柬埔寨房地产形势分析

柬埔寨城市及房地产开发调研报告（货币兑换：1元人民币=645.9900柬埔寨利尔斯）

调研人员：张凯

开发发展部

2015.5.5

一、马来西亚基本情况介绍

1、概述

柬埔寨全名柬埔寨王国（Kingdom of Cambodia），通称柬埔寨，旧称高棉，位于中南半岛，西部及西北部与泰国接壤，东北部与老挝交界，东部及东南部与越南毗邻，南部则面向暹罗湾。柬埔寨领土为碟状盆地，三面被丘陵与山脉环绕，中部为广阔而富庶的平原，占全国面积四分之三以上。境内有湄公河和东南亚最大的淡水湖－洞里萨湖（又称金边湖），首都金边。

柬埔寨是个历史悠久的文明古国，早在公元1世纪建立了统一的王国。20世纪70年代开始，柬经历了长期的战争。1993年，随着柬国家权力机构相继成立和民族和解的实现，柬埔寨进入和平与发展的新时期。

柬埔寨是东南亚国家联盟成员国，经济以农业为主，工业基础薄弱贫，是世界上最不发达国家之一。

2、柬埔寨区位

柬埔寨位于中南半岛西南部，占地181,035平方公里[3] ，20%为农业用地。全国最南端至西边区域地处热带区域，北方以扁担山脉与泰国柯叻交界，东边的腊塔纳基里台地和Chhlong高地与越南中央高地相邻。西边是狭窄的海岸平原：面对暹逻湾的西哈努克海。扁担山脉在洞里萨流域北边，由泰国的柯叻台地南部陡峭悬崖构成，是泰国和柬埔寨国界。

2、气候

柬埔寨属热带季风气候，年平均气温29—30℃，5—10月为雨季，11月—次年4月为旱季，受地形和季风影响，各地降水量差异较大，象山南端可达5400毫米，金边以东约1000毫米。

3、资源

柬埔寨矿藏主要有金、磷酸盐、宝石和石油，还有少量铁、煤。林业、渔业、果木资源丰富。盛产贵重的柚木、铁木、紫檀、黑檀、白卯等热带林木，并有多种竹类。森林覆盖率61.4%，主要分布在东、北和西部山区。木材储量约11亿多立方米。洞里萨湖是东南亚最大的天然淡水渔场，素有“鱼湖”之称。西南沿海也是重要渔场，多产鱼虾。生态环境失衡和过度捕捞，水产资源正在减少。

4、行政划分

柬埔寨分为20个省和4个直辖市（括号内为首府）：班迭棉吉省（诗梳风）、马德望省（马德望）、磅湛省（磅湛）、磅清扬省（磅清扬）、磅士卑

省（磅士卑）、磅同省（磅同）、贡布省（贡布）、干丹省（达克茂）、戈公省（戈公）、白马市（直辖市）、桔井省（桔井）、蒙多基里省（森莫诺隆）、奥多棉吉省（松朗）、拜林（直辖市）、金边（直辖市）、西哈努克市（直辖市）、柏威夏省（柏威夏）、菩萨省（菩萨）、波萝勉省（波萝勉）、腊塔上丁省（上丁）、柴桢省（柴桢）、茶胶省（茶胶）。纳基里省（Banlung）、暹粒省（暹粒）。

5、政治体系

宪法规定，柬埔寨的国体是君主立宪制，实行自由民主制和自由市场经济，立法、行政、司法三权分立。国王是终身制国家元首、武装力量最高统帅、国家统一和永存的象征，有权宣布大赦，在首相建议并征得国会主席同意后有权解散国会。国王因故不能理政或不在国内期间由参议院主席代理国家元首职务。国王去世后由首相、佛教两派僧王、参议院和国会正副主席共9人组成的王位委员会在七日内从安东、诺罗敦和西索瓦三支王族后裔中遴选产生新国王。

