基于城乡统筹发展宅基地使用权流转产权分析
统筹城乡发展中农村宅基地使用权流转机制构建——基于江西省部分市(区)、县农村宅基地使用权流转现状
度变 迁 的高 成本 困境 ， 尝试 从 技术 路径 或 治 理结 构 层次 上构 建我 国农村 宅基 地使用 权 流转机制 。 使 用权流 转现 状
［ 稿 日期 ］０ ２ ０ — ６ 收 ２ １— ２ １ ［ 金 项 目］ 家社 科 基 金 “ 筹 城 乡发展 的 户籍 、 基 国 统 社会 保 障 与 土地 管 理 制 度联 动机 制 研 究” １Ｂ Ｙ ５ ） （１Ｊ００ 。
标 流 转 为核 心 的 区域 间 宅 基 地使 用权 初 级 流 转 机 制 不 失 为 一 个好 的 尝试 。
［ 关键词 ］ 农村宅基地 指标流转 区域间流 转
［ 中图分 类号 ］ Ｆ ０ ． ３１ ２ ［ 文献标识码 ］ Ａ ［ 文章编号 ］０ ７ ８ ８ （０ ２ ０ — ０ ５ ０ １０ — ４ ７ ２ １ ）５ ０ ８— ４
辜 １ 赁２． ０５ ２
“ ” 研 三问 究 农题
统筹城 乡发展 中农 村 宅基地 使 用权 流转 机 制构 建
基 于 江 西省部 分 市 （ 、 农村 宅 基地 使 用权 流 转现状 的分析 区） 县
彭新 万 ， 陈海丹
（ 江西 财经 大学 经 济学 院 江西 南 昌 ３ ０ １ ） ３ ０ ３
当前 。 以统筹 城 乡发 展 为 主要 特 征 的经 济社 在 会 发展 过 程 中 ． 量 的农 村 劳动 力通 过 各种 途 径 转 大 移 到城 市 ， 民市 民化 已经成 为 这一 过 程 中 的一个 农 重 要 特征 。 而 随着 城 乡统 筹 发 展 战 略 的推 进 和深 入 ， 乡人 Ｅ结 构变 动将 更加 显著 。其 中 ， 乡人 口 城 ｌ 城 结 构 的变 动 引 发 的城 乡居 民 占有 的宅 基 地 面 积 二 者存 在着 明显的结 构失衡 。一方 面表现 为农 村人 口 的相 对 甚 至绝 对 的减 少 ； 一 方 面 ， 村 宅 基 地 却 另 农 呈 现 出总 面积 与人 均 面 积双 增 长 ，空 心村 ” “ 、空 置
统筹城乡发展中的农村土地流转模式探析——以重庆市为例
（ ） 一 农地 流转的 典型模式 介绍
、
重庆 农 村土地 流转 的现状
１ ． 九龙坡区模式 一 住房换宅基地、 社会保障换集体土
地承包地① 九龙坡是重庆传统的工业发达 区域 ，经济总量连续四年
（ ） 一 农地流转的总体情况
从成 为试验区以来 ，重庆积极探索着消除城乡二元结构
总面积为 ２７ ９万亩 ， １． ３ 占当年农村承包耕地总面积的 １． ％。 ０４ ８
九龙坡 区探索制定了 《 农村土地承包经营权流转管理试
在总的流转面积 中 ， 转包地 占 ５ ． ％， ０ ３ 出租地 占 ２ ．％， ３ ０ １ 转让 行办法》 ｌ个配套制度 ， ３ 等 ２ 以解决农 民变 市民过程 中面 临的 地 占 ８ 互换地 占 ８ ７ ， ％， ． ％ 入股地 占 １ ％， ６ ． １ 自愿放弃 的承 种种权益不平等问题 ， ８ 选择西彭 、 白市驿和华岩等三个镇作为 包地 占Ｑ ６ ４ ％。重庆市政府农村工作办公室的相关资料显示 ， 重点突破 区域实施改革。 九龙坡 区城乡统筹的相 关办法规定 ，
贷款 。 传统购房思路行不通 ， 有另辟蹊径 ： 只 以其在 农村最为 作业道路系统 的配套建设 。 值钱的宅基地 来换城市 房屋 。九 龙坡 区试 行的正是 以城市住 ．
龙头企业 、 果品公司和广大农 户三方紧密合作 ， 形成一个
由于广大农户家家是股东 ， 个人利益 与公司 房换农村宅基地的办法 。经报批 同意后 ， 九龙坡按照“ 城市建 经济利益共同体 。 广大农户以股权 方式参与公司 ， 既是公 设用地增加与农村建设用地减少相挂钩 ” 的试点要求 ， 出原 兴衰紧密联系在一起 。 拿 农村宅基地的 ２ ％； ，集中兴建新型农村社 区 ，可以腾 出 司的主人， ｏ Ｅ右 又是劳动者。他们既享有股金分红， 叉可获得稳定 ８ ９左右的农村宅基地指标置换为城市建设用地 ，用多 得的 的工资报酬。这样看得见 的收益极大地激发 了农户 的参与热 ０６ 土地出让金等收益来补贴农 民购房
分析城乡统筹下农村宅基地与住房制度的思考
３ 城 乡统筹下农村 宅基地与住房 制度变革需 求 与相关建议
与城 市相 比，农村 固然存在着许 多诸如宅基地使用权不 明
掘 出来。随着企业发展大批后备干部走上主要岗位 ， 要制定具体 的领导班 子。各级领导在各项工作 中要处处起表率作用 ， 要求群 办法 ， 为在企业发展过程 中的优秀职 工提供 了一个成 长平 台， 让 众做到的， 自己首先做到， 要求群众不 能做 的， 自己首先不做 。不 广大职工看到在不 同的岗位 上都有 自我 发展的前景 ，形成 一条 空喊 口号， 唱高调 ， 要实实在在为群众做 出示范 带头树立正确 人 人 平 等 的 职 工 成 才通 道 。 的世界观 、 人 生观 、 价值观 ， 争取 成为干部职工 思想道德 上 的榜
关键词 ： 城 乡统筹 ； 宅基地 ； 住房制度 ； 思考
１ 引 言
却是不完整的。换言之 ， 就是房主的所有权 与宅基地的所有权 并
如图 １ 所示 。 自改革开放 以后 ，我国农 民的总收入有 了大幅度 的明显提 不 能 有 效 统 一 结合 ， 高 ， 因此 农 民 就有 了足 够 的 购 买 能力 ，对 房 屋 的 需 求 也越 来 越
