需求供给与房地产市场价格形成机制

由于价格与需求量呈反向变动，所以房地产需求的价格弹性系数 应为负值，在实际运用时一般都取绝对值，即 Ed 0 0 Ed 1→商品需求缺乏价格弹性，需求量变动对价格变动的 反应不敏感。 Ed 1 →商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的 反应敏感。
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房地产商品的需求曲线一般呈现为一条拐折线
影响土地价格的其他因素
经济因素: → 经济繁荣程度： 繁荣

区位因素：地块所在地区多方面 因素综合影响形成的地区特性。
商业区内影响地价的主要因素有：收益 水平、腹地的大小、顾客的层次与数量 等。 住宅区内影响地价的主要因素有：离市 中心的距离、交通设施和居住环境。 工业区内影响地价的主要因素有：与市 场的距离，与相关产业的位臵关系，运 输设施建设情况，水、动力资源和劳动 力等的供求情况，环境污染发生的危险 性与治理成本、行政辅导与管理程度。
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3.2.1.2 房地产需求的分类

按目的划分为生产性需求、消费性需求和投资性需求

生产性需求 ——用来满足生产和经营场所需要而形 成的房地产需求。需求的主体是各类企事业单位及 个体工商业者。 消费性需求 ——用来满足人们居住需要的房地产需 求。需求的主体是家庭。


投机性需求 ——又称保值增值性需求，是指购买房 地产并非为了生产和消费，而是将其作为一种价值 形式加以储存，在合适的时候再出售或出租，以达 到保值增值的目的。
Q O （1） 土地数量x
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3.1.3 土地的供求平衡

特殊的土地供求曲线

其他特殊的土地供求 S 地价r D
r2 r1 r0
在图（ 2 ）中，土地供给曲线 与土地需求曲线均特殊。表明 土地的需求者将土地作为投机 对象，价格高涨的土地，需求 较大，需求随着价格增加而增 加。地价在一定范围内由供求 双方决定，之后，地价由需求 决定。 土地供求的另一种特殊形式是 有价无市，即有土地供给和价 格，没有需求者，或者只有对 土地的需求及地价，但没有土 地供给。
由于土地位臵的固定性，在地 区性市场间价格难于统一。
城市土地价格形成的时 间长。

一般商品的价格容易形成，城 市土地价格是在过去至将来的 长期影响下形成的。
城市土地价格受到较强 的政府调节的影响。

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3.1.4.3 地价的影响因素

决定土地价格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有 通过土地经营者的土地市场行为才能实现。因此，凡是影 响土地收益量和土地市场行为的因素，都会影响地价。 影响土地价格的基本因素 地租量 利息率 土地使用权出让期 土地供求 土地利用规划、政策和法规 合理预期
Q Q EY Y Y
由于收入与需求量同方向变动，所以房地产需求的收入弹性系数 应为正值，即 EY 0 0 EY 1 →商品需求缺乏收入弹性，需求量变动对收入变动的 反应不敏感。 EY 1 →商品需求富有收入弹性，需求量变动对收入变动的 反应敏感。
土地能产生收益 ,其中一部分收益必 然归土地所有者（包括由土地所有 权垄断而产生的绝对地租及由土地 条件好坏而产生的级差地租）。

现实的土地都凝结着人类劳动，土地 所有者和土地开发商对土地开发而进 行的投资构成土地资本，这些固定资 本必然要求回收，从而以折旧和利息 的形式在土地价格里得到体现。
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地价r
D0 D2
r2
0
q0
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3.1.3 土地的供求平衡

特殊的土地供求曲线

其他特殊的土地供求 地价r
r2
S
r1
r0
在图（1）中，土地供 给曲线特殊，土地需 求曲线为一般，表明 地价在一定范围内遵 循一般商品的供求规 律，但当土地供给达 到自然供给时，土地 供给保持不变，自此 时地价由需求决定。
E 从一般意义上讲，当房地产价格在 一 个 较 低 的 幅 度 内 变 动 时 （ 如 D1E 段 ），房地产需求缺乏价格弹性。这 Q 是因为对商品用房而言，区位条件至 关重要，此时价格变动对需求量的变 动影响程度不大。（据国外经验，当住宅
售价相当于住户收入的3-6倍时，需求缺乏价 格弹性。）
D2 D1
0
土地 供求 变化 的三 种情 况
均衡地价r0
0
x0
土地数量x
土地数量x
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3.1.3 土地的供求平衡

