未来5年房地产发展趋势

第1章房地产导论 (1)
1.1房地产相关概念 (1)
1.1.1房地产基本概念 (1)
1.1.2房地产基本特点 (1)
1.2房地产行业 (1)
1.2.1房地产行业概念 (1)
1.2.2房地产行业主要领域 (1)
1.2.3房地产行业的特点 (1)
第2章房地产发展历史走势及现状分析 (2)
2.1过去5—10年我国房地产发展走势 (2)
2.1.1房地产价格走势 (2)
2.1.2房价收入弹性走势 (2)
2.1.3城市化走势 (2)
2.1.4房地产市场需求走势 (2)
2.1.5投资投机因素分析 (3)
2.2 房地产现状分析 (3)
2.2.1房地产现状 (3)
2.2.2我国房地产通货膨胀现状 (3)
2.2.3高房价助长经济泡沫化，引发经济危机 (3)
第3章影响我国房地产价格居高不下的因素 (4)
3.1城市化进程对房价的影响 (4)
3.1.1城市化进程拉动房价上扬 (4)
3.1.2中国城市化正处于大拆大建的高速时期 (4)
3.2房地产成本对房价的影响 (4)
3.2.1地价猛涨催高房价 (4)
3.2.2建材价格攀升成为房价幕后推手 (4)
3.3房地产的支柱型产业地位 (4)
3.4通胀对房价的影响 (4)
3.5需求对房价的影响 (5)
3.5.1房子是保值增值的最佳投资 (5)
3.5.2腐败性需求拉高房价 (5)
3.5.3房屋时限短，市场需求空间加大 (5)
第4章房地产未来趋势预测与分析 (6)
4.1未来5年房地产发展趋势预测 (6)
4.2房地产发展与调控 (6)
4.2.1房地产市场宏观调控既必要又需要 (6)
4.2.2对投资性需求的抑制政策很有必要 (6)
4.2.3积极开展住房储蓄金融 (6)
4.2.4规范我国房屋租赁市场 (6)
4.2.5保障房建设要以公租房和廉价房为主 (6)
4.2.6建立并完善住房抵押贷款二级市场 (6)
4.2.7拉动内需 (7)
总结 (8)
参考文献 (9)
第一章、房地产导论
第一节房地产相关概念
1）房地产基本概念
房地产又称不动产，是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。

2）房地产基本特点
一般来讲，房地产具有以下特点：不可移动性、不完全代替性、生产周期长且价值量大、具有消费和投资双重属性。

第二节房地产行业概述
1）房地产行业概念
房地产行业是指从事房地产开发、经营、管理和服务行业，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让。

房屋所有权对的买卖、租赁、抵押，以及由此形成的房地产市场。

从包含的行业内容，房地产行业总体上属于第三产业。

2）房地产行业的主要领域
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。

房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。

其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。

所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。

3）房地产行业的特点
地产人才由南向北飞、南北人才差距缩小、人才开始被热炒、薪酬不再是硬道理、优秀+适合型人才成新宠
第二章、房地产发展历史走势及现状分析
第一节过去5—10年我国房地产发展走势
1)我国房地产价格走势
相关统计数据表明，2008年受金融危机影响，房价的涨势明显下跌，但总体趋势依旧上涨。

说明近几年来，我国房价总体呈现上涨趋势。

-5
05101520252007年——2011年
全国商品房销售均价同比增速
2) 房价的收入弹性走势
统计数据表明，1999年～2003年房价的收入弹性总体上呈现一个向下的趋势，房价的增长速度与收入的增长速度之比逐年递减，收入的增加是支撑房价上涨的主要因素；而2003年至2006年的房价收入弹性总体上呈现一个向上的趋势，房价的增长速度与收入的增长速度之比逐年递增，收入增加的幅度不足以支撑房价如此更大幅度的提高。

上述的分析结果也表明了在我国房地产市场发展初期的1999年至2003年，伴随着购买力水平的快速提高，由于短期内难以形成与之相适应的市场供给，房价的上升也在情理之中；而自2003年以来，随着相关土地政策和金融政策的出台，收入已不再是导致房价上升的唯一至关重要的因素。

3) 城市化走势
城市化的过程对于我们发展中国家来说，是一个工业化的过程，无论是城市化增长水平，还是工业化的水平，这几年的增幅都小于城市化的水平，城市房地产既高于人口增长率，也高于工业化，因此说
房地产下一步的市场就必须考虑这样的变化。

4)房地产市场需求走势
房地产市场从总体上来讲是需求主导的，没有老百姓的购买力就没有住房的开发，也没有住房的需求，老百姓的购房需求来自于国民经济的增长和工业化的水平的提高，基本上保持一个适度的增长。

