板楼、塔楼以及多层建筑、小高层建筑S

板楼、塔楼以及多层建筑、小高层建筑

和高层建筑的概念理解

根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计的规定：4-6层为多层住宅7-10层为小高

层住宅（也称中高层住宅）；10层以上为高层住宅。多层住宅的优势在于与高层相比住

宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工。另外，无需像高层住宅那样需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。同时，多层住宅在户型设计方面空间较大，居住舒适度较高。在结构方面，通常采用砖混结构，因此建筑造价较低。但同时，由于多层住宅容积率较低，市区土地开发与拆迁成本的提高，因此多层住宅项目很少见，多分布在郊区。高层住宅是城市化、工业化的产物，按它的外部形体可分为塔楼和板楼。高层住宅的优点是可以节约土地、增加居住人口，而且由于高层住宅多位于较好的区位，对买房人有吸引力。但同时，高层住宅，尤其是塔楼在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到户户设计朝向、采光、通风合理。而且高层住宅投资大、建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，加上要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备时付出经常性费用。由于土地供给量的减少，目前开发建设的住宅项目多为高层住宅，开发商也意识到了高层住宅由于人口密度大产生的居住不舒适感，尽量在小区环境规划、户户设计方面做到完善与合理。

对于目前市场推出的小高层概念，似乎是在走一条多层与高层的折衷之路。一方面它同多层住宅相比既节约了土地、降低了成本，同时由于本身是板式结构，在户型方面有较大的设计空间。另外，由于设置了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这也要求开发商在提高品质方面花更大心思。

板式小高层向矮胖发展

上个世纪80年代北京的"前三门"住宅建筑，让人们见识了"板式小高层"的优势：户型南北通风、视野没有遮拦、上下楼有电梯。今天，北京住宅市场上，城内的"板式小高层"依然是受宠一族，原因是除了传统板式楼的优势以外，它在户型设计上，不知比20年前优越了多少倍。

当然，板式小高层也不是一成不变的。为了在单位面积上建出尽可能多的房，北京的"板式小高层"越来越高。从原来的十四五层，长到十八九层，甚至二十几层高；每间房从南墙皮到北墙皮的距离（住宅的进深）越来越大，这种变化对住户的影响是：一栋楼的电梯需求量大，居民要负担的物业管理成本增高；过宽的住宅进深，使阳光不能全面关照到房间，居室采光受损。

这种情况下，北京住宅市场上最近演进出另外一种"板式小高层"，位于亚运村北苑路的嘉铭园二期，推出一种相对"矮胖"的板式小高层--楼体高度降到12层，楼体宽度加大，向东、西延伸，甚至楼体两头各拐了个弯（所谓"围合"），出现东、西向的板式楼房。"矮胖"板式小高层的优势立即凸显出来：房间的进深短了，采光好了；电梯减少了，物业管理成本降了。

发展商关心的是一块土地的出房率；住房人关心的是舒适度和性价比。不论是"瘦高"的板式楼，还是"矮胖"的板式楼，设计者在考虑市场两方面人感受的同时，需要不断推进居住产品的优越性。

小高层住宅优点明显

1．节约用地，尺度适宜。小高层住宅也是一种高层住宅。因此同多层住宅相比，具有节约用地的明显效果。其建筑尺度也比较合适，以一幢11层的小高层住宅为例，其高度约为31米，容易形成居住建筑的特点和氛围。以观赏角度看，比较接近自然，不太压抑。

2．户型优越。以单元式为例，小高层住宅同多层住宅相比，平面布局基本相同，只是多加了一部电梯，具有良好的通风、采光、观景效果和良好的户内布局。由于每户分摊的公用面积并不大，易为购房者所接受。

3．提高了生活质量。仍以单元式为例，虽然小高层住宅只加了一部电梯，但作用不可小看。据调查，在许多大城市，老人问题已十分突出。北京60岁以上的老人占该市人口的12％，而在上海这个数字则为18％。如果在小高层住宅的设计、施工和管理中，规划电梯从四层开始停靠，这将给老、弱、病、残、孕居民上下楼以及搬运重物等带来极大的方便，提高了生活质量。就标准而言，基本达到欧美国家四层以上住宅设电梯的规定。

4．投资少、工期短、难度低。由于小高层住宅层数较低、结构体系简单，抗风、抗震要求都不如一般的高层建筑，对于开发商来说，投资较少，工期较短，资金和人员均容易周转，而回报并不低，因此受到他们的欢迎。

