2014年房地产信托行业分析报告
2013-2014年信托行业分析报告
2013-2014年信托行业分析报告2014年2月目录一、2013年信托行业发展情况回顾 (5)1、信托同业百舸争流，通道优势已然不再 (5)2、房地产信托迎来兑付高峰，刚兑神话仍未破灭 (6)3、信托资产增速放缓，10万亿后能否迎来拐点 (6)4、事务管理类信托加速发展，大型信托公司带头探索 (7)二、2013年货币市场流动性情况回顾 (10)1、2013年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策 (10)2、2013年，国外经济体持续复苏 (12)三、2013年银信合作信托产品回顾分析 (15)1、银信合作业务占比逐渐下降，创新型银信合作模式不断催升 (15)四、2013年集合理财信托产品回顾分析 (18)1、发行规模创历史新高，发行量同比增长达21% (18)2、平均收益率同比下降，信托期限明显缩短 (19)3、资金使用方式：权益型贷款型发行规模占比最高，股权型收益率一马当先 (21)4、投资方向：房地产信托发行规模第一，金融类信托发行数量遥遥领先. 225、收益类型：固定收益仍为主流品种，平均收益领先其他收益方式 (23)五、基础产业信托分析 (25)1、础产业信托发展现状：平稳发展期 (25)2、基础产业信托发行情况：发行规模发行数量双双下降 (26)3、信托公司基础产业信托发行情况：中信方正长安领衔，个体发行规模显著下降 (27)4、基础产业信托期限及收益率：基础产业信托期限最长，收益波动平稳. 295、基础产业信托地区分布情况：发行地集中于江苏、四川、重庆、湖南、辽宁、安徽等地 (30)6、基础产业信托产品类型分布：基建为主，矿产资源及交通类次之 (31)六、2013年房地产信托分析 (32)1、房地产信托发行情况：发行规模发行数量大幅度增长 (32)2、信托公司发行房地信托情况：中融华润中信领衔，收益率普遍超9% .. 333、房地产信托地区分布情况：发行集中于江苏、四川、浙江、北京、广东、河北、上海等地 (34)七、信托产品抵质押情况分析 (35)八、信托公司业务风格分析 (36)1、研究思路 (37)2、信托公司集合信托业务相对偏好 (37)（1）基础产业信托偏好分析 (38)（2）金融市场信托偏好分析 (40)（3）房地产信托偏好分析 (41)（4）工商企业信托偏好分析 (42)（5）对其它领域产品具备相对偏好的信托公司 (43)3、信托公司投资领域绝对偏好分析 (44)（1）信托公司展现出产品类型的绝对偏好 (44)（2）信托公司信托产品偏好分布情况 (47)4、业务风格鲜明的信托公司分析 (48)（1）基础产业信托较强偏好信托公司 (48)（2）金融市场信托偏好较强的信托公司 (49)（3）房地产信托较强偏好信托公司 (50)（4）工商企业信托较强偏好信托公司 (51)九、信托公司经营分析 (51)1、信托资产增速放缓，收入净利中信中融平安领衔 (51)2、信托业务结构：单一资金信托占比重新回升 (54)3、信托功能结构：融资类信托占比进一步下降 (55)4、信托公司注册资本金变化分析 (57)（1）信托公司增加注册资本金动因：迎合监管，发展业务 (57)（2）信托公司总体杠杆率过高，资本将继续保持增加趋势 (59)十、2014年信托业展望 (60)1、信托融资需求依然旺盛，信托业未能迎来拐点 (60)2、信用风险或集中爆发，投资需谨慎 (61)一、2013年信托行业发展情况回顾2013年信托业注定是不平凡的一年，这一年，信托行业主要发生了如下深刻的变革：1、信托同业百舸争流，通道优势已然不再2012年证监会资管新政开闸，券商资管、基金子公司类信托业务实质放开，其中券商定向资管计划、基金子公司的基金专户投资计划成为信托计划通道业务的最大竞争者。
2014年房地产行业分析报告
2014年房地产行业分析报告2014年6月目录一、2014年上半年市场情况分析 (4)1、全国市场基本情况 (4)2、不同类型的市场情况 (5)3、行业2014年下半年运行判断 (7)二、行业供需格局 (9)1、需求：增速回落，但总量保持高位 (9)（1）人口存量中的改善性需求 (10)（2）人口存量中的拆迁旧改需求 (11)（3）人口增量中的人口红利因素 (12)（4）人口增量中的城镇化率提升因素 (13)（5）存量和增量维度对需求的综合影响测算 (14)2、供给：土地集约化过程 (16)（1）目前我国存量住宅规模的测算 (16)（2）未来我国土地供给规模的测算 (17)3、行业供需逐步均衡将是大势所趋 (20)三、房地产行业变革：重构价值链 (21)1、简单土地价值创造面临挑战 (21)2、房地产金融和服务产业链价值有望逐步崛起 (24)（1）房地产金融链 (25)①海外回顾：美国房地产金融的发展历程 (25)②美国REITs的主要特点 (28)③我国基金化房地产信托未来发展的预测 (29)（2）房地产服务链 (33)①全球房地产服务业的崛起 (33)②我国房地产服务价值链现状 (35)③我国房地产服务业潜在规模空间 (36)④以“彩生活”为代表的新型房地产服务模式 (38)3、行业并购整合加大 (39)（1）并购行业发展的必由之路 (40)（2）所有制改革和国企改革带来更大并购机遇 (42)4、从减法到加法：新一轮“地产+X” (43)5、东部一线城市工业用地价值重估 (45)一、2014年上半年市场情况分析1、全国市场基本情况从全国市场来看，目前市场环境属于投资与销售同向回落状态。
从投资端看，1-5月全国开发投资与新开工累计同比增速分别为14.7%和-18.6%；从需求端看，1-5月全国商品房销售面积以及销售额累计同比增速分别为-7.8%以及-8.5%。
目前除开发投资增速外，行业其余主要指标增速已处于行业近5年来低谷值。
房地产行业2013年及2014年第一季度分析报告
房地产行业2013年及2014年第一季度分析报告目录一、行业发展概述 (3)1、强者恒强时代：行业集中度进一步提升 (3)2、行业营业收入增速大幅高于EPS增速 (3)3、杠杆率继续下降，下半年结算毛利率将继续提升 (4)4、从年报经营计划看主流企业依然维持增长势头 (4)（1）提高分红率成为标杆企业体现持有价值新形势 (4)（2）龙头企业市销率处于较低位 (5)（3）2014年销售计划仍较高 (6)（4）新开工计划保持增长 (7)二、2014年1季度行业运行情况 (7)三、主要地产企业2013年以及2014一季度运行情况 (9)1、当期结算和利润情况 (9)2、当期销售和资金状况 (10)3、未来业绩的锁定情况 (12)四、重点上市公司分析 (12)1、营业收入保持增长 (12)2、平均净利润率有所下滑 (14)3、平均预收账款保持稳定增长 (16)4、平均存货增幅放缓 (18)五、风险因素 (20)一、行业发展概述1、强者恒强时代：行业集中度进一步提升自2007年以来，龙头公司市场占有率处于持续提升状态。
从数据看，行业经营环境越艰难，龙头公司后期市场占有率提升速度越快。
此外，龙头公司销售面积和销售金额市占率每两年均有明显提升，如2010年和2012年。
出现以上变化原因在于调控的间歇性。
截至2014年一季报，四家A股龙头地产企业全市场销售金额占比是5.19%，销售面积占比为2.77%。
从市占率情况看，目前前20位企业基本占据行业20%左右市场份额。
2014年一季度龙头地产公司的集中度进一步提升。
2、行业营业收入增速大幅高于EPS增速从我们所统计的龙头公司2013年以来各财报期数据结果来看，四家龙头公司营业收入算术平均增速为25%，而ESP算术平均增速仅为18%。
两者之间差大约7个百分点。
到了2014年一季度，四家龙头公司营业收入算术平均增速为-4%%，而ESP算术平均增速为-19%。
两者之间差大约15个百分点。
2014年房地产市场总结分析及2015年展望（行业篇）
2014年房地产市场总结分析及2015年展望（行业篇）2014年房地产市场总结分析及2015年展望（行业篇）行业迎“拐点”，“白银时代”大幕开启2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经济也一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。
一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。
2014年回顾一、主要指标维持低位，经济下行背景下房地产行业获益良多2014年，虽然中国经济基本面没有发生大幅改变，但在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加”背景下，今年经济增速下行风险加大，稳增长压力巨大。
前三个季度GDP同比增速分别放缓至7.3%、7.5%和7.3%，仅次于2009年一季度全球经济危机的低点。
与此同时，固定资产投资同比增速由年初的17.7%下降至11月的15.8，房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%，并有继续下滑趋势。
CPI、PPI等指标增速屡创新低，显示出国内外需求低迷，通胀率持续走低并面临通缩风险，投资、出口、消费等方面都说明经济增长动力不足，整体经济下行风险都进一步显现。
在这种情况下，中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳增长”措施，一方面是基建投资的增加，尤其是在高铁、核电的投资大幅加大，一定程度上弥补了房地产开发投资下行对整体经济的冲击。