特殊的土地供求曲线

短期的土地供求 D1
r1
r0
土地是一种特殊的商品，有其特殊 性 : 如位置固定不变，一定技术条 件下土地自然供给不变，经济供给 弹性也有限。 S
在短期内，土地供给无 弹性，土地供给量固定 （ q0 ），土地价格水平 土地数量x 完全由需求一方决定。
土地供求与地价
土地供求特殊，即对土地的需求往往增加很快，对土地的 供给增加有限，土地价格主要由需求决定。
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影响土地价格的基本因素

土地利用规划、政策和法规与 地价
规划可产生价格变动上的“规划效 应”，被规划纳入城市新区的土地， 价格易急剧上涨，规划容许的建筑容 积率越高，地价自然越高。
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3.2.1.3 房地产需求弹性

房地产需求弹性主要回答价格和收入变动因素对房地产需求 有多大的影响作用。
房地产需求的价格弹性——指房地产商品价格变动的比率所 引起的房地产需求量变动的比率，表示房地产需求量变动对 房地产价格变动的反应程度。用公式表示为：

Q Q E d P P
人口数量和素质 交通因素等
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思考题

1.阐述地价的内涵与特点 2.影响地价的因素有哪些?
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3.2 需求、供给与房地产价格的形成
▣房地产需求 ▣房地产供给 ▣房地产市场供求均衡
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3.2.1 房地产需求

内涵 分类


房地产需求弹性
影响房地产需求的主要因素
长期


S
P
短期
S
O
Q
O
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Q O
Q
一般状态下的土地经济供给曲线
特殊状态下的土地经济供给曲线
土地的自然供给与经济供给的关系

土地的自然供给是经济供给的基础,土地的经济供给只能 在自然供给的范围内变动,即某一区域内土地的自然供给 是经济供给的上限。 土地的自然供给强调的是土地的资源性，土地的经济供给 主要针对不同的土地用途，侧重于土地的资产价值，是资 源与资产的统一体。 价
格 与 成 本 0 产品价格提高或开发 成本降低，供给提高

技术进步， 供给提高
已开发土地 可开发土地 可能开发的土地
土地的经济供给与自然供给的关系
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3.1.3 土地的供求平衡

一般土地供求平衡

土地是一种商品，受一般商品供求规律的制约。 D1 S S1 地价 r S D 地价r D
E r1 r3 r0 r2
实行区别性政策可形成限制性高地价、 扶植性优惠地价和保护性地价等。 有关土地价格的法规，则是土地交易 和地价形成机制的规范化手段，对地 价的合法性、规范性有直接作用。
合理预期与地价
预期影响决策，决策影响经 济行为，经济行为直接影响 土地交易的谈判结果（土地 招投标、土地拍卖、土地协 议都是谈判）。
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房地产经济学
第3章 需求、供给与房地产市场价格形成机制
▣ 学习目的与要求
本章讲述房地产的供给、需求与房地产市场价格的形 成机制。要求掌握土地供给的特点、地价的内涵及 影响因素、地价与房价的关系以及利率与房地产供 求的关系，了解房地产需求的内涵和影响因素。
▣ 主要教学内容
土地需求、供给与地价的形成 需求、供给与房地产价格的形成 地价与房价间的关系分析
3.1.4.2 地价的特点

土地是一种特殊商品，其价格具 有与一般商品价格不同的特点。

城市土地价格具有强烈 的区域性和个别性。




土地价格具有特殊价格基础 一般商品的价格基础是其价 值，土地价格的基础是土地的 权利和利益。 土地价格不是土地价值的货币 表现，一般不依生产成本定价。 城市土地价格主要由土地需求 决定。 城市土地价格呈总体上升趋势。
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O
Q （2） 土地数量x
3.1.4 地价的形成

地价的内涵 地价的特点 地价的影响因素
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3.1.4.1 地价的内涵

