XX项目年度营销执行报告.pptx

✓地理区位：项目地块东临王城大道，西靠涧河，南接纱厂路，北依中州 路，中州路横穿洛阳东西，王城大道纵贯洛阳南北，雄踞城市中央繁华领 地，地段区位优势不言而喻； ✓交通路网：中州路、王城大道、唐宫路、纱厂路四条道路环绕，几十条 公交线路在此穿梭，距离高速公路、飞机场、火车站均在15分钟车程，交 通便利，路网通达，使得本项目具备先天性的交通优势； ✓配套完善：项目周边银行金融系统遍布、高端写字楼、酒店林立，为项 目片区增添了商业氛围； ✓景观资源：项目地块西南侧直面王城公园和涧河，开阔的景观视野，先 天的休闲资源，有利于提升项目的品质； ✓地势平坦、临街面广：项目地块地势平坦，东侧沿王城大道将近1公里， 临路面开阔，后期开发建设易于展示项目的形象； ✓规模庞大、业态丰富：项目建面百万平方米，集合住宅、商业、写字楼、 酒店式公寓等多元业态于一体，后期各种物业形态可以形成互补关系，共 享客户资源。
项目区域及市场状况
竞争格局——洛阳已形成以涧西区南昌路、西工区王城大道为主的 高端住宅居住板块，南昌路沿线开发规模相对成熟，已奠定在洛阳 市场的江湖地位，王城大道沿线未开发土地较多，升龙项目的开发 建设，将提升王城大道整体板块的价值，与南昌路板块“并驾齐驱”
升龙项目处于西工片区核心 位置，南临王城公园，北接 纱厂西路，距离西工商业中 心王府井仅500米，项目客户 圈层范围广泛。目前，项目 区域内在售大型高端楼盘较 少，为本项目的开发提供了 很好的发展契机；但区域内 王城大道沿线未来2年内将有 大型项目投放市场，给本项 目未来的开发带来了直接的 竞争压力。
连霍高速、王城大道、中州路等主要道路直通洛阳九县六区； 王城大道既是洛阳的几何中轴，也是城市发展中轴； 洛河以北西工区域稀有的土地资源、成熟的生活配套设施提升了项 目的开发价值；
地块开发条件与价值
资源环境——拥有洛阳市最大的综合性公园——王城公园，是洛阳 名符其实的城市中心公园辐射物业，自身也是俯瞰洛阳城市景观的 绝版物业；周边生活配套成熟，优越的居住条件不言而喻
王城公园： 王城公园位于洛阳市中心，坐 落在洛阳市中州路北侧，洛阳 博物馆西的东周王城遗址上。 地跨涧河两岸，中间仿玉拱桥 相连，占地一千零八十亩，是 全国唯一的遗址公园，也是洛 阳市最大的综合性公园，为河 南省最大的综合性公园。是洛 阳观光、文化交流、 休闲娱乐 的最佳去处。 市政配套： 学校：十九中、十八中、十六 中、白马小学遍布周边； 商场：王府井、新都汇、新银 泰应有尽有； 超市：王府井、家乐福、华润 万家； 金融：中国银行、建行、工行、 农行等； 医院：洛阳市第二人民医院；
华润万家
王城公园
十九中 新都汇
王府井
新银泰
启示——项目属于洛阳核心地段稀缺的高端大盘物业、城市中心公园辐射物业、城 市交通主干道物业，周边休闲资源、景观资源、配套资源无以伦比，未来区域发展 前景优越，升值潜力无限。综合来看，项目优越的先天性优势将承担区域及城市未 来文明发展居住的标杆，提升区域综合居住价值的功能。
项目SWOT分析
；项目劣势(Weakness)——地块狭长、容积率大、商业体量大、周 边商业氛围不成熟、企业品牌需要重塑