图 １农村住房产权分析
我 国相关土地管理制度曾明确指出，集体建设所用 的土地一
定要转为 国有用地之后方可批准进入二级市场流转。我 国也就是 地与住房制度亟需正确 的规划与 引导 。 所谓 的城乡规划 ， 作用对象其 实就是土地使用 ， 所 以城 乡规 想要依靠立法 的手段去禁止城市、外村 以及外乡居民合法拥 有住 正因如此 ， 农村宅基地产权流动过程受到诸多阻挠 。 划的实 际实施途径 也一定要通过调配 土地 使用来实现 。也就是 宅所有权 ， 说， 土地使用状况跟城乡规划是存在着 密切联系 的， 甚至土 地使 另外 ， 随着 时代不 断发展 ， 农 民 已经可 以无偿得到一住房建 一 旦其想要 出售 该 自建住房 ， 只 可以转让给符合该集体成 员 用状况会对城乡规划产 生重要影 响。我国在上世 纪 ８ ０年代末就 设 ， 身份的特殊成员 ， 也就是说， 这样苛刻 的转让条件根本不可 能为 开始推行土地 改革 ，城 市住房也逐渐拥有 土地使用权 并且 能进 很 多已经迁出集 体的 行有偿使用与住房的市场化 交易。直至现在， 农村住房依 旧实行 农村村民带来任何合理 的经济效益。而且 ， 这个 原则 ， 可是“ 二元 制 ” 的土地与住 房制度 导致乡 村与城 市的 农 民都会一直保 留宅基地使用权 ，这样 就会导致许多应该从交
城乡一体化背景下的宅基地使用权流转模式探析
人住宅的 ， 还应 当保障被征收 人的居住条件 ” 。对 于农民而言 ，
住 宅被征收后 ， 国家需要异地 重新安排宅基地 或者将农 民集 中 居住于新 建住 房中。因此 ， 因公 共利益征收农 民住宅 ， 国家 类似
于农 民将 住宅按照一定价格 卖给了 国家 ， 后国家将集体土 地 然 变成 国有 土地 ， 将住 宅用地变成 公益建设用地 。这种流转不仅 改变 了土地使用权人 ， 还改变了土地的性质和用途。
使用权 人作 为信托财 产的农民住宅被强制执行时 ， 宅基地使用 权 也会发生相应的流转 。
２ 农村 集体 经济 组 织 主 导 流转 的模 式 、
这 种流转模式主要是 由农村 集体经济组织推动 、 农村集体
理 论 探 索
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理论探索
【 要】 《 摘 物权 法》 草案的 出台， 引发 了又一轮 关于宅基 地
流转 问题 的 讨论 。本 文 就 宅基 地 使 用权 和 宅基 地 使 用权 流 转 的
宅基地使用权人享有的处分权表现在 ‘ 宅基地使用权人有权 在
依法转让房屋所有权时 ， 该房屋 自有范 围内的宅基地 使用权 将
一
含 义及 其模 式进 行 了 阐述 ， 提 出宅 基 地 使 用权 流 转 对 于 城 乡 并
一
同转让” 但是宅基地使用权人不能单 独处分宅基地使用权 ， ，
体 化 发 展 有 着 重要 意义 。
只能在处分房屋的同时附带处分宅基地 使用权 ， 这就 表明了宅
流 转 模 式
【 键词 】 宅基 地 宅基 地 使 用权 关
关于宅基地使用权流转与城乡要素流动的研究
关于宅基地使用权流转与城乡要素流动的研究作者：蒋卓萱吴婧来源：《中国集体经济》2020年第19期摘要：实现乡村振兴，关键是要形成一种城乡要素双向流动的良性循环局面，改善我国长期以来农村大量生产要素源源不断地单向流入城市，造成农村严重“失血”的情况。
文章以宅基地使用权流转为总抓手，剖析宅基地使用权流转与城乡要素流动的内在关系，探究宅基地使用权流转促进城乡要素流动的内在机理，进而分析宅基地使用权流转模式下实现城乡要素双向流动的具体路径。
关键词：乡村振兴;宅基地使用权;要素流动“三农”问题一直以来都是关系国计民生的重大问题。
在农村社会发展过程中，为改变城乡二元结构，曾提出了城乡统筹和城乡一体化建设，但对农村经济发展、缩小城乡差距和城乡关系转变的效果并不显著。
从发展驱动力来看，政策重点始终在城市，使用的政策手段是城市和工业对农村和农业的反哺和扶持，未能激发农村发展活力，建立更加可持续的内生增长机制。
因此，基于新时代发展的需要，党的十九大报告首次明确提出了实施乡村振兴战略。
乡村振兴，其关键在于推动要素资源真正延伸至农村，改善农村经济发展短板，形成城乡要素资源双向均衡流动的格局。
2018年中央一号文件提出宅基地“三权分置”，并且将宅基地“三权分置”改革构想在乡村振兴战略框架中进行了原则部署。
我国农村目前存在大量处于闲置与低效利用状态下的宅基地，而宅基地自发入市的事实说明，宅基地福利制度与土地资本化要求背道而驰。
宅基地“三权分置”改革已经启动，宅基地使用权流转应当服从、服务乡村振兴战略的总要求，成为乡村振兴道路上的“铺路石”。
关于农村宅基地使用权能否流转的研究，有三种观点：一是不能流转。
如果允许宅基地自由流转，可能会导致农村宅基地管理失控，造成耕地的大量流失，威胁到国家粮食安全，还会导致“小产权房”的合法化，會带来新的“小产权房”以更大规模蔓延。
二是可以自由流转。
刘守英（2014）认为以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场已经形成，农村宅基地使用权流转有现实的需要，堵不如疏。
农村产权流转交易市场存在的问题及解决对策分析
