土增税筹划方案汇报

综合考虑1.2.4方案 因为3方案难度较大
5,378.05 1,061.74 4.12%
中 0.69% 综合考虑，节税效果明显。
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2.3、土增税筹划--筹划思路
筹划方案
关注点
主要责任 本次
部门
筹划点
关注普通和非普通的增 值额构成，优化成本分 摊。
土地成本分摊方式是地上可租售分摊 还是地上地下可租售分摊 还是按照业 态占地面积分摊。
是按照对应业态成本分摊。
1.利息据实 2.利息6% 3.可租售面 积分摊
后期项目土增税清算时应关注下列几点：1、土增税税率跳档，2、普通住宅增值率的20%，3、住宅的普通与非普通划分，3、普通与非普通的增值额构成
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2.4.1、土增税筹划—方案解析—土地成本分摊
项目
预算成本总额
比例含义
造价、财务
甲供材：钢 筋和水泥的
1.加价 2.不加价
资本化利息
分析选择按照开发成本的6%和项目实 际利息支出孰高进行扣除。
1、关注项目实际贷款及利息变化
3、后期就最利方案与税务机关做好沟通，
关注145亩的方案使用。
2、相关资料收集的保管到位
财务
3.后期清算时应关注普通和非普通的增
值额构成，思考按照可租售面积分摊还
19,935.44 -2,264.15
不含税收筹划方案的结果 方案含义： 1.土地按地上面积 2.利息据实扣除 3.建安平均分摊. 4.甲供材不加价
计税类型 增值额
适用税率 增值税
2014.6 交房时间 2016.12
二组团
一组团
2.SOHO
面积1.72万平
货值:1.68亿
开盘时间： 2014.9
交房时间 2016.6
3.2.商-住宅底商 面积1.123万平 货值:2.57亿 开盘时间： 2015.1 交房时间
2016.6
3.1.商-情景商业
面积2.09万平
货值:4.39亿
开盘时间： 2015.1
晋阳36亩项目土增税收筹划
成都公司财务部董思哲 2014年3月
部门 – 文件名 1
目录
一、项目概况 二、税收筹划 （一）计税产品类型 （二）节税效果 （三）筹划思路 （四）方案解析 （五）方案节税汇总
晋阳项目税收筹划 部|门2 –文件名
1.项目概况（总图及指标概览）
1.精装住宅 面积3.72万平， 货值3.9亿。 开盘时间
建安成本分摊方式是可租售平均还是 按照业态据实。
1、清算资料的提供方式 2、税务沟通 3、关注145亩分摊方式
财务
1.地上分摊 2.地上地下 分摊
1、成本按照业态据实管理的精度和难度， 增加的管理成本与降低的税负平衡点 财务、成本
2、税务沟通 3、关注145亩分摊方式。
1.平均分摊 2.据实扣除
加大出 售物业 成本
soho 商铺 车位 合计
1.69 6.97 0.48 13.04
17,223.33 33,193.72 14,161.49 101,742.66
63.47% 100.00%
非普通住宅
非住宅产品的商业业 态和车库
土增税清算前应重点关注：住宅产品是否存在成交单价高于政府规定的普通住宅标准的单价上限 若有则需要将其划分为非普通住宅。
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2.1、土增税筹划---产品计税类型划分
产品
货值 数据(亿元)
面积(m2)
数据
占比
筹划判断类型
类型
依据
精装住宅
3.90
37,164.12
36.53%
普通住宅
1.户面积均小于144, 2.项目容积率未低于住宅容 积率1. 3.户均价1.05万低于成房发 〔2013〕99号规定的2环-3 环普标上限1.19万元。
504套 16,878.86
12.94% 899.13
3.74%
12270.2 10.64%
413套 25,767.42
19.76% 8,217.75
34.15%
20923.52 18.15%
43,939.39 33.69%
14,013.16 58.23%
13545.8 11.75%
0.00% 0.00%
14161.49 12.28%
453套 4,800.75
3.68% -1,044.81
-4.34%
115,288.46 100.00%
130,408.75 100.00%
24,066.08 100.00%
注：1.项目土地证1个，规证1个，2014年全部动工。2.项目为一期建设，按照交房节点分二个组团。3.车位与住宅的配套比例1:1
6,418.92
方案三 在基准方案上仅考虑建安业态据实 筹划后 方案四 在基准方案上仅考虑甲供材加价
6,252.17 6,289.21
842.26 4.29%
20.86 4.92%
187.61 150.57
4.79% 4.82%
0.65% 0.02% 0.15% 0.12%
可达成性
中 大 极小 中
方案五
交房时间 2016.6
指标项目
住宅
SOHO
住宅底商
情景商业
配套
车库
合计
建筑面积(㎡) 建筑面积占比(%) 房间套数、车位个数
货值(万元) 货值占比(%) 利润(万元) 利润占比(%)
37,164.12 32.24%
454套 39,022.33
29.92% 1,980.84
8.23%
17,223.33 14.94%
主材及精装 材料
苗木花草加 价
由关联公司加价采购销售给36亩主体 公司，增大开发成本即增加土增税扣 除额
由关联公司采购苗木花草加价后销售 给36亩主体公司，增大开发成本即增 加土增税扣除额
1.加价后的价格是否公允
2.苗木花草等景观在苗木公司有增值税 免税政策，花草免所得税税、苗木减半 所得税。 3.关注加价后的价格是否公允
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2.2、土增税筹划—节税效果
方案
方案含义
土地增值税 应缴 节税
税负
方案税负 税负降低
筹划前 基准方案
1.土地按地上面积 2.利息据实扣除 3.建安平均分摊. 4.甲供材不加价

6,439.79
- 4.94%
方案一
在基准方案上仅考虑土地按照地上 地下分摊
5,597.52
方案二
在基准方案上仅考虑利息按照6% 扣除
方案1：按不含地下的可租售分摊 31,408.03
地上可租售面积占比 分摊金额
方案2：按含地下的可租售分摊
31,408.03
地上地下可租售面积占比 分摊金额
扣除额比较
扣除额分摊差异
普通 43.74%
13,736.74 36.53%
11,472.59 2,264.15
非普通 56.26%
17,671.29 63.47%