✓地块狭长，容积率大：项目地块呈窄长状，整体方位偏向于西南方，按 照目前的建筑布局后期沿街的楼体采光可能会受影响；项目的整体容积率 为5.3，居住舒适度较之周边项目相对较低； ✓噪音因素：地块东侧临街面大，马路噪音可能会对后期的销售造成一定 的影响； ✓项目周边商业氛围较差：项目目前为城中村，东侧王城大道车流较大， 人气不聚集；南侧王城公园和西侧的涧河隔断了商业人气，北侧纱厂路商 气不聚集，整体来讲，项目商业氛围差，后期需要长期的运营“培育”； ✓商业体量大，后期运作风险大：项目商业建筑面积约35万平方米，投入 运营后需要众多品牌商家来支持项目的“成长”，新建商业项目培育成熟 需要时间，品牌商家短期的利益与商圈氛围培养的周期存在一定的差距， 对于项目日后的运营存在一定的风险； ✓企业品牌需要塑造：升龙集团在郑州拥有较高的知名度，由于首次进入 洛阳市场，企业品牌需要重新塑造。
孙 辛 路
东方今典
阳光·双溪布洛
洛 阳 南
泉舜·财站富中心3期
奥体花城
地块开发条件与价值 区位交通——项目位于洛阳西工区核心地段，是洛阳西工区首席大 型城市综合体项目，有机会为洛阳未来城市文明发展做形象代言， 是洛阳未来城市主干道物业、休闲生态居住物业
洛阳机场
纱厂路
王城大道
本案
王府井商圈 第二人民医院 王城公园
住总定鼎路项目
恒大·绿洲
机 场 路 邙岭
路
陇海铁路
洛 阳 西 站
香港城
香榭里·黎明 智杰·亚秀丽都
洛阳站 项目地块
曼哈顿广场
解 放 路棉 纺 路
建业·世纪华阳
百度文库
牡建业·世纪华阳
丹
公
牡
园
丹
中泰·世纪花城五期
广 场
市 政 隆安·上阳华府
王
府 市委
城
西工体育场
公
建业·高尔夫花园
园
建业·一号城邦2期
苗
圃
顺驰城3期
地块开发条件与价值
用地战略——品牌扛鼎，资源造势，创建一流，打造唯一
以项目“整合区域资源、提升区域价值”的功能发展为诱因，借助 品牌力量，最大化整合发挥项目优势，通过多元化地产运作模式， 创建唯一性，同时以一流产品影响中原及洛阳市场
品牌 扛鼎
品牌开发的实力与服务 通过地产运营城市版块 品牌旗下的高端客户网络 ……
谨呈：升龙集团洛阳房地产开发有限公司
[2010]-ZZTZH-01
升龙·洛阳西小屯项
目
2010年年度营销执行
报
告
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➢项目四至：项目东临王城大道，西靠涧河，南依 王城公园，北接纱厂路，雄踞城市中央繁华领地； ➢项目区位：项目位于洛阳西工区核心板块，毗邻 王城大道和中州路。中州路是贯穿洛阳东西的交通 主干道，连接老城区和涧西区；王城大道是洛阳南 北的交通主干道，连接洛阳新老城区；项目区位的 路网通达，交通便利，区位先天优越性明显。 ➢项目交通：项目距离洛阳长途客运中心站、洛阳 汽车站及洛阳火车站仅需5分钟车程，距离飞机场 仅需10分钟车程，距离洛南郑西铁路火车站仅需15 分钟车程，交通极其便利。
创建 一流
一流的物业开发理念 一流的项目运营水准 一流的运作团队组合 ……
资源 造势
景观优势的最强发力 外部资源的功能嫁接 产品组合的功能互补 ……
打造 唯一
创新化的产品设置 现代化的风情与品质 洛阳城心首席国际人居建 筑作品 ……
项目SWOT分析
；项目优势(Strength)——区位、交通、配套、景观、地势平坦、临 路面开阔、规模庞大、业态丰富等多种资源的整合