衡阳市房地产发展趋势以及建议
《城市经济学》课程论文
衡阳市房地产发展趋势以及建议
The real estate development trend and advice of Hengyang
专业班级 11级城市规划
姓名汪东兴
学号 20115220118
指导老师糜毅
完成日期 2014 .11
衡阳市房地产发展趋势
摘要：本文将以衡阳市主城区的房产市场调查分析，发现衡阳市的房价主要受土地价格的影响，存在积压土地较多，衡阳房地产市场发展迅速，
商品房价格上升速度快，导致对房地产的投资下降，通过历年的数据分析，和与其他城市的对比，衡阳市房地产的市场发展潜力很大，房价还有逐步上升的空间，房地产市场将更一步完善。
关键词：房地产市场商品房价格土地价格发展趋势发展问题发展建议
1. 衡阳市房地产现状
衡阳，湖南第二大城市，湘南地区第一大城市，而房地产业是关系国计民生的重要产业，对于衡阳这个城市，房地产的发展趋势得从她的现状分析。
1.1衡阳房地产行业的基本情况
从2010数据显示，全市房地产开发企业388家，比2009年增加了43家其中城区增加了23家，从房地产开发项目来看，根据2010年的数据全市开发项目239个，比2009年增加了8个，其中城区139个，比2009年同期增加了23个；从竣工程度看，在建项目179个，竣工项目71个。
1.2新建商品房销售量
1.2.1商品房供应量
以2013年为例，全市准预售商品房341.88万平方米，与去年同期比增长24.39%，其中批准预售住宅面积290.02万平方米，与去年同期相比增加18.89%。
1.2.2 商品房供销量
2013年全市新建商品房销售网上签约28328套，面积309.25万平方米，金额139.58亿元，与去年同期相比分别增加22.08%，17.23%,，29.26%.其中住宅签约23664套，面积272.39万平方米，金额106.70亿元，同比分别增长21.55%，19.43%，34.33%。
1.2.3 商品房供销对比
2013年，衡阳市商品房供销比（期间商品批准预售面积：期间商品销售面积）为1.11：1商品房住宅供销比为1.06：1
1.3 新建商品房价格分析
2013年，新建商品房住宅网上签价均价为3971元/平方米，与去年同期相比
增长12.23%，（例表1.3）非住宅均价8920元/平方米，同比增长14.68%（表
1.3.
数据来源：衡阳市房地产信息网
表1.3 2012年， 2013年住宅均价对照表 （单位：元/平方米）
数据来源：衡阳市房地产信息网
表1.3.1 2013年每月房屋均价表 （单位: 元/平方米）
1.4房地产开发投资数据
2013年，我市中心城区共完成房地产开发投资72.76亿元，与去年同期相
比增长6.12%，房地产新开工面积562.81万平方米，与去年同期相比增长36.87%，
房屋竣工面积276.80万平方米，与去年同期相比增长-2.81%。
1.5 2013年衡阳市房地产市场运行情况
1.5.1房地产开发投资进一步增长。(表1.5.1） 单位：亿元
年度/项目 房地产开发 商品房建设 商品住宅
2010年 65.75 65.31 51.56
2011年 81.53 80.74 68.13
2012年 97.17 96.75 68.45
2013年上半年 46.25 45.74 33.08
数据来源：衡阳市统计局
表1.5.1 衡阳市房地产年开发投资完成情况表
时间 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 住宅均价 3370 3935 3772 3837 3990 3814 3892 4010 4135 4135 3970 3895 非住宅均价 6235 4790 9447 4191 7002 6235 9008 6350 10213 7977 10600 9081
随着城镇化进程进一步加快，市场行情向好，投资信心充足土地市场成交供应都较为活跃，尤其是优质地块引发激烈的争夺。在市场稳定的环境下，土地供求两旺的现象，开发企业的投资力度和投资规模继续温和回升，商品房供应量保持近20%的增速，全年共完成房地产开发投资72.76亿元，比去年增长6.12%。
