第十章中国现行土地使用制度

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第十章中国现行土地使用制度
• 当然还要建立健全农村社会保障体系。农村社会 保障体系的建立与健全，能够对土地的保障功能 进行替代，降低农民的“恋土”情结，消除由于 农地产权的福利性安排而阻止土地产权的流转。 因此，加快农村社会保障体系的建立，能够发挥 土地市场的作用，提高资源的配置效率。
• 1999年11月，经国土资源部批准，芜湖市被确定 为集体建设用地流转试点市。
• 2000年，国土资源部在江苏南京市、苏州市，上 海青浦区，浙江湖州市，广东南海市等9个市区开 展集体建设用地流转试点工作；2001--2002年， 国土资源部在苏州、安阳和湖州先后三次组织 “土地制度创新座谈会”，在各试点单位在实践 的基础上总结了规范集体建设用地流转的相关经 验和做法。
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第十章中国现行土地使用制度
• 另外也要使得土地承包期长期化，土地承包期的 不断调整影响了农民土地使用的合理预期，致使 农民对土地进行粗放经营，不利于土地的合理使 用。对承包期规定一个较长期限是赋予农民长期 而有保障土地使用权的根本保证。
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第十章中国现行土地使用制度
农村集体建设用地使用制度特征
• 2006年3月，国土资源部《关于坚持依法依规管 理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》 进一步明确，“稳步推进……集体非农建设用地 使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以 规范完善”
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第十章中国现行土地使用制度
• 《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增 收推动城乡统筹发展的若干意见》出台
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第十章中国现行土地使用制度
土地管理法修订案上报 宅基地有望合法入市 2010年05月24日01:34财新网
• 《土地管理法》早在1986年即颁布实施，2008年 初启动了此轮第四次修订。国土资源部为此成立 了修改起草组，于2009年5月形成修订案送审稿， 计划在2009年内送人大常委会审议。由于各方观 点并未达成共识，送人大审议的日程一再推迟。 据悉，近期送审稿终于上报国务院法制办。如能 通过，有望近期向社会公开征求意见。
• 第三十二条 通过家庭承包取得的土地承包经营权 可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他 方式流转。
• 第四十九条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承 包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证 或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依 法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流 转。
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• 20世纪90年代中期开始，集体建设用地自发、无序流转 的不良局面逐渐为政府所重视。
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• 1996年，在原国家土地管理局支持下，苏州市颁 布了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转 管理暂行办法》，开始对无序的集体非农建设用 地使用权流转进行规范管理。随后，一系列试点 促使大范围的规范管理工作向纵深推进。
2009-03-18 信息来源：中国国土资源报
• 《意见》指出对需要流转的农用地，要尽快完成 集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经 营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体 建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权 登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权， 为集体建设用地流转提供条件。
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《农村土地承包法》
• 第十五条 家庭承包的承包方是本集体经济组织的 农户。
• 第四十七条 以其他方式承包农村土地，在同等条 件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。
• 第四十八条 发包方将农村土地发包给本集体经济 组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体 经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三 分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政 府批准。 由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的， 应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后， 再签订承包合同。
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第十章中国现行土地使用制度
• 但按照市场经济体制的要求，单位和个人用于生产和经营 的集体建设用地应当通过市场配置，发生置换和流转。这 就使得现行法律提供的狭窄空间与集体建设用地配置对流 转的现实需求之间产生了强烈矛盾。
• 在市场经济体制完善、社会技术变迁和土地收入预期转变 的过程中，数量庞大的集体建设用地(包括乡镇企业用地、 村民宅基地等)开始自发流转，发展出转让、入股、联营、 出租和抵押等多种形式，形成了庞大的隐形市场。特别是 城乡结合部，以及经济发展较快、地理区位较好的小城镇 和农村集镇，成为集体建设用地流转盛行的集中地，珠江 三角洲、长江三角洲等地区更为活跃。
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• 《土地管理法》第三条 国家实行农村土地 承包经营制度。
农村土地承包采取农村集体经济组织内 部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方 式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地， 可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承 包。
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• 同时使承包经营权债权物权化。现实的土地承包 经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规 定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整 的物权。
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• 物权化的土地承包经营权具体权能须由法律规定
而不是合同约定。应通过法律明确授予土地承包
经营权主体的权利有: 1)占有权2)使用权 3)收益权, 4)处分权,其中包括:出租权、抵押权、转包权、自 主转让权;入股权;5)物上请求权; 6)相邻权; 7)退包 权; 8)优先的续期承包权9)取回权和补偿权; 10)承 包土地征收征用的补偿权,应明确土地承包经营权 人是接受土地补偿款的主体,禁止任何组织和个人 以集体的名义进行截流或再行分配11)继承权;等 等。
农村集体农用地使用制度的完善
• 明确承包经营权的性质 • 完善承包经营权的权能结构 • 使承包经营权债权物权化 • 建立健全农村社会保障体系 • 土地承包期长期化
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第十章中国现行土地使用制度
• 既不能否认农民对土地承包权的要求，也要将承 包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押 等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成 为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利 的充分实现。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第五十九条 乡镇企业、乡（镇） 村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇） 村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局， 综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡 （镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划， 并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、 第六十二条的规定办理审批手续。