另一方面，通过“定向降准”、“央五条”等鼓励金融机构继续支持居民购房需求，并于三季度末出台“9.30”房贷政策，松绑实行三年的“限贷”政策直接推动了房地产业快速筑底回稳，随之2年来首次不对称降息又带来资金面宽松，也使房地产行业受益匪浅。
房地产行业分析 2014
房地产行业分析 2014房地产行业是指以房地产开发和运营为核心的一系列商业活动。
在中国国民经济中，房地产行业是一个重要的支柱产业，对国内生产总值（GDP）的贡献率较高。
本文将从市场规模、发展趋势、政策环境和风险挑战等方面对房地产行业进行分析。
一、市场规模房地产市场规模巨大，包括住宅、商业地产、办公楼等多个子领域。
根据国家统计局的数据，截至2019年底，中国房地产行业总资产达到293.4万亿元，其中住宅销售额为15.75万亿元。
房地产行业对国内生产总值的贡献率达到17.57%。
二、发展趋势1.城镇化推动需求增长：中国正在进行大规模的城镇化进程，这将进一步推动房地产需求增长。
随着城市化进程的加快，人口流动和就业需求的增加，对住房、办公楼和商业地产的需求也将稳步增长。
2.消费升级趋势：随着经济发展和人民收入水平的提高，消费者对住房的需求不仅仅停留在基本居住需求，更多关注居住品质和舒适度。
因此，高品质住宅和商业地产的开发和销售将成为行业的发展方向。
3.房地产科技化：随着科技的发展，房地产行业也开始应用各种新技术。
例如，虚拟现实（VR）技术可用于房屋销售预展示，人工智能（AI）技术可用于自动化管理和智能家居系统的开发。
这些新技术的应用将提高房地产行业的效率和竞争力。
三、政策环境中国政府一直以来都高度重视房地产行业的发展，并通过一系列的政策来引导和规范市场。
例如，限购政策和限贷政策旨在控制房价过快上涨和避免房地产泡沫。
土地供应政策则通过增加土地供应来平衡市场供需关系。
此外，还有减税降费政策和金融支持政策等，以促进房地产行业的发展。
四、风险挑战1.房地产泡沫风险：由于投资投机和过度供应等原因，房地产市场存在出现泡沫的风险。
一旦泡沫破裂，将对金融体系和整个经济产生严重冲击。
2.政策风险：政府对房地产市场的调控政策是不稳定的，随时可能发生变化。
这些政策变化可能会对市场产生不利影响，增加企业经营的不确定性。
3.资金风险：房地产行业通常需要大量的资金支持开发项目，但融资难度较大。
2014信托市场报告
2014年信托市场年度报告一、2014年信托行业发展情况回顾2014年，信托公司步入监管和发展转型并重的一年。
截至14年三季度末，信托资产规模已达12.95万亿，同比增长27.8%。
2014年，中诚信托“诚至金开1号”30亿信托计划延期兑付引燃全行业对于信托业风险的担忧，而在经济下行压力下，特别是地产行业风险加剧作用下，这种担忧逐渐演变成事实，信托业风险事件频频爆出。
14年，国务院加强地方政府债务管理，其祭出《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（43号文），要求剥离融资平台公司政府融资职能，2015年12月31日之后只能通过省级政府发行地方政府债券方式举借政府债务。
这即意味着信托业赖以生存的两大传统主业“房地产信托”和“政信合作类信托”业务遭遇滑铁卢，信托公司急需谋求新出路。
因此，2014年信托业的整体基调演变为“控风险，谋转型”。
由于信托资产规模的不断增加及风险资产的不断累积，信托公司急需增加资本金以提高风险抵御能力和开展新业务。
因此，2014年，信托公司迎来了增资扩股潮，全年共有24家信托机构增资和变更股权，其中有16家增加资本290亿元。
其中增资幅度最大的是中信信托，增资88亿元，注册资本由12亿元变更为100亿元，高居业内之首。
二、2014年集合理财信托产品回顾分析2014年发行规模小幅增长，发行量创历史新高。
2014年全年已公布的集合理财信托产品发行规模为11890.86亿，较2013年增长8.28%。
2014年集合信托产品发行数量为9782只，较2013年增加了3766只，增长幅度高达62.6%，发行数量的大幅增加主要是由基础产业类信托和金融类信托发行数量大幅增加所致。
不同投向的单只信托产品规模都呈现了不同程度的下降，主要原因在于信托公司为避免出现产品的集中性违约风险，对融资企业的授信额度作出了严格的限制，同时发行难度的增加也迫使信托公司将信托产品拆分发行。
页码，1/7三、2014年基础产业信托分析2014年基础产业类信托产品期限整体呈现先上升后下降趋势，信托产品收益率与信托产品期限呈现较明显的正相关关系。
2014年信托行业分析报告