1.5.2 商品房住宅均价小幅上扬。（表1.5.2）单位；元/平方米
数据来源：衡阳市房产管理局年度/项目商品住宅商品非住宅
2007年1787 4263
2008年1925 5128
2009年2299 6662
2010年2650 7469
2011年3211 6807
2012年3490 7778 2013年上半年3774 7004
表1.5.2衡阳市商品房销售价格情况
在调控政策坚持遏制投机、投资性需求，坚持实施稳健的监管措施，新建商品房市场房价并没有出现大的下滑，从采集数据来看，大部份楼盘销售价格仍与去年保持整体平衡，但由于恒大绿洲、水木融城等精装楼盘陆续大量投入市场，使商品房住房均价同比去年，增幅为12.23%。
1.5.3商品房市场需求更趋合理。
刚性需求是购房者的主力，2013年市场发展环境比较平稳，刚性需求和改善性需求均是呈现比较温和的释放，新建商品房网签成交与去年相比有所增长，全年新建商品房网签成交面积约309.25万㎡，同比增长约17.23%。消费主体以80－100平方米刚性需求及100－140平方米改善性需求是市场热销户型，占整个商品房住房销售的70%。
1.5.4保障性安居工程进一步加强
基本建成和已竣工的保障性住房面积达185.05万平方米，受益于早做部署、总体推动的工作方针，保障性安居工程有望超额完成年度目标任务。当前，保障性住房建设正稳步推进，住房保障的基础工作的广度、保障工作的深度和整体工作推进的力度都在进一步加强。
2 . 衡阳市房地产市场值得关注的问题
2.1 房地产用地价格上升过快。
调查数据（表2.1.1）表明：2007年衡阳市在前期房地产火热与基准地价的双重影响下，出现了井喷现象，达到3712.24亩，2008年在国家宏观调控和全
球金融危机的影响下只有1048.3亩，成交价也出现了下滑，随着金融危机的的
逐渐消停，2009年出现了回升之势，成交面积达到2514.53亩，成交价达到了
40.1万元/亩，而在2011年衡阳市土地成交创下新高为4628.49亩，是前几年
的好几倍，成交价格也逐步上升，2012年由于前期土地投放量比较大，国土资
源部加强的土地监控，土地价格翻了一番，成功突破百万大关，在2012年“恒
大”以200万/亩的价格拍下华新开发区的黄金宝，如(图表2.1.2)，表（2.1.3）,
伴随的土地价格的上升房产的价格也上升了。
数据来源；衡阳市国资局
表2.1.1 衡阳市历年经营用地出让状况表
表2.1.2 衡阳市历年土地成交均价表
年度/项目
成交总面积（亩） 成交总收益（万元） 成交均价（万元/亩） 年度最高成交价（万元） 2007年
3712.24 102124.58 27.51 59.2 2008年
1048.3 23664.94 22.57 58.7 2009年
1093.94 26770.15 24.47 381.8 2010年
2514.53 1000832.776 40.1 52.26 2011年
4628.49 219.2833025 47.38 142.02 2012年
2206.854 225400.1322 102.14 202.74 2013年上半年 1610.1285 246743.4924 153.24 235.82
表2.1.3 衡阳市历年商品住宅均价表
2.2 银行“银根紧缩”将会催生市场优胜劣汰。
随着银行“银根紧缩”，流向房地产开发投资领域的贷款金额日趋减少。近年来，衡阳房地产开发企业筹措资金的渠道一般来自于自筹资金与预收款、个人按揭贷款等方面。资金的压力无异于在衡阳楼市启动了“丛林法则”，即通过市场内部的调节逐步进行一轮新的“优胜劣汰”。在此背景下，品牌响的、讲诚信的、产品性价比高的房地产企业将能赢得消费者、取得良好的销售业绩，而一些资金实力不足、不讲诚信、房屋产品不能适销对路的房企将会通过市场调节而慢慢淘汰。
2.3 多种制约：我市房地产业健康发展的问题成因。
