上海虹桥明泉璞院别墅项目操盘总结报告_81PPT
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持续铺面，扩大社会知名度
期间发布 软文5篇，新闻2篇， 硬广3次，短信1次；
期间发布 软文10篇，新闻2篇，硬广6次，
短信1次，电视广告36次， 电视新闻21次，网络7次；
期间发布 软文10篇，新闻2篇，硬广9次，
短信1次，电视广告33次， 电视新闻27次，网络7次；
期间发布 软文4篇，新闻2篇，硬广1次，
11月26日 大白天下 / 强势预告
12月3日 持续铺面，扩大社会知名度
活动线：“至璞尽奢华”——明泉·璞院特别活动月
通过塑造匹配璞院生活阶层的情调和氛围，与媒体线形成呼应，以资源和圈层带动明泉·璞院销售。 在活动策略方面，以周末的大活动为主，其中穿插路演、臻品展等各种外延展示。
现场线：现场是第一销售力
“以奢侈品的形式销售产品，以名流场的形式打造现场”。 为了给客户体验项目的尊贵氛围，我们要求现场的工作人员必须经过严格刷选和严格培训，以配备奢侈品销售的高要求。
通过世博会工作人士礼仪培训； 邀请营销专家销售技能培训； 奢侈品市场部客户心理培训； ……
11月12日
宏观悬念/ 板块价值/形象塑造
168颗稀世珍品，席鼎上海，无上奢华！
12月17日
售罄答谢稿，预告二期销售信息
琢璞成玉，礼谢天下
首期64席千万级华宅当日售罄，二期臻品预约中！
驾驭自若，方能领略璞之至境！ 2009，明泉·璞院，贵胄空间与虹桥繁华相挟相生，
构建人间大美。26000㎡公园为装饰， 浓荫深处，奢华于无形。
户外
第一阶段
难点三的解决之道：
1，体验式营销：从虹莘路虹泉路路口起，就提供卓越的品质体验感受，建立以
“客户最佳体验”为核心的示范区，将客户能接触到的一切做 到极致；
2，样板区运用：用色彩斑斓，美轮美奂的示范区强势冲击客户，温馨的生活情
景营销激发客户购买欲望。
营销策划具体执行
三线集结于一点，立体式营销推广
媒体线
奢侈品传播扩散：寻找参照物，植入高贵精神
寻找参照物，精粹产品力！
参照物：西 郊 国 宾 馆 产品力：虹桥 公园 隐墅
难点二的解决之道：
非常规营销手段
通过高能量引爆
以0.025圈层效益，造成市场的持续性高关注度
借奢侈品现象，形成品牌印象： 明泉·璞院是一件传世荣耀的奢侈品，以此形成关于明泉·璞院的永恒性话题
在虹桥，不能珍藏西郊宾馆， 还能珍藏什么？
11月19日
圈层解析 / 产品初现
至璞，尽奢华。
世间珍奇阅尽，从奢华反璞归真， 择址都市万妙之境，与西郊宾馆交辉构建人间大美。 2009，明泉·璞院，贵胄经典空间与虹桥繁华相挟相生，
深宅大院，席鼎上海！
11月26日
大白天下 / 强势预告
虹桥 公园 隐墅
虹桥，百年贵胄留恋地， 能得一宅，当鼎盛家业，世袭荣尊！ 明泉.璞院，择址妙境，与西郊宾馆交辉，构建人间大美。 26000㎡公园为装饰，浓荫深处，奢华于无形。
168颗稀世珍品，至臻鼎藏！
12月3日
持续铺面，扩大社会知名度
至璞，尽奢华。
驾驭自若，淡定无争，方能领略璞之至境！ 四重意境庭院敛藏致奢家业，大写意空间隐纳赫赫乾坤。 2009，明泉·璞院，择址妙境，与虹桥繁华相挟相生，
12月6日wenku.baidu.com
销售点
活动线
现场线
媒体线：
平面、网络、电视、户外等立体化运作；四大节点层层递进，有序叠加品牌效益。
第一周（11月11—13日）
宏观悬念/ 板块价值/形象塑造
第二周（11月16—22日）
圈层解析 / 产品初现
第三周（11月23—29日）
大白天下 / 强势预告
第四周（11月30日—12月6日）
2009豪宅大片之·璞院
（第一部）
操盘总结汇报
2009年6——7月 《变形金刚2》暑期大热，创造票房4.5亿的神话
9月——10月 《建国大业》恢宏献礼，创造票房4.2亿的奇迹
12月 《2012》来势汹汹，创造票房4.6亿的记录
《赤壁》下，2.6亿， 《三枪拍案惊奇》，2.2亿，
《风声》，2.1亿 ……
电视广告33次， 电视新闻26次，网络7次；
活动线：“至璞尽奢华”——明泉·璞院特别活动月