2014年信托行业分析报告2014年10月目录一、信托业现状分析 (3)1、信托规模持续增长，贷款类信托占比上升 (3)2、信托资金主要流向工商企业、基建和房地产 (4)3、银信合作规模略有上升，但占比下降明显 (6)二、2014年信托业的风险分析 (8)1、14年信托资金兑付压力较大，兑付高峰在5月和12月 (8)2、14年到期信托主要集中在基建和房地产行业 (9)3、贷款类房产信托占比居首，兑付风险集中在杭州和成都 (12)4、债权投资类基建信托居首，兑付风险集中在哈尔滨、大连和成都 (14)三、信托业应对“刚性兑付”的手段 (17)1、信托风险事件频繁出现 (17)2、信托公司的应对策略 (20)四、银信合作的模式 (21)1、银信理财模式 (21)（1）股权投资 (21)（2）单一信托固定收益产品 (22)（3）集合信托固定收益产品 (23)2、信托渠道模式 (24)（1）信托贷款模式 (24)（2）票据业务模式 (26)3、银信接力贷款业务 (27)五、银信合作的潜在风险和监管政策分析 (28)1、银信合作的潜在风险 (28)2、银信合作监管政策 (30)六、结论 (31)一、信托业现状分析1、信托规模持续增长，贷款类信托占比上升2013年信托业管理资产规模突破10万亿，成为仅次于银行的第二大金融机构。
随着国内经济的快速发展，高净值人群不断增加，目前面向个人投资者的资产管理行业规模已经达到30万亿，信托占据了三分之一的市场份额。
在过去的3年里，信托管理的资产规模平均增长率达到53.17%，2013年信托资产达到10.91万亿元，同比增长46%，增速较2012年下降9%，迅猛增长过后增速出现回落。
按信托资金运用方式分类，信托资产用于贷款的占比回升，2013年占比达到47.13%，同比增加4.19%；贷款信托规模也在持续上升，13年达到4.86万亿元，同比增加1.86万亿元。
贷款类信托资产规模的上升，主要由于：1、信托资金成本较高，股权类投资、货币市场和存放同业等投资收益无法弥补其融资成本。
2014 地产 研究报告
2014 地产研究报告2014年是中国地产行业的一个重要年份，本文将对该行业的发展状况进行分析和研究。
首先，2014年中国地产行业面临着许多挑战。
房地产市场的调控政策趋紧，对市场投资者造成了一定的影响。
同时，经济增长放缓和金融环境变紧也给地产市场带来了压力。
此外，土地供应不稳定和资金链断裂等问题也加剧了地产行业的困难。
然而，尽管面临着种种困难，地产行业在2014年还是取得了一定的成绩。
首先，房地产市场整体销售额仍然保持了较高的增长率。
尤其是一、二线城市的房价呈现出明显上涨的态势，推动了市场整体的增长。
此外，随着城市化进程的推进，大量的人口涌入城市，进一步增加了房地产需求，为地产行业创造了机会。
其次，2014年地产行业的结构调整也取得了一定的进展。
随着政府政策的引导，住房销售市场的结构从商品房为主逐渐向租赁市场转变。
这种变化在一定程度上解决了一部分城市住房需求过剩的问题，提高了市场的供需平衡度。
然而，地产行业在2014年也暴露出了一些问题。
首先，部分地方政府为了刺激地产市场，采取了一系列放松限购、松绑贷款等措施，导致部分城市房价出现过快上涨的情况，引发了楼市泡沫的担忧。
其次，部分开发商存在低质量房源、恶意加价等问题，损害了消费者的权益和行业的信誉。
综上所述，2014年中国地产行业在面临各种挑战的同时，也取得了一定的成就。
但是仍然需要进一步加强调控政策，加大对市场的监测和干预力度，防止楼市泡沫的出现。
同时，地产企业也要提高产品质量，培养良好的信誉，为消费者提供更好的房屋产品和服务。
只有这样，地产行业才能更好地发展，为国家经济的增长做出更大的贡献。
2014年房地产行业分析
2014年房地产行业分析2014年，中国房地产行业经历了一系列的调整和政策变化，成交量和价格出现了一定的波动。
房地产市场的分析主要包括供需状况、价格变动以及政策因素等方面。
首先，供需状况是房地产市场的重要因素。
2014年，房地产市场的供应量有所增加，但是需求量并没有同步增加。
原因主要是因为经济增速放缓，人口红利逐渐减少，对房地产的需求也相应减少。
此外，2014年楼市调控政策持续推进，使得购房者对于购房意愿的抑制进一步增强，从而导致了供需失衡的状况。
其次，价格变动是房地产市场分析的重要内容。
2014年，房地产价格出现了一定的波动。
一方面，部分热点城市的房价上涨较快，呈现出“限购松绑、价格上涨”的特点。
另一方面，部分三四线城市的房价出现下跌的情况，这与楼市调控政策有关。
房价的波动使得购房者的心态更加谨慎，对于购房的观望情绪增强，进一步加剧了市场的供需失衡状况。
最后，政策因素也对房地产市场产生了重要影响。
2014年，国家连续出台了一系列楼市调控政策，包括限购政策、限贷政策、稳房价政策等。
这些政策的实施有效抑制了房地产市场的过热态势，但也在一定程度上影响了市场的供需平衡。
特别是限购政策的出台对于一些投资客的投资需求产生了明显的抑制，也起到了限制市场过热的作用。