从管理层面上看，还存在管理机制不配套问题。衡阳市房地产业无论是管理体系还是管理机制上都还不同程度地存在问题。一是部门配合不一致。房地产开发相关联的规划、土地、建设、财政、税务、物价、工商、房管等部门，在落实规划要求、施工许可证管理、工程质量检查验收、土地开发利用、税费征缴、市场准入、销售广告、预售许可、合同备案等工作中存在管理部门较多、政出多门、甚至相互推诿扯皮的现象，有利争着管，无利没人管，甚至以“管”谋利，造成了不良影响。二是综合验收不及时。综合验收是房屋开发中非常重要的环节，按照商品房预售管理办法的规定，房屋验收必须在主体完工3个月之内，由相关部门进行综合验收。但是目前由于我市没有明确竣工验收的牵头部门，没有形成有力的协调机制，验收屡屡因故延迟，拖延了交房时间，导致开发商与购房业主产生矛盾纠纷，甚至闹上法庭打官司，增加了开发商的经济负担，也导致出现了新的不稳定因素。三是水电收费方式不合理。在调查中，大多数物管企业反映，我市大部分小区水电计费终端没有安装到户，小区物管必须为水电部门代收水电费，而水、电跑冒滴漏造成的亏损，业主与水电部门不愿承担，物管部门无奈之下只好自己埋单，有些小区物管每年仅水电费这一项就须垫负亏损数万元，加剧了物管企业的负担，导致不少物管企业处于进退两难的境地，也引发了与部分居民的纠纷。2010年1-8月份，中天星城电费亏损达9.6万元，物业公司无力承担如此亏损，停止代收代缴，引发了业主集体上访事件。
从开发层面上看，还存在企业主体行为失范问题。随着我市房地产业的不断
发展，作为产业主体的房地产开发企业自身存在的种种缺陷也逐渐暴露出来。一是开发企业档次有待提升。外来大规模、高档次的上市企业不多，本土开发企业数量过多、规模偏小，融资水平偏低，缺乏高素质管理人才，市场竞争力较弱，与资金密集、管理密集的产业特点不相适应。截至2009年底，全市396个开发企业中，拥有一级资质的企业仅1个，二级资质的企业6个，仅占企业总数的1.51%，资产过亿的企业66个，单个房地产开发企业平均拥有资产规模为1438.44万元，年均仅增长8.7%，低于同期国民经济发展速度；2009年全市房地产开发完成投资47.8亿元，平均每个企业仅完成投资1207万元。二是服务水平有待提高。有的楼盘配套设施不足，绿化、道路、购物、休闲、托幼托老、医疗卫生等设施不健全；有的开发企业重前期建设轻后期管理，建完房子拍屁股走人，留下许多遗留问题，影响城市环境改善、影响小区质量和居民生活质量。三是物业管理有待规范。全市共有物管企业173家，其中一级资质的企业仅有2家、二级企业6家，仅占5%。部分物业公司专业管理人员缺乏，服务人员职业素质不高，服务行为不规范，服务标准不统一，尤其在收费透明度、维修标准、维修基金使用等方面存在的问题还较为突出，影响了物管服务质量，而且也损害了行业形象。
从供求层面上看，还存在供需不合理问题。目前我市房地产开发投资处于快速发展阶段，但商品房的开发和市场供给的结构性失衡问题较为突出。主要表现在：一是房屋设计千篇一律的多，富有本地特色的少。一些楼盘还停留在低水平开发阶段，设计不合理、不适用，高附加值元素不多；千篇一律，同质化现象严重，建筑布局基本以排列式为主，没有形成本地特色和城市风格。二是电梯房供应偏多，楼梯房供应偏少。由于楼梯房售价相对较低、后期物管费用也较少，再加之受居住习惯影响，大多数居民更偏好楼梯房。但从实际情况看，市场供应的电梯房远远多于楼梯房，全市2009年电梯房供应426.1万平方米，楼梯房供应286.7万平方米，两者相差139.4万平方米。华新开发区是我市房地产发展的典范和缩影，近三年电梯房每年以50%以上的速度递增，同期楼梯房却不足30%。三是大户型住房供应偏多，普通住房供应偏少。2009年我市供应的商品房住宅中，60平方米以下的2.5%，90-144平方米户型57.8%，144平方米以上的大户型占34.1%。这表明，受低收入家庭及单身贵族青睐的60平方米以下的小户型供应明显偏少，市场提供的户型与居民需求的房型不太匹配，造成了一定程度的供需矛盾。
3.衡阳市房地产发展趋势以及建议
3.1衡阳市房地产发展趋势
据衡阳房地产数据中心统计，2010-2013年衡阳市住宅类商品房成交量均在两万套左右，月均成交套数在1500套以上，日均成交量超过50套，从整体来看，衡阳市商品房销售情况一直处于较为活跃的状态。2013年全年衡阳市住宅类商品房成交量达23199套，同比2012年上涨了18.05%，月均成交量达2033套，日均成交量超过67套，由此说明2013年衡阳商品房市场正处于上涨趋势.