农村产权流转交易市场存在的问题及解决对策分析1. 引言1.1 农村产权流转交易市场的背景农村产权流转交易市场是在农村土地流转的基础上形成的，是一种通过市场化手段对农村土地、农村资产等进行有偿流转的机制。
随着我国农村经济转型升级和城乡发展不平衡的态势，农村产权流转交易市场逐渐成为农村经济发展的重要组成部分。
农村产权流转交易市场的建立旨在解决农村土地资源过度碎片化和规模经济不足的问题，促进资源的合理配置、提高农村经济效益和农民收入水平。
通过市场机制的介入，还可以推动农村产权的流通和转移，促使资源更有效地流向新型农业经营主体，推动乡村振兴战略的实施。
农村产权流转交易市场的发展与壮大，不仅可以有效改善我国农村土地资源配置不合理的问题，促进农村经济的转型升级，还可以带动农村产业结构优化、农民生活水平提高，是推动农村经济发展、振兴乡村的重要举措。
建设规范、健康、有序的农村产权流转交易市场具有重要意义和深远影响。
1.2 农村产权流转交易市场存在的问题信息不对称是农村产权流转交易市场存在的重要问题之一。
由于农村地区信息传递不畅，农民对于土地流转的相关政策和市场情况了解不足，容易被少数信息掌握者操控和误导，导致交易不公平、不透明。
交易主体的素质参差不齐也是农村产权流转交易市场存在的问题之一。
在农村地区，参与土地流转的主体涉及农民、企业、政府等多方，而这些主体在交易过程中往往缺乏专业的谈判技巧和交易经验，容易导致交易过程中出现矛盾和纠纷。
农村产权流转交易市场的监管不到位也是一个严重的问题。
由于监管缺乏有效手段和机制，导致市场乱象频发，黑中介、诈骗等不法行为层出不穷，严重损害了交易市场的正常秩序和农民权益。
农村产权流转交易市场存在着信息不对称、交易主体素质参差不齐、监管不到位等问题，这些问题制约了农村产权流转交易市场的健康发展，需要采取有效对策加以解决。
2. 正文2.1 农村产权流转交易市场存在的问题分析一、信息不对称问题在农村产权流转交易市场中，信息不对称是一个普遍存在的问题。
统筹城乡发展过程中创新宅基地制度的实践模式及比较分析
迫 切 和 重要 。
５ 、加 快农村剩余劳动力转移就业的组 织化进程 ，打造品 牌劳务经济 。尽快成 立辽宁省农村劳动 力转 移协 会 ，根据各 地 区的特 点以会 员制的形式成立市 、县 、乡、甚至村专业分 会 。同时协调农村 劳动力转移 的培训机构 、中介机构 、用人 企业 ，实现农村 劳动力转移的组织化 。在此 基础 上可以形成 农村剩余劳动力 转移 的品牌建设 ，推进全省农村 剩余劳动力 由数量向质量 、由
要有 序推进农村土 地管理制度 改革 ，加 快修 改土 地管理法 。 农村宅基地和村庄 整理所节约的土地首先要补 充耕地 ，调剂
彻底性转移。一是加快现行农地制度 改革 。大 力推进土地使 用权的合理流转 ，承包的土地可 以转包 ，可以出租 ，甚至可 以入股投资。二是完善保险等保障制度 。在农村 实施 家庭联 产承包责任制以后 ，农村集体功能大大被 削弱 ，农 民只有依 靠家庭保障 ，所以要进一步加快社会福利 、保 障制度改革步 伐 ，尽陕建立包括农 民工在 内的社会福利 、保障制度 和机制 。 可见 ，打开制度症结 ，松动政策 限制 ，将 是推 动农 村劳动力 有效转移的重要措施 。 ２ 、尽快组建农村剩余劳动力转移培训 的职教集团 ，做强 做大转移培 训工作 。认 真总结省 内目前农村剩余劳 动力转移 培训中存在 的现 实问题 ，同时结合全省农村劳动力 转移 的客 观需求组 建职 教集团 ，打破原来的条块分割 的现象 ，充分利 用省 内的职教资源 ，根据农 民的培训意愿统一组织培训工作 ， 构建城乡一体 化的培训网络 ，这样能够更好的满足 培训 需求 和避免重复建 设。同时健全转移培训 的长效机制 ，加大转移 培训资金 的支 持力度 ，建立强有力的政府支持机制 ，做 强做 大转移培训工作 。 ３ 、加强农村 劳动力就 业市场 的培 育工作 ，构建就 业市 场 的信息化平 台。加快建 立农村劳务市场 ，为农 民工合理流 动提供信息 、咨询 ， 建劳资 “ 搭 双赢 ”平台 ，实现农村剩余 劳动力异地转移 。一是搭建 信息网络平台 ，建立 “ 农村劳动 力资源信息库 ”和 “ 企业用 工信息库 ” ，健 全城 乡劳动力 网 络信 息系统 。定期统 计分析和公 布农村 劳动力 的就业状况 。 二是搭建就业服务信息平 台 ，建设 劳动力市场体系和基层就 业管理服务体系 。三是搭建职业技能 开发信息平台 ，输出地 要加强对农村劳动力年龄结构 、知识 结构 、技能情况 、性别 结构等基本情况的调查 ，开展对农村 剩余劳动力的存量 、流 量 、培训 、鉴定等基础性工作 ，为用 人单 位搭建劳动力供给
农村土地流转问题研究以重庆城乡统筹试验区为例
农村土地流转问题研究以重庆城乡统筹试验区为例一、本文概述随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，农村土地流转问题逐渐显现，成为影响农村经济发展和社会稳定的重要因素。
重庆作为我国城乡统筹试验区之一，其土地流转问题具有代表性，研究其土地流转问题对于理解全国范围内的土地流转现象具有重要的参考价值。
本文旨在深入探讨重庆城乡统筹试验区内的农村土地流转问题，分析其产生的原因、影响以及现有政策的实施效果，并在此基础上提出针对性的政策建议。
文章将综合运用文献分析法、实地调查法、案例分析法等多种研究方法，以期为相关政策制定提供科学依据，促进农村土地流转的规范化和有序化，推动农村经济的可持续发展。