通过塑造匹配璞院生活阶层的情调和氛围，与媒体线形成呼应，以资源和圈层带动明泉·璞院销售。 在活动策略方面，以周末的大活动为主，其中穿插路演、臻品展等各种外延展示。
1 次臻品展示：通过参加上海臻品物业私人品鉴会，明泉·璞院正式对外曝光； 2 次圈层活动：通过中华风水与茶道沙龙、时尚·美容·养生沙龙，圈定高端客层； 3 次特别活动：通过华师大捐助仪式、新品发布会、全国启动仪式，持续扩大项目影响力； 3 次外展：通过久光百货巡展、虹桥友谊商城巡展、第26届上海房交会，利用现场人流有效扩大项目知名度，同时形成现场展示效应。
2009年，中国电影大片扎堆， 16部影片票房过亿元，
创造了60亿元的年度票房记录， 被人称为中国电影“盛世元年”！
看看上海的房地产市场
8月，13万/平方米 汤臣一品创造中国豪宅的天价
8月，264套40亿 星河湾创造上海楼市单日的销售记录
9月，标的120亿 上海紫园全球发售
……
2009，上海地产界，不断有奢侈产品璀璨登台， 一时间豪宅大片风起云涌！
如果说，汤臣一品和星河湾是公寓豪宅的大片代表， 上海紫园是独栋别墅奢侈品的大片代表，那么，
在联排别墅中， 谁又称得上奢侈品的大片代表？
我们的策划目标，就是 ——
把“明泉·璞院”打造成 联排别墅里的奢侈品代表， 虹桥地区新别墅的标杆！
欲达成此目标，必须解决三个困难点！！！
难点一：
奢侈品支撑点的寻找
什么支撑点最能打动圈层客户，且最能塑造产品力以及品牌力？
难点二：
时间周期短
如何在短短一个月内，打响千万级豪宅品牌知名度， 并累积足够客户，实现顺利去化？
难点三：
项目周边小环境与豪宅氛围相悖
如何解决小环境不佳的现况，屏蔽垃圾处理站及地铁维修站等不利因素， 增加品质与品位，营造现场感染力？
难点一的解决之道：
户外
第一阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
电视广告
30秒
媒体线：
平面、网络、电视、户外等立体化运作；四大节点层层递进，有序叠加品牌效益。
第一周（11月11—13日） 宏观悬念/ 板块价值/形象塑造
第二周（11月16—22日） 圈层解析 / 产品初现
期间发布 软文5篇，新闻2篇， 硬广3次，短信1次；
期间发布 软文10篇，新闻2篇，硬广6次，
短信1次，电视广告36次， 电视新闻21次，网络7次；
期间发布 软文10篇，新闻2篇，硬广9次，
短信1次，电视广告33次， 电视新闻27次，网络7次；
期间发布 软文4篇，新闻2篇，硬广1次，
11月26日 大白天下 / 强势预告
12月3日 持续铺面，扩大社会知名度
活动线：“至璞尽奢华”——明泉·璞院特别活动月
通过塑造匹配璞院生活阶层的情调和氛围，与媒体线形成呼应，以资源和圈层带动明泉·璞院销售。 在活动策略方面，以周末的大活动为主，其中穿插路演、臻品展等各种外延展示。
现场线：现场是第一销售力
“以奢侈品的形式销售产品，以名流场的形式打造现场”。 为了给客户体验项目的尊贵氛围，我们要求现场的工作人员必须经过严格刷选和严格培训，以配备奢侈品销售的高要求。
通过世博会工作人士礼仪培训； 邀请营销专家销售技能培训； 奢侈品市场部客户心理培训； ……
11月12日
宏观悬念/ 板块价值/形象塑造
168颗稀世珍品，席鼎上海，无上奢华！
12月17日
售罄答谢稿，预告二期销售信息
琢璞成玉，礼谢天下
首期64席千万级华宅当日售罄，二期臻品预约中！
驾驭自若，方能领略璞之至境！ 2009，明泉·璞院，贵胄空间与虹桥繁华相挟相生，
构建人间大美。26000㎡公园为装饰， 浓荫深处，奢华于无形。
户外
第一阶段
难点三的解决之道：
1，体验式营销：从虹莘路虹泉路路口起，就提供卓越的品质体验感受，建立以
“客户最佳体验”为核心的示范区，将客户能接触到的一切做 到极致；
2，样板区运用：用色彩斑斓，美轮美奂的示范区强势冲击客户，温馨的生活情
景营销激发客户购买欲望。
营销策划具体执行
三线集结于一点，立体式营销推广
媒体线
奢侈品传播扩散：寻找参照物，植入高贵精神
寻找参照物，精粹产品力！
参照物：西 郊 国 宾 馆 产品力：虹桥 公园 隐墅
