房地产估价理论与方法笔记(教材版本自己整理)
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一、 房地产估价的含义
第一章
Fra Baidu bibliotek
第一节 对房地产估价的基本认识
房地产估价概论
1、 专业房地产估价的特点： 1) 它是专业估价机构和专业估价人员完成的； 2) 它提供的是专业意见； 3) 它具有公信力； 4) 它实行有偿服务； 5) 它要承担法律责任。 2、 专业房地产估价的概念 ——专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特 定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下， 采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提 供相关专业意见的活动。 ——估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值（价格）之前 需要确定的要素，因此被称为估价基本事项。 3、 估价与评估的异同 估价的含义更加精准、明确，之对价值（价格）进行评估，而评估的含义较宽泛，不只限 于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动以判断其表现、影 响等。 4、 房地产估价师从事的其他估价相关业务 房地产价值和价格分配业务 房地产价值提升评估业务 房地产价值减损评估业务 相关经济损失评估业务 房地产咨询业务 二、 房地产估价的特点 1、是评估房地产的价值而不是价格 2、 是模拟市场定价而不是替代市场定价——估价是是运用自己的专业知识和经验去“发 现”或探测房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。 3、是提供价值意见而不是作价格保证 根据提供专业意见的用途和作用，分为两种不同性质的估价 咨询性（参考性）——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品 投资价值评估 鉴证性（证据性的）——向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品 鉴证性估价所承担的法律责任一般要大于咨询、参考性作用的估价。本书讲的主要是鉴证 性估价。 4、估价有误差但误差应在合理范围内 对估价准确性认识（5 点） 1) 由于信息不完全和存在不确定因素，即使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误 差不可避免)，不同估价师长我的信息一般不可能完全相同 2) 所有的估价都有误差：评估价值＝真实价值＋误差 3) 估价允许误差较大(10%～20%)。法官使用“误差范围”的指标。其概念是评估价值与 估价对象的“真实价值”偏差的可接受范围。如评估价值超出了误差范围，即可认为 估价师有“专业疏忽”。法官使用的误差范围是 10%，有时误差范围放宽到 15%。难度
大量纳税人游离于征管范围之外。以XX县为例，截至2015年6月底，共有登记的交通输运业纳税人XX户， 名义对外经营，并向被挂靠人上缴管理费。 1、纳税人户数增加，但远低于地税移交前移交的户数， %以上以挂靠经营为主，挂靠人（车辆所有人），将车辆登记在被挂靠人（货运企业）名下，以被挂靠人 万元，2015年1-8月实现税款226万元；我县交通业主要以自主经营和挂靠经营为主，我分局管理企业90 纳税人单位27户，小规模企业22户，客运3户，货运运输46户。据统计，2014年交通运输企业现税款373 大家共同探讨。 一、XX县交通运输业税收征管基本情况 XX县共有交通运输企业49户，其中一般 查询分析、下户调查走访的方法。并对调查的情况进行一般性分析，提出加强税收征管工作的建议，与 着这一系列问题对XX县对交通输运业税收政策执行情况和征管情况开展了专题调研。调研主要采取数据 报告 交通运输业是国民经济的传统行业，实施营改增后，如何加强交通运输业的税收管理？笔者带 流域综合治理实施方案设计 原则... 道护岸工程... 等级：XX准考证号：培训单位：XX鉴定单位：XX日期：XX 体布置与措施设计... 10（三）监测范围与时段... 师专业论文 合治理的任务目标与规模... 全部为道路 是学校实现社会功能的前提。