房地产市场形势分析报告(XXXX年第一季度)

房地产市场形势分析报告（2011年第一季度）
<<房地产业要参>>编辑委员会编写
2011年5月3日
章节目录
一、宏观形势分析 (3)
二、房地产开发投资 (4)
三、土地市场情况 (9)
四、商品房销售情况 (9)
五、存量房市场交易情况 (14)
六、趋势分析 (15)
一、宏观形势分析
2010年，我国在加快转变经济发展方式、加强和改善宏观调控方面政策有力，市场需求回暖趋旺，有效巩固和扩大了应对国际金融危机的成果，国民经济由回升向好逐步转为稳定增长。

2011年一季度正值“十二五”规划开局之际，在“以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线”战略思想的指导下，国民经济稳定增长的基础将更加坚实，GDP 增速有望保持在9%左右，但物价上升压力仍然偏大，预计CPI将上涨5%左右。

必须将控制价格上涨放在经济工作更加突出的位置，应当运用短期需求管理政策和结构优化政策化解当前结构性价格上涨压力。

（一）通胀预期明显增强
对物价上涨速度的计算主要考虑两方面因素，一是翘尾因素，二是新涨价因素。

20ll年CPI各季度翘尾因素分别为3.4%、3.5%、2.9%和0.7%，一二季度翘尾因素偏高。

从新涨价因素来看，要素成本上涨、输入型通胀压力、国际热钱流入、农产品供求趋紧等推动新涨价因素继续上行的条件均较20l0年有所强化，也就是说一季度新涨价因素有可能高于去年同期水平，在这种情况下，目前社会通胀预期较为强烈，如果不加以有效管理，预期将转化为真正的通胀压力，将会影响经济正常运行。

（二）房地产调控难度加大
2010年国务院连续出台了一系列遏制房价过快上涨的政策措施，并加大了保障性住房建设力度。

尽管房价没有出现明显下降，但快速上涨的势头得到遏制。

然而近期，在热钱流入、物价上涨等因素影响下，房价再度上升，房价与居民收入之间矛盾继续扩大。

房地产市场既有资本市场的属性，又与实体经济密切相连，房价继续上涨将使宏观调控不得不面对“抑制资产价格与防止经济增速回落”的矛盾，从而使得房地产调控陷入两难境地。

（三）各地方存在投资高增长冲动
中央发布的“十二五”规划建议明确提出以科学发展为主题、以加快转变经济发展方式为主线，经济增长速度指标被淡化。

但是从各地方规划目标来看，在确定经济增长目标时，并没有与中央保持一致，对能源，资源的承载能力考虑不足。

全国只有不到十个省份将2011年经济增速目标定为8%-9%，其余大部分省
份超过10%，有些省份提出未来五年实现GDP翻番。

在这种情况下，一方面，地方政府的投资热情仍然难以控制。

在货币政策连续加息、提高存款准备金率释放出紧缩信号的情况下，2011年上半年可能出现地方政府投资开工与中央政策“赛跑”的博弈，为了争取得到更多信贷支持，地方政府存在集中上项目、铺摊子的倾向，这将可能导致政府投资再度膨胀，挤压民间投资规模，不利于激发投资内生增长动力。

另一方面，目前地方规划的投资项目中仍有不少属于高耗能重化工项目，有的地区甚至不问条件要在沿海建立深水港和钢铁、化工为主的临海工业区、实现“两头在外”的国际大循环，这将把污染与能耗留到国内。

这类投资不仅不利于优化结构、转变发展方式，而且将固化未来20-30年的产业结构，使中国产业结构出现“逆调整”。

二、房地产开发投资
受一系列宏观调控政策影响，“国房景气指数”自去年3月国房景气指数达到高点以来连续回落，不过依然连续运行于100点以上的景气区间。

（一）国房景气指数小幅回落
受一系列宏观调控政策影响，反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景气指数”环比继续回落。

国家统计局发布的数据显示：2011年3月全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为102.98，比2月份提高0.08点，比上年同期回落2.91点。

这是继去年3月国房景气指数达到高点以来连续回落，不过依然运行于100点以上的景气区间。

表 1：2010-2011年1-3月国房景气指数
1-11月103.20 104.82 106.25 104.34
1-12月101.79 103.87 104.81 104.54 2011年1-2月102.90 104.00 110.50 104.70 1-3月102.98 103.83 109.98 104.50
数据来源：国家统计局
从分类指数来看：房地产开发投资分类指数为103.83，比2月份回落0.17点，比上年同期提高0.25点；房屋施工面积分类指数为109.98，比2月份回落0.52点，比上年同期回落2.06点；商品房平均销售价格指数为104.50，比2月份回落0.20点，比上年同期回落8.58点。