表3.1.1年住宅商品房销售套数
据衡阳房地产数据中心统计，2010-2013年衡阳市住宅类商品房成交均价一直处于平稳上涨的态势。2010年是2918元/㎡；2011年的成交均价3369元/㎡同比2010年的成交均价上涨了15.46%；2012年的成交均价为3870元/㎡，同比2011年的成交均价上涨14.87%；2013年的成交均价为4126元/㎡，同比2012年的成交均价上涨了 6.62%。
表3.1.1 商品住宅均价表
据衡阳房地产数据中心统计，2010-2013年衡阳市住宅类商品房成交成交总额随着近年来房价的上涨以及成交面积的上浮也有一定额度的上升。2013年全年衡阳市住宅类商品房销售总额达到105.2亿元，同比2012年上升了13.98%。
表3.1.3衡阳市住宅类商品房销售总额
综上所述，衡阳市的房地楼市并无太大的波动，呈现平稳和健康发展态势，即使在2010年国家宏观调控的政策下，销售量还是出现了较大幅度的上升，总体上衡阳房地产发展速度不快，对衡阳市未来市场的发展趋势，第一，衡阳的房地产业将在整盘中发展，市场发展潜力很大，因此上升空间很大；第二，衡阳市房价下降的趋势是不存在的，由于土地价格上涨的情况下，房价没有下跌的，第三，衡阳市的商品房会根据“银行紧缩”贷款趋势，市场将更加一步完善，使一些不守规则，不讲诚信，没有实力的企业淘汰。
3.2 衡阳市房地产市场发展的几点建议
（一）加强宏观指导，推动房地产业健康发展。政府的宏观指导对房地产的发展具有决定性作用。一要加强调查，把握市场动态。开展前瞻性、战略性、全局性研究，把我市的房产业放到全国、全省的大局中去统筹考虑，及时发现并着力解决制约房产发展的瓶颈问题。二要制定规划，加快产业化发展步伐。要着眼未来10年、甚或未来20年的发展，制定全市房地产业中长期发展规划，加强对全市房地产业发展战略研究和市场趋势分析，科学编制房地产开发的年度计划、土地供应计划，确定开发建设规模、区域规模和结构比例，保证全市房地产业供需平衡、结构合理。加快房地产业发展方式转型，从粗放式发展向集约式发展转变，大力发展节能环保住宅、大力发展精装修住宅。三要加强预报预警，确保政府有效调控。建立健全房地产市场预警预报机制，有效防止开发过多和开发不足，出现房屋空置率过高和房源不足，避免市场恐慌等情况出现，确保市场供销基本保持平衡，确保政府对房地产市场的有效调控。
（二）优化发展环境，加大招商引资力度。良好的发展环境，对于房地产开发具有积极的促进作用。一是要健全综合验收体系。目前，我市房产监管体系日趋完善。下一步要尽快建立有力的综合验收体系，成立以房产局牵头、规化、建设、土地、工商、物价等部门共同组成的综合验收机构，提高房屋验收效率，有效防止因验收不及时而影响社会稳定和谐、影响衡阳房地产发展环境，影响经济发展。二是要强化监管力度。重点打击无证无照开发、擅自变更规划方案、违法预售商品房和在集体土地上违法开发的行为。建立和完善房地产企业及从业人员信用档案制度，针对交易环节存在的虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，严格执行处罚政策，对情节恶劣、性质严重的，要依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制展期贷款和滚动授信，对开发企业空置3年以上的商品房，商业银行不
得接受其作为贷款的抵押物。规范商品房面积计算标准和办法，依法查处样板房与实际购买房屋功能、面积不符以及合同欺诈等行为。规范拆迁管理，坚持依法拆迁，防止因不当拆迁影响工程进度和引发群体性上访事件发生。三是要加大后期物业管理力度。要着力拓展物业服务功能，结合“公共服务进社区”活动，扩大物业企业服务覆盖面；要理顺物业管理机制，全面推行菜单式人性化服务模式，帮助物管企业解决因代收水电费导致的利润空间压缩、成本上升等方面的矛盾，协调督促水电部门水电计量工具终端安装、改装到户。四是要加大招商引资力度。要强化房地产市场项目建设意识，强化招商选资，引进大项目、好项目，引进战略投资者，实行优胜劣汰，逐步淘汰小企业和信誉差的企业。
（三）加大住房保障，努力实现“居者有其屋”目标。2010年，我市预计建设廉租住房74万平米，也只能解决1.5万户的住房问题。要解决我市相当大一部分低收入群体的住房问题，确保“居者有其屋”目标的实现，必须进一步加大保障房建设力度。一要完善保障体系。建立以政府公有廉租房为主体、非政府组织及慈善机构建设免租房为补充的住房保障体系，鼓励非政府组织及慈善机构向特殊困难对象提供免租房。二要创新建设模式。充分发挥政府与企业、行政与市场的积极作用，采取市场化运作手段，解决保障性住房建设的资金筹措难题。探索租售并举，采取发放租赁补贴、实物配租、出售廉租住房、发放经济适用房货币补贴等多种形式实施住房保障。探索拆迁安置房建设新办法，推行开发企业安置、市场化安置和小区化安置模式，减少因拆迁安置引发的矛盾，提高安置环境、提升小区品质、节约建设用地。三要逐步扩大保障范围。增加大众化、本地化的普通商品住房和经济适用房的供应量，降低准入门槛，让更多的中低收入家庭能够享受保障房建设的优惠政策。制止违规购买、谋取不正当利益的行为，杜绝利用经济适用房出售、出租从中牟利的现象。
