第十章中国现行土地使用制度
我国现行土地制度资料
我国现行土地制度资料一、土地制度的历史背景1.新民主主义革命时期：土地是新中国成立后的首个重大政治任务，通过实行土地国有化，打破封建土地制度，确立了社会主义基本制度和方向。
2.计划经济时期：土地国有化是计划经济体制的基础，国家实行土地所有权、承包经营权和土地收益权分离的制度安排，农民以集体经营为主体，在国家统一规划和组织下进行农村生产活动。
3.社会主义市场经济体制建立后：为适应市场经济的发展需要，我国进行了一系列的土地制度，以促进农业现代化和农民增收，实现土地的集约化利用和可持续发展。
二、我国现行土地制度的主要内容1.土地国有制度：根据我国《土地管理法》，土地是国家所有，国家行使对土地的所有权。
这是我国土地制度中的核心制度，土地所有权归国家所有，不可侵犯，也不能买卖、抵押。
2.农村土地承包经营权：根据《农村土地承包法》，国家将土地承包给农民，授予农民土地承包经营权，由农民依法享有经营土地的权利，有权自主安排生产经营活动，并享有承包地红利。
3.农村土地承包期限：农村土地承包经营权的有效期为三十年，可以延长，确保农民有稳定的土地经营权，保障农民的承包利益。
4.农村土地流转：为了推进农村土地的集约化和经营规模化，促进农村经济发展，我国推行了农村土地流转政策，使农村土地能够在农民之间、农户之间流转。
5.城市土地制度：城市土地是国家所有，根据我国《城市房地产管理法》，国家对城市土地实行出让、出租等方式进行利用。
城市土地使用权可以通过购买、租赁等方式获得，但仍属于国家所有。
6.城市建设用地增值收益：我国通过土地使用权出让和土地收益共享机制，实现了城市建设用地增值收益的回归国家和公共利益，促进了城市土地的合理利用和开发。
三、我国现行土地制度的特点和问题1.农村土地流转不平衡：土地流转存在着大地小农、利益不均等问题，一些农户在土地流转中面临流转额度有限和土地价值较低的困境，制约了土地资源的集约化利用和农村经济发展。
中国现行土地使用制
重庆农村土地交易所
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
指标面积
序号 出让品种
土地 收益
O
时间
图10-1 产权稳定和产权不稳定情形下的土地收益变动
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
投资
强度
I100
I60
I30
I30
O
30a
60a
承包期a
图10-2 土地承包期与投资关系
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
三、农地用途管制与土地利用
产权流转是市场交易的基础，是资源有效配置保障。 中国农村土地流转受限←用途管制，市场机制难以发 挥作用。 农地用途管制模型
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
（二）现行“四荒地”使用制及其特征 四荒地： 荒山、荒丘、荒沟、荒滩… 特征： 承包权与使用权适当分离； 使用权限稳定：50-70年； 使用权分配采用拍卖。
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
（三）现行农村建设用地使用制及其特征 农村建设用地包括： 村办和乡镇办企业用地、乡村公共建 设用地… 特征： 无偿无限期； 安排的随意性； 流转无依据，隐形市场普遍。
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
价 格
合理补贴
规划指标：
第十章 中国现行土地使用制
第一节
中国现行农村土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
一、中国现行农村土地使用制及其特征
我国现行土地制度资料
我国现行土地制度资料一、土地管理体制：我国土地管理体制主要包括国家所有制土地和农村集体所有制土地两种形式。
1.国家所有制土地：国家所有制土地是指由国家集中统一所有和管理的土地，包括城市土地和农村宅基地。
国家所有制土地实行国有土地使用权制度，即土地使用权归国家所有，土地使用者只能取得土地使用权，而不是土地所有权。
国有土地使用权可以通过出让、划拨、租赁等方式进行流转。
2.农村集体所有制土地：农村集体所有制土地是指由农民集体所有的土地，主要包括农田、林地、草地和水面等。
农村集体所有制土地实行农村土地承包经营权制度，即将土地承包给农民个体或家庭经营，农民享有土地承包经营权，并可以自主决定土地流转、抵押等。
二、土地管理法律法规：1.《中华人民共和国土地管理法》：《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，于1986年颁布实施，1998年修订。
该法规定了土地的所有权、使用权、流转、征收等内容，明确了土地管理的基本原则和制度。
《农村土地承包法》于2002年颁布实施，对农村土地承包经营权的行使、保护和流转进行了规定，保障了农民的土地承包经营权。
《城市房地产管理法》于1994年颁布实施，对城市土地使用、转让和租赁等进行了规定，保护了土地使用者的合法权益，促进了城市房地产市场的健康发展。
4.《国有土地使用权出让和划拨管理办法》：该办法规定了国有土地使用权的出让和划拨管理程序和条件，明确了国有土地使用权流转的相关规定。
