农房金山项目介绍

距离本项目20米（仅一马路之隔），万 达的进驻，势必带动本项目周边整体人流， 本项目在业态定位上与其错位经营，利用 万达的聚客效应，打造自我特色商业。
万达广场
本案
Private & Confidential | Page 14
思致商业广场/项目概况
项目定位 社区商业综合体 项目位置 蒙山北路龙翔路 欧尚超市（开业）、迪卡侬（开业）、 产品 社区餐饮娱乐商业综合体 开业时间 2011年 建筑面积 5万平米 商业配比 5万平米纯商业



Private & Confidential | Page 7
区域经济&规划
金山区域总体规划
金山区区域总体布局形成“城镇联动、双轴发展、绿心聚核、环廊相连、 多点均衡”的总体功能布局结构。形成开放型、组团式、点片轴结合的 发展模式。 1. 城镇联动，双轴发展 （1）城镇联动
包括金山新城和枫泾特色镇。
北 拓
城市整体开发正自南向北迅速拓进
金山城区中心位置正自南向北发展，本项
易家中心
目今后必将成为城市核心区域
刚需人口大面积导入，形成金山新城住宅
集群
项目一公里范围内有万达广场、红星美凯
龙和思致广场（欧尚）三个综合体项目，本 项目周边必然成为金山未来商业核心区域
Private & Confidential | Page 13
业态规划及依据/项目整体定位
万达广场15万平米城市副中心级商业综 合体 思致广场15万平米社区商业综合体 红星美凯龙12万平米主体商业综合体 金山百联8.5万平米 周边2公里综合体商业总面积超过50万 平米 农房万盛金邸户数1880户 周边已交房户数约2100户 预计2015年周边交房户数5000户 周边住宅相对近临项目且刚需占比 80%以上 项目周边两公里范围内目前社区型 街只有欧尚、欧富广场和佣金生活 广场，其中涌金生活广场目前处于 荒废状态。 社区便利性商业有待开发
3.5公里
轨交22号线金山新城站点距本案项目直线距离约在3.5公里左 右。
Private & Confidential | Page 11
2、周边商业市场研究
Private & Confidential | Page 12
周边商业市场
万达广场 红星美凯龙 1.1公里
2.1公里
2.3公里
2.5公里
社 区 型 商 业 街
为了规避同 质化竞争， 满足目标客 群消费需求， 引导区域消 费习惯，提 升区域商业 发展，本项 目应打造成 强目的性消 费的主题型 商业项目
特 色 ︑ 便 利 ︑ 服 务 主 体 商 业 街
以 儿 童 主 题 业 态 为 特 色


随着产业结构的优化改善，先进制造业和现代 服务业近年发展加快。金山区第一、二、三产 业占生产总值比重分别为 2.8%、 61.2% 和 36.0% 。 与全市平均水平相比，第三产业比重仍过低， 未来有较大上升空间。
政府的政策倾斜使得现代服务业成为金山区经 济发展的新增长点 。

