城市规划实务58模拟题

[模拟] 城市规划实务58案例分析题第1题：下图为北方一城市某房地产商通过土地出让方式所获得的住宅商品房建设用地规划方案设计示意图，该用地北邻城市快速路，东、南与西侧均为现状居住用地。

其中土地出让合同所规定的土地使用条件如下。

1．土地用途：居住。

用地界线：见图。

2．总用地面积：4.5hm²。

3．容积率：不大于2。

4．建筑密度：不大于20%。

5．绿地率：不小于35%。

6．规划套型建设面积在90m²以下，不少于住宅总建筑面积的70%。

7．建筑间距：按1:1.61控制。

8．沿城市次于路需设6m绿化带，并要求建筑退绿线大于5m，沿快速路设30m绿化带，建筑退绿线大于10m，用地界线至绿线。

9．住宅层高3m，室内外高差0.6m，女儿墙高1.1m。

底商层高3.6m，室内外高差0.6m，女儿墙高0.9m。

经审查，其建筑密度、绿地率、停车泊位数、配套指标等符合城市规划设计要求，试问，按照建设单位所提供的规划设计方案及经济技术指标(如下表所示)，指出有哪些不符合规划设计条件(即土地使用条件)或相关规定。

参考答案：1．容积率超出合同规定不大于2的要求。

2．90m²以下户型住宅面积未满足住宅建筑总面积的70%以上。

3．幼儿园、底层商店和变电站设施退道路红线不足。

4．北侧地下室超出了用地界线。

5．幼儿园与南侧建筑间距不足，且超过3层。

6．最南端11层住宅建筑间距北侧住宅不满足1:1.61要求。

7．地面停车场不应占用城市绿化用地。

详细解答：（四）某居住小区规划方案(见示意图)，住宅建筑分为4个组团布置，且其中，在东北组团北侧安排了4幢老年公寓。

规划提出了包括以下有关建设标准和技术要求：1．条式住宅之间的侧面间距为5m。

2．多层条式住宅和高层住宅之间的侧面间距为10m。

3．所有条式住宅之间的正面间距均按冬至日日照1小时的日照标准计算。

4．宅间小路的路面宽度为1.5m。

5．临街住宅的出入口不直接开向城市干道。

6．所有6层条式住宅和8层塔式住宅均不设电梯。

第2题：参考答案：判断如下：1．不正确，多层条式住宅侧面间距不宜小于6m。

2．不正确，多层条式住宅和高层住宅侧面间距不宜小于13m。

3．不完全正确，一般条式住宅根据不同建筑气候区应分别按大寒日或冬至日的日照标准计算，老年条式住宅建筑的日照标准不应低于冬至日日照2小时的标准。

4．不正确，应小于2.5m。

5．正确。

6．不完全正确，8层塔式住宅和6层老年住宅应设电梯。

详细解答：第3题：该房地产公司的行为是否应受到处罚? ________参考答案：根据我国有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得国有土地使用权，才可以作价人股、合资、合作开发经营房地产。

而城市规划区内集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。

所以想利用这类土地开发房地产的发展商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转为国有土地，所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。

以集体土地使用权投资房地产开发，不按国家规定办理相关手续，就是逃避缴纳土地出让金，把本来应由国家得到的收入攫取到了小集体的口袋里。

用集体土地开发商品房，这是法律所不允许的。

而“××公司”却隐瞒这一事实，欺诈顾客，这亦是非法的行为，理应受到处罚。

详细解答：第4题：某公司拟在城市规划区内建设一座面积为1万平方米的综合楼。

该项目经过市规划行政主管部门批准，取得了建设工程规划许可证，该公司委托一家甲级设计单位进行施工图设计，对原规划方案的总平面布局做了调整，增加了建设面积2500m²。

该设计单位负责人几次向该公司催要相关部门的批准文件，但一直未得到。

在该公司的再三催促下，该设计单位完成了施工图设计，2年后工程竣工，在工程竣工验收时，被城市规划行政主管部门认定为违法建设。

该项日为何被认定为违法建设?请结合案情提出处理意见。

参考答案：1．认为违法建设的主要理由如下： (1)未经批准，擅自调整总平面图。

属于改变建筑工程许可的违法建筑行为。

(2)按擅自变更的总平面图进行施工图设计，属于违法设计。

2．处理意见如下： (1)按照规划的规定，应该对设计单位进行处罚。

(2)规划部门应对建设单位进行处罚。

(3)如确需修改规划许可内容，应依法重新报批。

详细解答：第5题：北方某小区详细规划方案(如图所示)总用地14.2hm²，试指出本小区规划方案中存在的问题。

参考答案：1．小区内缺少适宜居民活动的完整空间，部分住宅南北2个方向均布置停车位，环境不好。

2．高层住宅对托幼和多层住宅存在日光遮挡。

3．小区西南角住宅沿街长度超过150m，不符合消防规范的要求。

4．小区设计缺少公共服务设施。

5．托幼南向活动场地不够。

6．道路设计比较混乱，道路面积过大。

7．小区出入口过多。

8．缺少中心绿地、组团绿地。

详细解答：第6题：试具体分析这些方面的主要问题?(提示：方案中其他不足之处不评论)___________参考答案：主要问题是：1．M1布置在沿河两岸既影响生活岸线，也不利于城市的景观。

