2020年利群即墨项目营销推广方案(城市综合体精品)参照模板
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来项目和企业品牌的巩固和提升。
报告结构
1 目标解读 2 项目解读 3 核心问题提出 4 突破方向
基于企业发展战略的项 目目标解析
本体解读/背景解读/客群分析
实现项目目标面临的核 心问题提炼
项目定位/营销推广/销售 组织
客群解读 背景解读 本体解读
地块解读 产品解读
地块属性解读 地块价值解读 各业态的城市属性解读 各业态的价值关系解读
城市属性界定
即墨处于青岛市“环湾保护，拥湾发展”、“一主三 辅多组团”发展战略的胶州湾地区核心内圈层，为大 青岛城市发展框架下五个重点中心镇之首。
即墨市
区域属性界定
项目所在的西部区域为重点规划的发展现代物流业、 商业、先进制造业和综合配套服务业的区域。
•根据即墨市城市规划， 即墨分为东、中、西、 城区四大部分。西部 城区预留空间为青岛 高新区发展搞好服务 配套新利群大厦位于 西部核心商圈位置， 其得天独厚的商业资 源为项目奠定良好基 的础。
各种物业类型在本项目开发中的角色定位
产品竞争力
高 中 低
高
住宅 底商
写字 楼
综合 商业
中 公寓
投两不 入可投
低 价格吸引力
物业类型 公寓
商业街 利群商厦 高星级酒店
角色
贡献现金流 实现高利润、贡献现金流
树立标杆形象 引领商务新生活方向
本体总结
本体 区域
即墨首席城市综合体； 提升区域价值的标志性建筑； 引领区域的商业升级。
报告思维导图
主要的研究内容
企百度文库解读
城市背景 研究
区域背 景研判
项目本体 解读
面临核心 问题
项目整体定位
营销推 广
项目背景
问题判断
机会与策略
整体定位
解决方案
报告结构
1 目标解读 2 项目解读 3 核心问题提出 4 突破方向
基于企业发展战略的项 目目标解析
本体解读/背景解读/客群分析
实现项目目标面临的核 心问题提炼
西部
城区 中部
东部
项目属性界定
依托潜力商圈，拥有有绝对强势资源。
商业购 物中心
■大即规墨模新/中利低群密大度厦综合体项目 ■ 76亩 ■ 容积率：3
酒店配 套服务
宗地分析
属于大规模项目，具有较大的开发空间。
总规模：215434.37 ㎡ 商业部分：80709.91 ㎡ 酒店部分：48989.91 ㎡ 酒店公寓部分：24311.68 ㎡ 地下：61431.87 ㎡
■
地块现状
目前地块正在进行平整处理，部分洼水 地填平后，前期工作基本准备就绪。
项目四至
项目所在区域北面集中了众多的专业批发市场，东、 西、南侧为原始村落，为待开发区域，发展潜力巨大。
西侧居住区
北侧小商品批发城
南侧居住区
东侧八里庄二村
小结
• 即墨市为青岛重点城镇，即墨经济的快速发展为项目的开发奠定 了良好的市场基础。
• 项目所在地块交通路网系统发达，具备高端商业开发的先决条件。
地块解读 产品解读
地块属性解读 地块价值解读 各业态的城市属性解读 各业态的价值关系解读
建筑总体形象现代感强烈，超越即墨市场，打造即墨第一城市 综合体，成就区域地标。
即墨高星级酒店、高档公寓、区域综合性商业、特色 商业街。
综合体各物业形态有机结合，实现项目整体价值提升
谨呈：青岛利群集团
打造即墨首席财富引擎！
利群即墨项目营销推广报告
关于利群——
中国500强企业，山东商业巨擘，年销售额138亿元的 超级商业航母，厚积薄发，开启掘金狂潮！
关于区域——
辐射胶东半岛的小商品集散地，即墨未来的财富枢纽， 财富制胜的桥头堡 ！
关于项目——
22万平米巨型体量，即墨首个商业综合体，4星级酒店， 首个酒店式公寓，必将领袖西城，傲视即墨。
市场及发展机会研判逻辑结构
本项目市场空间有多大？
从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？ 从即墨城市发展看，是否支持项目开发？
从即墨房地产板块发展看，是否支持本项目开发？ 从区域商业环境看，是否支持本项目开发？
青岛房地产市场现状总结
2008年下半年青岛房地产市场形势受全国形势影响也进入 下行阶段，销售压力较大。2008年青岛总销量为353.17万 平米。
理解利群
企业战略布局下的项目战略
保证项目绝对成功； 快速销售，快速回笼资金，实现合理利润； 通过项目成功运作，巩固利群企业品牌。
战略下的营销目标
✓ 销售：公寓部分：开盘12个月内基本清盘，销售21880.5平方米
，（ 90％以上的销售率）。
商业街部分：开盘8个月内销售90%，即18530平米。
✓ 品牌：利用项目的市场追捧和热销，获得较高市场美誉度，从而带
2009年2月开始青岛房地产市场销量开始呈逐月上升趋势， 房地产市场销售状况有所好转。2009年前5个月，青岛房 价整体下跌了7.96%，截止2009年6月底，普通住宅成交 26898套，成交面积239.93万平方米。
2009年开盘的中海·银海一号、伟东·幸福城项目都取得 了较好的销售业绩，开盘即实现销售200套以上。销售较 好的项目月均销售在55套左右，普通项目月均销售也在 20-30套左右。
项目定位/营销推广/销售 组织
对企业战略的理解
以商业为主营业务企业的房地产开发模式!