图 1：2009-2011年3月国房景气指数及主要分类指数走势
数据来源：国家统计局
注：自2011年起，取消发布指标“土地开发面积分类指数”，增加发布“房屋施工面积分类指数”
（二）房地产开发投资增速有所放缓
在一系列宏观调控政策影响下，2011年1-3月全国房地产开发投资增速有所放缓，但总体上依然保持了30%以上的高增长态势。

国家统计局发布的数据显
示：2011年1-3月全国完成房地产开发投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比回落1.0个百分点，比1-2月回落1.1个百分点。

从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。

在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。

具体来看，2011年1-3月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资6253.1亿元，同比增长37.4%，增幅同比提高4.4个百分点，比1-2月提高2.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.6%；办公楼投资361.4亿元，同比增长19.1%，增幅同比回落24.5个百分点，比1-2月回落10.5个百分点，所占比重为4.1%；商业营业用房投资1058.2亿元，同比增长40.2%，增幅同比提高9.6个百分点，比1-2月提高3.5个百分点，所占比重为12.0%；其他投资1173.6亿元，同比增长19.2%，增幅同比回落27.9个百分点，比1-2月回落18.2个百分点，所占比重为13.3%。

从保障性住房的供给情况来看，2011年1-3月，90平方米以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增幅同比回落15.3个百分点，比1-2月回落7.8个百分点，占住宅投资的比重为28.8%；经济适用房完成投资146.0亿元，同比增长8.8%，增幅同比提高2.9个百分点，去年同期为下降9.1个百分点，占住宅投资的比重仅为2.3%。

现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。

表 2：2011年1-3月不同用途房地产投资完成额及同比增长
单位：亿元，%
数据来源：国家统计局
从区域分布上来看，2011年1-3月东部地区完成房地产开发投资5464.8亿元，同比增长31.2%，增幅同比回落3.9个百分点，比1-2月提高0.5个百分点；
中部地区完成投资1647.1亿元，同比增长39.3%，增幅同比提高11.1个百分点，比1-2月回落0.4个百分点；西部地区完成投资1734.5亿元，同比增长39.0%，增幅同比回落1.1个百分点，比1-2月回落7.9个百分点。

图 2：2010-2011年1-3月不同地区房地产投资额完成情况
数据来源：国家统计局
（三）房地产开发企业资金来源增长幅度回落
在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。

国家统计局发布的数据显示：2011年1-3月全国房地产开发企业到位资金19268.1亿元，同比增长18.6%，增幅同比回落42.8个百分点，比1-2月提高2.3个百分点。

其中，国内贷款3836.8亿元，同比增长4.4%，增幅同比回落39.9个百分点，比1-2月回落3.3个百分点；利用外资144.0亿元，同比增长45.2%，去年同期为负增长33.7%，比1-2月回落16.3个百分点；企业自筹资金7126.3亿元，同比增长27.2%，增幅同比回落20.6个百分点，比1-2月提高5.8个百分点；其他资金8160.9亿元，同比增长18.7%，增幅同比回落73.1个百分点，比1-2月提高2.1个百分点。

在其他资金中，定金及预收款4824.5亿元，同比增长28.7%，增幅同比回落56.0个百分点，比1-2月回落0.2个百分点；个人按揭贷款2076.2亿元，同比下降5.3%，去年同期为增长122.8个百分点，比1-2月降幅缩小6.0个百分点。

表 3：2010-2011年1-3月全国房地产开发企业资金来源及同比
单位：亿元，%
数据来源：国家统计局
总体来看，除利用外资增速与上年同期相比大幅提升外，其他各分类资金来源增速同比均呈回落态势，说明今年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现，尤其是个人按揭贷款仍呈负增长态势，说明购房者观望态势明显，开发商的资金压力正在加大。

作为滞后指标，在个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响下，开发企业资金来源将继续趋紧，预计行业未来仍将以自筹资金为主要资金来源。

三、土地市场情况
在一系列宏观调控政策影响下，2011年以来全国土地市场稍显冷清，房地产开发企业土地购置面积与1-2月相比大幅回落，但与此同时，待开发土地面积增速回升。

