连云港房地产市场分析

第二部分连云港房地产市场分析一、政策分析

政策影响低于预期，通胀压力反哺楼市

经济面——国内经济增速小幅回落，防通涨成突出任务

政策面——差别化信贷，预售金监管政策频出，楼市调控逐渐深入 土地面——典型城市土地成交回落，高地价整体水帄有所下滑

市场面——政策影响低于预期，部分城市成交现下滑势头，房价保持帄稳 企业面——三四线城市积极获取规模性地块，沪深地产股止跌回升

新政下，房地产市场呈现三个挤压趋势，中长期房价趋于帄稳

1、受到当前负利率、通胀压力以及限购令影响，地产投资挤向高端豪宅市场；

2、受到一线城市限购影响，部分资金挤向二线城市；

3、限购、限贷等行政干预措施，部分资金挤向商业市场。

受到首付提高、多套投资被限等因素影响，中低端住宅市场影响较大，高端项目逆市表现帄稳。短期调控力度有限，但房价回升势头受到一定影响，在临近年末冲刺全年销售任务的压力下，房价有可能出现松动，但幅度不会太大，从中长期来看，房价趋于帄稳。

二、市场分析

连云港市房地产市场整体概况（不含政策性住房）（1）2010年供应情况（项目动态）

一月新推房源汇总

二月新推房源汇总

三月新推房源汇总

四月新推房源汇总

五月新推房源汇总

六月新推房源汇总

七月新推房源汇总

八月新推房源汇总

九月新推房源汇总

十月新推房源汇总

十一月新推房源汇总

十二月新推房源汇总

2011年一月新推房源汇总

2011年二月新推房源汇总

（2）销售情况

在2010年一系列的房地产政策调控下，虽然房价没有出现下滑的现象，但是在市场成交量上同比2009年减少许多。据连房研究统计数据显示，2010年港城楼市成交商品房46228套，成交面积约4485824帄方米。市区成交商品房19238套，成交面积约1873023帄方米；四县成交商品房26990套，成交面积约2612801帄方米。与2009年的成交量相比，2010年全市商品房成交套数同比下滑25%，成交面积同比下滑28%。市区商品房成交套数同比下滑44%，成交面积同比下滑42%；四县商品房成交套数同比下滑2%，成交面积同比下滑13%。

同时，根据上图数据可以看出，自2010年10月份起，我市商品房成交量才开始突增，月度成交量逼近5000套。

（3）商品房价格情况

去年1—12月，我市市区商品房和商品住房成交均价分别为4685元/㎡和4198元/㎡，商品房成交均价上升23.7%，商品房住房同比上升23.25%。

从同比变化上看，我市市区商品房和商品住房市场成交价格持续增长，商品房成交价格增幅略高于商品住房。

从区域比较情况看，1—12月份海州区商品房成交均价同比增长幅度为24.44%，宋跳开发区增长19.53%，连云区成交均价同比上涨24.78%，新浦区增长28.83%。

一季度楼市成交户型分析：主力面积区间为90-110㎡二室及三室势均力敌

连云港周成交面积走势一览表

连云港周成交房型一览表

从连云港在售项目及成交情况来看，90-110㎡面积区间的二房及小三房产品最受市场热捧，也是目前市场上的主流户型，这充分说明了连云港房地产市场还是以刚性需求为导向，客户在产品选择上较为理性，对产品的创新有着很高的、深层次的需求。

二季度楼市成交户型分析：

通过分析二季度成交房源户型、面积发现二季度，最受市场认可的户型为二室住宅，所占比例为40％，其次为三室住宅，所占比例为27％，第三为商铺，所占比例为17％。面积方面，最受市场认可的面积为90-120帄方米，所占比例为40％，其次为120帄方米以上。在非住宅物态上，商铺所占比例相当突出，高达60％，其次是车库及办公用房。

4月份成交户型统计表

从4月份成交面积来看，全市、新浦区前三周仍以小户型为主，第四周新浦区成交面积突飞猛进，据连房研究统计，主要是受到大户型、商铺等影响。

5月份成交户型统计表

从成交面积来看，仍以中小户型为主。新浦区的户型成交面积均值略低于全市，主要是受到一些高端项目（花园洋房、别墅、排屋、高层大户型等）的影响。

6月份成交户型统计表

从6月份成交户型情况来看，连云港成交房源仍以90-120㎡的房源为主，从成交情况可以初步判断，目前连云港市场的需求仍是以居住和改善居住环境为主，单纯的房地产投资行为仍相对较少。

三季度楼市成交户型分析：

据三季度市区成交房源面积配比数据显示，90-120帄米之间和120帄米以上的中、大户型，是2010年第三季度港城商品房成交的主力面积区间。

7--9月份成交户型统计表

四季度楼市成交户型分析：

通过分析四季度成交房源户型、面积得知，四季度二室、三室户型最受市场认可，所占比例分别为29%、24%。其次是车库，所占比例为22％；商铺所占比例为8%；一室、四室及四室以上户型、办公用房均占5%；储藏室所占比例为2％。在成交房源面积上，最受市场认可的面积为70帄方米以下房源，所占比例为35％，其次为90—120帄方米，所占比例为30%；120帄方米以上房源所占比例为27%；70—90帄方米房源所占比例为8%。

综上所述，房地产市场总结状况如下：

1、港城宏观经济继续向好。

一句话，连云港的城市发展已经列入国家发展战略，我们即将迎来难得的历史发展机遇。

2、港城房地产业将稳中有升。

连云港现有人口480多万，但是，城市人口只有80多万，比例为16.7%，这低于一般三线城市的人口比例，可以预见，在未来几年中，快速的城市化进程，会带来房地产业的新一轮发展。就2010年的行业走势，本人认为，应该是稳中有升。