2．城市东北部的两块居住用地布置在工业用地中间是不当的，严重影响居住环境。

3．城市垃圾填埋场选址不当，与居住区和风景区防护距离不够，对居住环境和风景区均有不利影响。

详细解答：（六）第7题：某北城市拟在市中心地段新建一集公寓，办公，宾馆，商业为一体的综合性建筑，用地朝向为南偏东13°，用地四情况如下：东侧为城市支路，道路红线宽度20m，退红线设l0m宽绿带；南侧为城市次干道，道路红线宽度30m，退红线设15m宽绿带；北侧为现状居民区，全部为6层砖混住宅，西侧为现状办公楼。

城市规划部门提供的规划设计条件如下：1．低层，多层建筑退绿线不少于5m；2．高层建筑退绿线不少于15m；3．建筑高度l00m；4．绿地率不少于15%；5．停车车位：按照规范要求；6．日照要求：板式建筑间距系数为1.51，塔式建筑间距为遮挡面面宽的1.2倍。

设计单位提供的图纸详见附图。

请按照我国相关规定及规划管理部门的规划设计条件提出设计图纸中存在的问题。

参考答案：1．新建建筑南侧未满足设置15m绿化带的要求。

2．不应该占用绿化带布置机动车停车场。

3．沿街建筑物长度超过150m时，应设消防车道。

4．高层办公楼与高层公寓之间的间距不符合消防要求。

5．高层公寓、宾馆裙房距北侧住宅之间的间距不足。

6．高层建筑下部全部被裙房包围，应该有部分高层外墙直接垂直落地，并应该有直接对外出入口。

详细解答：（三）第8题：参考答案：1．规划的委托主体应为政府部门。

2．应严格控制风景区内建设项目。

3．应严格控制别墅等建设项目。

4．工程量及投资估算为修建性详细规划内容。

5．控制性详细规划成果应包括文本。

6．工作进度所要求时间过短。

7．地形图比例不符合控规要求。

8．编制规划应组织现场踏勘。

9．乡政府不具有规划审批权限。

10．规划编制丙级资质单位不得跨省份承接规划任务。

详细解答：（六）1993年，某市粮食局以建粮食批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，从小北村征用耕地109.58亩。

粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500万吨，成交额可达2000万元，实现利税100万元，据说其规模要达到全省第一，使该市的经济得到繁荣，但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直愤愤不平。

粮食批发市场没有建起来，对国家和当地老百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局手里。

随后这些耕地即被分割成若干份，每份约为420m²，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3.5万元，得到土地使用权的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。

粮食局自己所建的粮油交易大厅仅有200m²，而且从未开张，征用了100多亩地，只盖了这么小的交易厅。

就连交易大厅现在也租给了私人，做了存放方便面的库房。

20多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解支持，但是现在看到的这种情况，他们决定讨个说法。

[问题]第9题：这是否属于改变建设用地性质的事例?请说明理由。

______参考答案：这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重并造成了恶劣的影响。

(1)当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须与批发市场相关，否则，就是违法使用土地。

但是粮食局却没有按规划，按原来的计划规模建设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来的耕地被改变了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。

(2)如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主管部门和规划行政主管部门提出申请。

(3)首先，粮食局应该持计划行政主管部门同意改变开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。

其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核，如果同意，提出被改变性质的用地规划设计条件，包括有关技术条件、技术标准和与周边建设的相关关系。

粮食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。

所以说，改变用地性质必须办理审批手续。

否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。

详细解答：（四）第10题：某市在城市主干路东侧一块平坦的空地上，拟建一个小区，规划实施方案见示意图。

请评析该方案的优缺点(不考虑相关经济技术指标问题)。

参考答案：1．空间组织比较清晰合理，住宅朝向好。

2．小区主要绿地、步行、水景系统纵其南北，位置适中。

5．幼儿园，物业管理中心位置适中。

4．主要出入口不要开在城市主干路上。

5．地下车场出入口离小区出入口大近。

6．在住宅楼间布置停车场，对居民干扰大。

详细解答：。