5.《关于农村土地确权发证工作的意见》：该意见于2024年发布，指导了农村土地确权发证的工作，保障了农民土地权益，促进了农村土地管理的规范化和现代化。
三、土地流转和利用：我国土地流转是指土地使用权的有偿转让、转租、合作经营、股份合作等方式，主要用于农村土地规模经营、农民增收和农业现代化建设等。
我国土地利用主要包括农业生产、工业建设、城市建设、生态建设等。
近年来，我国通过土地承包经营权流转、土地整备、集体建设用地入市等政策和措施，推动农村土地规模经营、农民合作社发展、农村产权制度等，加快了农业现代化进程，提高了农民收入水平。
土地经济学（自己）
⼟地经济学（⾃⼰）第⼀章1、⼟地的特性：1）⼟地的⾃然特性是⼟地⾃然属性的反映，是⼟地所固有的，与⼈类对⼟地利⽤与否没有必然联系2）⼟地的经济特性是⼈类在⼟地利⽤过程中产⽣的。
⼟地的⾃然特性：1、位置的固定性2、⾯积的有限性3、质量的差异性4、功能的永久性。
⼟地的经济特性：1、供给的稀缺性2、利⽤⽅向变更的相对困难性3、报酬递减的可能性4、利⽤后果的社会性。
2、⼟地的功能：1、承载功能2、⽣产功能3、资源（⾮⽣物）功能。
3、(⼟地分类）P491（选择题）：耕地、园地、林地、草地、商服⽤地、⼯矿仓储⽤地、住宅、公共管理与公共服务⽤地、特殊⽤地、交通运输⽤地、⽔域及⽔利设施⽤地、其他⽤地第⼆章⼟地资源利⽤概论(⽼师说看⼤标题）1、⼟地利⽤：是⼈类劳动与⼟地结合获得物质产品和服务的经济活动，这⼀活动表现为⼈类与⼟地进⾏的物质、能量和价值、信息的交流、转换。
2、⼟地利⽤的内容：1、⼟地资源的调查、分类、统计2、⼟地利⽤现状分析3、⼟地利⽤规划4、⼟地开发5、⼟地保护3、⼟地利⽤的⽬标：1、取得物质产品，包括⽣产资料和⽣活资料。
2、取得服务（效⽤）,⼈类利⽤⼟地的⽬标按其最终发挥的作⽤⼜可分为:经济⽬标、⽣态⽬标和社会⽬标。
4、⼟地利⽤的基本原则：1、农业优先，统筹安排⽤地结构。
2、集约利⽤为主与保证适量的更低⾯积相结合。
3、专业化利⽤与综合利⽤相结合。
4、经济效益与⽣态效益及社会效益相统⼀。
5、开发利⽤与合理保护相结合。
5、⼟地开发：⼀般来讲⼟地开发是指对未利⽤或利⽤效率低下的⼟地，通过⼯程、⽣物或综合的措施，使其成为可利⽤的或效益更⾼的⼟地的过程。
6、我国⼟地利⽤⽅⾯存在的问题：1、⼟地粗放经营与过度利⽤并存2、⼟地供不应求与浪费兼有3、⼟地利⽤率和利⽤效益还有待提⾼。
第三章⼟地利⽤分区⼟地分区利⽤（论述题）▲⽤理论解释城市的形成与现状1、区位是客观物体分布的地区和地点。
2、区位理论是关于⾃然物体和⼈类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说，是指导⼟地分区利⽤的基本原理。
第10章中国现行土地使用制度
家庭承包经营制度的确立
1980年5月31日，邓小平公开肯定了小岗村“大包干”做法。 农村改革势在必行。1982年1月1日，中国共产党历史上第一个 关于农村工作的一号文件正式出台，明确指出包产到户、包干到 户都是社会主义集体经济的生产责任制。此后，我国政府不断稳 固和完善家庭联产承包责任制，鼓励农民发展多种经营，创造了 令世人瞩目的用世界上7％的土地养活世界上22％人口的奇迹。
但按照市场经济体制的要求，经营性集体建设用
地应当通过市场配置，发生置换和流转。这就使 得现行法律提供的狭窄空间与集体建设用地配置 对流转的现实需求之间产生了强烈矛盾。
在市场经济体制完善、社会技术变迁和土地收入
预期转变的过程中，数量庞大的集体建设用地开 始自发流转，形成了庞大的隐形市场。
特别是城乡结合部，珠江三角洲、长江三角洲等
《土地管理法》第六十二条
农村村民一户只能拥有一处 宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规 定的标准。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级 人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四 十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予 批准。
2006年3月，国土资源部《关于坚持
依法依规管理节约集约用地支持社会 主义新农村建设的通知》进一步明确，
“稳步推进……集体非农建设用地使
用权流转试点，不断总结试点经验， 及时加以规范完善”
2008年中共中央十七届三中全会《中共中央关 于推进农村改革发展若干重大问题的决定》 在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经 批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许 农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民 合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场， 对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通 过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让 土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享 有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策， 规范推进农村土地管理制度改革。