6、柬埔寨人口状况分析

柬埔寨约人（2014年）。柬埔寨人口分布中，有20多个民族，其中高棉族为主体民族，占总人口的80%，还有占族、普农族、老族、泰族和斯丁族等少数民族。高棉语为通用语言，与英语均为官方语言。佛教为国教，93%以上的居民信奉佛教。

7、柬埔寨交通情况

柬埔寨中部和南部是平原，东部、北部和西部被山地、高原环绕，大部分地区被森林覆盖。

以公路和内河运输为主。主要交通线集中于中部平原地区以及洞里萨河流

域。北部和南部山区交通闭塞。

公路：截止2013年，全国公路总长约1.5万公里。最主要的公路有四条：1号公路（金边至越南胡志明市），4号公路（金边至西哈努克港），5号公路（金边经马德望至泰国边境），6号公路（金边经磅同、暹粒至吴哥古迹）。

水运：内河航运以湄公河、洞里萨湖为主，主要河港有金边、磅湛和磅清扬。雨季4000吨轮船可沿湄公河上溯至金边，旱季可通航2000吨货轮。西哈努克港为国际港口。

铁路：截止2013年，全国有两条铁路：金边-波贝，全长385公里，可通曼谷；金边-西哈努克市，全长270公里，是交通运输的大动脉，但铁路年久失修，运输能力较低。

空运：柬主要航空公司有暹粒航空公司、吴哥航空公司。有金边－曼谷、金边－胡志明市、金边－万象、金边-吉隆坡、金边-新加坡五条国际航线。外方航空公司在柬的主要航线有：金边－曼谷、金边－广州、金边－香港、暹粒－曼谷、金边－上海、金边－新加坡、金边－台北、金边－高雄、金边－胡志明市、金边－万象、金边－普吉等航线。有金边国际机场和暹粒机场两个国际机场，西哈努克港、马德望、上丁等机场为国内机场，有定期航班通行，可起降中、小型飞机。

4、柬埔寨重点城市简介

首都金边（Phnom Penh）面积376平方公里，人口约150万（2013年）。金边地处洞里萨河与湄公河交汇处，是柬埔寨政治、经济、文化和宗教中心。柬埔寨85%的投资公司和商业企业在金边，是柬埔寨地产业发展最集中的地区。

暹粒是柬埔寨暹粒省的省府，距离金边311公里，距离泰国边界只有152公里，人口大约有85,000人。近些年来，暹粒的旅游业快速发展，得益于这里是世界七大奇迹之一的吴哥古迹门户，暹粒是参观吴哥古迹唯一和重要的停留地，已有百年历史了。暹粒郊区的村落以排屋式分布，并与城市中心连成一片。旅游业、农业和渔业是该省的的支柱产业。

西哈努克市，原名磅逊，是柬埔寨的一个港口城市；西哈努克港是柬埔寨最繁忙的海岸港口，另外，此市也是柬埔寨国内比较重要的旅游城市，有大量的饭店及旅馆。西哈努克港经济特区是柬埔寨主要的经济开发区之一。

二、柬埔寨经济发展状况

1、宏观经济环境分析

柬埔寨是东南亚国家联盟成员国，经济以农业为主，工业基础薄弱贫，是世界上最不发达国家之一

柬埔寨经济的四大支柱为旅游业、加工业（制衣业）、建筑业和农业。作为一个新兴发展国家，由于多年来受到战争等因素影响，柬埔寨的经济发展相对比较缓慢，每年经济增长约达6%。近年来，随着柬埔寨大力推动旅游业，已取得有效的成绩，并随着政局稳定，成功吸引中国、韩国、日本等国家前往投资进驻，成为东南亚的新兴投资点之一。

国内的贫富悬殊问题、基础设施不足、健康卫生问题和人民缺乏知识水平等社会问题十分严重，是为柬国发展经济的同时，所遇到的严峻考验。

2、柬埔寨政治环境分析（与中国关系）

柬新政府成立后，确定了融入国际社会、争取外援发展经济的对外工作方