东莞万科城市高尔夫花园整合提案(93p)

交通景观 规模 容积率 建筑密度 生活配套
要 128-168平方米及复式单位 点
主力户型
分 从产品本身及竞争环境看，都是差异化关键点，创 析 新产品具有战略性核心优势，第一时间让客户知道
销售均价
市场扫描
产品概况
市场概状 / 竞争对手 / 自我检测 / 目标群体 / 产品定位
交通景观 规模 容积率 建筑密度 生活配套 主力户型
交通景观
规模 容积率 建筑密度 生活配套 主力户型 销售均价
要 寮步与东莞城区交汇处，西接东城区，南依同沙生 点 态区，东邻莞深高速，紧邻著名的峰景高尔夫球场
分 城市中心边缘，交通还不够便利，高尔夫文化与生 析 俱来，具战略性核心优势，差异化关键点之一
市场扫描
产品概况
市场概状 / 竞争对手 / 自我检测 / 目标群体 / 产品定位
分 为万科进入东莞市场和项目切入提供契机，而凭借 析 万科实力与经验，以及品牌号召力，应当一举成功
热销产品
产品概况
市场扫描
市场概竞状争对手 / 自我检测 / 目标群体 / 产品定位
整体楼市
热销产品
要 两大主流：一是针对企业主而长期集中开发的高端 点 住宅；一是针对700万庞大外来人口而兴起的小户型
威 顶级豪宅区，对本项目影响不大 胁
产品概况 / 市场概状
市场扫描
竞争自对我手检测 / 目标群体 / 产品定位
新世界花园
愉景 花园
第一居 星河传说
雍华庭 金月湾 聚福豪园
卖 拥有半开放式的私人花园、绿荫成林的私家路、豪 点 华双会所，邻近虎英公园、峰景高尔夫球场
威 别墅豪宅区，对本项目的部分目标消费群有影响， 胁 分散顶层客流
第一居
星河传说
雍华庭
金月湾
聚福豪园
卖 位于东城新区中心黄旗山生态圈，近峰景高尔夫球场 点 周围配套齐全，拥有人性化主旨园林及优质物业管理
威 与本项目相比，有竞争力，分散客流 胁
产品概况 / 市场概状
市场扫描
竞争自对我手检测 / 目标群体 / 产品定位
新世界花园
愉景花园
第一居
星河传说
雍华庭
交通景观
规模
容积率 建筑密度 生活配套 主力户型 销售均价
要 12.3万平方米，建筑面积18.5万平方米 点
分 不是关键性卖点 析
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产品概况
市场概状 / 竞争对手 / 自我检测 / 目标群体 / 产品定位
交通景观 规模
容积率
建筑密度 生活配套 主力户型 销售均价
要 1.5 点
分 相对较小，值得提及的卖点 析
要 每平方米3800元（情景洋房）
销售均价 点
分 从产品本身及竞争环境来看，性价比高，是值得一 析 提的卖点，提醒消费群起码为准中产阶级
产品概况
市场扫描
市场概竞状争对手 / 自我检测 / 目标群体 / 产品定位
整体楼市
要 2003年总体销售势头比预期好，楼市大局呈现出一 点 片繁荣景象，开发商逐渐成熟
要 情景洋房占29.6%，高层占66.1%，会所占1.4%， 点 商业、物业及其他建筑面积占2.9%（以建筑面积计）
生活配套
分 值得一说只有会所，有一定的不足，使项目的整体 析 形象提升具有难度，并且影响社区生活便利和舒适
主力户型 销售均价
市场扫描
产品概况
市场概状 / 竞争对手 / 自我检测 / 目标群体 / 产品定位
新世界花园 愉 景 花园
第一居
星河 传说
雍华庭 金月湾 聚福豪园
卖 位于黄旗山生态圈高尚住宅区，尊享独立式商务区、 点 星光影城商场、星级酒店的生活配套，拥有园林景观
威 请明星代言形象，广告手段多样，有一定品牌知名度 ， 胁 分散客流
产品概况 / 市场概状
市场扫描
竞争自对我手检测 / 目标群体 / 产品定位
●在东莞实现万科产品的再次创新形态 ●实效传递城市高尔夫卖点，引发关注 ●为万科后期开发积累资源，打造口碑 ●快打快收，使城市高尔夫和万科双赢
我们的突破点
●创新解决万科文化与东莞城市的共生关系 ●创意解决城市文明与高尔夫的传承关系 ●实战解决情景洋房与后期高层的价值关系 ●实效解决万科品牌与楼盘销售的利润关系
产品概况 / 市场概状
市场扫描
竞争自对我手检测 / 目标群体 / 产品定位
新世界花园
愉景花园
第一居
卖 位Baidu Nhomakorabea黄旗山生态圈，周边生活配套完善，绿化高， 点 拥有自然生态园林，豪华户型引景入室
威 分散顶层客流 胁
星河传说
雍华庭
金月湾
聚福豪园
产品概况 / 市场概状
市场扫描
竞争自对我手检测 / 目标群体 / 产品定位
万科•城市高尔夫花园整合提案
整合推广策略沟通纲要
前言
感谢贵公司提供了丰富详尽而有效的资料和信息，为 我们的工作提供了莫大的便利。以此为基础，我们成立 了专案组，对项目本身以及东莞地产市场进行实地考察， 同时还对万科品牌进行了解，经过近半个月来的资料搜 索、分析和讨论，制定出此推广方案。
我们的企图
新世界花园
愉景花园
第一 居
星河传说
雍华庭
卖 主打健康导航理念，交通网络、生活配套完善，拥有 点 游泳池、园林、儿童游乐场、装修高档的最高住宅楼
威 与本项目价位相当，较具竞争力，分散主要客流 胁
金月湾
聚福豪园
产品概况 / 市场概状
市场扫描
竞争自对我手检测 / 目标群体 / 产品定位
新世界花园
愉景花园
五步沟通
第一/侦察——市场扫描 第二/战略——策略定位 第三/部署——阶段创意 第四/保障——媒介预算 第五/人员——战斗军团
市场扫描
1、产品概况 2、市场概状 3、竞争对手 4、自我检测 5、目标群体 6、产品定位
市场扫描
产品概况
市场概状 / 竞争对手 / 自我检测 / 目标群体 / 产品定位
分 本项目以万科顶尖产品情景洋房首度亮相东莞，将 析 填补东莞市场的空白，同时高端主力户型迎合潮流
产品概况 / 市场概状
市场扫描
竞争自对我手检测 / 目标群体 / 产品定位
新世界 花园
愉景花园 第一居
星河传说 雍华庭 金月湾
聚福豪园
卖 位于黄旗山生态圈新城中心，户型豪华，拥有两间五 点 星级豪华住户俱乐部，区内生活配套完善，出入便利
市场扫描
产品概况
市场概状 / 竞争对手 / 自我检测 / 目标群体 / 产品定位
交通景观 规模 容积率
要 <20% 点
建筑密度
分 相对较低，也是值得提及的卖点 析
生活配套 主力户型 销售均价
市场扫描
产品概况
市场概状 / 竞争对手 / 自我检测 / 目标群体 / 产品定位
交通景观 规模 容积率 建筑密度