二、农村土地流转的理论基础土地流转是农村经济发展到一定阶段的必然产物，其理论基础主要源自产权理论、地租理论和规模经济理论。
产权理论是土地流转的重要理论基础之一。
根据产权理论，明确且可交易的产权是推动资源有效配置的关键。
在农村土地集体所有的背景下，农民拥有的土地使用权是一种不完全的产权，这限制了土地资源的高效利用。
因此，通过土地流转，使土地使用权成为一种可交易的产权，可以提高土地资源的配置效率，促进农村经济的发展。
地租理论也是土地流转的重要理论基础。
地租是土地使用者因使用土地而支付给土地所有者的经济报酬。
在土地流转过程中，地租的存在是土地流转得以发生的重要动力。
土地流转的租金反映了土地资源的稀缺程度和使用价值，是土地资源合理配置的信号。
规模经济理论为土地流转提供了另一个理论支撑。
规模经济理论指出，在一定范围内，生产规模的扩大可以降低生产成本，提高经济效益。
土地流转可以促进土地资源的集中和规模化经营，从而实现规模经济效应，提高农业生产效率。
在重庆城乡统筹试验区的实践中，这些理论得到了很好的应用。
试验区通过政策引导和市场机制，推动农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和高效利用，为农村经济发展注入了新的活力。
试验区还注重保护农民的土地权益，确保土地流转过程中的公平性和合理性，为土地流转的顺利进行提供了有力保障。
城乡统筹背景下的农村宅基地使用权流转研究
使用权流转状况 ， 呈现出总体规模小 、 流转形式多样 、 地区 差异较大 ， 且存在较多问题如流转不规范 、 交易纠纷多 、 产
权意识混乱 、 流转 比例低等。基于上述分析， 笔者提 出对农 经转移的人 口继续占有闲置的宅基地 ， 同时新增人 口只能通
“ 现象在 全 国广 大农 村宅基地使用权流转的对策与建议 ，要完善农村宅基地所 过重 新划 分方式 获得宅基 地 。一户 多宅 ” 有权制度 ， 充分发挥市场驱动力 ， 允许宅基地人市 流转 ； 明 村中普遍存在 ， 多余的宅基地因不能进行转让交易而处于闲 确界定宅基地使用权流转范围。相关部 门应尽快 出台的政 置 ， 造成土地资源的闲置浪费。
ｉｕ ｔ ｔ ｇ ｔｅ ｃ ｕ ｔｙｉｅ ｈ ｍｅ ｔａ ｉ ｔｏ ｓ ｏ ｈ ｉ ｕａｉｎ ｉ ｈ ｒ ｓｎ ｉ ａｉｎ ａ ｄ ｅ ｉｔ ｇ ｐｏ ｌｍｓ ａ ｄ ｐ ｔ ｌ ｓ ａｉ ｈ ｏ ｎｒｓｄ ｏ ｓｅ ｄ ｒ出 ｆｕ ｅ ｆ ｔ ｅ ｃｒ ｌｔ ｎ ｔｅ ｐｅ ｅ ｔｓｔ ｔ ｎ ｘｓｉ ｒｂｅ ， ｎ ｕｓ ｌ ｒ ｎ ｃ ｏ ｕ ｏ ｎ
１１ 我 国农 村宅 基地 产权 特征 ．
积约占 １％ ～１％。 空心村” ０ ５ “ 老宅基地 闲置面积约 占 １％ ０
～
１％。 ５ 另外 ， 国大约由 １ ０ 万份房产和宅基地处于可 全 ０ ２
１１１ 宅基地归集体所有村民使用 集体土地产权是 一 ．． 种使用权和所有权相分离的制度 ，法律规定农 民集体所有 的土地可依法给单位或者个人使用。宅基地是农 民生产生
Ｙ Ｇ ａ －ｉｏ ｅ ａ Ｓ ｈｏ ｏ ｕｌ ｏ ｃ ｎ ａ ａｅ ｅ ｔｏ Ｚ ｅ ａｇ Ｕ ｉ ｒｉ ，Ｈａｇｈｕ ｈｊ ｎ ０ ８ ＡＮ Ｗ ｎ ｊ ｔ ｌ（ｃ ｏｌ ｆＰ ｂｉ Ｐ ｌｙ ａｄ Ｍ ｎ ｇｍ ｎ ｆ ｈｊ ｎ ｎ ｅｓ ｙ ａ ｃ ｉ ｉ ｖ ｔ ｎｚｏ ，Ｚ ｅ ａｇ ３ ０５ ） ｉ １
城乡统筹视角中的农村宅基地使用权制度创新
用权 的审批程 序和审批 内容做 出具体 明确 的规定 ， 导致农 村 宅基地使 用权审批工作不规 范 ， 许多地方 的审批权 主要集 中
在 村 组 干 部 的 手 中 ， 村 宅 基 地 多 占 、 占情 况 突 出 。其 二 ， 农 超 农 村 宅 基 地 使 用 权 的取 得 具 有 无 偿 性 。中国 法 律 规 定 宅基 地
根据“ 地随房走” 原则 ， 转让房屋必然会 造成宅基地使用权流 转 的事实 。 为防止农村 宅基地 流入非集体经济组织 的成员手
中 ，０ ４年 政 府 出 台 《 于 加 强 农 村 宅 基 地 管 理 的 通 知 》 ２０ 关 明文 禁 止 了城 镇 居 民购 买 宅 基 地 。
使用权 的取得和使用不需要缴纳费用 。 虽然有的地区农 民取
摘
要： 随着城 市化进程的加快 ， 业人 口向城镇 的大规模 迁移 ， 农 国家统筹城 乡发展战略 的提 出， 于计划 经济体 源
制和城 乡二元背景下的农村宅基地制度 逐渐暴露 出许 多问题 ， 农村宅基地使用权制度改革和完善势在必行。 通过 分析 中国现行农村宅基地使 用权制度存在 的问题 和弊 端， 结合农村宅基地使 用权制度地方创新 实践 ， 出了中国农村 宅基 提
不 能 交 易 失去 财 产 性 。
以上市 自由流转 ， 如何 流转 才能有效保护农 民的权益 和集体 土地权益是当前学术界讨论 的热点 ， 也是未来城 乡协调发展
要解决的焦点问题 。
一
、
现 行 农 村 宅 基 地 使 用 权 制度 存 在 的 问题 和
弊 端