自21世纪以后，随着社会的飞速发展，我国高校的教育事业也在发生…… 、教育以及研究。高校在实现教学和科研两项重要职能是建立在行政管理的基础之上，也就说行政管理 9（五）林草措施设计... 一、高校行政管理的基本概念和内容 国外知名教育学家乌申斯基提出学校要有三要素，即行政管理 工种：XX 作者：XX时间：XX摘要：小流域综……县交通运输行业税收征管情况调研 对国内的一些高校的行政管理具有一定的借鉴意义。 关键词：高校行政管理；创新路径；举措 提出了现在一些高校行政管理的弊端，并在以上基础之上，着重阐述了高校行政管理的创新路径和举 7（一）设计原则... 为衡量一所高校是否具备竞争力的一个重要指标。本论文，对高校行政管理的基本概念进行简单概述， 教学目标活动，配合高校的学生更好地完成教学目标。新形式下，高校行政管理的质量的高低，已经成 题目：以XXX河为例浅谈小流域综合治理实施方案设计 念也在发生着巨大的变化，大学校园的陈旧的行政管理模式已经很难管理好当今快节奏的校园师生日常 11（四）监测内容方法与频次... 浅谈新形式下高校行政管理的创新路径 摘要 随着社会的不断发展和进步，人们的生活方式和观 6（一）治理任务... 9四、水土保持监测... 把思想和行动统一到全军和公安现役部队政治工作会议上来，深刻领会习总书记系列讲话精神，通过政 针、政策，提高政治敏锐性和鉴别能力。在改革强警和两学一做两项重大教育中的所学、所得、所获， 7（二）总体布局... 级领导安排各项任务的同时，不断提高自身政治觉悟，自觉学习政治理论，认真贯彻执行党的路线、方 治理论学习，全面武装自己的头脑，提高党性修养，进一步坚定理想信念，进一…… 一、强化理论能力提高,帮助工作实践 通过任职以来的学习锻炼和工作实践，我尽职尽责的完成了上 教育活动、两项重大教育等一系列工作。下面是我任职以来的主要工作，特向各位领导汇报如下： 6（二）治理目标... 这两个中心任务，内抓管理、外树形象，扎实开展、部队正规化建设、精细化管理工作，三严三实专题 ，扎实工作，严格按照部队的条令条例和各项规章制度管理和约束部队，紧紧围绕灭火救援和执勤训练 帮助下，在全队官兵的共同努力下，我以对工作高度负责的精神，团结和带领中队支部一班人务实求真 10（一）监测目的... 8（三）工程措施设计... 11 6-2014、……中队政治指导员2016年述职报告 履职。我大量阅读和学习了公安部119、120、121号令以及新发布实施的《建筑设计防火规范》GB5001 目 录一、项目区概况... 以XX县XX河为例浅谈小 作为一名消防监督执法干部，只有自身业务知识水平过硬，才能适应当前消防工作的需要，才能更好的 我始终坚持学习者强，学习者胜的观念，把加强学习，强化素质作为长期坚持的一项工作来抓。我深知 6（三）建设规模... 政治上的坚定性和思想上的纯洁性。 二、强化学习，提高自身知识储备和工作能力 任期以来， 、实践执法为民、坚持严格执法的重要意义，坚持执法为民、服务人民的思想得到进一步提高，增强了 建设、坚持全面协调可持续发展、构建社会主义和谐社会的深刻内涵，更加清醒地认识到强化服务意识 10（二）监测 讲话精神，积极参加讲党性、守党规、严党纪反腐倡廉教育等活动，使我深刻认识到加强党的执政能力 任期以来，我通过认真学习党的十八大、全军和公安现役部队政治工作会议精神和习近平总书记一系列 8（四）河 姓名：XX身份证号：XX 情况)。 6三、总 节看，养殖成本高，人才技术不足。 开发区消防大队大队长述职述廉报告 3二、小流域综 加工环节看，产品加工粗放，缺乏品牌带动；从市场环节看，市场范围较窄，营销模式陈旧；从保障环 障四个方面看，仍然存在困难和问题，主要表现在：从养殖环节看，发展方式落后，科技含量较低；从 现将本人任期以来的履职情况述职如下： 一、加强政治学习，坚定正确的政治方向 畜牧业产值的18.6%。 虽然XX的肉牛养殖呈现出蓬勃的发展势头，但是从养殖、加工、市场和保 个指标之一；全县牛存栏66545头，同比增长34.3%；肉牛出栏34920头，同比增长10.9%；牛肉产量5133 38002头，同比增长30.54%，达到了省级肉牛基地县“要求肉牛存栏10万头和能繁母牛3万头”中的两 规模化、产业化为方向，推动肉牛生产持续发展。 一、发展现状 2015年末，全县能繁母牛达到 建设全省肉牛养殖基地县的目标，把发展肉牛产业作为调结构、转方式、促增收的着力点，以标准化、 自任中队指导员以来，在支队和大队党委的领导 …肉牛产业情况调查与思考 们养育之恩的：一是父母，父母给了我们生命和血肉之躯；一是老师，老师给了我们知识和灵魂。… 我知识、教给我做人的��
