大厦行销企划书项目定位

长城大厦行销企划书项目定位

一、立地条件分析24

二、项目优劣分析27

三、产品定位28

四、目标客户定位29

五、面积定位29

六、价格定位30

一、立地条件分析

（一）项目概况

位于凯旋路轻轨明珠线，延安高架中山北路中间，项目东面为凯旋路，南面是白兰路，两侧为中山西路，北面是曹杨路。华东师范大学和长风公园就在该地块的南面。

（二）项目技术经济指标

基地面积：11600平方米

容积率：7.6

总建面积：88000平方米

（三）地块环境概述

在该地块的东、西和北三个方向上要紧是当地的一些居民区，如曹杨六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑风格一般，因此景观不佳。只有南面距华东师范大学一站路，而且普陀区最大的公园长风公园也在该方向上，因此该地块的南面景观相对较好。

（四）环境卫生、社会治安情况

1、环境卫生情况

据悉本地块原本是拆迁地，可不能给本地区遗留下什么污染问题。但该地块的东西两侧分不是轻轨3号线和中山西路主干道。来往车辆较多，造成专门大的噪音和空气污染。地块周围的社区居民多为当地的居民，其附近道路环境卫生一般。

2、社会治安状况

本地块处于普陀区的中山西路旁，周围居民多为本地上海人，治安形式较好。

（五）地块周围的交通条件

1、环临的公共交通条件

本地块两面为中山西路，是上海市区内环线的主干道，公交线路较多，车流量专门多，有876、、224、143等多条公交线路。（详见下表）

（资料来源：星观达阵研展部）

2、临近轻轨三号明珠线和延安高架

本地块临近轻轨三号明珠线曹杨路站和中山北路高架曹杨路出入口，交通十分便利，这也是本项目的最大优势。

3、交通条件综述

环临地块的公共交通极为便利，而且紧邻轨道交通线，因此，该地块应充分利用交通极为便利这一优势。

4、配套设施

菜市场：本地块附近就有曹杨市场等综合菜市场

商店、购物中心：华联吉买盛、曹杨商场、南部商场、武陵商场，购物十分方便，但除华联吉百威外，其他均有一些距离。

小学：有沙田小学等多所学校。

中学；兴隆中学、沙田中学、新原中学、梧桐高级中学、曹杨二中（重点高中）。

医院；普陀区医院、长风医院等。

体育娱乐设施：有华东师范大学、普陀区体育馆、普陀区图书馆和文化宫等，地块旁边有一个中运桑拿健身中心。

银行、邮局、酒店：本地块附近，工商银行、建设银行等近在飓尺，地块对面是国家邮政局研究所，酒店有百姓人家大酒店、中运上海菜酒店、金大洋酒店等。

其他：本项目地块附近有印钞大厦，还有复兴大药房，蛋糕店等种类繁多的店铺，普陀区土地治理局也在旁边。

配套设施综述：

本项目所处地段是居住人口比较集中的区域，各种的生活配套设施比较完善，衣、食、住、行等都能够满足居民的需要。但从消费的角度看，本地块周边明显缺乏大型高档次的购物中心，因此本项目的规划中，能够把一楼的裙楼的一部分做成大规模和高档次的购物中心，以满足一些高层次消费者的要求，提升附近商业氛围。

二、项目优劣分析

优势分析

交通条件：本项目位于内环线的主干道中山北路和轻轨3号线的中间，中山西路有公交线十多条，