山东东营市商业市场调研

山东︱东营︱商业市场研究书

易铺中国·北京赛睿

2011年9月25日

目录 Contents

一、东营市宏观经济环境分析

二、东营市商业发展规划

1.东营商业现状

2.东营市商业布局特点

3.商业发展空间预测

三、东营市重点商圈典型性商业调研分析

四、未来商业地产供应量分析

五、区域消费行为调查研究分析

六、商户问卷调查分析

七、项目立地条件SWOT及定性定量分析

八、项目商业定位建议

一、东营市经济环境分析

1、东营市概况

1)因驻军而得名。东营市位于山东北部黄河三角洲地区，唐太宗东征时，曾在此安营扎寨，设东营、西营而得名。

2)因油田而建市——油城。1961年4月，华北石油勘探处在原广饶县辛店公社东营村附近打成第一口勘探井—

—华八井，从此，拉开华北胜利油田会战的序幕。随着石油勘探开发会战的深入发展，东营村一带逐步形成由会战指挥部和一些二级单位机关及后勤单位组成的矿区城镇，人们称之为“基地”。为适应胜利油田发展和开发建设黄河三角洲的需要，1982年国务院规划原惠民地区的垦利、利津2县，广饶县的4个公社，沾化县的4个公社，博兴县的1个公社和3个大队，成立省辖地级东营市。83年广饶县划归东营市、东营市委、市政府正式挂牌办公。此后多次进行乡镇规模调整，撤、并了一些乡镇。至2005年底，东营市辖东营、河口2个区，广饶、利津、垦利3个县，20个镇、16个乡、9个街道办事处，1762个村民委员会。

3)因位置而受亲睐——黄河入海口。东营属于黄河三角洲中心城市，也是黄河入海口的地方，东、北临渤海，西与滨

州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。东营距离潍坊约70公里，距离青岛约260公里，距离济南约210公里，距离天津约250公里。

4)湿地之城、生态之城。由于东营地处盐碱地，建市初期曾被称为“没有树的城市”，多风、少绿、盐碱、荒凉，但经

过30多年的努力，截止2010年底，东营城市建成区绿地率达到35.98%，绿化覆盖率为38.57%。开拓出河口湿地自然保护区和国家级示范保护区。

5)立体交通——“三路两港一场”构建海陆空立体交通。

东营公路密度达到101.1公里/百平方公里，形成了以胜利黄河大桥、利津黄河大桥、东营黄河大桥为枢纽，以东青高速、东港高速、荣乌高速、河辛路、新海路、潍高路等“七纵七横”14条干线公路为骨架的公路网络。已经成为环渤海地区的交通要冲，是连接胶东半岛和京津唐经济区的重要陆上通道。

⏹三路：黄大铁路（北接河北省黄骅市，途经东营，与大莱龙铁路相连，形成向东至烟台，向北至京津方向的铁路

大通道）、德龙烟铁路（西接京沪铁路德州站，东至烟台与烟大轮渡相连，是鲁北地区城市间旅客运输的主要通道）、荣乌高速公路。

⏹两港：东营港（位于黄河入海口以北50公里处，吞吐能力达到5000万吨）、广利中心渔港（国家一级渔港）⏹一场：东营永安机场（始建于84年，01年改建成4C级机场，08年扩建为4D级，可满足年100万人次的客流吞

吐。目前开通航线有重庆―东营―大连航线，东营—北京、东营——上海正在申请复航）

2、东营城市发展规划

1)集“蓝黄”两大国家级战略宠爱于一身。山东半岛蓝色经济区与黄河三角洲高效生态经济区在东营融合，让东营找

到了利用国家战略开启发展引擎的“金钥匙”，目标成为山东半岛都市群的增长极，黄河三角洲的区域性中心。

东营

东营

《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》于2009年11月23日正式批复，这标志着黄河三角洲地区的发展上升为国家战略，成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。黄河三角洲位于渤海南部黄河入海口沿岸地区，包括山东省的东营、滨州和潍坊、德州、淄博、烟台市的部分地区，共涉及19个县(市、区)，总面积2.65万平方公里，占全省六分之一，总人口约985万人。

黄河三角洲高效生态经济区的战略定位：建设全国重要的高效生态经济示范区、特色产业基地、后备土地资源开发区和环渤海地区重要的增长区域。到2015年，基本形成经济社会发展与资源环境承载力相适应的高效生态经济发展新模式；到2020年，率先建成经济

繁荣、环境优美、生活富裕的国家级高效生态经济区。

山东半岛蓝色经济区：09年由胡总书记提出，11年正式批复，作为环渤海经济圈的重要组成部分之一，山东半岛蓝色经济区包括9大核心区，分为主体区和核心区，其中主体区为沿海36个县市区的陆域及毗邻海域。山东半岛蓝色经济区的核心区，为9个集中集约用海区，分别是：丁字湾海上新城、潍坊海上新城、海州湾重化工业集聚区、前岛机械制造业集聚区、龙口湾海洋装备制造业集聚区、滨州海洋化工业集聚区、董家口海洋高新科技产业集聚区、莱州海洋新能源产业集聚区、东营石油产业集聚区。9大核心区总投资约1.4万亿元。其战略定位是：黄河流域出海大通道经济引擎、环渤海经济圈南部隆起带、贯通东北老工业基地与长三角经济区的枢纽、中日韩自由贸易先行区

2)“一带、一轴、两级、三城、六区、十园”的总体发展战略。

⏹一带：以东营港、广利港两大港口为支撑，以东营经济技术开发区和各县区特色产业园区为节点，沿412.67公里海岸

线，重点打造北起河口顺江沟、南至广饶小清河的黄河三角洲蓝色经济带，

⏹一轴：以境内138公里黄河段为轴线，以黄河三角洲国家级自然保护区为核心，以保护黄河流域生态环境为出发点，

形成黄河两岸开发保护轴。

⏹两级：南部经济增长极（以东营经济技术开发区为核心，打造黄河三角洲高端产业集聚区）、北部经济增长极（以东营

港及东营港区为核心，建设具有国际先进水平的海洋产业集聚区）。

⏹三城：中心城区、滨海新城、东港新城。

⏹六区：东营港临港产业区、生态旅游区、生态高效农业区、高端产业区、黄河水城服务业聚集区、广利港临港产业区。

⏹十园：广饶经济开发区、大王经济开发区、胜利工业园、广饶滨海新区、垦利经济开发区、胜坨精细化工园、河口经

济开发区、河口蓝色经济开发区、利津经济开发区、利北滨海经济区。

3)中心城区总体规划：“一城两片，中心集聚；一带四轴，生态渗透”。

⏹中心城规划用地范围：东起东八路及溢洪河，西至东营区界及西六路，南起南外环路及东营南站，北至东营区行