房地产投资潜力城市分析(江苏省无锡市)

房地产投资潜力城市分析（江苏省无锡市）

目录

.宏观篇.

一、城市概况：

二、宏观经济与政策环境

1.区域宏观经济运行情况：

1.1、经济综合实力增强，生产总值突破1900亿元

1.2、工业生产总值稳步增长

1.3、固定资产投资增幅岀现回落

1.4、居民人均可支配收入明显增加

1.5、城市化进程

2、政策环境分析

2.1、土地政策

2.2、房产政策

.土地篇.

一、无锡市土地市场概况：

1、2004年土地市场岀让情况

2、净地与毛地出让面积基本持平

3、外地企业纷纷加入开发热潮

二、无锡市地价水平及变化趋势：

1、住宅用地平均楼面地价较底，具有的上升潜力:

2、土地投资额的增长与房地产开发投资的增长

3、土地投资增长与经济增长

4、土地投资与固定资产投资增长

三、无锡土地市场变化趋势

附录：无锡市城镇基准地价表（平均值）

.房产篇.

一、房地产开发投资增势强劲

二、商品房预（销）售面积

三、房地产价格持续上扬

四、市场需求状况

五、房地产发展趋势

附录：2004 年上半年无锡市区商品房预（销）售面积前10 名楼盘

无锡市房地产市场分析报告

. 宏观篇.

一、城市概况：

无锡地处江苏省南部、长江三角洲中部，东距上海128 公里，西离南京183 公里，南抱太湖，北依长江，地理位置优越，是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽、著名的旅游胜地和江苏省重点发展的特大型城市。

无锡市总面积为4650平方公里，其中市区面积达1632.7平方公里，下辖江阴、宜兴二个市和锡山、

惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。至2003年末，总人口达438万。常年气候温和湿润，四季

分明，水美土肥，物产丰富，素有“鱼米之乡”的美喻。

作为中国民族工商业的发祥地之一，无锡目前已建成以轻纺、电子、机械、化工、医药为主，门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代化工业城市，并跨入中国城市综合实力五十强、投资环境四十优的行列。

2004年无锡已跻身十大经济活力城市的行列，无锡正加快接轨上海的步伐，实现城际互联，建设一个以公路交通为纽带，铁路、公路、水路、航空等各种方式紧密配合的立体交通网。

目前，无锡市高速公路密度达到世界发达国家水平。到2 0 2 0年，无锡市将建成由无锡至南通的锡通高速、东干线、锡澄高速、锡宜高速、新沂至宜兴的新宜高速，以及沿江高速、锡宜高速延伸段、沪宁高速、跨太湖高速、宁杭高速组成的五纵五横主骨架，高速公路通达度大幅提升。此外，将打造主辅两条环城线，提高过境交通的通行能力，以东干线、南干线、太湖大桥、西干线、宁太等高速公路组成的主环长百多公里，由3 12国道、苏锡路、环太湖公路、钱荣路组成的辅环，对疏导主城过境车辆具有相当重要的作用。

今后，无锡将继续主打“太湖牌”，以这面“金字招牌”的文化内涵和现代风格激活无锡旅游业，进而彰显城市魅力；当选首届十大中国经济活力城市后，无锡的追求也更多，到国际市场去宣传、推荐无锡，是无锡旅游业今后的一个工作重点；提升旅游产业化水平，推出太湖、古运河“水上之旅”，实现运河与梁溪河、梅梁湖、太湖旅游线路的贯通；“旅游即城市”，市旅游局负责人表示，区域合作一体化，就是利用无锡旅游已有的基础，跳岀长三角，在更为广阔的平台上施展才华。到2 0 10年，无锡旅游将全面实现三大跨越：将旅游业从服务业支柱产业转变为国民经济支柱产业；将无锡从旅游大市转变为旅游

强市；

将无锡从华东地区一般旅游观光目的地，转变为国内外著名旅游度假胜地。

二、宏观经济与政策环境

1. 区域宏观经济运行情况：

1.1、经济综合实力增强，生产总值突破佃00亿元

2000年以来，无锡市GDP —直保持着12%以上的增幅，2003年无锡市实现GDP总额达1901.22亿元，与2002年相比增长15.4%，总量占全省的比重达到15.3%，比上年提高了0.4个百分点。2004年无锡市生产总值达到2350亿元，同比增长17.4%，总量居江苏省13城市第2位。

1.2、工业生产总值稳步增长

2004年无锡市实现工业增加值1088.88亿元，同比增长24.8%，增速高于上年同期0.7个百分点，高

于全省1.4个百分点，总量继续位居全省第2位，增速列全省第3位。分轻重工业看，重工业快速增长，

重工业累计完成增加值777.73亿元，同比增长36.2 %，增速高于平均水平11.4个百分点；轻工业完成增加值311.15亿元，同比增长22.0%。

1.3、固定资产投资增幅出现回落

2004年无锡市全社会固定资产投资完成1114.13亿元，同比增长24.7%，其中城镇投资754.22亿元，

同比增长26.2%。从投资注册类型来看，投资已由前几年的政策推动逐步转为市场推动。非国有投资增势强劲，民间投资活跃。规模以上投资中国有经济投资192.21亿元，三资经济投资236.58亿元，其他类型投

资643.95亿元，三者之比为17.9: 22.1: 60。其他类型投资增长最快，达到34.1 %。

1.4、居民人均可支配收入明显增加

2004年无锡市居民人均总收入为13589.06元，同比增长17.5%，其中：人均可支配收入为12402.64 元，同比增长16.4%。收入结构中人均工薪收入为8134.39元、人均经营净收入为1110.4元、人均财产性

收入为467.99元、人均转移性收入为3876.28元，占居民家庭总收入的比重分别为59.9%、8.2%、3.4%、