１ ． 现有法律对宅基地使用权流转形成限制。根据产权经 济学的基本原理 ， 权只有实 行正 常转 让 ， 产 才能使 产权效益 实现和交易成本降低 ， 否则 会相反 。国内外经济发展 的历史 与现实表明 ， 一切稀有 资源 优化 配置的主ห้องสมุดไป่ตู้途径就是流 动转 让。 土地能否合理的流转 ， 决定着土地配置效率的提高。 但是 中国法律对宅基 地使用权 的流转 持谨慎 的态 度 ， 土地管理 《 法》 规定 ，农村村 民出卖 、 “ 出租住房后 ， 申请宅 基地 的 ， 再 不 予批准。”农 民经济所有的土地使用权不得 出让 、 “ 转让或者 出租用 于非农业建设 。 可见 ， 民享 有宅基地使用权但不能 ” 农
城乡统筹发展背景下农村宅基地使用权流转问题
袁 铖
（ 中南财经政法大学 经济学院 ， 湖北 武汉 ４０ ７ ） ３ ０ ３
摘
要： 现行农村宅基地流转制度存在着宅基地使 用权不可转让性与农村住房所有权可转让性 、 农村宅基地物 权与政府 公权的矛盾。农村宅基地流转制度缺 失严重制约经济结构 转型。实行农村宅基地立法理念 转变 ， 制定 农地分 区 法， 进行农村集体经济组织创新是化解农村宅基地流转问题的现实选择。
■
贵＇ 财经学院学报 ｌ ｌ
２０ 年第 １ 总第１８ ０９ 期ｃ ３ 期）
文章编号 ： ０ — ６ ６ ２ ｏ ） 一 ０ ８— ５ 中圈分类号 ：３ １ １ 文献标识码 ： １ ３ ６ ３ （ｏ ９ ｍ ０ ８ ０ ； ０ Ｆ２ ． ； Ａ
［ 与发展］ 贫困
城 乡统筹 发展 背景 下农 村 宅基 地
关键词 ： 农村宅基地使 用权 ； 土地流转 ； 乡统 筹发展 ； 城 制度创新
Ｃｉ ｕ ａｉ ｎ ｏ ｒ ｌ ｔ ｆＲｕｒ ｌＨｏ ｓｅ ｄ Ｓ ｒ ｉ ｅ ａ ａｎ ｔ ｔ ｅ Ｂａ ｋ ｒ ｕ ａ ａ ｃｎ ｒ ｌａ ｄ Ｕｒ ａ ｖ ｌ ｐ ｎ ｃ ｏ ａ ｍｅ ｔａ ｅ ｖ ｔ ｇ ｉ ｓ ｈ ｃ ｇ ｏ ｎｄ ｏ Ｂ ｌ ｎ ｉ ｇ Ｒｕ ａ ｎ ｂ ｎ Ｄｅ ｅ ｏ ｍｅ ｔ ｕｄ ｆ ＹＵ ｈ ｎ ＡＮ Ｃ ｅ ｇ
耕地 、 宅基 地 、 自留地 、 自留山等 集体所 有 的土
地。第二， 关于农 民宅基地取得 ， 土地管理法》 《 第 ６ ２条规定 ：农 村村 民一户只 能拥有 一处 宅基 地 ， “ 其
宅基地 的面积不得超过 省 、 自治 区 、 直辖 市规 定 的标 准 ” “ 村 村 民 出卖 、 ，农 出租 住 房 后 ， 申请 宅 基 地 再
基于城乡统筹的宅基地流转与退出机制研究
动 人 口住 房 制 度 的 短 缺 ， 城 市 高 房 价 的 压 力 下 ， 郊 结 合 在 城 部 的农 民住 宅 自然 成 为 城 市 低 收 入 外 来 务 耕 地 、 基 地 、 留地 、 宅 自 自留 山 等 集 体 所 有 的 土 地 使 用 权 ， … ” 物 权 法 》 １ ２条 规 定 ： 宅 基 地 使 用 权 １ ３ 土 地 综 合 整 治 驱 动 型 … 。《 第 ６ “ ． 随 着 农 村 土 地 综 合 整 治 的广 度 与 深 度 的 扩 张 ，拆 院 并 “ 人经 本集体 同意 ， 以将 建 造 的住 房 转 让 给 本集 体 内符合 可
一
定 ： 止 城 镇 居 民在 农 村 购 置 宅 基 地 。《 土 资 源 部 关 于 加 禁 国 宅 基 地 ， 禁 为 城 镇 居 民 在 农 村 购 买 和 违 法 建 造 的 住 宅 发 严 放 土 地 使 用 证 。《 务 院 办 公 厅 关 于 严 格 执 行 有 关 农 村 集 国
有 土地搞房地 产开发 。
我 国现 行 的 宅 基 地 分 配 使 用 是 建 立 在 计 划 经 济 时 代 下 ， 有社会 福利性 质的管理 制 度 ， 于符 合宅 基地 申请条 具 对 件 的村 集 体 经 济 组 织 成 员 可 无 偿 的 、 期 限 的 使 用 本 村 的 无 处 宅基地 ， 基 地 的获 得 是农 民基 于 集 体 成员 身 份 而享 宅 有 的福 利 保 障 。 然 而 我 国 现 行 法 律 法 规 对 农 村 宅 基 地 的 流 转有严 格 的条件限制 ：担保法 》 ３ 《 第 ７条 规 定 ： 下 列 财 产 不 “
推 广 ， 大 地 推 动 了宅 基 地 流 转 与 退 出 。 极
城乡统筹下农民土地权利保护分析
城乡统筹下农民土地权利保护分析摘要：做好城乡经济的协调发展是统筹城乡经济社会发展的重中之重。
首先确保失地农民的社会保障工作是当前的一个重要难题。
本文根据现有一些文献的研究并且结合自身对农民土地权利保护的分析，对城乡统筹下农民土地权利保护问题作了简单的讨论，对产生这种问题的原因作了简单的分析，并且提出了一些相应的解决方案。
通过对城乡统筹建设重要性的分析，给出了统筹发展的主要内容和主要途径，以及在这个过程中所要注意的问题，在一定程度上使城乡统筹发展更加完善，实现城乡共同繁荣的终极目标。
关键词：城乡统筹；农民土地权利；社会保障中图分类号：d923.2；f061.5 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）10-0-02最近几年，中央对三农问题越来越关注，由此可见我党高度重视农村的发展。
在这种环境下，我党在十六大中明确提出了统筹城乡社会经济发展的战略目标。
其中“三农”问题是统筹城乡社会经济发展的重要问题。
一、相关概念1. 城乡统筹的概念解析我们知道坚持以人为本是城乡统筹的根本内容，在城市与农村共同发展的同时，不断地协调两者之间的生活水平，最终达到农村居民与城市居民能够享有一样的权利、一样的公共服务以及同样的生活条件。
