戴斯酒店商业融资计划

戴

斯

酒

店

商

业

融

资

计

划

书2017年6 月

第一章总论

1 项目概况

2 项目提出的背景及建设必要性

3 可行性研究的依据和范围

4 本项目与其他项目相比较优势分

5 本项目前景预测

第三章项目定位

1 主题定位

2 功能定位

3 市场定位

4 项目建设方案及规划设计定位

5 价格定位

6 入市姿态及推广时机定位

7 销售方式定位

8 物业管理定位

第四章营销策略

1 宣传主题概念

5 分阶段控制的公关效果

6 外发式宣传策略

8 资金回笼计划

第五章投资估算和资金筹措

1 投资估算

2 资金筹措

第六章财务评价与社会效益分析

1 盈亏平衡分析

2 赢利预测

3 敏感性分析

4 社会效益分析

第七章结论

第一章总论

项目概述（一）消费群体构成

当前，中国大众旅游的发展，异地商务、公务等交流日益频繁，为星级酒店的发展打下了广阔的市场基础。中国星级酒店接待的住客，既有国内客人，也有入境客人。据国家有关方面的统计，2006 年入境过夜旅游者为4991 万人次，比上年增长6.6%；国际旅游（外汇）收入339.49 亿美元，比上年增长15.9%。国内旅游者为13.94 亿人次，比上年增长15.0%；国内旅游总收入为6230 亿元，比上年增长17.9%。

显然，星级酒店就是为他们服务的。无论是为了商务、公务、会议或者展览，还是为了观光、购物、度假或者是探亲访友，抑或是为了经济、文化、体育等等的交流，他们都是酒店的顾客。

有关资料显示，2006 年，中国星级酒店住客中，商务散客占43%；公司协议客户占22%；会议团队占5%；旅行团队占4%；休闲散客占8%；其他占8%。

从2006 年与2005 年的比较中，可以发现，虽然中国酒店的住客构成在总体上没有过大的起落，但是其变化也不容忽视。比如商务住客的增长，就是值得十分注目的。虽然不少入境的外国客人常常选择在星级酒店下榻，但是国内住客目前仍然占着绝大多数（为88％）。

（二）国内目前连锁经济型酒店连锁经营的发展趋势

目前中国目前共有星级酒店11828 家，客房平均出租率为60.96%。值得注目的是，星级越低、价格越低的内资星级饭店，反倒出租率越低（其中三星级出租率为61.21%；二星级出租率为57.11%；一星级出租率为49.60%）。其经济效益也不甚理想，其中占星级酒店95.36%的11828 家内资饭店，几乎全面亏损，有

25 个省市的内资星级饭店的平均利润均为负数。

相形之下，中国经济型酒店却是一片光明。另一份正式资料显示，中国经济型酒店，2005 年的平均出租率为89.0%，2006年的平均出租率为82.4%；2006 年的GOP竟然高达44.47%。

经济型酒店在今后的发展中能够更有利地享受到如下的发展机遇。

A：居民出行的增长。

B：奥运商机。2007 年是北京筹办奥运会的决战之年。根据有关要求和测算，2008 年奥运会期间，北京的星级酒店将达到800家。而据此前不久的统计，目前北京地区共有住宿接待单位4761家，客房28 万间左右（其中星级酒店658 家，客房11.2 万间）。缺少的142 家酒店的空白，有关方面希望主要通过改造和升级现有非星级酒店来填补。

项目提出的背景及必要性

我们先从酒店和酒店式的公寓，从酒店的投资、金融管理、融资方面来谈。

有个大的方向：能以中国酒店市场的一个宏观角度，先来做一个大纲性的探讨。在2008 年之后，北京的酒店市场还是有相当的机会存在的。这是一定的，因为北京的酒店是政治中心、经济中心，目前加上外来人口已经有差不多有1700 多万人了，无论如何，这么大的一个人口的城市，它有它的一个容量。因此，中国的地位在这几年正在大力的发展，所以从这方面我们是比较谨慎的、积极的来看这个事情。

北京，从容量方面的发展空间和潜力是相当大的。就此而言，在全中国发展的时候，上海、北京是几个主要的重点发展城市之一。无论是2008 年的奥运会还是2010 年的上海世博会，都给酒店的管理公司

创造了很多发展的机会。但是，总体来讲，在选择酒店的时候，就像选择地理位置上面，我们还是非常关注的。到最终，还是回到一个方面，就是投资回报。我们不是说开酒店是为了奥运会开，也不是说为了世博会开。做酒店的投资回报期要按照国际惯例来说是四年，所以这个不是短期的。很多酒店集团现在还在积极的开拓过程当中。相信这个机会对于大家来室都是一个很好的发展机会。所以我们认为北京在中国还是属于一线的城市，这两个城市如果从全球的经济上给它定位的话，应该是国际级的大都市。因此将来不要担心酒店过剩的问题，某些酒店可能经营不好。

从货币角度出发：人民币的升值有一个力大于臂的问题。总体来说应该是力好，但是到了一定的程度力就不好了。这是一个不利的因素，为什么？因为中国东西如果变的太贵了，国外的旅游者就很难进来。但是目前对于投资者，对于中国一个低成本的市场。那么所有的合作伙伴、业主、基金、同行都愿意到这边来投资。特别是外地投资进来了以后，由于这是一个双收的投资项目，但是随着人民币不断的增长，最后和美元一比一了。

可行性研究的依据和范围

2007 年1-10 月全国房地产投资额为14610.6 亿元，同比增长24.1% ，增幅与上月持平；商品房施工面积169840.7 万平方米，同比增长18.8% ；新开工面积59847.5 万平方米，同比增长18.1% ；竣工面积25790.5 万平方米，同比增长8.5% 。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国家土地供应依然偏紧，存量土地充分释放。1-10 月份土地购置面积26827 万平方米，同比减少了2.6%；土地开发面积18390.7 万平方米，同比增长38.6% ，增幅较上月提高了4.6 个百分点。