《土地管理法》历次修订的背景及修订的主要内容
《土地管理法》历次修订的背景及修订的主要内容第一章总则第一条为了加强土地管理，保护土地资源，合理利用土地，维护国家主权和社会公共利益，根据《中华人民共和国宪法》规定，制定本法。
第二条本法适用于中华人民共和国境内的土地管理活动。
第二章土地利用总则第三条国家实行保护、整理、开发、利用土地的基本方针。
国家对耕地实行特殊保护，保持耕地总量不减少。
国家通过实行节约集约利用土地的政策，提高土地的综合利用效益。
第四条国家实行农田保护制度，提高耕地质量，保持农田水利设施的畅通，保证粮食安全。
第三章土地所有权和使用权第九条土地所有权属于国家所有。
土地所有权可以由国家代表机关依照法律规定的条件和程序，转让给国有经济组织。
土地使用权分为出让、出租两种方式。
土地使用权出让以出让合同约定的权利和义务为基础。
第四章农村土地制度第十二条农村集体经济组织自有和使用的土地，属于农村集体所有制土地。
农村集体所有制土地的承包期限届满后，可以延期合同，并可以转包、出租。
第十四条农民个人的宅基地使用权和农村宅基地的管理，依照法律、法规和国家政策。
对于产权确权的宅基地，可以依法转让、出租、抵押、上市交易等。
第五章城市土地制度第十七条城市土地实行出让制度。
土地使用权出让的方式和程序，由国务院规定，实行审批制度。
城市建设用地的节约集约利用，实行地块复垦和立体化开发。
第十八条城市基本农田和城市生态绿地，由土地管理行政主管部门负责审查并确认。
第七章土地征收和补偿第二十一条因国家利益、公共利益需要，必须实行土地征收的，应当依法按照土地利用总体规划审批程序和土地利用计划程序，并以公共招标方式进行。
第二十二条国家实行土地征收补偿制度。
对被征收的土地和由此引起的建筑物等设施，依法给予征收补偿；被征收的土地必须依法进行补偿和安置。
充分保障征收农民的合法权益。
第八章土地管理与监督第二十四条国务院设立国土资源管理主管部门，负责全国范围内的土地管理和监督工作。
地方各级人民政府也应当设立合适的土地管理监督机构。
论述中国现行农村土地使用制度
论述中国现行农村土地使用制度中国现行的农村土地使用制度是集体所有制制度，即农村土地属于农民集体所有，不可买卖和流转。
该制度源于中国的农村改革和农村土地制度的演变过程。
在中国的土地制度改革中，农村土地集体所有制是一个重要的组成部分。
在20世纪50年代至70年代初，中国进行了土地改革，将封建地主的土地分配给农民，建立了农民集体经济组织，实行了农村土地的集体所有制。
在集体所有制下，农民作为集体经济组织的成员，享有土地使用权。
他们可以通过土地流转或承包的方式，租赁土地进行耕种、养殖等经营活动，从土地经营中获取收入。
同时，农民也享有土地承包权和经营管理权，可以自主决定种植作物、养殖什么牲畜等经营决策。
这一农村土地使用制度的目的是保护农民的土地权益，维护农村集体经济的稳定和发展。
它有助于减少土地集中度、防止土地过度流转和滥用，保障农民的基本生产生活需求，并促进农村经济的可持续发展。
然而，中国现行的农村土地使用制度也存在一些问题和挑战。
其中之一是农村土地流转不畅，限制了农民的土地流动性和经营活动的自由度。
由于土地流转限制，一些农民面临着土地过多或过少的问题，影响了资源配置的效率和农民的收入增长。
另外，农村土地规模小、分散和粗放管理的特点，也制约了农业现代化和农业产业化的进程。
为了解决这些问题，中国政府采取了一系列的政策举措，推动农村土地制度的改革。
例如，实行了农村土地承包期限的延长、土地承包合同的确权登记等措施，加强了农民的土地承包权利保护。
同时，逐步推进农村土地流转制度改革，鼓励土地流转、规模经营和农业产业化。
这些改革措施旨在促进农业现代化、提高农民的收入水平和农村经济的发展。
总的来说，中国现行的农村土地使用制度是一种以集体所有制为基础的制度安排，旨在保护农民的土地权益，维护农村集体经济的稳定和发展。
不过，随着农村经济转型和农业现代化的推进，农村土地制度改革仍然面临一些挑战和需要进一步完善的方面。
中国现行土地使用制PPT课件
现行农村土地使用制度的局限性
3、相关的法律、法规不健全 具体归结为以下三个问题： 有法不依、执法不严 。 尽管党中央和各级政府制订了诸 多法律法规，但破坏土地承包期等已是司空见惯。说明有 法不依的情况在农村已是相当严重，同时也说明执法机关 对有关法律法规的执行不力。 无法可依。 2005年3月1日起农业部施行《农村土地承包 经营权流转管理办法》对农村土地承包经营权流转行为作 出了规范,在这个管理办法形成以前 有关农地承包经营权 的买卖以及地役权的界定和实施规则是没有相应的法律法 规的。 法律法规内容笼统，不具有可操作性。《农业法》规定了 土地承包权可以在发包方同意的条件下有偿转让，但如何 转让没有具体规定，实际操作有很大的随意性。 总结：局限性为：承包经营权的不完整性、法律法规的无 效性。
1949——1978年的中国农村土地使用制
1、土地农民个人使用制的建立与实施（1949-1952）
