存量房(二手房)交易之风险防范

存量房（二手房）交易之风险防范
——随笔
随着生活水平的不断提高，人们为了改善居住环境或者为了子女上学考虑等原因，催生了二手房交易市场的火爆局面。

二手房市场的火爆，催生了中介市场的繁荣，以首都北京为例，可以说房屋中介遍地开花，只要是有住宅小区的地方，都会见到房屋中介的招牌。

作为普通的老百姓，尤其在北京，房屋价格动辄几百万，甚至上千万，不通过房屋中介机构进行交易，总觉得心里没有底，基于此不断地把房屋中介市场推向繁荣。

然而，并非通过房屋中介进行交易就一定排除风险。

笔者近两年时间跟从北京某房地产律师团队独立处理了五十余起房屋买卖合同纠纷，通过办案过程对案件的了解以及通过与当事人的沟通，总结了在二手房买卖（有房屋中介参与）过程中存在的问题，供购房者参考以最大程度规避二手房买卖过程中的风险。

一、审核主体
作为购房者，无论通过房屋中介机构还是自行交易，一定要对房屋所有权人身份进行核实，以确定是否为真正的房屋所有权人，并核实是否存在共有权人、登记产权人婚姻状况，如已婚无论房屋是否属于共同财产，建议均需其配偶在房屋买卖合同上签字或者配偶同意出售房屋证明书上签字，并一定见到本人确定其签字为本人所为；如果房屋产权人无法到场，委托其他人包括配偶、父母、子女等第三人的，一定要见到法定的公证授权委托书后，再行签署购房合同、补充协议，
并只有收到法定授权时，才行支付定金或者购房款，避免产生争议。

笔者处理案件过程中就曾经遇到过前述情况。

案例一：张先生夫妇为了在京置业，购买了登记在赵先生名下的某处房屋，但是在签署房屋买卖合同时，赵先生并不在北京，合同由赵先生的配偶及女儿代为签署，但并未见到公证的授权委托书，但是在房屋中介的撮合下，还是签署了合同，并支付了购房首付款。

但是，到了过户日期时，由于房屋价格上涨，赵先生主张其配偶与女儿的代售房屋的行为属于物权代理，到法院要求确认合同无效。

最终法院并未以合同无效为由判令解除合同，但是张先生在本案中牵涉了很多精力，最终合同已经没有履行的必要，虽然法院判令赵先生支付了张先生违约金，但是已经错过了购房的最佳时机，违约金也远远弥补不了张先生未能将合同履行下去的另行购房的损失。

本案中，虽然有房屋中介参与，但是其为了促成交易，并未尽到审查房屋出售主体的义务，最终导致张先生错过了购房最佳时机，产生了巨大损失。

二、房屋状况核实
购房过程中，房屋中介以房主不在家，或没有看房钥匙等原因为由，带领购房者看同一小区同类户型的方式，并不到欲实际交易的房屋实地查看，通过看其他房型的方式以促成房屋交易；房屋是否存在抵押、查封、权属争议等情况，亦需要核实后才能进行房屋买卖交易，避免存在抵押、查封、权属争议等情形，导致合同目的无法实现。

对于上述两种情形，对于购房者比较容易做到。

建议购房者，在
购房时一定要实地到所购房屋查看，避免房屋存在出租、他人占有或与实际产权人不符以及户型是否与己所期望相符的情形；对于房屋权属是否存在争议的问题，建议购房者通过中介机构进行查询，或者自行到房管部门（北京多数是各区县的城乡建设委员会）提供欲购房屋的信息，以房屋买卖为由填写房管部门提供的相应的表格，即可查询房屋是否存在抵押、权属争议等情形，避免不必要的麻烦。

案例：何女士看中了位于北京市朝阳区的某处房产，见过房主之后，由于价格偏低，何女士又比较喜欢该套房产，通过中介机构草草签约，并支付了首付款百余万元。

然而，在即将过户时，通过建委查询获悉，由于售房人对外负债，该房屋已经房屋买卖合同签署前，被人民法院多次查封，无法办理过户手续，且售房者下落不明。

虽然，最终法院判决售房者退还首付款并赔偿违约金，但是售房者已经下落不明，损失由谁来承担呢？买单者还不是购房者本人，其时这样的事情本是可以避免的，希望读者引以为鉴。

三、注意签约时间
笔者通过研究所遇到的大量案例，通过对签约时间的了解发现一个不是规律的规律。

在笔者处理的二手房交易案例中，多数发生争议的当事人都是这样描述：“那是个月末，一个晚上，谈了一下午，晚上又没吃饭，一直谈到夜里十一点多，最终双方多熬不住了，就把合同签了。

”该谈话内容基本体现出了签约的两个重要事件：第一，月底；第二，晚上。

从笔者处理的案件来看，二手房交易（通过房屋中介）均存在这两种情况或二者有一，基本没有不具备上述两个因素的
情形。

笔者分析原因如下：
首先，月底是销售人员根据业绩计算提成的时间段，因为根据销售行业的惯例，当销售额达到不同的数额时，所提的比例是不同的，数额越高，所提比例越高，导致销售人员都想多促成些交易，好有高一些的收入，由此销售人员不会考虑买卖双方的感受及条件，只要促成交易一切万事大吉，不惜致买卖双方的利益受损。

其次，买卖双方在中介机构，在晚上反复争论许久，口干舌燥，且时间越久思路越不清晰，本来存在问题的情形，通过中介人员反复的解释不停的劝说，尤其进入夜里后，也不愿更多的计较什么，草草签约，问题就出现了。

再次，在买卖双方不停的沟通过程中，各方对对方的条件均会有些不满，而此时中介人员会对各方均作出各种承诺，但是并未有书面文件，一旦双方合同签订，且支付定金或首付款后，再行找中介人员兑现承诺时，已经没有任何依据。

例如，在签约过程中，中介人员会承诺贷款多长时间下来，可以贷多少钱，利率是什么优惠，多少天保证过户等，这些均是口头承诺。

发生的争议多数就是最终根本没有贷款资格或者贷款利率远远高于所承诺的或贷款金额远远低于承诺的金额或房屋根本无法在预期的时间过户，导致购房者无法支付房款导致合同无法履行且购房者面临违约的情形，又或者房屋无法按时过户导致售房者没有购房资格购买看中的房屋等情形。

故，建议买卖双方对于中介人员向任何一方作出的承诺以书面的形式出具，避免发生争议时无据可循。

前述内容仅为笔者对房屋买卖过程中降低风险的一点建议，当然针对不同情况尚需具体情况具体分析，尤其前文第三点内容请交易双方冷静对待，此类情况大可避免，而对于前两部分内容可以通过专业人士或专业机构最大程度地降低风险。

希望本文对于二手房交易的当事人能够提供一点参考，足矣。