《2017年上半年苏州房地产市场研究报告》

——中国指数研究院苏州分院

2017年苏州半年度市场形势

总结及展望

目录CONTENTS

市场现状

趋势展望

市场现状

1

2017半年度宏观政策2

2017半年度苏州市场现状

：苏城稳健迈入“调控限购”后时代土地限价令，土房八条，个人住房贷

款业务加严

吴江区实施不动产统一登记

苏十五条，重启限购，苏州限购新政，重启限购限贷

“商改住”新政，允许部

2016.3.18

2016.4.12016.6.232016.5.182016.8.112016.10.3

2017.1.9

楼十条，抑制房价

苏州政策

2017.4.5

首套首贷房贷利率调整为95折

苏州发布2017年2017.4.17

明确“商改住”申报审批程序

2017.5.15

苏州位列“购租

2017.5.19

地市场降温调控升级分商用转为住宅

快速上涨

2016年3月份后，楼市政策开始收紧。”苏十条”、“房八条”、“土拍限价”、“苏十五条”的出台，对稳定苏州房地产市场发展、调控市场供

需平衡、规范个人住房贷款造成一定的影响，有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫，市场逐渐趋于理性。

2016年10月“限购令”的出台，制定进一步调控措施。同时还进一步收紧了住房信贷和公积金贷款，加强商品房价格管理、及加强房地产市场监

管等。 2017年1月“商改住”新政出台。苏州市政府于5月15日再度发文，再次明确了“商改住”工作的申报审批程序。

2017年4月17日，2017年度市区（不含吴江区）商品住房用地计划为390公顷，较2016年计划供应增加10万方，同时也是近6年来的最高值。

2017年5月19日，住建部公开《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，从法律层面对住房租赁市场各个参与主体均进行行为约束，对租金、租

期、承租人居住权利保障等方面均做出规定，以规范住房租赁和销售行为。其中，江苏省6大城市作为先行试点，其中6大城市为南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州。

供地计划并举”试点城市

CHINA INDEX ACADEMY 市场现状

1

2017半年度宏观政策2

2017半年度苏州市场现状

图：2014-2016

年苏州市区土地推出及成交情况

土地供需同环比均下跌

2017年上半年度苏州土地推出及成交同环比均下跌。7月3日，苏州市国土局方案显示，2017-2021年苏州市区(不含吴江)商品住房用地计划为：

2017年390公顷(5850亩)，2018年400公顷(6000亩)，2019年至2021年中期商品住房三年计划为1260公顷(18900亩)左右，按年度结合市场情况均衡

供地。

2017年上半年度苏州住宅用地（不含吴江）推出94.25万平方米，相对应2017年商品住房供地计划，下半年在推地节奏和推地量方面，或将上演

大体量且密集攻势“补仓大战”。

土地市场

图：2013-2017

年

6月苏州市区住宅和商办用地成交楼面均价

土地楼面价及溢价率回落

楼面价方面，2017年上半年度苏州住宅用地成交楼面均价10394元/平方米，环比下跌26.30%。

溢价率方面，2017年上半年度苏州住宅用地成交平均溢价率为41.99%，溢价率涨幅缩减显著。土地出让规则条件愈加严苛，另外也从一定程度上映射出开发商对地块的预期，另外上半年苏州推出地块成色一般，多方面因素影响。

土地

市场

图：2013-2017年6月苏州市区住宅和商办用地成交平均溢价率

商品住宅：调控纵深影响

半年度住宅供求历年最低，同比跌幅近5成

2017年上半年商品住宅共成交24160套，成交面积为292.29万㎡，成交套数和面积都为历年最低水平。

供销表现来看，2017上半年商品住宅供销同比均大幅下降，供应量220.82万㎡，同比跌幅46.61%；成交量同比降幅45.75%。

新房市场

图：2013年-2017半年度苏州商品住宅季度成交走势

商品住宅：月均去化缩水

6月成交攀上半年最高峰

月度表现来看，2017年上半年度月均去化4027套，49万平，历年最低水平。 2017年上半年度峰值出现在6月份，成交6020套，72.08万平，环比上涨35.51%。

主要是因为各项目受开发商半年度指标影响，销售提速；另一方面，苏州银行贷款利率收紧加速了一部分购房者网签进程，双重影响之下，6月份单月网签量出现了今年以来的最高点，赶超了金三银四。

新房市场

图：2015年以来苏州商品住宅月度成交走势

新房

市场商品住宅：10.3限购调控后价格高位下调月度趋稳 2017年上半年，苏州商品住宅价格趋稳。从月度走势

来看，自2016年10月受限购限贷政策的影响，价格高位

持续下调。2017年6月住宅市场均价为20306元/㎡，价

格环比下跌3.25%，同比下跌0.40%。

图：2015年以来苏州商品住宅价格指数及同环比走势

住宅成交结构：以价换量偏刚需产品占比提升

从面积段来看，90-120（含）㎡偏刚需户型占比较去年同期有所上升。

从总价段来看，150-200万成交占比最大，且较去年同期同比增长7.57个百分点。

新房

市场图：2017年半年度苏州商品成交面积段和总价段对比

数据来源：CREIS 中指数据， 不含吴江