利用商业经营的现金流推动房地产的开发，利用房地产开发 取得的高额利润扩大商业的发展。
在房地产市场形势好的情况下，扩大房地产的开发力度，取 得更多利润；
在房地产市场不好的情况下，紧缩房地产开发，保障商业的 正常运营。
依托城市发展，成就即墨规划的商业区核心； 专业市场密集区，带来大量的人气。
品牌
利群品牌的强势出击； 利群品牌强大的市场基础。
产品关系 商业、酒店部分利群持有经营；
酒店式公寓、沿街商铺对外销售，回笼现金。
客群解读 背景解读 本体解读
研究目的： 研究项目所依托大区域——青岛市房地产发展现状； 研究项目所依托的城市——即墨城市经济发展状况、即墨房地产市场现状； 研究项目所属的区域商业环境发展状况等， 分析现状及未来发展趋势，进而对项目可能的机会进行判断。
• 项目位于即墨以现代物流业、先进制造业为主的西部商业地段， 区域内集中了众多的专业市场，各大专业市场经营情况良好，辐 射胶东半岛甚至整个山东省，为项目开发带来了大量的人气和商 业的需求。
• 项目规划为高端大型综合体物业，弥补周边高端酒店、商业配套 的缺失，在完善区域功能的同时，更能成为即墨西城的地标性建 筑。
报告结构
1 目标解读 2 项目解读 3 核心问题提出 4 突破方向
基于企业发展战略的项 目目标解析
本体解读/背景解读/客群分析
实现项目目标面临的核 心问题提炼
项目定位/营销推广/销售 组织
客群解读 背景解读 本体解读
地块解读 产品解读
地块属性解读 地块价值解读 各业态的城市属性解读 各业态的价值关系解读
城市属性界定
即墨处于青岛市“环湾保护，拥湾发展”、“一主三 辅多组团”发展战略的胶州湾地区核心内圈层，为大 青岛城市发展框架下五个重点中心镇之首。
即墨市
区域属性界定
项目所在的西部区域为重点规划的发展现代物流业、 商业、先进制造业和综合配套服务业的区域。
•根据即墨市城市规划， 即墨分为东、中、西、 城区四大部分。西部 城区预留空间为青岛 高新区发展搞好服务 配套新利群大厦位于 西部核心商圈位置， 其得天独厚的商业资 源为项目奠定良好基 的础。
各种物业类型在本项目开发中的角色定位
产品竞争力
高 中 低
高
住宅 底商
写字 楼
综合 商业
中 公寓
投两不 入可投
低 价格吸引力
物业类型 公寓
商业街 利群商厦 高星级酒店
角色
贡献现金流 实现高利润、贡献现金流
树立标杆形象 引领商务新生活方向
本体总结
本体 区域
即墨首席城市综合体； 提升区域价值的标志性建筑； 引领区域的商业升级。
报告思维导图
主要的研究内容
企百度文库解读
城市背景 研究
区域背 景研判
项目本体 解读
面临核心 问题
项目整体定位
营销推 广
项目背景
问题判断
机会与策略
整体定位
解决方案
报告结构
1 目标解读 2 项目解读 3 核心问题提出 4 突破方向
基于企业发展战略的项 目目标解析
本体解读/背景解读/客群分析
实现项目目标面临的核 心问题提炼
西部
城区 中部
东部
项目属性界定
依托潜力商圈，拥有有绝对强势资源。
商业购 物中心
■大即规墨模新/中利低群密大度厦综合体项目 ■ 76亩 ■ 容积率：3
酒店配 套服务
宗地分析
属于大规模项目，具有较大的开发空间。
总规模：215434.37 ㎡ 商业部分：80709.91 ㎡ 酒店部分：48989.91 ㎡ 酒店公寓部分：24311.68 ㎡ 地下：61431.87 ㎡
■
地块现状
目前地块正在进行平整处理，部分洼水 地填平后，前期工作基本准备就绪。
项目四至
项目所在区域北面集中了众多的专业批发市场，东、 西、南侧为原始村落，为待开发区域，发展潜力巨大。
西侧居住区
北侧小商品批发城
南侧居住区