国家统计局发布的数据显示，2011年1-3月全国房地产开发企业购置土地面积8180.8万平方米，同比增长32.7%，增幅同比提高2.7个百分点，但与1-2月相比回落24.4个百分点；同期，全国房地产开发企业待开发土地面积22674.4万平方米，同比增长22.9%，增幅同比提高1.7个百分点，上年同期为下降12.3个百分点。

上述两个指标说明，房地产开发企业囤地现象依然严重。

图 3：2010-2011年1-3月全国房地产土地购置与开发面积
数据来源：国家统计局
注：自2011年起，取消发布“完成开发土地面积”数据
四、商品房销售情况
（一）市场供应增速环比回落
统计数据显示：2011年1-3月全国商品房累计施工面积327401.8万平方米，同比增长35.2%，增幅同比回落0.3个百分点，比1-2月回落3.8个百分点。

其中，商品住宅施工面积251713.8万平方米，同比增长34.4%，增幅同比回落1.1
个百分点，比1-2月回落4.5个百分点；房屋新开工面积39842.4万平方米，同比增长23.4%，增幅同比回落37.4个百分点，比1-2月回落4.5个百分点。

图 4：2009-2011年1-3月全国商品房、商品住宅施工面积
数据来源：国家统计局
在全国商品房累计施工面积增速回落的情况下，全国商品房累计竣工面积增速却呈上涨态势，说明开发商加快了已建项目进度，市场供应量有所增加。

国家统计局发布的数据显示，2011年1-3月全国商品房累计竣工面积12831.5万平方米，同比增长15.4%，增幅同比提高3.4个百分点，比1-2月提高1.5个百分点。

其中，商品住宅竣工面积10229.1万平方米，同比增长14.8%，增幅同比提高5.0个百分点，比1-2月提高2.7个百分点。

图 5：2009-2011年1-3月全国商品房、商品住宅竣工面积
数据来源：国家统计局
（二）商品房销售额同比涨幅大幅超过商品房销售面积
国家统计局发布的数据显示，2011年1-3月全国商品房销售面积17642.8万平方米，同比增长14.9%，增幅同比回落20.9个百分点，比1-2月提高1.1个百分点。

其中商品住宅销售面积15849.5万平方米，同比增长14.3%，增幅同比回落18.9个百分点，比1-2月提高1.1个百分点；同期，全国商品房销售额10151.9亿元，同比增长27.3%，增幅同比回落30.4个百分点，比1-2月回落0.1个百分点。

其中商品住宅销售额8607.2亿元，同比增长25.9%，增幅同比回落29.3个百分点，比1-2月回落0.3个百分点。

图 6：2009-2011年1-3月全国商品房、商品住宅销售面积
数据来源：国家统计局
图 7：2009-2011年1-3月全国商品房、商品住宅销售额
数据来源：国家统计局
（三）楼市量跌价稳
2011年一季度，一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现出较为一致的规律，1月份同比上涨；由于去年房地产市场在1.10新政的笼罩下曾一度低
迷，故今年2月份各城市楼市成交量普遍高于去年同期；今年一二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。

但3月各城市成交价格变化平稳，多重调控下未见实质性松动。

表 4：2010-2011年1-3月全国商品房销售均价情况
单位：元/平方米
数据来源：国家统计局
（四）70个大中城市房价变化情况
3月份，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。

与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。

环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。

与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。

3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。

表 5：新建住宅价格指数同比增幅前十名的城市
表 6：新建住宅价格指数同比增幅后五名的城市
数据来源：国家发展和改革委员会
表 7：新建商品住宅价格指数同比增幅前十名的城市
数据来源：国家发展和改革委员会
表 8：新建商品住宅价格指数同比增幅后五名的城市
数据来源：国家发展和改革委员会
五、存量房市场交易情况
中国房地产指数系统对11个重点城市主要样本楼盘报价的监测结果显示，2011年3月，11个城市二手房价格指数平均环比上涨1.37%，较上月缩小0.55个百分点，涨幅继续回落。

11个城市的指数均有不同程度上涨，涨幅在0.2%-3.6%之间。

深圳、广州和重庆列涨幅前三位，涨幅分别为3.60%、2.05%和1.95%，深圳指数涨幅依旧高于其他城市。

上海涨幅为0.40%，为11个城市中最低。

11个城市中，仅有2个城市的环比涨幅在2%以上，较上月减少3个，更有4个城市的价格环比涨幅不及1%。

同比来看，11个城市平均上涨25.30%，较上月减少3.31个百分点，涨幅有所回落，其中重庆涨幅为39.14%，较上月减少1个点，但依旧为11个城市中最高；3月仅广州的同比涨幅也超过30%，仅次于重庆排在二位；深圳、北京等6个城市的涨幅均在20%-30%之间；杭州、苏州和上海的涨幅未达到20%。