党之所以提出统筹城乡经济社会发展是因为，当前城乡之间的贫富差距随着我国经济的飞速发展越来越大，这种问题也直接地导致了“三农”问题越来越严重。
大力推进城乡经济的协调发展是因为农村是解决三农问题的关键。
2. 相关权利的概念解析（1）集体土地所有权。
在《物权法》中明确指出，农民对农地具有使用和占有等权利，并且农民自身有权去排除他人对农地的干预。
例如，农民具有将土地包给别人耕种的权利，也有分配宅基地给农民建房的权利，更有阻止别人侵占自己土地的权利。
但是，农民的这些权利都要依法执行，如果在使用这些权利的时候超出了法律范围，那么这些权利会无效，情节严重可能会构成犯罪行为，并且要承担法律责任。
农村宅基地使用权流转在现实中存在的问题及完善
农村宅基地使用权流转在现实中存在的问题及完善随着城乡一体化发展的推进，农村宅基地使用权流转成为了农村改革发展的重要内容。
在实际操作中，农村宅基地使用权流转也面临着一些问题和困难。
本文将从现实中存在的问题出发，探讨完善农村宅基地使用权流转的解决之道。
一、现实中存在的问题1. 流转需求不足由于宅基地使用权流转制度刚刚在农村实施，农民对宅基地使用权的流转需求并不强烈。
许多农民在宅基地使用权流转意向上存在观望和犹豫的态度，导致流转需求不足的情况。
这使得一些宅基地的潜在利用价值无法得到充分释放。
2. 流转程序繁琐目前宅基地使用权流转的相关法规和政策比较复杂，涉及到征地补偿、土地使用权转让、资金分配等问题，流转程序繁琐，需要农民和相关部门投入大量的时间、精力和成本。
流转程序的复杂性也给农民的使用权流转带来了很大的障碍。
3. 流转价格不确定在宅基地使用权流转的过程中，很多时候流转价格难以确定，导致交易难以成交。
一方面，由于宅基地使用权的流转市场还不够成熟，因此流转价格的参考标准不够明确；农村宅基地使用权流转的市场需求和供给信息不对称，导致流转价格的确定存在困难。
4. 土地利用效率低下由于宅基地使用权流转市场不完善，导致宅基地的利用效率低下。
一些宅基地因为流转受阻，无法得到有效利用，严重浪费了土地资源。
二、完善农村宅基地使用权流转的建议1. 构建宅基地使用权流转市场为了促进宅基地使用权流转，需要建立起一套健全的市场体系和法律法规体系。
相关部门可以引入第三方评估机构和咨询公司，对宅基地使用权的价值进行评估，为流转价格提供参考。
还可以逐步推动宅基地使用权交易市场的建立，建立宅基地使用权的登记、交易和监管机制，形成一个便于流转的市场机制。
2. 简化流转程序为了降低宅基地使用权流转的交易成本，有关部门可以简化流转程序，提高流转效率。
可以采用“一口办理”、“一站式”等方式，整合宅基地使用权流转相关手续，简化流转程序。
还可以通过发放流转补贴、减免税费等措施，降低流转的经济成本，吸引更多的农民参与流转。
宅基地使用权流转问题研究
宅基地使用权流转问题研究宅基地使用权是指农村居民家庭在集体土地上建造住房并使用该土地的使用权。
随着城乡发展的不断推进和农民观念的转变，宅基地使用权的流转问题逐渐引起了广泛关注和研究。
一、宅基地使用权流转的背景宅基地使用权是集体土地上重要的财产性权益，在经济、社会、文化等方面都扮演了重要角色。
但现实中，许多宅基地使用权因各种原因而被闲置或难以充分利用，与此同时，一些农民由于需要资金或其他原因，希望将宅基地使用权出售或转让。
这就引发了宅基地使用权流转的问题。
二、宅基地使用权流转问题的研究宅基地使用权流转是一个复杂的社会现象，涉及法律、经济、社会等多个领域。
为了深入研究宅基地使用权流转的问题，需要分析其影响因素、流转方式、流转市场等。
1. 影响因素宅基地使用权流转的影响因素有很多，其中包括土地政策、市场需求、土地权属、法律制度等。
例如，土地政策的变化会直接影响到农民对宅基地使用权的流转意愿；市场需求的变化则会对流转市场产生影响；土地权属争议则会阻碍宅基地使用权的流转。
2. 流转方式宅基地使用权的流转方式有多种，主要包括转让、租赁、抵押等。
在不同的流转方式下，涉及到的方面、手续和责任也有所不同。
3. 流转市场宅基地使用权流转市场的发展和活跃度也是宅基地使用权流转问题的研究方面之一。
很多地方都设立了宅基地使用权流转市场，但其运行情况参差不齐，需要加强监管和规范。
三、宅基地使用权流转的案例1. 吉林省长春市绿园区某村该村通过土地撤并后，提出了将集体经济组织占用的宅基地使用权流转给农民，实行家庭承包经营的方法。
村里通过公开招投标的方式，将宅基地先流转给具有良好信誉的农民，之后与农民签订协议。
2. 河南省信阳市该市将宅基地闲置和低效利用问题作为重要问题来解决，并在全市范围内推行宅基地流转政策。
此举在很大程度上激发了农民对宅基地资源利用的积极性，并优化了宅基地的流动性。
3. 云南省大理州剑川县该县按照政策规定，在宅基地使用权流转过程中，严格控制流转价格，防止出现高价收购和低价转让等现象。
农村宅基地使用权流转问题探析
中， 农村宅基地使用权被界定为一种用益物权 ， 对于
其是 否可 以进行 流 转 ，物权 法》 《 给予 了一 个模 棱 两 可 的答 复 。如第 １３条 指 出 ， 村宅 基 地 使 用 权 的 ５ 农 取得 、 行使 和转 让 ， 用 土地 管理法 等法 律和 国家有 适
现行 法律 、 法规 虽然规定 了农 民享有宅基地使 用权 ， 对其是否能 够入 市流转 ， 但 确无明确规 定。鉴 于现行 宅基地使 用权