（四）提升服务水平，促进房地产业稳步发展。提倡诚信服务，打造诚信企业、诚信房产。要加强房地产信息化建设。建立房地产市场信息数据库，所有楼盘房屋信息全部入网，完善网上签约、网上备案、网上销售，信息全面对大众公开，做到阳光、透明、公正操作。要加强对房地产广告管理。依法查处发布虚假广告和不规范广告的行为，重点打击违法的广告制作者和广告媒体。要加强售后服务管理。对房屋建设后出现的质量问题，要跟踪及时服务，主动督促解决问题。要提高房屋专项维修资金的使用效率，降低申请使用的门槛，充分发挥资金的保障作用。
（五）加强舆论宣传，引导市场理性消费。充分利用各种宣传媒体，营造房地产健康发展的舆论氛围。要科学解读中央及省级房产调控政策，结合衡阳本土市场的实际，引导开发企业根据市场需求合理开发楼盘。要倡导理性消费。引导和帮助居民客观分析房地产市场形势，缓解居民购房心理压力，防止居民不顾自己的实际经济情况，非理性盲目跟风购房。要加大广告宣传力度。扩大宣传半径，鼓励房产企业在省级及以上媒体投放广告，加大在县城及周边市州促销力度，加大衡阳房产外销力度，提升衡阳房产影响。
参考文献
1.衡阳房地产开发投资稳步增长衡阳日报 2014 年3 月6 日/第 003 版
2.我国房地产市场存在的问题及对策王兆峰彭继增江西农业大学学( 社会科学版)
3.衡阳市房地产市场调查分析与基本判断屈瑜君衡阳师范学院学报第35卷第二期
4.衡阳市房地产调查衡阳政研网https://www.360docs.net/doc/8214321304.html,
5.湖南房地产发展以及建议衡阳房地产信息网https://www.360docs.net/doc/8214321304.html,
6.衡阳房地产市场(住宅）价格统计及其走势分析中国证券网->房产投资->楼市快评https://www.360docs.net/doc/8214321304.html,/08fangdc/lskp/201106/135958
7.htm
7. 2013年衡阳市中心城区房地产市场形势分析衡阳房产信息网
https://www.360docs.net/doc/8214321304.html,/2014-06-06/12961561.htm
某地区域发展及房地产市场分析
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
我国房地产业的发展现状及趋势分析
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
衡阳房地产市场运行情况及分析
2010年上半年衡阳房地产市场运行情况及分析 2010年上半年，衡阳房地产市场基本保持了持续稳定发展的良好态势，商品房完成开发投资额、新开工、竣工以及销售面积等各项关键指标，同比2009年上半年均有不同程度增长；商品房供需关系、供应结构、房价水平等也进一步趋向合理健康。 然而，受国家新一轮宏观调控政策影响，衡阳房地产市场5月份开始出现了消费者观望情绪加深、商品房销售环比大幅下滑、市场供需双方信心不足等问题。这些问题或将影响到衡阳房地产市场下半年及未来的持续良性发展。 一、衡阳房地产行业基本情况 （一）、房地产开发企业情况 目前，全市共有房地产开发企业388家，较去年同期增加了43家，其中按区域分，城区246家，较去年同期增加了23家，县（市）区142家，较去年同期增加了20家；按投资来源分，内资企业360家，较去年同期增加了42家，外资企业28家，较去年同期增加了1家；按资质等级分，一级企业1家，二级企业6家，三级企业164家，四级企业68家，暂定149家。 （二）、房地产开发项目情况 根据市城建开发办6月份项目情况统计台账，目前全市共有开发项目239个，较去年增加了8个。其中城区139个，较去年同期增加了23个，县（市）区100个，较去年同期减少了15个。今年上半年，全市新开工项目60个，在建在售项目179个，竣工项目71个。 （三）、房地产行业上缴规税费情况 据统计，2010年上半年，衡阳市房地产开发业上缴税费3.46亿元，上缴规费1.16亿元，共计税规费4.62亿元，同比增长30.51%。上半年房地产业上缴的税费中，不动产税收为2.89亿元，同比增长了59.6%；房产契税收入
当前房地产市场形势分析报告
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
中国房产未来发展趋势
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
房地产公司发展趋势分析
前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会
发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
2015年10月衡阳房地产衡阳楼市销售情况统计(房交会成交月)