Private & Confidential | Page 6
Private & Confidential | Page 9
区域经济&规划
金山新城 人口导入规划
2010年金山新城人口规模约23万人，远期 2020年金山新城城市人口规模约40万人，现老 城区人口约18万人（包括流动人口）。 2010年金山新城城市建设用地规模约20平方公 里，远期2020年的用地规模目标为43平方公里。
消费特点：
•讲究格调 •品牌意识及忠诚度高 •价格敏感度较低
年龄&职业特点：
私营业主
石化员工，中产阶 层，公务员 普通白领，职场新人 外来务工人员，退休 人员，大中学生
•30-45岁 •行业多围绕石化及化工行业， 国企职员和公务员比例较高。
消费特点： •年轻化、个性化 •喜欢体验及新鲜 •高贵不贵 消费特点： •年轻型 •喜欢体验及新鲜 •消费能力较低
（2）双轴发展 包括亭卫发展轴和亭枫发展轴。其中，亭卫发展 轴依托沈海高速和亭卫公路，是贯通区域东部南 北向区域经济发展轴。亭枫发展轴，依托亭枫
高速和亭枫公路，是贯通区域北部的东西向区
域经济发展轴。
2.绿心聚核，环廊相连
依托金山廊下基本农田示范区、特色现代农业基 地、生态保育区和金奉生态走廊，形成区域中部 生态绿核，促进生态集聚。 3.多点均衡
区域经济&规划
项目位于上海市西南部金山区，隶属于金山新城区域。
本项目
本项目
•距离虹桥国际机场48公里
•距离浦东国际机场63公里 •距离上海市中心55公里
Private & Confidential | Page 4
区域经济&规划
金山概况
金山位于上海的西南部门户，地理位置和经济地位十分重要 • 金山区是上海市的西南门户，地处杭州湾畔， 位于沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心。 • 全区陆地总面积586.05平方公里，辖9个镇（朱 泾镇、枫泾镇、张堰镇、亭林镇、吕巷镇、廊 下镇、金山卫镇、漕泾镇、山阳镇）、1个街道 （石化街道）和 1个工业区（金山工业区）。
按照目前销售情况看多数为刚需和改 善型住房 预计周边入住人口38000人 万达美凯龙为核心的商业中心将 吸引金山卫区域45万常住人口消 费
新城中期、远期人口增长主要集中在本项目1-2公里范围内。
Private & Confidential | Page 18 18
金山城区现有商业消费客群分析
目前区域内商业项目定位多以中低端客源为主，金山的高收入居民多前往市区购物
Private & Confidential | Page 10
区域经济&规划
轨道交通22号线
轨交22号线的建成通车，将大大拉近金山与上海市区的距离
上海轨道交通22号线即金山支线，由上海南站至金山新城站 （远期延伸至乍浦,预计2014年前通车），工程以目前既有的 金山铁路支线为基础并延长至上海徐汇区。新线起自上海南站， 途经上海市徐汇区、闵行区、松江区和金山区4区，到达新建 的金山站。
规划形成“两轴五区三带”的规划结构。
1.“两轴”
（1）金山大道城市功能主轴
（2）杭州湾大道城市生活主轴 2.“五区” （1）核心城区 （2）都市型工业区 （3）商务休闲度假区 （4）石化硅谷区
（5）商贸物流区
3.“三带”
包括龙泉港生态绿化通廊、卫城河和张泾河生态
绿化建设带、沈海高速公路生态防护林带。
区域经济&规划
GDP & 产业结构
亿元 增长率

金山区以化工业作为支柱产业 2011年金山区实现生产总值425亿元，继续保持 两位 数增长 。按 可比 价格 计算 ，生 产 总值比 2010年增长16.9%。 金山的主要支柱产业主要是上海石化（ 1973 年 创建），上海化工区（ 2001年设立）为代表的 化工产业，以及以之为依托发展的延伸产业和 配套服务产业。
年龄&职业特点： •25-35岁
本项目 核心客群
•行业涉及化工行业及其他服务 性行业
年龄&职业特点： •15-30岁，45-60岁 •以服务型行业为主，附近有华 东理工大学金山校区及大量学生 客源
Private & Confidential | Page 19
3、项目概念定位
Private & Confidential | Page 20
wenku.baidu.com
项目位于金山新城核心区域，金山大道以北的新城区新兴居住区域内，未来将有机会形 成区域新型商业中心，并对区域内原有商业形态进行升级，逐步由南向北发展的态势。
万达广场/项目概况
项目定位 打造城市副中心大型综合体 蒙山北路以东、战斗港以西、红旗港以 项目位置 南、龙皓路以北 产品 购物中心，办公楼、商业步行街和住宅 开业时间 2015年 35万平方米、住宅13万平米、商业13 建筑面积 万、办公7万 万达百货、购物中心，万达影院、商业 商业配比 步行街
金山万盛金邸商业项目介绍
Private & Confidential | Page 1
目录
1、金山区域经济&规划概述 2、周边商业市场研究
3、项目概念及业态定位
Private & Confidential | Page 2
1、金山区域经济&规划概述
Private & Confidential | Page 3
区域经济&规划
社会消费 & 可支配收入

