衡阳市房地产发展趋势以及建议

《城市经济学》课程论文

衡阳市房地产发展趋势以及建议

The real estate development trend and advice of Hengyang

专业班级 11级城市规划

姓名汪东兴

学号 ***********

指导老师糜毅

完成日期 2014 .11

衡阳市房地产发展趋势

摘要：本文将以衡阳市主城区的房产市场调查分析，发现衡阳市的房价主要受土地价格的影响，存在积压土地较多，衡阳房地产市场发展迅速，

商品房价格上升速度快，导致对房地产的投资下降，通过历年的数据分析，和与其他城市的对比，衡阳市房地产的市场发展潜力很大，房价还有逐步上升的空间，房地产市场将更一步完善。

关键词：房地产市场商品房价格土地价格发展趋势发展问题发展建议

1. 衡阳市房地产现状

衡阳，湖南第二大城市，湘南地区第一大城市，而房地产业是关系国计民生的重要产业，对于衡阳这个城市，房地产的发展趋势得从她的现状分析。

1.1衡阳房地产行业的基本情况

从2010数据显示，全市房地产开发企业388家，比2009年增加了43家其中城区增加了23家，从房地产开发项目来看，根据2010年的数据全市开发项目239个，比2009年增加了8个，其中城区139个，比2009年同期增加了23个；从竣工程度看，在建项目179个，竣工项目71个。

1.2新建商品房销售量

1.2.1商品房供应量

以2013年为例，全市准预售商品房341.88万平方米，与去年同期比增长24.39%，其中批准预售住宅面积290.02万平方米，与去年同期相比增加18.89%。

1.2.2 商品房供销量

2013年全市新建商品房销售网上签约28328套，面积309.25万平方米，金额139.58亿元，与去年同期相比分别增加22.08%，17.23%,，29.26%.其中住宅签约23664套，面积272.39万平方米，金额106.70亿元，同比分别增长21.55%，19.43%，34.33%。

1.2.3 商品房供销对比

2013年，衡阳市商品房供销比（期间商品批准预售面积：期间商品销售面积）为1.11：1商品房住宅供销比为1.06：1

1.3 新建商品房价格分析

2013年，新建商品房住宅网上签价均价为3971元/平方米，与去年同期相比增长12.23%，（例表1.3）非住宅均价8920元/平方米，同比增长14.68%（表

1.3.

数据来源：衡阳市房地产信息网

表1.3 2012年，2013年住宅均价对照表（单位：元/平方米）

时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月住宅均价3370 3935 3772 3837 3990 3814 3892 4010 4135 4135 3970 3895 非住宅均价 6235 4790 9447 4191 7002 6235 9008 6350 10213 7977 10600 9081

数据来源：衡阳市房地产信息网

表1.3.1 2013年每月房屋均价表（单位: 元/平方米）

1.4房地产开发投资数据

2013年，我市中心城区共完成房地产开发投资72.76亿元，与去年同期相比增长6.12%，房地产新开工面积562.81万平方米，与去年同期相比增长36.87%，

房屋竣工面积276.80万平方米，与去年同期相比增长-2.81%。

1.5 2013年衡阳市房地产市场运行情况

1.5.1房地产开发投资进一步增长。(表1.5.1）单位：亿元

年度/项目房地产开发商品房建设商品住宅

2010年65.75 65.31 51.56

2011年81.53 80.74 68.13

2012年97.17 96.75 68.45

2013年上半年46.25 45.74 33.08

数据来源：衡阳市统计局

表1.5.1 衡阳市房地产年开发投资完成情况表

随着城镇化进程进一步加快，市场行情向好，投资信心充足土地市场成交供应都较为活跃，尤其是优质地块引发激烈的争夺。在市场稳定的环境下，土地供求两旺的现象，开发企业的投资力度和投资规模继续温和回升，商品房供应量保持近20%的增速，全年共完成房地产开发投资72.76亿元，比去年增长6.12%。

1.5.2 商品房住宅均价小幅上扬。（表1.5.2）单位；元/平方米

数据来源：衡阳市房产管理局年度/项目商品住宅商品非住宅

2007年1787 4263

2008年1925 5128

2009年2299 6662

2010年2650 7469

2011年3211 6807

2012年3490 7778 2013年上半年3774 7004

表1.5.2衡阳市商品房销售价格情况

在调控政策坚持遏制投机、投资性需求，坚持实施稳健的监管措施，新建商品房市场房价并没有出现大的下滑，从采集数据来看，大部份楼盘销售价格仍与去年保持整体平衡，但由于恒大绿洲、水木融城等精装楼盘陆续大量投入市场，使商品房住房均价同比去年，增幅为12.23%。

1.5.3商品房市场需求更趋合理。

刚性需求是购房者的主力，2013年市场发展环境比较平稳，刚性需求和改善性需求均是呈现比较温和的释放，新建商品房网签成交与去年相比有所增长，全年新建商品房网签成交面积约309.25万㎡，同比增长约17.23%。消费主体以80－100平方米刚性需求及100－140平方米改善性需求是市场热销户型，占整个商品房住房销售的70%。

1.5.4保障性安居工程进一步加强

基本建成和已竣工的保障性住房面积达185.05万平方米，受益于早做部署、总体推动的工作方针，保障性安居工程有望超额完成年度目标任务。当前，保障性住房建设正稳步推进，住房保障的基础工作的广度、保障工作的深度和整体工作推进的力度都在进一步加强。

2 . 衡阳市房地产市场值得关注的问题

2.1 房地产用地价格上升过快。

调查数据（表2.1.1）表明：2007年衡阳市在前期房地产火热与基准地价的双重影响下，出现了井喷现象，达到3712.24亩，2008年在国家宏观调控和全