通过土地改革，农民个人拥有土地所有权和经营使用权 ，调 动积极性 ，农村经济迅速恢复发展。
2、土地集体使用制的建立与实施（1953-1978）：将农民个 人所有的土地制度转为集体所有和统一经营与使用的土地制 度。经历了三个阶段：
产权流转是市场交易的基础，也是资源有 效配置的保障。 中国农村土地产权因有国家用途管制规定， 其流转受到一定的限制，使市场机制难以 充分发挥作用。 在用途管制条件下，土地产权不能充分流 转，市场机制不能充分发挥作用，资源难 以达到最优配置。
土地经济学复习提纲
《土地经济学》复习提纲第一章导论1．什么是土地？土地是由地球陆地及其水面的土壤、岩石，矿藏、水文。
大气和植被等要素以及人类过去和现在的活动所构成的自然经济综合体。
2．土地的特性？土地的自然特性：位置固定性，面积有限性，质量差异性，功能永久性。
土地的经济特性：供给的稀缺性，利用方向变更的相对困难性，报酬递减的可能性，利用后果的社会性。
3．土地的功能及其分类？功能：承载功能，生育功能，资源功能，生态功能。
财产和资产功能。
分类地貌：山地，高原，丘陵，盆地，平原。
土壤：黏土，壤土，沙土。
土地生产能力：高产田，中产田，低产田。
土地权属性质：国有，集体所有，私有。
农用地，未利用低，建设用地。
第二章土地利用概论1、土地利用的内涵及其包括的内容？土地利用：就其实质来说，土地利用是人类劳动与土地结合获得物质产品和服务的经济活动，这一活动变现为人类与土地之间进行的物质、能量以及价值、信息的交流与转换。
内容：1，土地资源的调查、分类和统计。
2，土地利用现状分析：土地利用程度分析，土地利用结构分析，土地利用效益分析。
3，编制土地利用规划。
4，土地开发。
5土地保护。
2、土地利用的目标和实现手段？目标 1，土地提供的产品：取得物质产品，包括生产资料和生活资料；取得服务。
2，最终发挥的作用：经济目标，最大限度的满足社会生产，生活对土地的需求；生态目标，保护土地利用的良好生态系统；社会目标现代人生活需求好的生存环境。
手段：制定相关法律法规，编制土地利用规划，改革和完善土地制度，由政府严格控制农用地向非农用地的转移，税收手段，土地科技与教育手段。
2、我国土地利用存在哪些主要问题？1，土地粗放经营与过度利用并存。
2，土地浪费与土地短缺兼有。
3，土地利用率和利用效益都有待提高。
3、土地利用的基本原则？土地利用的效益评价方法？基本原则：农业优先与统筹安排用地结构相结合；坚持集约利用与保持适量耕地相结合；专业化利用与综合利用相结合；合理开发利用与科学保护相结合；经济效益、生态效益和社会效益相结合。
第十章中国土地资源概况及区域分析
２、园地 园地是指种植以采集果、叶、根、茎等 为主的集约经营的多年生木本和草本作物， 覆盖度＞50％或每 0.066 7 hm（亩）株数大 于合理株数 70％的土地，包括果树苗圃等 用地。园地中分为果园、桑园、茶园、橡 胶园、其他园地5个M级类型
l）园地的分布 我国主要分布在气候适 宜的东部沿海地区和西南部丘陵、山区， 其中31.0％分布在华东地区，29％在中南区， 14.4％在西南区。其余分布在西北、华北、 东北等区。 2）园地的特点 园地利用中存在问题： 果粮争地矛盾突出。部分园地质量差，土 壤肥力下降。集约化水平低，经营粗放等， 因此全国各地水果单产水平差距很大。
利用 率 农地 率 % 垦殖率 林盖率 建地 率 28.4% 47.4% 水面率 牧草地未利用 土地 少
东部 85.8% 71.7
10.1% 8.9%
中部 2% 79%
西部 62.1% 59.2
%
19.9%
6.9%
26.1%
9.9%
5.0%
1.5%
4.9%
3.1%
37.7%
72.1%
后备土地资源特征 我国尚有未利用土地24 508.8万hm2，占 总土地面积的25.8％，主要分布在西北干旱 地区和西南高原、山区，新疆、西藏、青海3 个省区未利用土地占全国的65.4％。绝大部 分为难开发利用的沙漠、荒漠、裸岩及石砾 地、重盐碱地、沼泽地，其中荒草地、沼泽 地、盐碱地和水域中的苇地和滩涂，视为后 备土地资源，主要集中在西北、东北和西南， 面积约6 189万hm2，占24.6％。
实施土地资源宏观生态开发 1）实施跨流域调水工程 （1）长江的南水北调工程 （2）其他的跨流域调水工程 2）积极实施防护林改造工程 （1）“三北”防护林 （2）长江中上游防护林工程 （3）其他防护林工程 3）草原建设
018第十章一般规定,第十一章土地承包经营权(民法典第二编物权——第三分编用益物权)
第三分编用益物权第十章一般规定（用益物权概述）一、用益物权的概念用益物权是对他人所有的物，在法律规定的范围内进行占有、使用、收益的权利。
323条：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
二、用益物权的特征1、用益物权的主要内容是对他人之物的占有、使用、收益。
使用和收益就是对物的利用，而其实现又以占有为前提，这也是用益物权与担保物权的最大的差异。
用益物权的表现是对他人之物的直接占有，或是一种间接支配。
担保物权在于取得物的交换价值，因而不必对物进行直接支配，以无形支配为主。
2、用益物权是他物权、限制物权、有期限物权、独立物权。
①是一种独立的物权。
一旦产生，就在设定的范围内独立地直接支配其标的物。
不仅可以排除一般人对于其行使用益物权的干涉，还在其权利范围内直接对抗物的所有人对其权利的妨害。