综上所述，2014年房地产市场呈现出供需失衡、价格波动以及政策影响等特点。
市场的供应量增加，但需求量并没有同步增加，导致了供需失衡的状况。
房价出现了一定的波动，部分热点城市的房价上涨较快，而部分三四线城市的房价出现下跌的情况。
政策因素对于市场的影响较大，楼市调控政策的推出有效抑制了市场过热的势头，但也给市场的需求带来了一定的影响。
2014年房地产信托投资基金REITS行业分析报告
2014年房地产信托投资基金REITS行业分析报告2014年10月目录一、REITS介绍 (4)1、REITS的定义 (4)2、REITS的分类 (7)3、REITS的特点 (9)（1）长期收益率较高 (9)（2）与其他资产的相关性较低 (10)（3）收益稳定性较好 (11)（4）权益型REITS在各类REITS中占主导地位 (13)二、REITS在国外的发展 (15)1、全球REITS市场的总体介绍 (15)2、美国REITS市场的介绍 (17)（1）投资领域多元化 (18)（2）回报稳定，募资规模逐步扩大 (19)（3）税收提高，REITS投资收益及价格受到影响 (20)3、英国REITS市场的介绍 (21)4、日本REITS市场的介绍 (22)5、新加坡REITS市场的介绍 (23)6、香港REITS市场的介绍 (24)三、我国房地产信托投资基金行业发展现状 (25)1、经济以及地产行业发展状况 (27)（1）美国 (27)①社会经济发展特征 (27)②地产行业发展特征 (29)（2）日本 (31)①社会经济发展特征 (31)②地产行业发展特征 (33)（3）中国 (35)①社会经济发展特征 (36)②地产行业发展特征 (37)2、商业物业回报率低于无风险利率 (40)3、政策制度设计的缺失 (42)（1）税收优惠政策制度的缺失 (42)（2）法律不健全 (45)四、加速市场成长速度 (45)1、商业地产现状：看得到的成长 (46)（1）写字楼 (46)（2）零售物业 (49)（3）酒店 (51)2、REITS对商业地产项目运营的影响 (54)（1）REITS对商业地产企业运营模式的影响 (54)（2）REITS对于商业地产企业经营业绩的影响 (56)五、凯德集团：“地产+金融”双轮驱动 (58)1、关键在于第一步 (59)（1）内部增长 (63)（2）创新资产增值 (67)（3）高收益增值收购 (68)2、走出去，迈步宽 (72)六、潜在受益公司 (76)七、风险因素 (78)房地产信托投资基金（REITS），作为美国等国外房地产市场主要的房地产资产证券化手段，已经诞生了半个世纪，但在我国却始终处于尝试和探索的阶段。
2014年度信托行业报告
保障基金
在信托业风险逐渐显现，部分项目风险爆发的背景之下，2014年12月银监会和财政部联合下发《信托业保障基金管理办法》，同月中国信托业保障基金有限责任公司成立，意味着信托业保障基金正式启动。此举意在通过保障基金的介入，换取风险缓释和化解的“时间窗口”，将单体项目和单体机构的风险消化在行业内部，逐步释放存量风险、减少对金融市场乃至社会的冲击。
2014年，在泛资管背景下信托业正感受到来自券商资管、基金专户等越来越大的压力，且这种竞争不仅仅局限于通道业务，也蔓延到了传统融资类业务。传统业务受限，创新业务也才起步，兑付高峰的重压，再加上股市回暖以及互联网理财导致的资金分流效应，都让信托的处境有些尴尬。在弱经济周期和强市场竞争的冲击之下，信托唯有加快转型步伐、调整业务结构，才能不断强化自身竞争力，适应市场环境的变化。
实质和核心。我国信托法规定信托财产仅仅是由委托人委托给受托人，而非转移，这导致了信托财产的模糊。落实维权责任可以通过引入信托财产登记制度，这样既可以解决财产转移不足的问题，也可以有效促进信托业务领域的拓展。
八项责任
2014年12月，银监会主席助理杨家才在信托业年会上明确提出信托行业的“八大责任”，即受托责任、经纪责任、维权责任、核算责任、机构责任、股东责任、行业责任和监管责任。“八项责任”明确了信托市场中各个参与主体的权利和义务，各部分内容相互连贯相互递进，从信托设立、内部管理，到公司股东、行业群体和外部监管，都提示了责任定位。从“八项机制”到“八项责任”，其对于规范和促进信托行业稳健发展与转型的理念一脉相承、逐步深化，为信托业的转型起到保驾护航的作用。
信托行业介绍2014
信托行业大环境介绍2014行业数据：2014年末，信托行业管理的信托资产规模为13.98万亿元（平均每家信托公司2055.88亿元），较2013年末的10.91万亿元，同比增长28.14%；较2014年3季度末的12.95万亿元，环比增长7.95%。