第一章
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第一节 对房地产估价的基本认识
房地产估价概论
1、 专业房地产估价的特点： 1) 它是专业估价机构和专业估价人员完成的； 2) 它提供的是专业意见； 3) 它具有公信力； 4) 它实行有偿服务； 5) 它要承担法律责任。 2、 专业房地产估价的概念 ——专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特 定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下， 采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提 供相关专业意见的活动。 ——估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值（价格）之前 需要确定的要素，因此被称为估价基本事项。 3、 估价与评估的异同 估价的含义更加精准、明确，之对价值（价格）进行评估，而评估的含义较宽泛，不只限 于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动以判断其表现、影 响等。 4、 房地产估价师从事的其他估价相关业务 房地产价值和价格分配业务 房地产价值提升评估业务 房地产价值减损评估业务 相关经济损失评估业务 房地产咨询业务 二、 房地产估价的特点 1、是评估房地产的价值而不是价格 2、 是模拟市场定价而不是替代市场定价——估价是是运用自己的专业知识和经验去“发 现”或探测房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。 3、是提供价值意见而不是作价格保证 根据提供专业意见的用途和作用，分为两种不同性质的估价 咨询性（参考性）——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品 投资价值评估 鉴证性（证据性的）——向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品 鉴证性估价所承担的法律责任一般要大于咨询、参考性作用的估价。本书讲的主要是鉴证 性估价。 4、估价有误差但误差应在合理范围内 对估价准确性认识（5 点） 1) 由于信息不完全和存在不确定因素，即使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误 差不可避免)，不同估价师长我的信息一般不可能完全相同 2) 所有的估价都有误差：评估价值＝真实价值＋误差 3) 估价允许误差较大(10%～20%)。法官使用“误差范围”的指标。其概念是评估价值与 估价对象的“真实价值”偏差的可接受范围。如评估价值超出了误差范围，即可认为 估价师有“专业疏忽”。法官使用的误差范围是 10%，有时误差范围放宽到 15%。难度
大量纳税人游离于征管范围之外。以XX县为例，截至2015年6月底，共有登记的交通输运业纳税人XX户， 名义对外经营，并向被挂靠人上缴管理费。 1、纳税人户数增加，但远低于地税移交前移交的户数， %以上以挂靠经营为主，挂靠人（车辆所有人），将车辆登记在被挂靠人（货运企业）名下，以被挂靠人 万元，2015年1-8月实现税款226万元；我县交通业主要以自主经营和挂靠经营为主，我分局管理企业90 纳税人单位27户，小规模企业22户，客运3户，货运运输46户。据统计，2014年交通运输企业现税款373 大家共同探讨。 一、XX县交通运输业税收征管基本情况 XX县共有交通运输企业49户，其中一般 查询分析、下户调查走访的方法。并对调查的情况进行一般性分析，提出加强税收征管工作的建议，与 着这一系列问题对XX县对交通输运业税收政策执行情况和征管情况开展了专题调研。调研主要采取数据 报告 交通运输业是国民经济的传统行业，实施营改增后，如何加强交通运输业的税收管理？笔者带 流域综合治理实施方案设计 原则... 道护岸工程... 等级：XX准考证号：培训单位：XX鉴定单位：XX日期：XX 体布置与措施设计... 10（三）监测范围与时段... 师专业论文 合治理的任务目标与规模... 全部为道路 是学校实现社会功能的前提。自21世纪以后，随着社会的飞速发展，我国高校的教育事业也在发生…… 、教育以及研究。