大多数城市指数同比涨幅有小幅回落。

表 9：2011年3月份重点城市价格指数变化情况
六、趋势分析
（一）政策导向及预测
距离此轮“国十条”调控已近一年，“新国八条”的实施也接近一季度了，调控效果似乎略有显现，房价飙升的势头得到了遏制，但是依旧在高位盘整。

通胀压力依旧严峻，而在多次调控加码后，楼市政策将走向何方本报告对此做如下分析。

1、通胀压力仍处上升态势
中国的通胀压力依旧严峻，仍处于上升态势，千万别轻信“下半年CPI上涨会放缓”的说法。

目前的通胀不是国内因素主导的，国际大宗商品价格看不出在下半年下降，或者哪怕稳定的迹象。

倒不如相信，下半年社会物价总水平可能越过8%的恶性通胀临界点，估计严重些、悲观些反而可能主动些。

从目前来看，影响国内物价水平的“输入性”因素已经不仅是美国的量化宽松政策，日本大地震后，日本为刺激经济也加入到大量增发货币、放松银根的队伍中来；而且推动国际大宗商品价格上涨的因素也并不仅限于发达国家央行的货币政策，北非、中东乱局正在成为推高国际通胀水平的新因素。

而且着重强调，这个乱局不大可能在短期内结束。

这是一个世界性政治周期的表现形式。

不论利比亚战局如何发展，哪怕很快一方控制局面，这个“民主化”浪潮仍会大面积蔓延。

如果影响到约旦、沙特，2011年内就可能看到石油价格达到180至200美元一桶的高位。

2、货币政策持续紧缩
日益严峻的通胀形势是导致货币政策以罕有的密度出台主要动力。

2011年央行以每月一次的频率，四次上调准备金率（差别准备金动态调整也适时而出），这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。

大中型金融机构存款准备金率达20.1%的历史高位。

与此同时，央行本年度已经2次加息。

去年以来，我国已连续四次加息，调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。

在汇率方面，前四个月，人民币对美元汇率升值近1.6%，由于输入型通胀压力的增加，汇率最近也被越来越多的赋予了这个使命。

如此前一再提示，本报告再次提示对货币政策的持续收紧不要抱任何幻想。

过去一个月来的提高准备金率、提高利率等远不是尾声，而是刚刚开头！货币政策的决策依据不是房地产，而是反通胀。

但肯定第一伤及的必然是房地产。

利率提多高，要看CPI。

从目前看，在现有基础上再提高2.5到3个百分点，也就是300个基点的可能性明显存在。

本轮货币政策紧缩对于楼市的影响主要有几点，其中特别值得一提的是对于开发商资金链的影响将是十分严峻的。

首先：存款金率的数次调高直接影响来看，很可能部分城市已经出现银行暂停购房贷款或者是暂停部分购房贷款的现象可能逐渐增加和蔓延。

而对于购房者来说，想要获得贷款的难度也更加加大。

根据统计局最新公布的全国一季度楼市情况看，国内贷款占房地产开发企业本年资金来源的比例已经从去年同期的22.6%下调到了今年一季度的19.9%。

而持续加息最直接的影响是在一定程度上抬升了企业融资成本和房贷者的还款压力。

其次：抑楼市必须首先抑信贷，货币政策是影响楼市调控的关键因素，相比前两轮调控，第三轮调控执行到目前来看，力度更大，首要原因就是结合信贷调控，不仅叠加数次加息，更是缩减了利率优惠幅度，存贷款准备金率的收紧更使得各商业银行抑制了放贷冲动。

第三：在融资渠道急剧变窄的同时，房企融资成本不断攀高，在连续多次上调存款准备金率及数度加息后，开发商从银行贷款也越来越难，开发成本也越来越高。

而信托资金的募集明显增加了开发商利用资金的难度和成本。

会逐渐增加开发商加快项目销售追求销售回款，降低压力。

第四，在成交量下调、贷款收紧的双重影响下，调控政策的影响逐渐清晰。

贷款明显收紧。

目前来看治理通货膨胀与调控楼市需要同时发力，在通货膨胀大背景下，楼市调控更是逆水行舟不进则退。

而在持续加码的政策重压下，目前来看房价下行的可能性愈来愈大。

最后，本报告预计在下半年开发商将遇到非常大的资金压力，开发商将面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力。

