楼盘定价原则体系

楼盘定价支持系统

从理论上说，影响房地产产品价格的因素是供给与需求。但是根据统计资料分析，在我国房地产价格的影响因素中，成本并不是主要原因，而市场状况的影响较突出。

1．定价方法

定价方法是根据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。房地产的定价方法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格，具体可分为成本加成定价法、量本利分析定价法、变动成本定价法、目标利润定价法和加工成本定价法。这实际上是计划经济时代的产物，只能制定出基于卖方利益的价格，而不容易与市场消费需求相吻合。竞争导向定价是指从市场竞争状况分析出发，以企业的市场定位为基础，为争取有利的竞争条件与地位的定价方法。企业可以根据自身条件和经营目标，制定与竞争者相同的价格，也可以制定比竞争者略高或略低的价格。采用竞争导向定价的一个显著特点是：并不坚持价格与成本或价格与需求的固定关系，而侧重于竞争者的行动。具体可分为领导者定价法、挑战者定价法和随行就市定价法。需求导向定价是以消费者需求的变化及消费者心理作为定价的基本依据。具体分为习惯定价法、认知价值定价法和和需求差异定价法。需求导向跨越了供方的思维定式，从供求双方的互动关系中寻找解决问题的思路。

2．定价策略

无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本——地价、建安成本、税收及其他费用的总和；二是竞争——市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况；三是消费者——目标消费者能够接受何种价格。

三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现：成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。

成本+竞争定价策略的决策流程大致是：计算出项目总成本→侦察竞争对手的价格情况→加上预期利润(视目标不同而比例不同)→得出本楼盘价格。

消费者+竞争定价策略的决策流程是：竞争对手提供的物业与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业→开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘最终具体价格。

二、项目章程

1、问题陈述

2、项目范围

2.1数据

经调查分析，紫菘地产公司欲采用消费者+竞争的定价策略，定价方法选用基于竞争导向的可比楼盘量化定价法，本系统定价模型拟采用可比楼盘量化定价法，以下简单介绍该方法。

针对许多楼盘均倾向与定性描述的现状，本方法尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的，地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。我们共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装修、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分，分值越大，表示等级越高。

2.1.1定级因素(受篇幅影响，下表及后续各表仅列举5项以说明问题)

表2.1.1-1 定级因素、指标与分值表

2.1.2定级因素权重确定

权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述筛选出18个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装修0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付款方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。

2.2 业务

楼盘资料管理、定级因素管理、价差指数管理、预售房产管理、定价支持、报表管理

2.3 接口

销售经理、地区销售办公室、库存控制信息系统、销售系统

3. 评估项目价值

紫菘地产公司目前由于采用人工方式完成业务，进行报表制作，对数据进行综合分析等，所以耗用工时较多，且效率低下。此前公司所经营的房产定价缺乏科学的定价策略和定价方法，基本上属于成本导向，且对于尚未竣工的楼盘成本核算是采用项目预算，具有一定的盲目性和不确定性，会给公司发展带来不可预料的风险，且为公司长期发展埋下了隐患。我们还不能计算出因效率低下和主观因素而给公司带来的无形经济损失，如果把这一部分也看作成本，那将远远超出目前的计算数额。而如果开发出一个能满足业务要求的以定价为核心功能的信息管理系统，将为公司降低经营风险，增强盈利能力。同样，我们也无法估算出由于系统的开发应用使公司运营效率提高而带来的无形的经济效益。而且，由于系统能在未来较长的一段时期内稳定地发挥作用，这对于公司提高经营管理水平有很大的帮助，并能使公司早日参与全行业的信息化浪潮中，可以更加广泛地吸收各方面的信息资源，可为公司业务在将来的扩张打下坚实的基础，其经济效益将更上一层楼。

4.计划项目进度表和预算

三、系统需求说明

1.系统总体目标

经过系统调研和与各部门相关人员的交流，可以看到紫菘地产公司整个业务处理模式基本上还是比较规范和完整，ERP系统应用的管理基础比较好，各部门管理人员和业务人员对系统建设热情也较高，尽管在一些跨部门的业务流程中有一些冲突和问题，但从总体来看基本上可以确定整个系统建设的总体目标：

(1) 部门业务在系统的处理过程中进行一定的控制，以求进一步规范和完善内部业务流程；

(2) 利用网络将各地的大量房产信息集成，以做到信息共享和快速反应；

(3) 实现企业内部各种管理费用的预算指标和项目预算指标的控制；

(4) 借助计算机系统工具优化公司内部物流、资金流和信息流，理顺经营环节中的各种业务关系；

(5) 借助信息系统实现企业经营决策的信息化，对公司经营的关键环节——房产定价，给予决策支持。

ERP系统实施应用的目的就是全面有效整合企业资源，使企业内部物流、信息流、资金流有效的统一起来。通过ERP信息系统的实施应用，建立覆盖整个公司经营管理的信息化系统管理平台，从而规范经营过程中业务处理流程和合理的组织岗位体系。解决在销售、质量、成本控制和核算以及经营决策分析等业务方面的数据信息的处理和分析，达到信息集成和高度共享的要求；为企业建立面向新经济时代环境下对企业大规模定制模式的要求提供基础保障。系统建设将以整个ERP管理思想为指导原则，结合公司企业实际应用，尽量遵循ERP系统要求进行业务规范和设计。解决业务流程中存在的突出问题，进一步提高工作效率和生产响应速度，从而整体提高公司管理、控制、协调能力和企业竞争力。

2．系统范围

在企业信息平台和网络传输平台的基础上，开发实施应用企业资源计划管理系统(ERP)；前期主要解决企业涉及房产管理业务层面上的流程设计和系统应用。包括房产资料管理，经营房产定价支持以及财务接口等业务方面的数据信息的处理和分析，达到信息集成和高度共