2015年10月销售情况统计 住宅 销售套数销售面积销售均价销售总价雁翔云天337 44100.18 3050.24 134515972.35 融冠.亲城271 30834.40 4510.67 139083928 金钟.白沙新城（时 189 21912.38 4110.64 90073966 代城） 云沙诗意186 22453.05 3676.11 82539784 金泰.雁栖新城157 18541.28 3849.41 71373051.29 珠江.愉景新城142 16708.76 4159.59 69501527 珠江.帝景山庄138 16322.37 3849.52 62833341 雁峰商业城114 13340.70 4246.04 56645207 衡阳.恒大绿洲103 11226.05 5300.11 59499300 雅士林欣城102 12629.20 4159.80 52534931 雁栖湖.耀江花园97 14391.54 5906.24 84999826 珠江.愉景南苑91 10782.43 4031.62 43470694 特变.水木融城84 10583.90 4111.79 43518794 幸福园82 11771.32 2780.47 32729778.03 西子莲花73 6978.08 3980.56 27776656 衡阳华耀城配套住 72 8640.51 3646.31 31505995 宅项目 珠江·棕榈园66 6696.08 3397.16 22747631 金域豪廷63 7126.98 4121 29370272 香山明珠56 6512.89 4132.55 26914855.06 星海湾商品房建设 56 7157.12 4198.75 30050956 工程东区 珠江.云锦55 5821.01 3730.67 21716250 金河湾49 5832.61 4228.58 24663682 冠诚.东城国际46 5129.50 4378.81 22461117 金港水岸43 5193.21 4070.06 21136683 新桂城43 5350.86 3200.03 17122939.23 海通国际广场.新 42 4895.43 3965.98 19415156 城
温州房地产业发展趋势(1).doc
温州房地产业发展趋势 在1979年温州市城镇居民的人均住房面积仅仅只有3.1平米，一家人拥拥挤挤的挨在一间小屋，几户共用一个小厨房主，在一全市找不到几间四、五层高的楼房，到处是矮小简易的房屋，有钱也难买房，没有房开公司，要房屋只能买地自建或拆旧建新，这就是老温州。到了1984年时温州才开始建设一个初具规模的商品房住宅小区(水心小区) 。 然而近些年来温州房地产业发展十分迅速，整个城市从零星的几座小高楼到处处可见的智能化高楼大厦，从零散、简易的住宅到环境优美、配套齐全的住宅小区；从八十年代末的几家房开公司到今天的几百家房开公司；从家庭式的房屋介绍所到现代化的房地产交易中心等等都说明了温州房地产业发生巨大的变化。 在新世纪，温州市将建设成为现代化大都市。本文就对温州市房地产业近几年和今后的发展趋势通过几个方面进行分析。 房市发展与需求 目前温州的住宅建设尽管发展很快，房开企业从1985年的10家增到今天的近300家，累计开发面积逾2000万平米方，人均居住面积达
到13.4平方米，超过全国平均居住水平，但销加思索，就会感到，这个数据是不容乐观的，按三口之家计算，户均面积只有40.2平方米，还是赶不上人们“改换门庭”的需求。在预订2001年开发投资47亿元，开发施工面积600万平方米，竣工面积200万平方米，约有1.5万套住宅竣工。根据省委提出的“杭、宁、温”要突出在全省城市体系中的龙头地位，向特大城市发展的目标定位，温州市抓住发展良机，加快房地产开发建设。 温州市政府确定到2005年城市化水平要达到50%，城镇人口由现在308万人到2005年的413万人，净增人口105万，需新增住宅2520万平方米。同时，全市还有近300万平方米危旧房屋需改造，1993年以前购置的住宅大约有回顾温州房地产市场的发展历程环难发现，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差的住宅已日益冷落住宅要把握高市场脉搏，发展高中档住宅的同时，要考虑城镇中低收入家庭的经济承受能力，适当开发二、三居室套型的普通住房。 二、居住要求与建设标准 回顾温州房地产市场的发展历程，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差、套型不合理的住宅已日益冷落，随着社会经济的发展，人们的消费水平正逐步提高，温州人的住房消费已由解决“有房住”发展到“住舒服”。现代的温州人心目中的理想住宅究竟是怎么样的呢？这个话题不仅为房地产商所关注，而且为全社会所关注。近年来，温州住宅区成为温州一大热点产业，也是温州经济发展的一大焦点。
衡阳市(全市)商品房销售面积和住宅销售面积数据研究报告2019版
衡阳市（全市）商品房销售面积和住宅销售面积数据研究报告 2019版