②是他物权。
对他人所有之物享有的使用、收益的权利，属于他物权，是所有权派生出来的权利。
③是一种限制物权，只是在一定方面支配标的物的权利，没有完全的支配权。
另外用益物权是在他人之物上设定的权利，实际上是根据所有人的意志的所有权上的负担，起着限制所有权的作用。
③是一种有期限物权，与所有权不同（恒久性）。
三、一般规定1、324条：国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，组织、个人依法可以占有、使用和收益。
2、325条：国家实行自然资源有偿使用制度，但是法律另有规定的除外。
3、326条：用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。
所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
4、327条：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定（征收的规定）获得相应补偿。
5、328条：依法取得的海域使用权受法律保护。
6、329条：依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
第十章中国现行土地使用制度
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第十章中国现行土地使用制度
• 1996年，在原国家土地管理局支持下，苏州市颁 布了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转 管理暂行办法》，开始对无序的集体非农建设用 地使用权流转进行规范管理。随后，一系列试点 促使大范围的规范管理工作向纵深推进。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第三条 国家实行农村土地 承包经营制度。
农村土地承包采取农村集体经济组织内 部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方 式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地， 可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承 包。
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第十章中国现行土地使用制度
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第五十九条 乡镇企业、乡（镇） 村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇） 村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局， 综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡 （镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划， 并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、 第六十二条的规定办理审批手续。
2009-03-18 信息来源：中国国土资源报
• 《意见》指出对需要流转的农用地，要尽快完成 集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经 营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体 建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权 登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权， 为集体建设用地流转提供条件。
宅基地的，不予批准。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地 的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建 设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建 设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。
我国现行土地使用制
老式城市土地使用制度旳弊端
1.不利于土地旳集约利用与合理配置 2.不利于企业转换经营机制与公平市场竞争
环境旳建立 3.不利于城市旳建设与发展 4.降低了政府管理效率，极易滋生腐败，造
成国有土地资产旳大量流失
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国农村现行土地使用制 第二节 中国城市现行土地使用制
第一节 中国农村现行土地使 用制
一、现行农村土地使用制旳构成与特征 目前我国农村土地旳承包经营权，具有下