地价即土地价格，是指土地 的购买价格，包括土地所有 权价格和土地使用权价格。 土地价格是三个部分的资本 化： ①真正的地租，主要指绝 对地租和级差地租。 ②土地投资的折旧。 ③土地投资的利息。
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影响土地价格的其他因 素 经济因素 区域因素 自然地理因素 社会因素
影响土地价格的基本因素
地租量与地价
商品化土地的地价与地租量成正比。
利息率与地价
地价与利息率成反比，较低的利息率意味着较高的地价， 反之亦然，调控了利率，必然在一定程度上控制了地价。
土地出让期与地价
在其他条件相同或相似时，土地使用权出让期长则价高。
3.1 土地需求、供给与地价的形成
▣土地需求 ▣土地供给 ▣土地的供求平衡 ▣地价的形成
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3.1.1 土地需求

概念

投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付 能力的土地数量。

分类

对土地自身的需求 将土地作为生产要素时的派生需求
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3.1.1 土地需求

对土地自身的需求(土地产品需求)
O
当房地产价格超过一定幅度而继续上涨时（如ED2段 ） ，需求 者会明显紧缩正常需求量，房地产需求富有价格弹性。不过房 地产需求富有价格弹性仅呈现单向性，即价格下降时并不呈现 这种趋势，所以用细线表示。
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房地产需求的收入弹性——指收入变动的比率所引 起的房地产需求量变动的比率，表示房地产需求量 变动对收入变动的反应程度。用公式表示为：
时期地价上涨，地价高； 经济萧条时期，地价下 跌，地价低。 引起地价上涨，利率上 升引起地价下跌。
→ 金融因素： 通 货 膨胀
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影响土地价格的其他因素

自然地理因素 → 位置（地价从城市中心商业区向城 市边缘逐步下降）

社会因素
→地块面积(若适合最佳用途则价高)
→ 地势和地质 ( 地势和地质不良会影响 开发成本,从而卖不出好价钱) →地块的深度(对商业用地来说,深度值 越大,地价越低) →地块 形状 ( 决定土地利用的方向、规 模和难易，通常矩形地块较易利用， 价高，而三角形和不规则地块价低)
土地市场的需求函数是从生产函数导出 P 的。生产者对土地的需求量由利润最大 D VMP=MRP=D 化原则确定，当边际要素成本 MC 土地 = 边 p 际产品价值VMP（完全竞争市场）或边际 收益产品 MRP （不完全竞争市场）时， 土地要素的需求量得以确定。 O Q q 土地作为生产要素时的需求曲线
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3.1.2 土地供给

概念

可供利用的土地数量。

分类

土地的自然供给 土地的经济供给
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土地的自然供给

指地球中可供人类利用的土地数量，包括已经利用的土地 资源和后备的土地资源。

土地的自然供给受气候条件、可供利用的淡水等资源量、 交通便捷程度等因素的制约，其供给量的大小与技术水平 有关。


将土地视为一般产品时，其需求量与其价格成负相关关系。 将土地视为投资（机）性产品时，其需求量与其价格成正 相关关系。
D P
P
D
O
Q 一般状态下的土地需求曲线
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O
Q
特殊状态下的土地需求曲线
3.1.1 土地需求

对土地的派生需求(土地要素需求)

生产者对土地要素的需求是由消费者对土地上生产产 品的需求所引致或派生的，称为对土地的派生需求。
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3.2.1.1 房地产需求的内涵

房地产有效需求、房地产需求量、房地产潜在需求

房地产需求——指在一个特定时期内，需求者在各种可能 的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。也被称为房 地产有效需求。 房地产需求量——在一个特定价格下，需求者愿意且能够

购买的房地产的数量。

房地产潜在需求——未来可能转化为实际购买力的房地产 需求，表现为需求者对房地产的消费欲望。
在一定的技术条件下，全球的土地自然供给总量是恒定的、 无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。因此，土 地的自然供给曲线是一条垂线。
P S

O
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Q
土地的经济供给

wenku.baidu.com
指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产、 生活等各种用途的土地数量。 土地的经济供给有弹性，其供给量随着经济的发展而增加， 包括总量的增加与因用途转换而导致的某种类型的土地的数 量增加。 不同地区、不同用途土地的经济供给曲线不同。 P S P