序言 衡阳市商品房销售面积和住宅销售面积数据研究报告旨在运用严谨的数据 分析，以更为客观、真实的角度，对衡阳市商品房销售面积和住宅销售面积进行剖析和阐述。 衡阳市商品房销售面积和住宅销售面积数据研究报告同时围绕关键指标即 商品房销售面积，住宅销售面积等，对衡阳市商品房销售面积和住宅销售面积进行了全面深入的分析和总结。 衡阳市商品房销售面积和住宅销售面积数据研究报告知识产权为发布方即 我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 衡阳市商品房销售面积和住宅销售面积数据研究报告可以帮助投资决策者 效益最大化，是了解衡阳市商品房销售面积和住宅销售面积的重要参考渠道。本报告数据来源于中国国家统计局、相关科研机构及行业协会等权威部门，数据客观、精准。
目录 第一节衡阳市商品房销售面积和住宅销售面积现状 (1) 第二节衡阳市商品房销售面积指标分析（均指全市） (3) 一、衡阳市商品房销售面积现状统计 (3) 二、全国商品房销售面积现状统计 (3) 三、衡阳市商品房销售面积占全国商品房销售面积比重统计 (3) 四、衡阳市商品房销售面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、衡阳市商品房销售面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国商品房销售面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国商品房销售面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、衡阳市商品房销售面积同全国商品房销售面积（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节衡阳市住宅销售面积指标分析（均指全市） (7) 一、衡阳市住宅销售面积现状统计 (7) 二、全国住宅销售面积现状统计分析 (7) 三、衡阳市住宅销售面积占全国住宅销售面积比重统计分析 (7) 四、衡阳市住宅销售面积（2016-2018）统计分析 (8) 五、衡阳市住宅销售面积（2017-2018）变动分析 (8) 六、全国住宅销售面积（2016-2018）统计分析 (9)
房地产市场分析报告 模板
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
房地产市场现状及未来发展趋势(精)
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
中国房地产未来发展趋势(精)
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
衡阳市城市土地利用的调查研究
市城市土地利用的调查研究 ——以华新开发区为例 前言:土地是人类赖以生存与发展的基本资源，是人类社会活动的载体。我国古代学者管仲曾言“地者，万物之本原，诸生之根苑也”。城市用地是城市规划区围赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的空间。 土地利用现状是长期以来人类依据土地自然特性和社会需要，对土地进行改造、培育使用的结果，或者说是土地利用过程中当前的稳定状态。土地利用现状既受土地自然属性的限制，又受人类开发利用、需求目的的影响，在不同的区域有着不同的类型和结构，它反映了每个地区不同的土地自然特点、社会经济发展水平及其土地开发利用的技术水准。 在当前国家实施中部崛起战略、振兴老工业基地、沿海地区产业梯度转移、长株潭“两型社会”综合建设试验区和省“3+5”城市群发展战略等机遇下，市城镇化、工业化、农业产业化进入快速发展阶段，经济社会发展已步入全面建设小康社会的新时期。为全面落实科学发展观、促进土地利用方式的根本转变，建立“资源节约型、环境友好型”和谐社会，促进市又好又快发展，实现经济社会全面、协调可持续发展，把土地资源的开发利用和保护作为国民经济宏观调控的重要手段。 任务要求：根据我院资源环境与城乡规划管理人才培养方案要求，大学生须在第四学期时间开展为期两周的地理认识实习。本小组现以华新开发区为例，对其土地利用现状进行调查研究，希望借助本次实习能更好的将书本知识，尤其是《城市规划原理》更好的融合到现实世界，提升知识水平和经验，为华新区乃至整个市的建设做出贡献。 目的：了解市华新开发区的土地利用现状，评价其土地适用性，分析华新开发区土地利用过程中所存在的问题，提出优化方案。
房地产项目及区域市场分析
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
房地产行业未来发展趋势