5)投资投机因素走势
另外一个方面是房地产投资向上趋势特别明显。

房地产投资意味着我们城市的住房的供应量在开始向下运行。

也就是说我们平常买房子买得到，买不到，本来这几年大家一直在谈供求矛盾决定房价的提高，但是现在非常不妙，就是说房地产开发供应今后几年里面陆续下降。

1986年到2007年长达20年时间里面，房地产开发的投资占我们整个国民经济资产投资已经是高位，不可能在再高了，也就是意味着城市的住房，房地产投资开发不可能像过去那么快。

第二节房地产现状分析
1）房地产现状
从区域分布上来看，2009 年上半年房地产开发投资仍然表现为中、西部地区，领跑东部地区。

其中，东、中、西部地区1增幅分别为8.6%、14.1%、9.9%，与上年同期相比，增速明显回落，有8个省市的房地产开发投资增速超过35%。

随着愈演愈烈的投资开发，开发房地产所付出的成本还是会呈上涨的趋势，这就间接导致了现今房价居高不下的形势。

2）我国房地产通货膨胀现状
一直以来，通货膨胀都被作为衡量一国宏观经济运行是否稳定和健康的重要指标。

CPI是衡量通货膨胀的一个重要指标。

较高的通胀率导致物价上涨，货币严重贬值，购买力下降，消费力下降，导致社会需求降低；对企业而言，生产成本提高，实际产出减少，导致社会总供给减少，间接影响内需的增加。

过高的房价导致了严重的挤出效应，使消费产生严重的结构性不足，过度消耗中低收入阶层的购买力，抑制了社会中间阶层的消费需求。

3）高房价助长经济泡沫化，引发经济危机。

高房价给我国带来了同样的隐患。

在我国，从房地产市场供需两方面分析，无论开发商还是购房者都高度依靠银行贷款。

近年来房价快速上涨，国内银行为了抢占客户源简化了必要的程序，放松了风险控制。

数据显示，我国80％左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。

一旦房价步人持续下跌通道，我国金融风险将立即凸显，并且有发生金融危机的可能。

第三章、影响我国房地产价格居高不下的因素
第一节城市化进程对房价的影响
1）城市化进程拉动房价上扬
中国城市水平只有40%，而发达国家的平均水平是70%以上，中
国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。

中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。

2）中国城市正处于大拆大建的高速发展期
中国的城市扩容加速前进。

城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。

此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。

第二节房地产成本对房价的影响
1）地价猛涨，催高房价
房价飞涨，实际上地价比房价涨更快。

地价一年比一年高，而地价占了房地产开发成本一小半，地价上涨，房价肯定上涨。

政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。

2）建材价格攀升，成了房价的幕后推手
除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，建材价格的上涨成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的。

到今天为止，房地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。

并且房地产的规模效益明显，形成巨大的利润漩涡。

建材成本上升，也给了开发商一个涨价的合理借口。

第三节房地产的支柱产业地位
大城市在几年前，是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。

房地产的开发，是城市方向的引领者。

房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。

房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展
第四节通胀对房价的影响
CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。

看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。

物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。

不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。

第五节需求对房价的影响
1）房子是保值增值的最佳投资
房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。

在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。

从商品房诞生至今，可以说其价格行情只见升值，从未出现贬值的情况，即使有价格下措的时段，那也仅
是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。

2）腐败性需求拉高房价
所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚。

从表面判断，只能说是腐败致富，一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买一套，而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无疑带动了房价的上扬，他们为高房价做出了较为明显贡献，要真正降房价，打击腐败性需求，可说是一条行之有效的措施。

3）经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间
根据有关部门调查研究，发现一个人(家庭)在买了一套新房子后，七八年后，又成了业主，其中还附开投资炒房。

经济快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房成旧房，人们便再次换新房。

加上城市以摊大饼的方式快速扩张，现代社会，指望一套房住几十年，是很不现实的。

这从某个侧面，加大刚性需求。

住建部政策研究中心主任秦虹在“中国新型城镇化高峰论坛”上表示，按照2020年达到人均35平方米住房面积的目标计算，将有60%的住房需求来自新型城镇化。

她强调要高度关注新就业、新定居城镇人群的刚性购房需求。

第四章、房地产未来趋势预测与分析
第一节未来5年房地产发展趋势预测
见图1（最末页）
根据前文对过去5—10年的数据分析，和国际背景下的金融危机周期，我们大胆预测，未来5年内可能会有一场较大范围的全球金融危机。

