城市规划讲义9-4章
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4）住宅底层为公共服务设施时用地范围的确定
n 按住宅和公建各占该幢建筑总面积的比例分摊用地， 并分别计入住宅用地和公建用地；
n 底层公建突出于上部住宅或占有专用院场或因公建 需要后退红线的用地，均应计入公建用地。
5）道路用地范围的确定
n 居住区(级)道路，按红线宽度的一半计算； n 小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有
人行便道时， 人行便道计入道路用地面积； n 居民汽车停放场地， 按实际占地面积计算；
n 宅间小路不计入道路用地面积。
6）公共绿地范围的确定
公共绿地指规划中确定的居住区公园、小区公园、住 宅组团绿地，不包括住宅日照间距之内的绿地、 公共服 务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地。
二、技术经济指标
一般包括内容 n 居住户数 n 居住人数 n 总建筑面积（万m2） n 住宅建筑面积（万m2） n 平均层数 n 住宅建筑净密度(%) n 住宅建筑面积毛、净密度(m2/hm2) n 人口净密度（人/hm2） n 人口毛密度（人/hm2） n 容积率
各种层数基底面积 三层=8594.7/3=2864.9 ㎡ 四层=133813.0/4=33453.25 ㎡ 总的基底面积36558.85 五层=1203.5/5=240.7 ㎡
n 平均层数=143611.2/36558.85=3.9层
居住区的设计方法
n 理清思路、确定路网 n 估计经济指标 n 选择房型 n 根据房型与定额指标、日照间距、规范等等进
行规划布局 n 对实际指标进行计算
第五节 城市旧居住区的再开发
一、城市旧居住区的现状和特点 现状：乱、差、挤、密 特点：复杂性、长期性阶段性、综合性 二、旧居住区的再开发方式 有维修改善、更新、整理、改建等几种方式。
1、维修改善
是指一些经常性的维修保护和局部的改善措施。 具体内容包括： 维修改善旧住宅和居住区的公共建筑 旧居住区室外环境的改善
四、旧居住区再开发中的问题
n 用地的调整、 n 住户动迁的情况、 n 具有历史价值的住宅、地段和传统民居的
保护和保留
n 拆建比：被拆除的与新建的房屋面积之比，一
般称为拆建比
n 就地平衡：改建前后该地区居民户数保持平
衡
Thank you
交界处。
2）住宅用地范围的确定
n 以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属住宅用地。 n 如住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界线时，通
常在住宅的长边以住宅的1/2高度计算，住宅的两侧一般 按3-6米计算。
3）公共服务设施用地范围的确定
有明确用地界线的公共服务设施按基地界线划定，无明 确界限的公共服务设施，可按建筑物基底占用土地及建筑 四围实际所需利用的土地划定界限
住宅总基底面积
住宅建筑净密度= 住宅建筑基底总面积 住宅用地面积
建筑面积密度（容积率）= 总建筑面积 总用地面积
容积率如果太大，则人口密度过高， 居住环境质量将会下降。容积率越低， 居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
n 所谓“容积率” 对于发展商来说，容积率决定地价成本 在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到 居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较 低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面 积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目 是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一 个社区。
n 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层 住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成 本的限制，并不是所有项目都能做得到。
1、平均层数
住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积
例： 已知各层数住宅的建筑面积 3层为8594.7㎡ 4层为133813.0 ㎡ 总建筑面积为143611.2 ㎡ 5层为1203.5 ㎡
住宅建筑面积净密度 （住宅的容积率）= 住宅总面积 住宅用地面积
住宅建筑面积毛密度= 住宅总建筑面积 居住用地面积
人口净密度= 规 划总人口 住宅用地面积
人口毛密度= 规 划总人口
居住用地面积
平均层数：各层住宅的平均值，一 般按各种住宅的层数建筑面积与基 底面积之比计算
平均层数（层）= 住宅总建筑面积
¨ 进行方案比较，检验设计方案用地分配经济性和合理 性
¨ 审批居住区规划设计方案的依据之一
2、各项用地界限划分的技术性规定
1）居住区用地范围的确定
n 当规划总用地周界为城市道路、居住区(级)道路、 小区路 或自然分界线时，用地范围划至道路红线或中心线、自然 分界线；
n 当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的
2、更新
是指对旧住宅和建筑在保留其外形基本不变的前提下进行内 部现代化更新。
3、居住区的整治
是指对一些质量较好的居住区进行调整、充实和完善。
4、旧居住区的改建
是对旧区进行重建，这种方式工程量大、投资多、时间长、 问题复杂。分可为局部改建、道路沿线改建、成片集中改 建等方式。
三、旧居住区的调研
n 土地使用现状、 n 建筑现状、 n 人口构成、 n 公共服务设施现状、 n 工厂的情况、 n 环境质量、 n 建设资金来源、 n 行政区划现状
城市规划9-4章
第四节 居住区规划的技术经济分析
（一）、用地平衡表
Biblioteka Baidu
居住用地平衡表
项目 居住区总用地
面积 （ha)
现状
每人平 均
（m2)
比重
面积 （ha)
规划
每人平 均
（m2)
比重
居住用 住宅用
地
地
公共服 务用地
道路用 地
公共用地
其他用地