小高层住宅的前景

小高层住宅的核心问题是电梯问题，如果能解决好的话，小高层住宅是有广阔市场的。目前存在较多的问题是电梯质量不稳定，电梯贴近住户内墙布置，有震动和噪音以及电梯价格及运行费用较高，导致房价较高等问题。对此解决的对策是选用进口或国产名牌电梯，容量不要过大，电梯与住户内墙之间作隔声减振处理或者干脆设计时电梯单独设置。另外在设计和施工时还要注意满足住宅要求，以及公用交通面积的合理布局，这样能满足安全要求又能降低房价。应该指出的是，小高层住宅是一种多层住宅向高层住宅过渡的一种中介住宅，符合现行的国家技术规范和建设开发的水平以及居民的购买能力。随着实践的进行，应不断总结经验，进一步提高设计标准，同时降低成本，小高层住宅才会有更强的生命力，为更多的居民所喜爱。

高层住宅的弊端

从居住的角度来看，低层住宅和多层住宅均比高层住宅优越。但基于我国人口多、土地少的现实情况，在城市中建高层住宅是必然出路。因此近几年全国各大城市都盖了很多高层住宅。在北京、上海、广州等大城市出现了不少二三十层的高层住宅甚至超过100 米的超高层住宅。在一些地价昂贵地段，还经常出现塔式住宅相互拼接成塔群住宅的情况。高层住宅虽节约用地，能容纳更多住户，但也带来许多弊端。（1 ）住宅平面往往是一梯8 户或一梯6 户，因此有近1/3 的住宅朝向不好。（2 ）标准层的公共交通面积和设备及管井占用面积较大，

每户分摊较多公用面积，因此，每户的建筑面积虽大，但有效使用面积并不大，即k 值低。而高层住宅的售价往往高于多层住宅，购房者觉得不合算。（3 ）人们远离了大地，生活在"空中鸽笼"中，儿童和老人活动不方便，而且易使人产生孤独感。（4 ）容易导致居住小环境的恶化，如高层住宅北面的大片阴影区、高层住宅的楼群风等。（5 ）建筑费用高、周期长等。

多层住宅的优缺点

至于多层住宅，其优点是显而易见的，至今在全国各地仍是最主要的住宅型式。其主要问题是在节约用地和容纳户数方面效果不如高层建筑。因此在大中城市的住宅建设中，多层住宅越来越多的让位于高层住宅。

近年来，由于人们对居住的质量提出了更高的要求，特别是取消福利分房，实行住房分配货币化之后，每个住宅消费者都将理所当然的关心住宅的质量、地段、户型和价格等各种切身利益。在市场法则下，只有那些适用、经济、美观的住宅才能被购房者所接受，而那些粗放型、质量差、档次低的住宅少有人问津。

适住才是硬道理

"轮回"是自然界亘古不变的法则，房地产业当然也逃不脱同样的历史发展规律。十多年前的北京，以"前三门"为代表的板式高层住宅和以方庄小区为代表的点式高层住宅这样两种建筑形式曾经引起了全国建筑学界的争鸣。受到当时社会、经济和板式高层住宅设计使用功能上的局限，点式高层成为北京最主要的建筑模式。但随着社会、经济的发展和福利分房制度的终结，人们对居住的要求越来越高。从去年下半年开始，北京住宅市场上陆续出现了嘉铭园、恋日家园和美丽园等板式小高层住宅小区，且都成为市场上的明星楼盘，得到了购房者的青睐。日前北京建筑学界的专家再次聚首，共同探讨了板式小高层和点式小高层建筑的优劣和发展方向，引起了业界人士的关注。

阿特金斯国际设计公司资深建筑师刘嘉峰曾主持过嘉铭园、东润风景和欧陆经典等住宅小区的规划设计，且以板式高层住宅为主，他对板式高层住宅有着更深层次的理解。

今天，我们一直在讨论板式小高层是不是适合北京。其实，北京从用地与其中心距离来讲，越中心的用地，地价越高，自然密度就非常高，容积率就越高；而越往外走，地价越便宜，对容积率的要求不那么多，自然会出现低层的、多层的房子。那么就需要找到一个比较平衡的地方，在什么样的位置上、在什么样的地价条件下或者是城市结构条件下，采用什么样的方式。那么，就嘉铭园这个项目来讲，正好是在四环外，又依靠亚运村很多现有的基础设施，从整个城市地价总情况来看，嘉铭园采用板式小高层是适合的。这种适合表现在三个方面：一是产品品质方面做成围合感式的板式小高层，提高了每一户的舒适度；二是价格适当，嘉铭园开盘时是5000元左右，而那些位于嘉铭园以南500 米的项目已达到7000元～8000元，如此相比，嘉铭园性能价格比就很好了；三是从嘉铭园地段、价位和品质三者的结合上，一个产品本身能够赢得市场好评主要在于将地段、价位和品质三因素结合好。但是同样一个东西拿到！2 公里以外的北苑去做，仍是同样的性能价格比，就未必适合。如果对住宅产业化能够有些影响的，应该是在城市某一环，如北4.5 环、或是南面的3.5 环这样一个范围之内，