难点二的解决之道：
非常规营销手段
通过高能量引爆
以0.025圈层效益，造成市场的持续性高关注度
借奢侈品现象，形成品牌印象： 明泉·璞院是一件传世荣耀的奢侈品，以此形成关于明泉·璞院的永恒性话题
在虹桥，不能珍藏西郊宾馆， 还能珍藏什么？
11月19日
圈层解析 / 产品初现
至璞，尽奢华。
世间珍奇阅尽，从奢华反璞归真， 择址都市万妙之境，与西郊宾馆交辉构建人间大美。 2009，明泉·璞院，贵胄经典空间与虹桥繁华相挟相生，
深宅大院，席鼎上海！
11月26日
大白天下 / 强势预告
虹桥 公园 隐墅
虹桥，百年贵胄留恋地， 能得一宅，当鼎盛家业，世袭荣尊！ 明泉.璞院，择址妙境，与西郊宾馆交辉，构建人间大美。 26000㎡公园为装饰，浓荫深处，奢华于无形。
168颗稀世珍品，至臻鼎藏！
12月3日
持续铺面，扩大社会知名度
至璞，尽奢华。
驾驭自若，淡定无争，方能领略璞之至境！ 四重意境庭院敛藏致奢家业，大写意空间隐纳赫赫乾坤。 2009，明泉·璞院，择址妙境，与虹桥繁华相挟相生，
12月6日wenku.baidu.com
销售点
活动线
现场线
媒体线：
平面、网络、电视、户外等立体化运作；四大节点层层递进，有序叠加品牌效益。
第一周（11月11—13日）
宏观悬念/ 板块价值/形象塑造
第二周（11月16—22日）
圈层解析 / 产品初现
第三周（11月23—29日）
大白天下 / 强势预告
第四周（11月30日—12月6日）
2009豪宅大片之·璞院
（第一部）
操盘总结汇报
2009年6——7月 《变形金刚2》暑期大热，创造票房4.5亿的神话
9月——10月 《建国大业》恢宏献礼，创造票房4.2亿的奇迹
12月 《2012》来势汹汹，创造票房4.6亿的记录
《赤壁》下，2.6亿， 《三枪拍案惊奇》，2.2亿，
《风声》，2.1亿 ……
电视广告33次， 电视新闻26次，网络7次；
活动线：“至璞尽奢华”——明泉·璞院特别活动月
通过塑造匹配璞院生活阶层的情调和氛围，与媒体线形成呼应，以资源和圈层带动明泉·璞院销售。 在活动策略方面，以周末的大活动为主，其中穿插路演、臻品展等各种外延展示。
1 次臻品展示：通过参加上海臻品物业私人品鉴会，明泉·璞院正式对外曝光； 2 次圈层活动：通过中华风水与茶道沙龙、时尚·美容·养生沙龙，圈定高端客层； 3 次特别活动：通过华师大捐助仪式、新品发布会、全国启动仪式，持续扩大项目影响力； 3 次外展：通过久光百货巡展、虹桥友谊商城巡展、第26届上海房交会，利用现场人流有效扩大项目知名度，同时形成现场展示效应。
2009年，中国电影大片扎堆， 16部影片票房过亿元，
创造了60亿元的年度票房记录， 被人称为中国电影“盛世元年”！
看看上海的房地产市场
8月，13万/平方米 汤臣一品创造中国豪宅的天价
8月，264套40亿 星河湾创造上海楼市单日的销售记录
9月，标的120亿 上海紫园全球发售
……
2009，上海地产界，不断有奢侈产品璀璨登台， 一时间豪宅大片风起云涌！
如果说，汤臣一品和星河湾是公寓豪宅的大片代表， 上海紫园是独栋别墅奢侈品的大片代表，那么，
在联排别墅中， 谁又称得上奢侈品的大片代表？
我们的策划目标，就是 ——
把“明泉·璞院”打造成 联排别墅里的奢侈品代表， 虹桥地区新别墅的标杆！
欲达成此目标，必须解决三个困难点！！！
难点一：
奢侈品支撑点的寻找
什么支撑点最能打动圈层客户，且最能塑造产品力以及品牌力？
难点二：
时间周期短
如何在短短一个月内，打响千万级豪宅品牌知名度， 并累积足够客户，实现顺利去化？
难点三：
项目周边小环境与豪宅氛围相悖
如何解决小环境不佳的现况，屏蔽垃圾处理站及地铁维修站等不利因素， 增加品质与品位，营造现场感染力？
难点一的解决之道：
户外
第一阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
电视广告
30秒
媒体线：
平面、网络、电视、户外等立体化运作；四大节点层层递进，有序叠加品牌效益。
第一周（11月11—13日） 宏观悬念/ 板块价值/形象塑造
第二周（11月16—22日） 圈层解析 / 产品初现