列两个明显特征：一是土地承包经营权是 一种不很完整和明晰旳土地使用权；二是 土地承包经营权是一种尚不十分稳定旳土 地使用权。
五、城市土地使用制度与土地 利用旳关系
（一）全部权与租金：市场构造 （二）投机、不拟定性与土地利用 （三）土地可得性（Land Availability）与土
地贮备(Land Banking) （四）土地税收与土地利用：外部性与“涨
价 归公”
二、产权稳定与农地利用
产权不但对经济主体具有鼓励和约束作用，而且 决定了经济绩效和收益分配。
土地承包经营权旳不稳定直接造成了农民土地收 益旳不稳定。
土地承包经营权旳不稳定意味着将来旳收益不拟 定，从而造成投资不足。
由此可见，合适延长土地承包期，增强土地承包 旳稳定性，是今后我国农村土地使用制改革旳要 点之一。
（二）不同土地资产处置方式 旳合用条件
其中，第(3)、(4)、(5)项保存划拨用地方 式旳期限不应超出五年。
(三)国有企业改革中土地资产处 置应尤其注意处理旳问题
1.处理好国家、地方政府与企业间旳利益 关系问题
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宅基地的，不予批准。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地 的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建 设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建 设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。
• 2007年10月1日实施的《物权法》规定，“集体 所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理 法等法律规定办理”，并没有突破之前的法律规 定。
• 同时使承包经营权债权物权化。现实的土地承包 经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规 定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整 的物权。
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第十章中国现行土地使用制度
• 物权化的土地承包经营权具体权能须由法律规定
而不是合同约定。应通过法律明确授予土地承包
经营权主体的权利有: 1)占有权2)使用权 3)收益权, 4)处分权,其中包括:出租权、抵押权、转包权、自 主转让权;入股权;5)物上请求权; 6)相邻权; 7)退包 权; 8)优先的续期承包权9)取回权和补偿权; 10)承 包土地征收征用的补偿权,应明确土地承包经营权 人是接受土地补偿款的主体,禁止任何组织和个人 以集体的名义进行截流或再行分配11)继承权;等 等。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第三条 国家实行农村土地 承包经营制度。
农村土地承包采取农村集体经济组织内 部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方 式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地， 可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承 包。
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第十章中国现行土地使用制度
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第十章中国现行土地使用制度
• 但按照市场经济体制的要求，单位和个人用于生产和经营 的集体建设用地应当通过市场配置，发生置换和流转。这 就使得现行法律提供的狭窄空间与集体建设用地配置对流 转的现实需求之间产生了强烈矛盾。
• 在市场经济体制完善、社会技术变迁和土地收入预期转变 的过程中，数量庞大的集体建设用地(包括乡镇企业用地、 村民宅基地等)开始自发流转，发展出转让、入股、联营、 出租和抵押等多种形式，形成了庞大的隐形市场。特别是 城乡结合部，以及经济发展较快、地理区位较好的小城镇 和农村集镇，成为集体建设用地流转盛行的集中地，珠江 三角洲、长江三角洲等地区更为活跃。
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第十章中国现行土地使用制度
• 2004年10月，国务院《关于深化改革严格土地管 理的决定》提出，“在符合规划的前提下，村庄、 集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权 可以依法流转”，无疑为集体建设用地流转的规 范管理提供了有力依据。
• 2005年10月实行的《广东省集体建设用地使用权 管理办法》，作为我国首部关于集体建设用地流 转的地方性法规，明确了集体建设用地使用权可 以出让、出租、转让、转租和抵押，被视为“新 中国历史上的第四次土地流转改革”。
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第十章中国现行土地使用制度
