物业管理基本服务内容.
物业管理基本服务内容
第一节、安全管理
人们常说“安全第一”，安全管理工作的重要性由此可见，只有大厦的安全有了切实的保证，客户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是大厦管理的基石。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。
一、治安管理
1、治安工作的特点及主要工作内容
特点：
（1）以预防为主。
（2）大厦保安与社会治安紧密联系。
（3）服务性强。
（4）“技防”与“人防”相结合。
主要工作内容：
（1）门卫工作。着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位及提送行李等，同时应注意进出人员中的可疑人员，防止各类案件的发生。
（2）安全巡检。定时和不定时地对大厦内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。
（3）停车场管理。疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。
（4）案件处理。对大厦内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件按有关规定上报公安机关处理。
（5）消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。
2、管理控制措施
（1）加强门岗的监控力度
A 、人流出、入区控制图
门岗值勤
业户 大件贵重物品须经业户确认
用门禁卡换回身份证件
检查证件（出入证）
放行 来访客户 放行 其他人员
放行
B 、物流出区控制图
门岗值勤
用户所带物品 询 问
执用户证明
执管理处开的放行条
放行 来访客户 收回放行
其他人员
确认无误，收回放行条
放行
（2）特勤服务：
南区安管部将配备有一定数量的，来自于特警、特种兵部队的保安人员，公司特别为其进行委托培训，在客户需要的时候，这些员工组成临时特勤队，为客户的私人保卫、重大活动、押运和VIP 接待工作提供服务。 （3）礼宾服务：
门岗值勤
业户 问 候
询问后、指引办理门禁卡
询问后、指引办理门禁卡
进入大厦
来访客户 从速通门进入大厦 （并跟踪观察）
送货及施工人员
从消防电梯进入大厦 （并跟踪观察）
在没有发生重大安全事故和安全隐患的时候，安管员更多是以形象展示的作用出现的：
大门和大堂保安穿着高档制服，配无线对讲耳麦；
大门和大堂固定岗统一为立正站姿，大堂岗遇到VIP客户进出时立正并问候（您好，请进，再见，请慢走等）；
具备日常英语会话能力。
（4）实行24小时巡视
巡逻人员实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。
（5）治安状况统计
对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。
（6）季度安全评估
每季度对综合安全状况进行评估，并形成评估报告。
二、消防管理
消防安全责任重大，消防管理的关键环节在于下列四个方面：
1、宣传教育
开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。
消防工作不只是少数人的事，而应是大厦中全体人员的共同职责，对于大厦的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：
（1）大厦防火工作的各项有关规定；
（2）手提式灭火器的放置位置及其使用方法；
（3）消防应急通道位置和紧急情况疏散方法。
管理处员工还应懂得以下两点：
（1）遇到紧急情况时自己的职责任务；
（2）重要物资（货币、文件等）的转移及办法。
1、 日常检查
（1）防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏；
（2）应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰
尘等；
（3）各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等；
（4）各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等；
（5）消防栓是否完好，水压是否符合要求。 2、 让用户参与大厦的消防管理 （1）组织大厦人员开展消防演习； （2）请消防支队做有关知识讲座；
（3）成立义务消防检查队，对大厦消防设施进行检查。 3、 消防报警特殊处理程序
通知 往现场
报警
报告 往现场 报告 掌握现场情况
通知 往现场
第二节、 环境卫生管理
物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。
管理处主任 调度 中 心 值 班 人
员 义务消防队员 消防119
公司领导
出事用户
火 警 扑 救
一、全面实施ISO9001质量保证体系和导入ISO14001环境管理体系
实施ISO9001：2000质量保证体系是进行大厦规范化管理的保证，建立和实施ISO14000环境管理体系则保证南区成为生态绿色环保办公大厦。
1、环境管理的主要任务
A 负责大厦各个楼面和各部位公共区域，使其达到标准的清洁要求；
B 负责对保洁分包方进行监督和业务培训，使他们不断提高业务素质；
C 负责接受客户的委托清洁业务。
2、16小时保洁制度
大厦实行16小时两班组保洁制度，早晨7：00上班直至晚上11：00时下班。以保证大厦的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在大厦人流低谷时和下班时进行，尽量减少对用户办公的影响。
3、噪音污染控制
噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，据了解，目前环保部门接到的环保投诉中，有关噪音的就占65%以上。南区，位于主要干道，噪音污染问题比较严重。把噪音控制在国家规定的“白天不高于55分贝，晚上不高于45分贝”的标准，是噪音控制工作的重要目标。我们的具体措施主要包括以下两个方面：