制度存在 的问题 ， 当在建立城 乡统一的房屋和宅基地市场、 应 实行宅基地 一级市场垄 断和有偿使 用制度及建立宅基地收
购储备制度等方面予以完善 。 ［ 关键词 ］ 农村 ； 制度创新 ； 土地流转 ； 宅基地使 用权 ［ 作者 简介 ］ 曹天天（９ ９ ） 女 ， １８一 ， 河北省献县人 ， 南京农业 大学人文学院在读本科 生， 主攻 法学。
、
农 村 宅 基 地 使 用权 制度 的 历 史 沿革
农 村宅 基地 使 用权 ， 中国特 有 的一 项不 动产 是 物权形式 ， 其有 着 独特 的社会 性 质 和历 史 环境 。笔 者认为 ， 对其沿革 的分析 和 讨 论将 有 利 于我 们 系统
把 握宅基 地使用 权 的真正 内涵 。以农 村土 地制度 的
土地 在 中国传统 文化 中一直 占据着举 足轻重 的
作用 ， 不仅寄托了朴实的中国农 民的深厚感情 ， 也承 载着华夏 儿女 生生 不 息 的繁 衍希 望 ， 至保 障 了农 甚
民 的基本 人权 。农村 宅基地关 系到 全 国农 民 的立 身
在全国基本完成 ， 并在 １５ ９４年的《 宪法》 中确定了 农 民土地所有 权和其他生产 资料所有权¨ 。尽 管
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基于城乡统筹发展的宅基地使用权流转产权分析
摘要：宅基地作为农民最基本的生存财产，应享有与城镇住宅用地同等的使用权能，通过流转实现其财产利益最大化，鉴于现有法律对宅基地使用权能界定不明晰，本文拟通过对宅基地使用权内涵及特点进行分析，从产权分析的角度对宅基地使用权权能进行明晰，以期为合理促进宅基地使用权流转提供依据。
关键词：宅基地使用权；权能；流转
中图分类号：f252.23 文献标识码：a 文章编号：
引言
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提到：“加快消除制约城乡协调发展的体制性障碍，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动。
统筹城乡发展规划，促进城乡基础设施、公共服务、社会管理一体化。
完善城乡平等的要素交换关系，促进土地增值收益和农村存款主要用于农业农村。
严格规范城乡建设用地增减挂钩，调整优化城乡用地结构和布局，逐步建立城乡统一的建设用地市场。
严格界定公益性和经营性建设用地，改革征地制度，缩小征地范围，提高征地补偿标准。
完善农村集体经营性建设用地流转和宅基地管理机制”。
随着市场经济体制改革不断深化，城乡交流日益频繁，禁止宅基地使用权转让已与城乡一体化发展不相适应。
此外，大量农民外出务工，农村宅基地闲置现象较为常见，合理推进宅基地使用权流转是促进农民利益最大化，提高农民收入的有效措施。
1 宅基地使用权的内涵
1.1宅基地使用权
《物权法》第一百五十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”；《土地管理法》第六十二条规定了农民宅基地使用权申请的要件以及取得的程序。
由此可知，宅基地使用权是农民作为社员合理分配所得到的，并不是有偿取得，这种政策具有明显的福利性。
1.2宅基地使用权的特殊性
（1）特定的主体
按照法律规定只有集体经济组织内的成员或由相关法规规定的人才有资格向所在的集体经济组织申请宅基地；除了法律特别规定外，非本集体内的成员禁止在本集体内申请宅基地。
如果失去了集体经济组织身份的成员，则其取得的宅基地使用权即失去了身份基础，集体经济组织有权收回。
（2）确定的用途
宅基地原则上只能用于建造自用住宅及其附属设施；虽然宅基地是一种用益物权，但仅限于个人和家庭的居住。
（3）取得的无偿性
农村宅基地使用权的取得原则上是无偿的，具有社会福利的性质，对农村村民具有一定的社会保障功能。
（4）使用期限无限性
宅基地使用权可以继承使用，没有使用期限的限制。
宅基地上的房屋消灭后，使用权人仍享有宅基地的使用权。
若宅基地被依法征收，有权再向集体申请相应的宅基地。
（5）流转的限制性
鉴于宅基地的成员权性质，现行法律规定宅基地不能转让，禁止单独对农村宅基地使用权进行流转。
2 宅基地使用权流转现状及障碍
2.1宅基地不能正常流转阻碍城乡协调发展
林毅夫曾经指出过经济发展战略、资源配置体制与微观经营主体构成了一个”三位一体”的整体。
建国初期为了确保重工业发展和城市粮食供应，国家实施了城乡二元的户籍、就业、养老、住宅等制度，现行的农村宅基地制度形成于20世纪50年代，是与当时的重工业优先发展战略和计划经济体制相适应的。
为了保证每户农民都能得到一块栖身之地，国家实行宅基地无偿分配，并且出于保护农民生存权的考虑，禁止农村宅基地使用权流转。
随着国家经济发展战略转变和市场经济体制日益完善，农村宅基地制度也必须与时俱进。
党的十六大提出了“统筹城乡经济社会发展”、“多予少取放活”、“工业反哺农业，城市支持农村”的战略目标，这样工业与城市倾向的发展模式不复存在。
我国的住宅管理制度历来以面向城市国有土地为主，严格限制农村宅基地流转，实质上是对农民宅基地权利的歧视。
城市居民国有土地使用权有比较完善的登记制度和流转制度，拆迁时有较完善的
规定和办法；农民宅基地的集体土地使用权不能自由流转，拆迁时无章可循，补偿缺乏统一标准。
城乡居民住房土地的法律规定存在较大差异，不利于城乡经济社会的协调统一发展。
