变化，其中主要大额款项为华北地区分钟寺项目亿拆迁款专用资 金。
4、4月底可动用资，主要集中在集团本部，北京亿（万福拆迁款亿），上海亿（保险流入资金3 亿）。
二、销售指标——认购目标完成情况（4月）
4月份认购计划完成情况对比
单位：亿元
实际认购额
集团
华北
数据来源：集团投资与财务管理中心
广州
上海
成都
西安
深圳
从化
注：
• 上海昆山完成7#楼开盘，项目销售完成率达%，因此上海地区完成率较高。
货币 政策
稳健货币政策
升温；
央行称继续实施稳健货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。 受资金监管影响，房地产贷款规模继续紧缩，购房者贷款利率上浮；有迹象表明，国内部分 著名房地产投资基金管理公司开始停止在国内募集资金投资房地产，转战美国；可以预计， 未来房地产行业融资成难度加大，成本升高，形势估计不太乐观；
1
3
39.0%
4
华北
2
5
102.1%
1
成都
3
2
88.0%
2
广州
4
4
70.7%
3
深圳
5
6
34.8%
6
从化
6
7
36.6%
5
西安
0%
数据来源：集团住宅投资事业部
7
80.2%
1
6.5%
7
二、销售指标——主要项目认购与签约排名（4月）
地区
项目
认购计划 完成率
上海
昆山
92%
成都
御景湾
60%
华北
E11
51%
上海 新弘国际
4月重点城市成交表现仍未转暖，仅上海、济南二市成交量同比增加
重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等市成交量跌幅达到三成以上，同比方 面，成交量下跌的城市更是占到绝大多数，仅有上海、济南二市成交量环比上升，杭州、 大连、泉州等存量较高的城市，成交量均出现较大幅度的下滑。
各地降价之风愈演愈烈，降价范围扩围到一线城市；高库存和价格虚高驱动，部分项目定 价回归。结合当前市场表现来看，上半年国内楼市成交回调之势已经确立，受供求关系影 响，上半年市场仍难以走出调整期，在市场整体的去化压力下，降价范围或将进一步扩大， 因此对于资金较为紧张的企业来说，也应该尽早的合理调整价格，提升企业周转速度，加 速企业现金回笼。
市场概述
土地市场
销售概况
价格趋势 产品结构 区域特征
4月房地产市场分析
自贸区工业用地流转试点成功，以及“分类调控”提出使上海更灵活的应对土地市场，政 策主要目的在于引导区域差别化发展。 通过区域整体转型、零星用地可自行开发、工业用地可提高容积率、节余土地可分割转让、 产业项目类工业用地可调整为标准厂房用地等多种措施盘活存量工业用地，并加大对工业 用地闲置及违法用地的处置力度。
35%
广州
南沙
32%
广州
Βιβλιοθήκη Baidu
罗马
30%
广州
卓景
24%
深圳
东岸
22%
广州 江门帝景湾
21%
广州 信华锦苑
18%
从化
夏湾拿
17%
广州
纺织城
16%
华北
一区东
14%
上海
方家窑
9%
西安 珠江新城
-
数据来源：集团住宅投资事业部
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 -
签约计划 完成率
27% 126%
5月集团经营计划
一、资金计划完成情况（4月）
2014年4月资金计划运营情况
单位：亿元
115.0
95.0
75.0
55.0
35.0
15.0
-5.0
期可受 初动限 余用制 额 资资
金金
经销租
营售金
资回收
金款入
流
等
入
经开成税 营发本费 资类类类 金支支支 流出出出 出
数据来源：集团投资与财务管理中心
银银归 行行还 融放贷 资款 款 净 额
41% 110%
16% 69% 27% 27% 18% 156% 30% 60% 41% 69% 90%
排名
12 2 8 3 15 5 12 11 14 1 10 7 8 5 4
回款 完成率
75% 131%
69% 46% 42% 87% 26% 29% 24% 93% 46% 300% 34% 39%
当下市场依然是刚需时代，刚需比重保持高位，高档项目销售比重提升，主流产品成交略 微下滑。
虽然北京豪宅需求相对稳定，但伴随着今年高端市场“限高令”悄然解禁，各大房企加快 豪宅盘的加快入市，豪宅市场成交短期难有火爆局面。
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