但我国出台的政策又保证了房地产市场的稳健发展。

因此，我们预测，未来5年的房地产将继续稳健发展，但有房价可能会有小幅度下降。

第二节房地产发展与调控
1）房地产市场宏观调控既必要又需要
经验证明，在房地产市场偏离了健康平稳发展轨道的时候，通常用宏观调控手段进行干预，都能够取得一定效果。

我国自2010年以来推行了一系列房地产调控政策，已经初步遏制了房价过快上涨。

2）对投资性需求的抑制政策很有必要
目前，我国已经在上海、重庆两地试点开展征收房产税，但是在全国推行还需要相当一段长的时间。

因此，当前我国实行的“限贷”、“限购”等抑制投资和投机性需求的政策很有必要，在短期内抑制房价过快上涨的效果明显。

3）积极开展住房储蓄金融
住宅储蓄银行是一种“自助性”的住房保障政策方式，主要特点是
先存后贷、低存低贷、固定利率、专款专用。

今后应进一步借鉴国外成熟经验，结合我国国情，拓展新的住房金融模式。

4）规范我国房屋租赁市场
未来应加强对房屋租赁市场的规范，引导刚刚步入社会工作的人们选择租房，而不是靠几代人或几家人的积蓄买房，一方面可以降低生活成本，另一方面购房有效需求减少将逐步引导目前的高房价回落到正常区间。

5）保障房建设要以公租房和廉价房为主
与公租房和廉租房相比，经济适用房交易性较高，而且在分配过程中较易出现“寻租”行为，房源未必能够流向具备申请资格的低收入家庭，有效性会大打折扣。

相反，公租房和廉租房以转让租用权为主，发生“寻租”行为的概率相对较小。

我们应多加借鉴国家建设保障房的国际经济。

6）建立并完善住房抵押贷款二级市场
我国抵押贷款市场起步较晚，发展时间短，再加上我国社会信用制度等环境不佳，造成我国抵押贷款市场的发展还不成熟。

因此，未来一级市场扩大发行主体范围和发行规模，完善利率结构和定价机制的同时，有必要不断培育二级市场的投资主体，完善风险管理体系和相关配套建设等。

7）拉动内需
要培育民众的消费能力，就必须挤压房价中的泡沫，消除民众的住房之忧。

众所周知，消费、投资和出口被认为是推动经济高速发展
的“三驾马车”，但我国经济增长过于依赖固定资产投资和出口，而消费相对不足。

内需不振，根本原因在于民众的购买力跟不上。

而正是房价过高影响了消费者的消费预期，制约了消费能力。

所以，要保持经济的可持续发展，让民众分享改革与发展的成果，应通过挤压房价中的高额利润，让人民安居乐业，消除民众的后顾之忧。

只有这样，我国的内需才能真正拉动起来。

总结
中国房地产业的未来还有巨大的发展空间，这包含着政治的、经济的、文化的、市场的以及其他多方面的正面支持因素。

同时，我们又必须看到在这个行业里确实还存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、结构失衡、房型偏大、耗能过高、调控效果欠佳、“一刀切”政策、土地产出率低以及弱势群体意见大等等。

要从根本上解决房地产业当前存在的问题，不应该对这个行业进行限制乃至压制，而需要通过正确政策进行良好的疏导，比如——因地制宜制定政策，适当加大土地供应量，鼓励“四节一环保”，加强规划设计，增加政策类房屋的开发等等。

其实中国目前房地产市场的这样一种状况，可能是在暗示我们暴风雨已经到来，只是作为既得利益集团和看客们，他们不愿意面对已经变化的社会利益格局或者看不到社会正在发生的深刻变化，这样新的发展趋势和就得发展思路将在一段时间内呈现出一种胶着的状态，当新的执政者坚定了中国经济走转型升级的道路之后，必然会加速旧的体制的溃败与崩盘，这就意味着中国的房地产行业实际上已经处在了发展的十字路口，只有那些为此做出准备的企业才能够成为未来市场的适应者或者领导者，这就是社会内在发展规律的必然。

参考文献
[1]张云、胡新志等：《中国房地产发展与金融导论》，中国金融出版社，2011
[2]王崇举等：《小城镇产业优化决策分析与应用》，科学出版社，2011
[3]李铃：《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2006
图一
房地产未来
趋势分析 Threats
1. 房地产快速发展，优胜劣
汰
2. 行业保护过后，真正感受
到入世对房地产行业的
影响
3. 大量居民持币观望，希望
房价大幅下降
4. 可能出现房地产经济泡
沫的破碎 Strength
1． 房地产的需求依旧旺盛
2． 国家政策的支持，扶植房地产
的稳健发展
Weakness
1. 政府六条的出台和有关部门的文件必
将会使得竞争更加激烈
2. 外资的进入
3. 人才的缺乏
4. 缺乏合格的物业管理队伍
5. 与房地产发展配套的交易市场、中介
机构等还远远没有达到健全和令人满意的程度
Opportunity
1. 政府出台的相关政策可以
发展壮大自己
2. 社会配套条件基本具备
3. 入世使我各种条款逐步实
施，促使房地产产业运作
和发展
4. 居民需求依旧旺盛。