但是，资产规模的增幅明显回落，较2013年末46.05%的同比增长率，2014年同比回落了17.91个百分点；从年内季度环比增速看，2014年前三季度也一直延续了自2013年1季度开始的持续回落态势：2014年1季度为7.52%，2季度为6.40%，3季度为3.77%，4季度环比增速则有大幅度回升，为7.95%，企稳迹象明显。
从营业收入看，2014年末，信托业实现经营收入954.95亿元（平均每家信托公司14.04亿元），相比2013年末的832.60亿元，同比增长14.69%，但较2013年末的30.42%的同比增长率，同比增幅回落了15.73个百分点；从利润总额看，2014年末，信托业实现利润总额642.30亿元（平均每家信托公司9.45亿元），相比2013年末的568.61亿元，同比增长12.96%，但较2013年末的28.82%的同比增长率，同比增幅回落了15.86个百分点；从人均利润看，2014年末，信托业实现人均利润301万元，相比2013年的305.65万元，小幅减少4.65万元，首次出现了负增长。
风险项目情况截至2014年末，有369笔项目存在风险隐患，涉及资金781亿元，占比0.56%，低于银行业不良水平，相比2014年2季度末风险项目金额917亿、占比0.73%，余额和比例均有所下降。
虽然转型中的信托业单体产品风险暴露增大，但是信托产品之间风险隔离的制度安排以及信托业雄厚的整体资本实力、风险处置能力的整体增强、行业稳定机制的建立，正是信托业能够控制整体风险、不引发系统性风险的根本抓手。
结构分析从信托财产来源看，2014年度仍然以资金信托为主、财产信托为辅。
2014-2015年房地产行业分析报告
2014-2015年房地产行业分析报告2014年10月目录一、2015年是资金市 (4)1、2015年vs 2012年：这次很相似，就差资金面 (4)（1）行业调控政策走向放松 (4)（2）未来供给面同样趋于收缩 (4)（3）行业库存去化周期在年底出现改善迹象 (4)2、来自政策的惊喜多于基本面 (8)（1）政策趋势将走向“市场化”+“差异化” (8)（2）2015年政策研判 (9)①信贷管理/公积金政策 (9)②税收管理 (9)③限购执行 (9)④土地制度 (9)3、2015年全国数据预测：投资增速8%，销售面积增速3% (10)（1）2015年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10% (10)（2）重点城市预测：供给小幅下降5%~10%，供需缺口回到5%以内 (12)（3）公司销售增速：14家A/H公司2015年销售额预计同比增长11% (15)（4）房价趋势：预期平稳，环比调整幅度在5%以内 (18)二、行业转型 (19)1、行业黄金时代已是过去时 (19)（1）2014年开始，人口结构不再支持房地产需求持续释放 (20)（2）存量住房户均超过1套，测算空臵率达17.7%，未来需求转向“居住升级”+“旧城改造” (21)（3）货币增速已经很难再快速提高，二三线城市房价涨幅有限，失去赚钱效应 (23)2、地产“白银”时代，开发商唯有转型 (24)①国际经验看，除非土地供给严格被控制，地产商高利润率不可持续 (24)②开发商的集中度提升在中长期看是个“伪命题” (26)（1）布局：回归前20%的一二线城市 (28)（2）产业：龙头开发商纵向一体化，中小型公司跨领域多元化 (34)（3）模式：降杠杆、轻资产；以金融化带动国际化 (38)①传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率” (38)②实现国际化则需要高度的金融化，加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”.. 39③案例分析：传统型开发商日本三井不动产的“轻资产”之路 (39)一、2015年是资金市1、2015年vs 2012年：这次很相似，就差资金面2014年底的市场形势与2011年底类似：（1）行业调控政策走向放松2014年以来，除开北上广深四大一线城市及三亚以外，地方政府均已退出限购执行，而同时，湖北、福建等各地政府也开始允许公积金省内流动，实行了契税补贴等政策刺激措施，行业调控政策从2013年底的从紧状态走向宽松。
2014年房地产行业分析报告