如果说在改革开放初期，土地是农民获取收入的主要来源，那时禁止农村住宅流转对于维持农民生计还具有一定意义，那么在城乡统筹发展时期，农民的生存主要不再依赖于土地，农村宅基地的财产功能超过社会保障功能，农村宅基地流转变得越来越重要。
2.2宅基地使用权流转现状
实践中，在北京，上海，广州等大城市的郊区农村，宅基地的地下交易已经十分活跃，政府多采取“不干预、不支持、不介入”的态度，但各地实践中的主要做法和要求并不相同，如《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定，村民住宅用地使用权不得流转；《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》第二十七条第一款规定，“农村村民宅基地使用权可以进行流转，但是，农村村民宅基地实际占用面积超过法定标准的部分应当按照规定缴纳土地有偿使用费。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。
此外，作为全国两大统筹城乡综合配套改革试验区，成都市和重庆市均拿出原本宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出的80%左右复垦作为耕地，其余的被腾挪出来的建设用地指标，则可通过城市的购买置换为该城市的建设用地；无锡市国土部门则鼓励已入城不在农村居住农民和城郊接合部农
民自愿腾退宅基地，腾退宅基地并不是无偿的，农民可由此置换经
济适用房；《中共广州市委、广州市人民政府关于加快形成城乡经济社会发展一体化新格局的实施意见（征求意见稿）》规定，农民可用宅基地换取城镇住宅，允许自愿放弃宅基地使用权且符合规定的农村居民优惠购买经济适用房；天津滨海新区也在推行农民宅基地换房的模式。
这些实践虽然对农村宅基地流转进行了新的探索和尝试，但由于这种置换最终实现的是将集体建设用地国有化，或者用来发展村镇企业集体经济，并不等同于传统意义上的农村宅基地流转，因此与农村宅基地直接流转仍然存在本质区别。
综上所述，虽然一些地方允许宅基地进行某种交换，但农民对宅基地依旧缺乏完整的处分权。
所以，笔者认为应赋予农村宅基地使用权完整的物权权能，减少对宅基地使用权流转的限制，促进其合理进入市场流转，实现土地价值最大化。
3 基于城乡统筹发展的宅基地使用权产权明晰
3.1占有权能
宅基地使用权人实施使用、收益和处分权能的前提条件是拥有宅基地的占有权，使用权人必须先占有宅基地，才可以在宅基地上建造住宅。
农民对宅基地的合法占有受法律保护，农村集体经济组织不可以任意要求集体经济组织成员返还宅基地，其他民事主体也不能对以侵犯农村宅基地使用权人对其合法宅基地的占有权，若有不合法侵权行为，使用权人可依法请求法律救济。
3.2使用权能
农村集体经济组织成员申请得到宅基地，就具有了基本的使用
权，使用方式包括在宅基地上建造住宅以及生活配套设施以及种植农作物。
3.3收益权能
完善农村宅基地使用权权能，首先应当明确农村村民对其宅基地享有收益权。
此收益权包括两部分，即农村村民在其宅基地上种植农作物或蓄养家禽所获取的天然孳息和农村村民出租其宅基地所
收取的租金等法定孽息。
3.4处分权能
宅基地使用权的处分权是指宅基地使用权人通过买卖等法律行
为或抛弃等事实行为对宅基地使用权进行处分，导致宅基地使用权发生转移或消灭等法律后果的权利。
宅基地使用权物权化的核心权能是处分权，这是实现宅基地使用权的利用效益和价值的关键。
笔者认为，宅基地使用权处分权能有以下内容：第一，处分行为必须通过相应登记手续后才能生效，包括变更登记、他项权利登记及注销登记；第二，宅基地使用权一经取得，使用权人在其使用权使用期限内，符合土地利用总体规划和城镇规划并且没有权属争议的前提下，在遵守法律规定或合同约定的特定要求的情况下，可自由处分其宅基地使用权，不必征得宅基地所有权人（即农村集体经济组织）的同意，所有权人也不得随意干涉使用权人的处分行为，否则，使用权人有权请求法律救济；第三，使用权的处分，应当征得全体使用权共有人同意。
在表达处分意志时，可由共有人推派代表(其他人也要签署委托书)，或者共同出面与对方签订书面合同；第四，
使用权的处分不得随意改变宅基地用途。
由于处分而必须改变宅基地用途的，应先履行法律规定的审批手续，通过审批才能对宅基地使用权进行处分；第五，使用权处分后可产生使用权转移或消灭的法律效果。
如宅基地使用权的买卖、交换、赠与等处分行为。
3.5继承权能
宅基地使用权用益物权化后，宅基地使用和收益，宅基地使用期具有财产性；另外，宅基地使用权具有期限性，若在使用期届满前宅基地户内具有成员权的村民全部死亡的，该处宅基地使用权尚没有消灭，期间尚未届满的可由使用权人的继承人继承剩余期间内的宅基地使用权。
一经宅基地使用权使用期届满，宅基地使用权则自然消灭，继承人丧失使用权，应向宅基地所有权人返还宅基地，或者按市场价格有偿取得宅基地使用权。
能否有偿取得，则取决于宅基地所有权人。
参考文献
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[3] 袁铖.城乡统筹发展背景下农村宅基地使用权流转问题[j].贵州财经学院学报,2009(1):88-92.
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