老城区改造,旧城更新策划方案

2.5
城市更新研究–我们的应对
1 项目背景 2 城市更新研究 3 基地理解
Background Analysis Urban Renewal Analysis Site Finding
4 理念与目标
5 规划设计 6 市政工程
Design Philosophy And Goals
Planning and Design Municipal planning
1 项目背景 2 城市更新研究 3 基地理解
Background Analysis Urban Renewal Analysis Site Finding
4 理念与目标
5 规划设计 6 市政工程
Design Philosophy And Goals
Planning and Design Municipal planning
缺乏对改造的规划 编制与审批体系
2.4
城市更新研究– 城市更新中常见的问题
在规划目标的制定和实施途径的选择上，充分关注各方权益，平衡各方利益制定面向实施的城市规划制度和技术体系。 在这套“规则体系”中，坚持政府主导下的市场化运作由市场和政府共同推动更新。核心是建立可度量的规则制度和标准体系，探寻适合片区的更新实施方式。
百分比(％) 1.40 0.20 0.30 0.31 0.25 0.20 0.16 0.66 15.00 0.84 0.14 2.50 1.18 0.41 20.07
公用建设用 地
龙凤纳税服务厅 广播电视综合楼 镇中心幼儿园 镇派出所 后山坡小学 龙凤化肥厂 化肥厂职工宿舍 酒厂
1.54
3.48
企业建设用 地
低点高程438.6米，位于地块西部，最
高点高程472.1米位于北部山体顶部。 现状对外交通主要依靠贯穿地块中部 的318国道（道路红线宽度12米）通 行能力较差。带水河从地块西南部流
过，水体景观未得到充分利用。
图例
3.2
基地理解–现状分析
项目
分类 龙凤坝镇政府 土地管理所 工商行政管理龙 凤分局
用地面积(HA) 0.62 0.09 0.13 0.14 0.11 0.09 0.07 0.29 6.62 0.37 0.06 1.10 0.52 0.18 8.85
缺乏保障公共利益 的有效手段
原有产权人利益 如何平衡
缺乏科学分配权益 的有效机制
解决方法：对片区 编制科学、公正、 可实施的统一规划， 并参照实施。
如何保障项目的 可操作性
缺乏考核项目可行 性有效方法
如何与现行规划 体系有效衔接
更新单元规划以个案研究的方式申 请调整《法定图则》用地功能、配 套设施、开发强度等控制指标，增 加了行政成本，规划严肃性面临挑 战。
为更好的落实龙凤镇原化肥厂片区的旧城更新工作，改善民生，提升城 市功能、改善环境品质、完善配套服务。特委托恩施市城乡规划设计研究院
进行《龙凤镇原化肥厂片区修建性详细规划设计》的编制工作。
一期
1.1
项目背景
二期
1 项目背景 2 城市更新研究 3 基地理解
Background Analysis Urban Renewal Analysis Site Finding
4.1
理念与目标 –
愿景、定位
可持续典范，宜居新场所
Sustainability Model ，Livable Places
精明复合的土地开发 紧凑的城市形态 区域经济及配套设施的协调 生态高效能的城市生活方式 便捷、等级明确的道路交通系统 显山露水的山地城市景观 精彩休闲的亲水活动场所 打造区域核心 重塑城市意向 打造可持续发展的生态新城
金石能源煤炭有 限公司 兴农农业公司
图例
私人建设用 地 交通建设用 地 闲置或农林 用地 绿地及水体
市西流水林场木 材厂 ————
14.30
32.37
———— ————
1.93
4.47
13.70
31.00
————
3.80
8.61
地块内建设用地内以私人建设用地和闲置用地为主；企业建设用地也占据较大比例，主要包括龙凤化肥厂，金石能源煤炭有限公司，兴农农业公司等；现状公用建设用地较 少，分布相对分散。
优势/机遇
龙凤综合扶贫改革试点给地块发展带来新的机遇 龙凤大道、金龙大道等城市道路即将形成