高校在实现教学和科研两项重要职能是建立在行政管理的基础之上，也就说行政管理 9（五）林草措施设计... 一、高校行政管理的基本概念和内容 国外知名教育学家乌申斯基提出学校要有三要素，即行政管理 工种：XX 作者：XX时间：XX摘要：小流域综……县交通运输行业税收征管情况调研 对国内的一些高校的行政管理具有一定的借鉴意义。 关键词：高校行政管理；创新路径；举措 提出了现在一些高校行政管理的弊端，并在以上基础之上，着重阐述了高校行政管理的创新路径和举 7（一）设计原则... 为衡量一所高校是否具备竞争力的一个重要指标。本论文，对高校行政管理的基本概念进行简单概述， 教学目标活动，配合高校的学生更好地完成教学目标。新形式下，高校行政管理的质量的高低，已经成 题目：以XXX河为例浅谈小流域综合治理实施方案设计 念也在发生着巨大的变化，大学校园的陈旧的行政管理模式已经很难管理好当今快节奏的校园师生日常 11（四）监测内容方法与频次... 浅谈新形式下高校行政管理的创新路径 摘要 随着社会的不断发展和进步，人们的生活方式和观 6（一）治理任务... 9四、水土保持监测... 把思想和行动统一到全军和公安现役部队政治工作会议上来，深刻领会习总书记系列讲话精神，通过政 针、政策，提高政治敏锐性和鉴别能力。在改革强警和两学一做两项重大教育中的所学、所得、所获， 7（二）总体布局... 级领导安排各项任务的同时，不断提高自身政治觉悟，自觉学习政治理论，认真贯彻执行党的路线、方 治理论学习，全面武装自己的头脑，提高党性修养，进一步坚定理想信念，进一…… 一、强化理论能力提高,帮助工作实践 通过任职以来的学习锻炼和工作实践，我尽职尽责的完成了上 教育活动、两项重大教育等一系列工作。下面是我任职以来的主要工作，特向各位领导汇报如下： 6（二）治理目标... 这两个中心任务，内抓管理、外树形象，扎实开展、部队正规化建设、精细化管理工作，三严三实专题 ，扎实工作，严格按照部队的条令条例和各项规章制度管理和约束部队，紧紧围绕灭火救援和执勤训练 帮助下，在全队官兵的共同努力下，我以对工作高度负责的精神，团结和带领中队支部一班人务实求真 10（一）监测目的... 8（三）工程措施设计... 11 6-2014、……中队政治指导员2016年述职报告 履职。我大量阅读和学习了公安部119、120、121号令以及新发布实施的《建筑设计防火规范》GB5001 目 录一、项目区概况... 以XX县XX河为例浅谈小 作为一名消防监督执法干部，只有自身业务知识水平过硬，才能适应当前消防工作的需要，才能更好的 我始终坚持学习者强，学习者胜的观念，把加强学习，强化素质作为长期坚持的一项工作来抓。我深知 6（三）建设规模... 政治上的坚定性和思想上的纯洁性。 二、强化学习，提高自身知识储备和工作能力 任期以来， 、实践执法为民、坚持严格执法的重要意义，坚持执法为民、服务人民的思想得到进一步提高，增强了 建设、坚持全面协调可持续发展、构建社会主义和谐社会的深刻内涵，更加清醒地认识到强化服务意识 10（二）监测 讲话精神，积极参加讲党性、守党规、严党纪反腐倡廉教育等活动，使我深刻认识到加强党的执政能力 任期以来，我通过认真学习党的十八大、全军和公安现役部队政治工作会议精神和习近平总书记一系列 8（四）河 姓名：XX身份证号：XX 情况)。 6三、总 节看，养殖成本高，人才技术不足。 开发区消防大队大队长述职述廉报告 3二、小流域综 加工环节看，产品加工粗放，缺乏品牌带动；从市场环节看，市场范围较窄，营销模式陈旧；从保障环 障四个方面看，仍然存在困难和问题，主要表现在：从养殖环节看，发展方式落后，科技含量较低；从 现将本人任期以来的履职情况述职如下： 一、加强政治学习，坚定正确的政治方向 畜牧业产值的18.6%。 虽然XX的肉牛养殖呈现出蓬勃的发展势头，但是从养殖、加工、市场和保 个指标之一；全县牛存栏66545头，同比增长34.3%；肉牛出栏34920头，同比增长10.9%；牛肉产量5133 38002头，同比增长30.54%，达到了省级肉牛基地县“要求肉牛存栏10万头和能繁母牛3万头”中的两 规模化、产业化为方向，推动肉牛生产持续发展。 一、发展现状 2015年末，全县能繁母牛达到 建设全省肉牛养殖基地县的目标，把发展肉牛产业作为调结构、转方式、促增收的着力点，以标准化、 自任中队指导员以来，在支队和大队党委的领导 …肉牛产业情况调查与思考 们养育之恩的：一是父母，父母给了我们生命和血肉之躯；一是老师，老师给了我们知识和灵魂。… 我知识、教给我做人的��