2014年房地产行业分析报告2014年6月目录一、行业管理 (3)1、行业主管部门及管理体制 (3)2、行业法律、法规 (3)3、产业政策及宏观调控 (4)二、我国房地产行业状况及市场容量 (5)1、房地产业已成为国民经济的重要支柱产业 (5)2、房地产市场经历长时期的繁荣 (6)3、房地产市场基本维持供略小于求的局面 (7)4、土地出让价格呈上升态势 (8)5、房地产市场集中度进一步提升 (9)三、房地产行业的性质和特点 (9)1、行业发展与人口城镇化的进程联系紧密 (9)2、房地产业开发周期性长，资本密集程度高 (10)3、房地产开发的地域性 (11)4、房地产开发的专业性 (11)5、土地供应刚性是房地产行业显著特性之一 (11)6、房地产行业具有较强的政策敏感性 (12)四、行业上下游关系 (12)五、行业竞争状况及发展趋势 (13)1、行业竞争的关键要素由土地转化为资本 (13)2、品牌效应愈加成为房地产企业取得竞争优势的重要因素 (13)六、进入本行业的主要障碍 (13)一、行业管理1、行业主管部门及管理体制房地产业是指从事房地产开发建设、销售、租赁以及相关中介服务的行业，是国民经济的基础性传统行业之一，主管部门是国家住房和城乡建设部以及各地房屋土地管理局。
主要的管理体制分为对房地产开发企业的管理和对房地产开发项目的管理。
住房和城乡建设部的主要职能包括拟定城市发展规划、制定行业发展战略、制定行业标准、规范行业市场、实施行业管理等。
根据住房和城乡建设部《房地产开发企业资质管理规定》：房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
其中：一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
2014年房地产投资信托私募REITs分析报告
2014年房地产投资信托私募REITs分析报告2014年8月目录一、房地产信托 (3)1、房地产信托的现状 (3)2、基金化房地产信托 (5)3、房地产信托与REIT的差异 (8)（1）信托份额流通性差 (9)（2）双重收税大幅降低收益 (10)（3）期限短本质上还是房地产企业的短期融资行为 (11)二、私募REIT：国内房地产投资信托的破冰 (11)1、券商资管推进REIT破冰 (11)2、我国REITs现状：房地产资产信托性质的私募REITs (13)3、未来REITs主力仍是商业地产 (15)4、公募REITs尚有距离 (18)对于国内投资者而言，相比REITs，房地产信托是更加熟悉的一类房地产投资产品。
房地产信托经过多年的发展，目前已经是主流的信托产品之一，也是国内房地产企业的重要融资渠道。
但是在房地产行业景气度下滑，同时违约风险成为信托产品的达摩克利斯之剑的背景下，国内房地产信托在REIT化的道路上一直在努力。
限于先天条件，虽有一些借鉴REIT概念的创新，但时至今日房地产信托仍与REIT 有不小的差异。
在本篇报告中，我们将简述我国房地产信托的以及一些类REITs房地产信托的发展状况，对比其与REIT的差异，并以中信启航专项资产管理计划为例分析目前我国REITs产品的结构以及各类金融机构设计该类产品的相应法律法规。
一、房地产信托1、房地产信托的现状房地产信托一直是我国信托行业非常重要的一类信托，是房地产企业重要的融资渠道。
近年来，房地产信托规模不断攀升，2010年末时总规模仅略超4000亿，今年二季度末已经增加至接近13000亿，年化增长率超过30%；不过由于信托总体增长更为迅速，房地产信托占信托总规模的比重反而有所下降，从2011年最高时超过17%下降到目前的约10%。
根据中国信托业协会数据，今年二季度房地产信托的总规模12616亿人民币，占信托总规模的10.72%。
2014年房地产行业风险分析报告
2014年房地产行业风险分析报告2014年2月目录一、行业资金余缺：资金有余、生存无忧 (3)1、销售回款比重将下降，对外融资依赖度上升 (5)（1）销售回款比重将微降至86% (6)（2）新增开发贷款增速微降至13% (7)（3）新增信托将降速，余额破万亿 (9)（4）债券到期高峰在14年，下半年是上半年3倍 (10)2、维持行业生存的刚性流出不足虑 (13)（1）未付土地款支出不到万亿 (13)（2）资金足以维持14年施工工程款支出 (15)二、上市房企资金余缺：中型房企余缺状况最好 (16)1、上市房企分类及资金余缺概况 (16)2、资金余缺状况排序：中型房企>上市房企总体>大型房企>小型房企 (19)（1）大型上市房企的资金余缺状况微降 (19)（2）中型上市房企的资金余缺状况最好 (20)（3）小型上市房企的资金余缺状况最差 (21)3、上市公司信托14年到期620亿，风险可控 (22)三、拐点尚早，销售降15%才遇今年资金拐点 (25)1、生存无忧，谈行业资金拐点尚早 (25)（1）销售下降15%以上才遇14年资金拐点 (25)（2）销售下降14%以上才遇15年资金拐点 (26)（3）销售下降11%以上才遇16年资金拐点 (26)2、发展可期，行业可防御资金拐点 (27)四、投资思路 (28)进入2014 年，房地产行业销售增速下降的预期越加浓重，市场对房地产及相关行业信用风险暴露的担忧不断加强，同时对整个房地产行业拐点的到来时间也颇有争议，作为2014 年度第一篇行业深度报告，我们想回答三个问题：第一，地产行业2014年是否有严重的资金缺口，是否有企业因此而无法支持刚性支出？