地块内闲置用地和老旧厂房用地所占比例较大
现状地块集中的几个居住片区建筑密度较高，存在安全和卫生隐 现状建筑以低层为主，只有少量多层建筑，没有高层建筑，拆 患，拆迁量较大 迁相对容易 现状公共服务设施建成年代较早服务能力较低 多个重大公共服务设施已经落户地块周边，对地块旧城更新起 到了推动作用
现状地块缺乏系统的给、排水市政管网，以及电力、电信等基础 随着龙凤大道、金龙大道等规划道路的修建以及红庙污水厂的 设施 建成将为地块提供市政管网依托 项目地块位于城市总体规划中发展主轴的北端
上位规划
——
地块位于试点规划空间结构中的发展主核上，具有很好的发展 潜力 地块位于龙凤新区控规横纵发展轴的交汇处，规划定位较高
4 理念与目标
5 规划设计 6 市政工程
Design Philosophy And Goals
Planning and Design Municipal planning
愿景
使地块成为城市可持续发展的典范、宜居新场所
定位
使地块成为恩施市龙凤新区的又一个中心地块 使地块成为龙凤镇镇域的经济文化的新中心
亲水走廊(施州大桥～喻家河电站段)景观设计
《龙凤新区控制性详细规划》 地块位于龙凤新区控规横纵发展轴的交汇处，是控规中市级行政服务中 心区，规划定位较高。
土 家 民 族 特 色 风 貌 区
《亲水走廊(施州大桥～喻家河电站段)景观设计》 地块位于该景观规划的北段，地块中带水河沿岸景观是城市景观的重 要组成部分。
4 理念与目标
5 规划设计 6 市政工程
Design Philosophy And Goals
Planning and Design Municipal planning
改善民生的需要
旧城区聚集了大量的老旧厂房和宿舍，设施匮乏、环境恶化、发展动力不足。 百姓生活环境急需改善。
集约土地的需要
随着城市的飞速发展，建设用地总量不断增加，延续现有的土地供应速度， 现存土地资源将被消耗殆尽，旧城更新将提供大量的城市建设用地。
题。
城市旧城更新发展历程表
2.2
城市更新研究– 城市更新的历程
新时期城市更新的内涵，已经远远超出传统的空间规划的层面，其实质是以市场 经济内在规律为线索 ，妥善平衡城市更新活动涉及主体的不同发展权益，具有促进城 市空间资源高效、公平配置的公共政策特征。
2.3
城市更新研究–新时期城市更新的特点
以城市更新单元为基本单位，以更新单元规划为依据，确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标与责任。
城市整体发展Leabharlann Baidu需要
随着城市建设的进程，旧城区凸显出越来越多的问题，交通阻塞、环境脏乱 、污水横流、乱搭乱建等现象影响到整个城市的形象，旧城更新将使老城区焕发
新机。
2.1
城市更新研究– 城市更新的原由
中国大多数地区的的旧城改造实践经历了从旧屋村零星地块改造转向大规模的旧城区、城中村改造过程，既有经验，也暴露出诸多问
绿地
现状地块缺少必要的公共绿地
地块北部自然山体较好，为地块提供了不可多得的自然景观
水文
带水河枯水季节水量较少
若筑坝抬升水位能获得良好的景观效果
防洪堤较高，阻隔亲水活动
3.8
基地理解 - SWOT分析
1 项目背景 2 城市更新研究 3 基地理解
Background Analysis Urban Renewal Analysis Site Finding
目录
1 项目背景 2 城市更新研究 3 基地理解
Background Analysis Urban Renewal Analysis Site Finding
4 理念与目标
5 规划设计 6 市政工程
Design Philosophy And Goals
Planning and Design Municipal planning
《恩施市城市总体规划（2012—2030）》
项目所在地
项目地块位于城市总体规划发展主轴的北端，总规中指出龙凤镇区规划
项目所在地
为独立的城市组团，功能以居住为主。设计应考虑主轴带动作用，全面考虑 到总规对用地及空间的要求，顺应城市发展的总体方向。 《湖北恩施全国综合扶贫改革试点城乡建设总体规划》 地块位于试点规划空间结构中的发展主核上，是龙凤新区的综合极核， 块具有很好的发展潜力。