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• 《意见》强调，规范集体建设用地流转，逐步建 立城乡统一的建设用地市场。明确土地市场准入 条件，规范集体建设用地使用权流转。今年，在 城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益 事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法 取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采 用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。近期， 国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让 和转让办法。
宅基地的，不予批准。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地 的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建 设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建 设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。
• 2007年10月1日实施的《物权法》规定，“集体 所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理 法等法律规定办理”，并没有突破之前的法律规 定。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《农村土地承包法》第二十七条 承包期内，发包 方不得调整承包地。
承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊 情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当 调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议 三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的 同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农 业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调 整的，按照其约定。
• 限定使用者资格 • 依法批准使用 • 严格限制流转
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第四十三条规定：任何单 位和个人进行建设需要使用土地，必须依 法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业 和村民建设住宅经依法批准使用本集体经 济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇 村公共设施和公益事业建设经依法批准使 用农民集体所有的土地的除外。
• 《农村土地承包法》第二十条 耕地的承包 期为三十年。草地的承包期为三十年至五 十年。林地的承包期为三十年至七十年； 特殊林木的林地承包期，经国务院林业行 政主管部门批准可以延长。 。
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• 《农村土地承包法》第十条 国家保护承包方依法、 自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。
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《土地管理法》
• 第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织 的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、 渔业生产。……。
• 第十五条 ……农民集体所有的土地，可以由本集 体经济组织以外的单位或者个人承包经营， …… 。 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的 单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分 之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意， 并报乡（镇）人民政府批准。
第十章中国现行土地使用制度
家庭承包经营的局限性
• 承包经营权内涵不明确、不充分 • 土地产权流转有一定的限制 • 土地承包期不稳定
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第十章中国现行土地使用制度
• 第三十七条 土地承包经营权采取转包、出 租、互换、转让或者其他方式流转，当事 人双方应当签订书面合同。采取转让方式 流转的，应当经发包方同意；采取转包、 出租、互换或者其他方式流转的，应当报 发包方备案。
• 第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利 用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他 单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同 举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上 地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照 省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以 上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的， 依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
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第十章中国现行ຫໍສະໝຸດ Baidu地使用制度
• 相对于城镇土地出让期限，农村土地承包 期限仍然偏短，而且目前还没有土地承包 到期后是否续期的规定；加上在承包期内 频繁调整，土地承包期限更短；
• 土地承包经营权的不稳定意味着未来收益 不确定，从而导致投资不足。
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第十章中国现行土地使用制度
第十章中国现行土地使 用制度
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2020/11/28
第十章中国现行土地使用制度
农村土地使用制度的构成
• 农村国有土地使用制度 • 农村集体土地使用制度 • 农用地使用制度 • 建设用地使用制度
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第十章中国现行土地使用制度
农村集体农用地使用制度
• （一）1949年－1952年，农民个体使用制 • （二）1953年－1978年，土地集体使用制 • （三）1978年后，家庭承包经营制度 • 限定使用者资格的使用制度 • 以家庭承包为基本形式 • 有限期的承包制 • 可依法、自愿、有偿的流转
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第六十二条 农村村民一户
只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不 得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政
府审核，由县级人民政府批准；其中，涉
及占用农用地的，依照本法第四十四条的 规定办理审批手续。
•
农村村民出卖、出租住房后，再申请
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第十章中国现行土地使用制度
• 2004年10月，国务院《关于深化改革严格土地管 理的决定》提出，“在符合规划的前提下，村庄、 集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权 可以依法流转”，无疑为集体建设用地流转的规 范管理提供了有力依据。
• 2005年10月实行的《广东省集体建设用地使用权 管理办法》，作为我国首部关于集体建设用地流 转的地方性法规，明确了集体建设用地使用权可 以出让、出租、转让、转租和抵押，被视为“新 中国历史上的第四次土地流转改革”。