金山区的消费品零售总额在 2011 年达到 250 亿元， 同比增长 17%。这一增长一方面得益于区内居民 收入的不断提高，另一方面也与区域旅游业的不 断发展有关。 2011 年，金山区批准外资项目 250 个，合同外资 总额 3.1亿美元，比上年增长 17.1%。这一指标在 全市郊县各区中名列前茅，显示区域对外资有一 定的吸引力，经济对外依存度不断提高。 2011年，金山区的人均可支配收入达到 28,640 元， 同比增长 10%。收入水平与全市平均水平相比大 约有 20%的差距，且与闵行、嘉定等区县基本持 平。 虽然金山全区人均收入与全市水平有一定差距， 但金山区作为上海石化等国有大型企业的厂址所 在，其大量员工有着较高的收入水平和消费能力。 而项目位置所谓在金山新城作为金山区政府驻地， 其未来居民也将是金山收入层次较高的一批。
22号线建成后，上海市区（铁路南站）至金山只需半小时， 将大大缩短金山至市中心的通行时间。 轨交22号线与上海市其他轨交线路有所不同，开通后会由铁 道部经营，开行和谐号动车组，按火车模式售票。此外其票价 将可能会在一定程度上高于普通轨道交通票价。 尽管如此，轨交22号线的通车，仍将大大促进金山新城的城 市化进程，促进市区人口向金山的不断导入。金山新城的房地 产市场，很可能出现与松江新城和嘉定新城类似的房产购买热 潮。 本案
以区域中部生态绿核为依托，加强朱泾、亭林、
张堰、吕巷、廊下等多个新市镇整体协调，形
成各具特色、多点均衡、开放式发展格局。
Private & Confidential | Page 8
区域经济&规划
金山新城总体规划
在“创业金山、宜居金山、和谐金山”的金山区域发展目标指引下， 通过科技汇聚、产业提升、环境优化和滨海开发着力建设“科技之城、 宜居之城、活力之城”。
万达广场
思致广场 (欧尚)
红星美凯龙
Private & Confidential | Page 17
项目区域市场调研/客群结构及需求
一公里范围
松卫南路
目前
⑿
⒄
⑩
⒅
(22)
⑤ ④⒆ (21) ⑨ ⑥ ③② ⑾⑧ (20) ⒂
⒁ ⑦ ⒀ ①
金山大道
2015年（项目开业）
一公里范围已交房住宅约 5000户 一公里范围入住人口约 15000人 周边住宅80%以上为刚需，入住 率在80% 一公里范围内住宅总数25000户
项目位置 产品
开业时间 建筑面积 业态类型
红星美凯龙的进驻与万达广场一起 打造金山第一商业中心概念，而本 项目处于万达与红星的中间位置， 形成双向商业人流，未来商业价值 巨大。
本案
红星美凯龙
Private & Confidential | Page 16
周边商业市场/区位关系
本项目商业呈带状贯穿 整个项目南北，连接龙轩 路和龙皓路两条商业主线。 本项目商业南北入口分 别直通建设中的万达广场 和已建成的思致广场，东 南方向承接待建的红星美 凯龙商业，是未来金山商 业中心地块的核心动线区 域 本项目处于三大商业综 合体的中心位置，将享有 未来金山新城商业中心核 心地带的区位优势。
思致广场在本项目的西南角，与本项目相 望，目前已经入住了欧尚超市和迪卡侬， 但是目前商业配比仅仅有大卖场。本项目 的建成必将成为其业态的补充，并能很好 的利用其人流优势条件。
Private & Confidential | Page 15
本案
思致广场
红星美凯龙/项目概况
项目定位 大型现代家居研发展销中心及 精品商业 松卫南路以东，龙山路以北， 龙翔路以南，海芙路以西 红星美凯龙家居馆、主题馆、 创意馆、商业街和生态住宅 预计2016年 30万平米，规划未出，预计商 业体量15万平米 传统美凯龙家居馆，海洋主题 馆，以生活服务为主题的商业 街
• 上海石化和上海化学工业区是区内经济发展的 重要的产业支柱。目前金山区已形成化工、轻 工机械、纺织服装、电子、医药、汽车配件、 暖通设备、建材、食品等行业为主多元的工业 体系。 • 金山区2011年末常住人口73.24万人，其中外来 常住人口达到23.39万人。
金山
Private & Confidential | Page 5