土地管理法修订案上报 宅基地有望合法入市 2010年05月24日01:34财新网
• 《土地管理法》早在1986年即颁布实施，2008年 初启动了此轮第四次修订。国土资源部为此成立 了修改起草组，于2009年5月形成修订案送审稿， 计划在2009年内送人大常委会审议。由于各方观 点并未达成共识，送人大审议的日程一再推迟。 据悉，近期送审稿终于上报国务院法制办。如能 通过，有望近期向社会公开征求意见。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《意见》强调，规范集体建设用地流转，逐步建 立城乡统一的建设用地市场。明确土地市场准入 条件，规范集体建设用地使用权流转。今年，在 城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益 事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法 取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采 用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。近期， 国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让 和转让办法。
2009-03-18 信息来源：中国国土资源报
• 《意见》指出对需要流转的农用地，要尽快完成 集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经 营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体 建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权 登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权， 为集体建设用地流转提供条件。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第六十二条 农村村民一户
只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不 得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政
府审核，由县级人民政府批准；其中，涉
及占用农用地的，依照本法第四十四条的 规定办理审批手续。
•
农村村民出卖、出租住房后，再申请
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第十章中国现行土地使用制度
• 相对于城镇土地出让期限，农村土地承包 期限仍然偏短，而且目前还没有土地承包 到期后是否续期的规定；加上在承包期内 频繁调整，土地承包期限更短；
• 土地承包经营权的不稳定意味着未来收益 不确定，从而导致投资不足。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《农村土地承包法》第二十条 耕地的承包 期为三十年。草地的承包期为三十年至五 十年。林地的承包期为三十年至七十年； 特殊林木的林地承包期，经国务院林业行 政主管部门批准可以延长。 。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《农村土地承包法》第十条 国家保护承包方依法、 自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。
• 第三十二条 通过家庭承包取得的土地承包经营权 可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他 方式流转。
• 第四十九条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承 包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证 或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依 法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流 转。
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• 第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利 用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他 单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同 举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上 地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照 省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以 上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的， 依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