1、用地平衡表的作用
¨ 对土地使用现状进行分析，作为调整用地和制定规划 的依据之一
n 按住宅和公建各占该幢建筑总面积的比例分摊用地， 并分别计入住宅用地和公建用地；
n 底层公建突出于上部住宅或占有专用院场或因公建 需要后退红线的用地，均应计入公建用地。
5）道路用地范围的确定
n 居住区(级)道路，按红线宽度的一半计算； n 小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有
人行便道时， 人行便道计入道路用地面积； n 居民汽车停放场地， 按实际占地面积计算；
n 宅间小路不计入道路用地面积。
6）公共绿地范围的确定
公共绿地指规划中确定的居住区公园、小区公园、住 宅组团绿地，不包括住宅日照间距之内的绿地、 公共服 务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地。
二、技术经济指标
一般包括内容 n 居住户数 n 居住人数 n 总建筑面积（万m2） n 住宅建筑面积（万m2） n 平均层数 n 住宅建筑净密度(%) n 住宅建筑面积毛、净密度(m2/hm2) n 人口净密度（人/hm2） n 人口毛密度（人/hm2） n 容积率
各种层数基底面积 三层=8594.7/3=2864.9 ㎡ 四层=133813.0/4=33453.25 ㎡ 总的基底面积36558.85 五层=1203.5/5=240.7 ㎡
n 平均层数=143611.2/36558.85=3.9层
居住区的设计方法
n 理清思路、确定路网 n 估计经济指标 n 选择房型 n 根据房型与定额指标、日照间距、规范等等进
行规划布局 n 对实际指标进行计算
第五节 城市旧居住区的再开发
一、城市旧居住区的现状和特点 现状：乱、差、挤、密 特点：复杂性、长期性阶段性、综合性 二、旧居住区的再开发方式 有维修改善、更新、整理、改建等几种方式。
1、维修改善
是指一些经常性的维修保护和局部的改善措施。 具体内容包括： 维修改善旧住宅和居住区的公共建筑 旧居住区室外环境的改善
四、旧居住区再开发中的问题
n 用地的调整、 n 住户动迁的情况、 n 具有历史价值的住宅、地段和传统民居的
保护和保留
n 拆建比：被拆除的与新建的房屋面积之比，一
般称为拆建比
n 就地平衡：改建前后该地区居民户数保持平
衡
Thank you
交界处。
2）住宅用地范围的确定
n 以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属住宅用地。 n 如住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界线时，通
常在住宅的长边以住宅的1/2高度计算，住宅的两侧一般 按3-6米计算。
3）公共服务设施用地范围的确定
有明确用地界线的公共服务设施按基地界线划定，无明 确界限的公共服务设施，可按建筑物基底占用土地及建筑 四围实际所需利用的土地划定界限
住宅总基底面积
住宅建筑净密度= 住宅建筑基底总面积 住宅用地面积
建筑面积密度（容积率）= 总建筑面积 总用地面积
容积率如果太大，则人口密度过高， 居住环境质量将会下降。容积率越低， 居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
n 所谓“容积率” 对于发展商来说，容积率决定地价成本 在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到 居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较 低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面 积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目 是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一 个社区。
n 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层 住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成 本的限制，并不是所有项目都能做得到。
1、平均层数
住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积
例： 已知各层数住宅的建筑面积 3层为8594.7㎡ 4层为133813.0 ㎡ 总建筑面积为143611.2 ㎡ 5层为1203.5 ㎡
住宅建筑面积净密度 （住宅的容积率）= 住宅总面积 住宅用地面积
住宅建筑面积毛密度= 住宅总建筑面积 居住用地面积
人口净密度= 规 划总人口 住宅用地面积
人口毛密度= 规 划总人口
居住用地面积
平均层数：各层住宅的平均值，一 般按各种住宅的层数建筑面积与基 底面积之比计算
平均层数（层）= 住宅总建筑面积
¨ 进行方案比较，检验设计方案用地分配经济性和合理 性
¨ 审批居住区规划设计方案的依据之一
2、各项用地界限划分的技术性规定
1）居住区用地范围的确定
n 当规划总用地周界为城市道路、居住区(级)道路、 小区路 或自然分界线时，用地范围划至道路红线或中心线、自然 分界线；
n 当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的
2、更新
是指对旧住宅和建筑在保留其外形基本不变的前提下进行内 部现代化更新。
3、居住区的整治
是指对一些质量较好的居住区进行调整、充实和完善。
4、旧居住区的改建
是对旧区进行重建，这种方式工程量大、投资多、时间长、 问题复杂。分可为局部改建、道路沿线改建、成片集中改 建等方式。
三、旧居住区的调研
n 土地使用现状、 n 建筑现状、 n 人口构成、 n 公共服务设施现状、 n 工厂的情况、 n 环境质量、 n 建设资金来源、 n 行政区划现状
城市规划9-4章
第四节 居住区规划的技术经济分析
（一）、用地平衡表
Biblioteka Baidu
居住用地平衡表
项目 居住区总用地
面积 （ha)
现状
每人平 均
（m2)
比重
面积 （ha)
规划
每人平 均
（m2)
比重
居住用 住宅用
地
地
公共服 务用地
道路用 地
公共用地
其他用地
1、用地平衡表的作用
¨ 对土地使用现状进行分析，作为调整用地和制定规划 的依据之一