东侧八里庄二村
小结
• 即墨市为青岛重点城镇，即墨经济的快速发展为项目的开发奠定 了良好的市场基础。
• 项目所在地块交通路网系统发达，具备高端商业开发的先决条件。
地块解读 产品解读
地块属性解读 地块价值解读 各业态的城市属性解读 各业态的价值关系解读
建筑总体形象现代感强烈，超越即墨市场，打造即墨第一城市 综合体，成就区域地标。
即墨高星级酒店、高档公寓、区域综合性商业、特色 商业街。
综合体各物业形态有机结合，实现项目整体价值提升
谨呈：青岛利群集团
打造即墨首席财富引擎！
利群即墨项目营销推广报告
关于利群——
中国500强企业，山东商业巨擘，年销售额138亿元的 超级商业航母，厚积薄发，开启掘金狂潮！
关于区域——
辐射胶东半岛的小商品集散地，即墨未来的财富枢纽， 财富制胜的桥头堡 ！
关于项目——
22万平米巨型体量，即墨首个商业综合体，4星级酒店， 首个酒店式公寓，必将领袖西城，傲视即墨。
市场及发展机会研判逻辑结构
本项目市场空间有多大？
从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？ 从即墨城市发展看，是否支持项目开发？
从即墨房地产板块发展看，是否支持本项目开发？ 从区域商业环境看，是否支持本项目开发？
青岛房地产市场现状总结
2008年下半年青岛房地产市场形势受全国形势影响也进入 下行阶段，销售压力较大。2008年青岛总销量为353.17万 平米。
理解利群
企业战略布局下的项目战略
保证项目绝对成功； 快速销售，快速回笼资金，实现合理利润； 通过项目成功运作，巩固利群企业品牌。
战略下的营销目标
✓ 销售：公寓部分：开盘12个月内基本清盘，销售21880.5平方米
，（ 90％以上的销售率）。
商业街部分：开盘8个月内销售90%，即18530平米。
✓ 品牌：利用项目的市场追捧和热销，获得较高市场美誉度，从而带
2009年2月开始青岛房地产市场销量开始呈逐月上升趋势， 房地产市场销售状况有所好转。2009年前5个月，青岛房 价整体下跌了7.96%，截止2009年6月底，普通住宅成交 26898套，成交面积239.93万平方米。
2009年开盘的中海·银海一号、伟东·幸福城项目都取得 了较好的销售业绩，开盘即实现销售200套以上。销售较 好的项目月均销售在55套左右，普通项目月均销售也在 20-30套左右。
项目定位/营销推广/销售 组织
对企业战略的理解
以商业为主营业务企业的房地产开发模式!
利用商业经营的现金流推动房地产的开发，利用房地产开发 取得的高额利润扩大商业的发展。
在房地产市场形势好的情况下，扩大房地产的开发力度，取 得更多利润；
在房地产市场不好的情况下，紧缩房地产开发，保障商业的 正常运营。
依托城市发展，成就即墨规划的商业区核心； 专业市场密集区，带来大量的人气。
品牌
利群品牌的强势出击； 利群品牌强大的市场基础。
产品关系 商业、酒店部分利群持有经营；
酒店式公寓、沿街商铺对外销售，回笼现金。
客群解读 背景解读 本体解读
研究目的： 研究项目所依托大区域——青岛市房地产发展现状； 研究项目所依托的城市——即墨城市经济发展状况、即墨房地产市场现状； 研究项目所属的区域商业环境发展状况等， 分析现状及未来发展趋势，进而对项目可能的机会进行判断。
• 项目位于即墨以现代物流业、先进制造业为主的西部商业地段， 区域内集中了众多的专业市场，各大专业市场经营情况良好，辐 射胶东半岛甚至整个山东省，为项目开发带来了大量的人气和商 业的需求。
• 项目规划为高端大型综合体物业，弥补周边高端酒店、商业配套 的缺失，在完善区域功能的同时，更能成为即墨西城的地标性建 筑。