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第十章中国现行土地使用制度
• 另外也要使得土地承包期长期化，土地承包期的 不断调整影响了农民土地使用的合理预期，致使 农民对土地进行粗放经营，不利于土地的合理使 用。对承包期规定一个较长期限是赋予农民长期 而有保障土地使用权的根本保证。
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第十章中国现行土地使用制度
农村集体建设用地使用制度特征
• 1999年11月，经国土资源部批准，芜湖市被确定 为集体建设用地流转试点市。
• 2000年，国土资源部在江苏南京市、苏州市，上 海青浦区，浙江湖州市，广东南海市等9个市区开 展集体建设用地流转试点工作；2001--2002年， 国土资源部在苏州、安阳和湖州先后三次组织 “土地制度创新座谈会”，在各试点单位在实践 的基础上总结了规范集体建设用地流转的相关经 验和做法。
• 2006年3月，国土资源部《关于坚持依法依规管 理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》 进一步明确，“稳步推进……集体非农建设用地 使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以 规范完善”
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第十章中国现行土地使用制度
• 《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增 收推动城乡统筹发展的若干意见》出台
第十章中国现行土地使 用制度
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2020/11/28
第十章中国现行土地使用制度
农村土地使用制度的构成
• 农村国有土地使用制度 • 农村集体土地使用制度 • 农用地使用制度 • 建设用地使用制度
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第十章中国现行土地使用制度
农村集体农用地使用制度
• （一）1949年－1952年，农民个体使用制 • （二）1953年－1978年，土地集体使用制 • （三）1978年后，家庭承包经营制度 • 限定使用者资格的使用制度 • 以家庭承包为基本形式 • 有限期的承包制 • 可依法、自愿、有偿的流转
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第十章中国现行土地使用制度
《土地管理法》
• 第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织 的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、 渔业生产。……。
• 第十五条 ……农民集体所有的土地，可以由本集 体经济组织以外的单位或者个人承包经营， …… 。 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的 单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分 之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意， 并报乡（镇）人民政府批准。
• 限定使用者资格 • 依法批准使用 • 严格限制流转
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第四十三条规定：任何单 位和个人进行建设需要使用土地，必须依 法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业 和村民建设住宅经依法批准使用本集体经 济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇 村公共设施和公益事业建设经依法批准使 用农民集体所有的土地的除外。
第十章中国现行土地使用制度
家庭承包经营的局限性
• 承包经营权内涵不明确、不充分 • 土地产权流转有一定的限制 • 土地承包期不稳定
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第十章中国现行土地使用制度
• 第三十七条 土地承包经营权采取转包、出 租、互换、转让或者其他方式流转，当事 人双方应当签订书面合同。采取转让方式 流转的，应当经发包方同意；采取转包、 出租、互换或者其他方式流转的，应当报 发包方备案。
农村集体农用地使用制度的完善
• 明确承包经营权的性质 • 完善承包经营权的权能结构 • 使承包经营权债权物权化 • 建立健全农村社会保障体系 • 土地承包期长期化