2014年房地产信托行业分析报告

2014年房地产信托行业分析报告

2014年8月

目录

一、房地产投资信托 (5)

1、根据投资对象划分 (6)

（1）权益型房地产投资信托（Equity REITs） (6)

（2）抵押型房地产投资信托（Mortgage REITs） (7)

（2）混合型房地产投资信托（Hybrid REITs） (7)

2、根据募集方式划分 (7)

（1）公募型房地产投资信托 (7)

（2）私募型房地产投资信托 (8)

3、根据运行方式划分 (8)

（1）封闭型房地产投资信托 (8)

（2）开放型房地产投资信托 (8)

4、根据是否上市交易划分 (9)

5、根据组织形式划分 (10)

（1）信托型 (11)

（2）公司型REITs (11)

二、亚洲主要国家和地区的房地产信托发展状况 (12)

1、香港房地产投资信托 (13)

（1）香港房地产投资信托基金的定义和结构 (13)

①受托人 (13)

②管理人 (14)

③上市代理人 (15)

（2）投资限制、分红及新单位发行 (15)

①投资标的 (15)

②分红 (16)

③新单位发行 (16)

（3）税收 (16)

（4）香港房地产投资信托基金现状 (17)

（5）领汇房地产投资信托基金 (18)

2、日本房地产投资信托 (19)

3、新加坡房地产投资信托 (22)

（1）持有人结构与是否需要上市 (23)

（2）S-REIT资产分配要求 (24)

4、台湾房地产投资信托 (26)

（1）不动产投资信托 (26)

①主管机关核准 (27)

②不动产投资信托的募集 (27)

③相关中介机构的配合 (27)

④受托机构的受托经营 (28)

⑤向受益人分配收益 (28)

（2）不动产资产信托 (28)

三、美国房地产投资信托 (31)

1、美国房地产投资信托的发展 (32)

（1）萌芽期：1960-1990 (32)

（2）成长期：1990-2000 (34)

（3）成熟期：2000以后 (37)

2、REITs的收益特征 (39)

3、衍生型REITs结构 (42)

（1）UPREIT (42)

（2）DownREIT (44)

4、美国REITs的其它特征 (47)

（1）REIT roll-up (47)

（2）空池REITs（Blind pool REITs） (47)

（3）内部管理REITs与外部管理REITs（Internally managed REITs /Externally managed REITs） (48)

房地产一直是我国宏观经济的重要影响因素，也是大众最为关注的话题。长期以来，我国投资者能够直接涉及的房地产投资主要还是买卖商品房，部分高净值投资者也会选择房地产投资信托。前者受房地产价格波动的影响极大，主要城市的限购措施也限制了多套房投资，后者则属于融资类信托产品，信托项目背后的信用风险很难辨识。从海外成熟市场房地产投资领域来看，房地产投资信托是普通投资者进行房地产投资的主要渠道之一。其收益来源于旗下不动产如租金等具有长期稳定现金流的资产收益，同时门槛低，流动性好，大大方便了投资者的不动产投资，也帮助房地产企业进行快速的资金回笼。

正是由于房地产投资信托的诸多优点，国内房地产、金融行业一直呼吁引入房地产投资信托这类产品。但是房地产投资信托本身与信托、基金和房地产企业都有较大差异，需要相应的法律法规制度建设，因此进展缓慢。

从去年开始，《证券公司资产证券化业务管理规定》、《深圳证券交易所资产管理计划份额转让业务指引》、《上海证券交易所资产管理计划份额转让业务指引》的纷纷出台为房地产投资信托亮起了曙光。今年4月中信证券用中信启航专项资产管理计划的成立也被誉为是国内第一只REIT。我们将梳理各个房地产投资信托发达国家和地区的REIT法律法规、组织形式、收益表现，并且也将分析国内房地产投资信托的现状和REIT产品结构及其制度上的可行性。