房地产行业未来发展趋势 第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行 售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨 明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘 整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。 目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。 因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如 果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳 定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业 问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。
虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照 每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前 买不起房的人就可以买得起了。 至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会 放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政 府与房地产商博弈的过程。
未来十年的房地产行业发展趋势(精)
买房还是卖房 未来十年的房地产行业发展趋势 讲师:李豪 课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。 课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。 课程时间:1天/7小时 课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素
2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势
5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合
衡阳市房地产市场报告
衡阳市房地产市场报告 第一部分衡阳市城市及经济发展状况 一、衡阳市城市概况 衡阳，为湖南省下辖地级市。衡阳下辖5区5县，代管2县级市，总面积15310平方公里，城区横跨湘江，是湖南省以及中南地区重要的交通枢纽之一，多条重要公路、铁路干线在此交会。 2017年底，衡阳市全域常住人口720.53万人。衡阳是中南地区重要的工业城市，是“中国制造2025”试点示范城市群城市之一。 二、衡阳市经济状况 2017年地区生产总值突破3000亿元，达3193亿元(预计数，下同)，同比增长8.5%；完成一般公共预算收入252.01亿元，同口径增长8.2%；规模工业增加值增长6.8%；固定资产投资增长14.3%；社会消费品零售总额增长11%；经济发展保持稳中有进、稳中向好的良好态势。财政总收入税占比、地方收入税占比分别达71.6%、55.9%，分别提高13.6个、12.9个百分点。 2018年1-10月，全市固定资产投资增长8.8%，比1-9月回落1.8个百分点，年内首次跌落至个位数的增长区间。其中，全市民间投资较1-9月回落18.8个百分点。从产业看，第一、二产业投资较上个月分别回落3.2、11个百分点；第三产业投资较上个月提高1.7个百分点。从投资方向看，基础设施投资降幅呈收窄趋势，比1-9月收窄2.4个百分点。高新技术产业投资增长22.6%，房地产开发投资增长54.4%，均远高于固定资产投资增速。 第二部分衡阳市消费市场现状调查简析
一、收入和支出逐年增长 2017年全市城镇居民人均可支配收入31300元，增长8.5%。城镇居民人均消费支出21740元，其中食品烟酒支出6536元、居住支出3429元、医疗保健支出1263元、教育文化娱乐支出6162元。城镇居民家庭恩格尔系数为30.1%。 全市农村居民人均可支配收入16851元，增长8.0%。其中工资性收入8143元、经营净收入4707元、转移净收入3818元。农村居民人均消费支出11763元，其中食品烟酒支出3872元、居住支出2586元、医疗保健支出969元。农村居民家庭恩格尔系数为 32.9%。 二、消费群体分化表现出不同的消费意愿 收入差别引起的分化，形成了不同的消费群体。高收入群体在满足享受和发展方面消费较多，消费层次要明显高于中低收入群体；低收入群体消费则主要维持基本的生存需要和较低层次的享受和发展需要。 小结:不同收入群体的服务性消费支出发展趋势差异明显。同样地，年平均增长率也显示出收入对服务性消费支出水平发展的影响。 第三部分衡阳市房地产现状 一、岳阳市城市规划 2018年着力打造省域副中心城市，推进中心城区区划调整。加大来雁新城、滨江新区、酃湖高铁新城、陆家新区、南湖生态新城等新区开发力度。完善蒸水以北片区基础设施。高位推动衡山科学城、梦东方、雨母山片区融合发展。 推进消费提质升级，围绕华耀城、崇盛国际、万达广场、连卡福等城市综合体，积极培育消费新热点。