特别提示，货币政策不仅影响开发商的资金链，要充分估计继续大幅度升息对需求的影响。

预计，存款利率提高到5%左右是二手房持有者大规模转为持币的临界点；贷款利率提高到9%以上是市场需求急转直下的临界点。

这个临界点并不遥远，甚至可能转瞬即到！影响2011年需求的根本因素不是什么限购限贷，而是升息。

再次强调，伴随升息的需求萎缩不是一个渐进过程，而是一个达于临界点后突然全面萎缩的过程。

由此看来，资金链将是2011年生存的主要节点。

如果没有现金流的确定把握，建议收缩资产规模，降低负债水平。

3、房价调控目标形同虚设
国务院日前派出8个督查组，对北京、上海、广东等十六个省市进行房地产调控专项督查。

截至4月下旬，各督查组已经陆续完成工作返京。

从房价目标的调控手段来看，目前已有超过600个城市公布了年度新建住房价格控制目标，绝大部分城市房价目标过于宽泛，也正因此业内不时传出质疑之声。

此次督查中，有报道谈及督查组提出，地方政府在制定房地产价格调控指标时，不能忽视当地居民购房支付能力这一指标，而只参考经济发展目标和人均可支配收入增速。

各地应采取措施确保住房价格调控目标的实现，同时更希望能确保2011年住房价格涨幅低于乃至明显低于向社会公布的控制目标，似乎部分城市也可能面临调整压力。

本报告对此建议对于未来调控走势，地方政府的房价控制目标其实不必太在意。

因为从过去10年左右的长周期看，中部、西部（除了成都）以及东北，包括省会城市，按照10年时间计算，平均每年的房价变动其实都是低于地方政府现设定的目标的。

媒体以为可以逼迫中央政府强令地方政府把控制目标改为“降”。

一方面实际上做不到，另一方面地方政府会向中央政府讨要天价的条件。

4、“限购令”短时间内取消无望
日前，海南海口市传出取消楼市限购的消息，引发全国关注。

恰逢国务院房地产调控督察组刚刚结束调研之际，海口市有关部门立即做出澄清：取消限购系误读。

但传言并非空穴来风。

海口市有关政府部门确实表示，考虑对限购进行微调，旅游地产或不被纳入限购范围。

有报道称，海口已经拟定了开放岛外人士购房的实施细则，并上报国务院。

本报告对此认为，现在讨论限购政策何时退出没有意义。

宁愿相信，沿海少数特大城市将长期实行限制外来人口的政策。

而且这些城市的地方政府还会变本加厉。

要知道，限购是特大城市地方政府和中央政府唯一高度共识的一点。

二、三线城市不愿限购。

而且事实上二三线城市外来购房需求并不是主要需求。

那些投机资本转战二三线城市的说法是比较可疑的。

一个简单问题：投机是要对未来强烈需求存在明显预期的。

二三线城市的接盘对象是不确定的。

当然，不排除个别城市出现“恶炒”现象。

那是很可怕的。

因为那等于逼迫中央政府对二三线城市出台普遍性的抑制措施。

（二）房地产市场走势预测
从调控之初，人们就在猜测房价何时会下降，然而又过了一年，依然看不到房价下降的趋势。

三月部分城市楼市均价的下降更像是成交结构变化制造出的“假摔”，进入四月房价抬头的势头略有显现。

自从今年初楼市调控组合拳出台以来，各地成交量不同程度陷入低迷，房价快速飙涨势头得到遏制。

国家统计局的数据显示，3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，比上月增加了6个，环比涨幅比上月缩小的城市有29个。

而从同比数据来看，同比下降的城市有2个，比上月增加了1个；同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个；同比涨幅在5%以内的有26个城市，比上月增加了2个。

虽然房地产市场逐渐“退烧”，但房价“拐点”尚不明显。

70个大中城市里，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%，京、沪、穗、深4个一线城市销售均价虽然略有下调，但有报道谈及，3月份很多高档楼盘推迟上市，价格的回落很大程度上是受成交结构性的影响，而非趋势性的变化。

以深圳为例，3月深圳全市新房成交均价19423元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。

造成这种房价“假摔”的原因在于，3月深圳关外房源成交量大增，拉低了成交均价。

限购政策抑制了高端楼盘的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，。