公共利益项目如 何实现
更新单元要求通过改造落实大量公 共利益项目,包括道路、学校、绿地、 社区服务设施、保障性住房建筑、 停车位等。 更新单元涉及多个利益主体，从利 益主体角度出发希望尽可能多的分 得空间增量，而尽量少的承担公共 利益项目。 依据经验，更新项目利润率在14% 以上在经济上才具有可行性，在打 包项目范围、设定捆绑责任过程中 要充分考虑经济可行性。
得天独厚的区位条件
地块位于恩施市龙凤坝带水河西北岸，北靠自然山体，西临金龙大道。龙凤大道从地块中部穿过，交通便利。地块周边自然环境优美。规划面积433158.7平方米，约合
649.7亩。
3.1
基地理解–区位分析
基地主要为农田和已建成区， 地 块西北角有少量山体，地块内现状建 筑较多，以私人建房为主，主要沿道 路两旁分布。地块地势起伏较小，最
3.5
基地理解–现状公共服务设施分析
显山露水的自然景观
山体：地块北部有连绵起伏的自然山体， 植被覆盖率较高，景观优势明显。
自然山体
自然山体
水体：带水河从地块东南部环绕而过，但 枯水季节水位较低，若筑坝抬高水位打造 亲水走廊能创造良好的滨水景观。
规划地块 带水河水体景观带
图例
城市建设区域
3.6
基地理解–自然景观分析
3.3
基地理解–土地权属分析
建筑质量：按建筑质量把地块内现状
建筑划分为三类，一类为新建或砼结 构建筑，建筑面积约为6.0万平方米， 二类为陈旧或砖混结构建筑，建筑面 积约为11.8万平方米三类为棚房或土
木结构房屋，建筑面积约为1.7万平方
米。 拆迁量：考虑到地块现设施落后，建 筑质量较差，欲对地块进行重新统一 规划，拆迁量约为19.5万平方米。
项目所在地
恩施市城市总体规划（2012—2030）
大 龙 潭 自 然 特 色 风 貌 区
项目所在地
项目所在地
现 代 恩 施 特 色 风 貌 区
龙凤新区控制性详细规划
3.7
基地理解 –
湖北恩施全国综合扶贫改革试点城乡建设总体规划
上位规划
限制/威胁
区位 交通 用地 建筑 公共服务设施 市政设施
地块所在城市位于我国西部发展滞后地区，区域经济较落后 现状道路职能不清晰，客货混杂，沿街揽客情况严重 地块内私房较多，拆迁量大
发展所需，时代所向
•丹霞地貌保护，土地资源紧缺，山地型城市空间发展遇到瓶颈。 •龙凤镇下属各乡镇正在依照相关规划进行有序建设，但龙凤镇区却缺乏详细 的可落实的规划对建设进行指导。 •李克强总理提出的“移民建镇”政策促进大批有意愿进入城镇生活的村民走 出大山入住集镇，享受城市生活。 •恩施州、市政府提出要以龙凤新区建设为契机，以新型城镇化发展为核心， 深入推进龙凤镇“四化”同步城乡空间协调发展。
开发内容
核心区：商业中心、商务中心、服务中心、休闲中心
非核心区：生活居住、教育、文化娱乐等
开发强度与形式
核心区： 容积率 2.0-3.0 开发形式 运用大体量裙楼和塔楼结合的城市综合体的开发模式，提供一站式商业、商务及办公，为地块及地块周边的居民提供休闲、娱乐、购物、以及工作的大型场所。 非核心区： 容积率 3.5-4.5 开发形式 沿街修建商住形成围合空间，内部修建点式高层住宅，预留大片景观绿地，并在小区内部适当位置配建活动中心、休闲广场、篮球场等设施。 综合地块和周边关系以及各公共设施的服务半径在合适位置修建幼儿园和市场等设施。
图例
3.4
基地理解–现状建筑质量及拆迁量分析
恩施市第三 高级中学
民族高中 工商所
武商小学
后山坡小学
中心幼儿园 派出所 镇政府
粮食购销站 邮电支局
财政分局 菜市场
加油站
龙凤小学
建成年代较早服务能力较低
广电所
龙凤初中
中心卫生院
龙凤镇政府
民族高中
武商小学
地块内部现状公共服务设施包括龙凤镇镇政府、派出所、中心幼儿园、后山坡小学、广电所等，其他公共服务需要周边设施辐射，现状公共服务设施建成年代较早服务能力 较低。民族高中、武商小学、龙凤初中、桃园老年公寓等重大公共服务设施已经落户地块周边，对地块旧城更新起到了推动作用，同时也对龙凤老城的改造提出了新的要求。