第二：行业内哪些类型的公司资金余缺状况最好，哪些最差？第三，地产行业资金余缺的拐点短期会不会到来，在何种情况到来？我们的研究结论是：(1)拐点尚早，2014 年行业的资金余缺状况略低于2013 年，主要是土地款和工程款的增幅将大幅提升；但行业整体资金余缺仍然有23366 亿元，资金余缺状况相对较好，与09、10 年相当；(2)中型房企资金余缺状况最好，中型房企的再投资比率最高为26.5%，从上市房企来看，以再投资比率判断资金余缺状况，从好到坏依次是：中型房企>上市房企总体>大型房企>小型房企；(3)近三年不会遇到资金余缺拐点，在我们的核心假设前提下，以2014-2016 近三年来看，销售分别下降15%、14%和11%才会遇到资金拐点，我们认为出现上述情况的可能性较小。
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2014年房地产信托行业分析报告
2014年8月
目录
一、房地产投资信托 (5)
1、根据投资对象划分 (6)
（1）权益型房地产投资信托（Equity REITs） (6)
（2）抵押型房地产投资信托（Mortgage REITs） (7)
（2）混合型房地产投资信托（Hybrid REITs） (7)
2、根据募集方式划分 (7)
（1）公募型房地产投资信托 (7)
（2）私募型房地产投资信托 (8)
3、根据运行方式划分 (8)
（1）封闭型房地产投资信托 (8)
（2）开放型房地产投资信托 (8)
4、根据是否上市交易划分 (9)
5、根据组织形式划分 (10)
（1）信托型 (11)
（2）公司型REITs (11)
二、亚洲主要国家和地区的房地产信托发展状况 (12)
1、香港房地产投资信托 (13)
（1）香港房地产投资信托基金的定义和结构 (13)
①受托人 (13)
②管理人 (14)
③上市代理人 (15)
（2）投资限制、分红及新单位发行 (15)
①投资标的 (15)
②分红 (16)
③新单位发行 (16)
（3）税收 (16)
（4）香港房地产投资信托基金现状 (17)
（5）领汇房地产投资信托基金 (18)
2、日本房地产投资信托 (19)
3、新加坡房地产投资信托 (22)
（1）持有人结构与是否需要上市 (23)
（2）S-REIT资产分配要求 (24)
4、台湾房地产投资信托 (26)
（1）不动产投资信托 (26)
①主管机关核准 (27)
②不动产投资信托的募集 (27)
③相关中介机构的配合 (27)
④受托机构的受托经营 (28)
⑤向受益人分配收益 (28)
（2）不动产资产信托 (28)
三、美国房地产投资信托 (31)
1、美国房地产投资信托的发展 (32)
（1）萌芽期：1960-1990 (32)
（2）成长期：1990-2000 (34)
（3）成熟期：2000以后 (37)
2、REITs的收益特征 (39)
3、衍生型REITs结构 (42)
（1）UPREIT (42)
（2）DownREIT (44)
4、美国REITs的其它特征 (47)
（1）REIT roll-up (47)
（2）空池REITs（Blind pool REITs） (47)
（3）内部管理REITs与外部管理REITs（Internally managed REITs /Externally managed REITs） (48)
房地产一直是我国宏观经济的重要影响因素，也是大众最为关注的话题。
长期以来，我国投资者能够直接涉及的房地产投资主要还是买卖商品房，部分高净值投资者也会选择房地产投资信托。
前者受房地产价格波动的影响极大，主要城市的限购措施也限制了多套房投资，后者则属于融资类信托产品，信托项目背后的信用风险很难辨识。
从海外成熟市场房地产投资领域来看，房地产投资信托是普通投资者进行房地产投资的主要渠道之一。
其收益来源于旗下不动产如租金等具有长期稳定现金流的资产收益，同时门槛低，流动性好，大大方便了投资者的不动产投资，也帮助房地产企业进行快速的资金回笼。
正是由于房地产投资信托的诸多优点，国内房地产、金融行业一直呼吁引入房地产投资信托这类产品。
但是房地产投资信托本身与信托、基金和房地产企业都有较大差异，需要相应的法律法规制度建设，因此进展缓慢。
从去年开始，《证券公司资产证券化业务管理规定》、《深圳证券交易所资产管理计划份额转让业务指引》、《上海证券交易所资产管理计划份额转让业务指引》的纷纷出台为房地产投资信托亮起了曙光。
今年4月中信证券用中信启航专项资产管理计划的成立也被誉为是国内第一只REIT。
我们将梳理各个房地产投资信托发达国家和地区的REIT法律法规、组织形式、收益表现，并且也将分析国内房地产投资信托的现状和REIT产品结构及其制度上的可行性。