A 建议进一步加强大厦周围绿化，种植速生树木，形成绿色隔离带，减少噪
音。
B 进入大厦地下停车场车辆一律不能鸣喇叭，并限速15公里/小时内行驶。
4、垃圾分流
在狠抓环境管理和培养用户环保意识的基础上，我们将对办公垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。
办公室的垃圾
垃圾分类收集箱
可回收资源有害物无害物
废弃物品收购站集中处理环卫部门运出大（1）垃圾收集袋装化：办公垃圾的收集，统一采用垃圾袋袋装并投于收集处。
（2）分类回收的垃圾箱。
（3）垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。
5、杀虫灭鼠
办公区域内经常性的杀虫灭鼠工作主要包括以下几个方面的内容：
（1）主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。
（2）聘请专业队伍进行消杀工作。
（3）专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体无害。
（4）双方签订合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。
（5）在办公区域内定期进灭虫、灭鼠的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到随杀。
（6）实行重点防治，配电房、仓库、消防控制中心、空调机房、电梯机房、食堂等部位（含餐厅厨房）以防鼠、蟑螂为主，其他设施和场所以杀虫为主。
（7）杀虫灭鼠工作通常安排在下班后或节假日进行。杀虫灭鼠实行施工记录卡管理，做好签字验收工作。
（8）对由市、区、办事处爱卫会布置的除四害活动或专项检查工作予以配合。
二、南区清洁主要工序
场所作业内容实施次数
日常清扫
外围部分（红线外3米以内）1.1地面清扫
1.2外围四周去污清扫
1.3金属类用清洁剂擦拭
2.0货物装卸场要在货物搬进搬出后进行检查清扫
3.0室外烟灰筒、旗帜杆用干、湿毛巾擦拭后，白钢光亮剂
涂抹一遍
随时
随时
1次/日
随时
1次/日
【一楼】正门大厅电梯间各种门走廊楼梯1.0正门进出口的门扇、玻璃清扫及后门（便门）的门扇、
玻璃的清扫。
2.0大堂石材地面打磨抛光。
2.1硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重
的地方要用清洗剂擦拭干净，用注油地推进行地面保养。
2.2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化
学药品仔细地清除掉，不能损伤表面光泽。
3.0下雨天雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撒在地上时应
随时用拖布擦净。
3.1雨天应铺脚垫，伞上流下来的雨滴应随时用拖布擦去。
天晴雨后，要立即对擦脚垫清洁，存放在规定的地方。
3.2对于擦鞋垫之类物品，应用真空除尘器清扫。
3.3关于报纸箱、邮件箱、楼内指南、金属部件、内部电
话、公用电话，应干抹。金属及金属部件，应用适当的清洁
剂擦拭。
3.4大堂接待台及其附属物清扫。
3.5扣板墙面用中性洗剂去污。
3.6大理石墙面及其周边的擦拭并注油保养。
3.7踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。
3.8消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。
3.9开关盘用干（湿）毛巾去污。
随时
2次/周
随时
随时
随时
2次/日
1次/日
3次/日
2次/日
随时
随时
1次/周
随时
场所作业内容实施次数
【各楼层】电梯间走廊附属房间楼梯1、1方格地毯要用吸尘器吸除粘在绒毛上的灰尘。同时要使
倒伏的绒毛挺立起来。
1、2在楼内巡回进行方格地毯的去污工作。
1、3根据方格地毯玷污情况，可以将玷污部分替换下来，用
适当的清洗剂洗去污垢。
1、4方格地毯被香烟烧焦时，应将该部分替换下来进行修
补。
2、1硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小尘土。玷污严重
的地方要用清洁剂擦拭干净。
2、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和
化学药品仔细地清除掉，留意不可损伤表面光泽。
3、0花岗岩或大理石地面、墙面用涂油地推或毛巾保养。
4、0腰壁、巾木、门扇、各种揭示板对其玷污严重部分，应
用清洁剂擦拭干净。
1、0楼梯扶手、墙面及台阶要进行擦拭。
2、0金属部分的污点要用适当的洗涤剂擦蹭干净。
3、0踢脚线要用干（湿）毛巾去污和中性清洁剂擦拭。
4、0消火栓和金属阀要用干毛巾擦拭。
5、0涂料墙面用细砂布去污除渍。（含开关、按纽）
1次/日
随时
随时
随时
随时
随时
随时
随时
随时
1次/日
2次/日
1次/日
随时
洗手间1、0地面用扫帚扫过之后，用水冲擦，玷污严重时，使用中
性洗涤剂擦拭干净。
2、0补充手纸及液体香皂。
3、0清洁洗面台、洗面盆，把镜子擦拭干净。
4、0陶瓷便器连给水、排水各附属物要用适当洗涤剂擦拭干
净。
5、0清理废纸桶及秽物箱内之废弃物品。
6、0门、腰壁、隔扇、各种揭示牌用清洁剂擦抹干净。
7、0墙面（含纸篓、洗液盒）擦拭。
8、0不锈钢部件用白钢光亮剂涂抹。
2次/日
随时
随时
2次/日
1次/2日
随时
2次/日
随时
1次/日
场所作业内容实施次数
开水室1、0地面清扫方法与卫生间相同。
2、0清扫水池和壁橱之周围，根据情况，对不锈钢用清洗剂
进行擦拭。
3、0开水器用干（湿）毛巾擦拭涂抹光亮剂。
4、0开关箱用干、湿毛巾擦拭。
5、0墙面用细纱布去污。
2次/日
1次/日
随时
1次/日
1次/日
电梯1、0用吸尘器清除地面灰尘，并清理掉在地面上的碎纸屑等
物。
2、0电梯轿箱内之金属部位、指示器、按钮，各层电梯门、
框及楼层指示灯要用干抹布擦拭，根据需要可以用适当
清洗剂擦拭干净。
3、0各层电梯沟槽，容易引起故障，要用真空吸尘器将尘土
杂物清除干净。
随时
5次/日
1次/周
车场（包括车道）1、0经常检查，发现有不干净情况随时清扫。
2、0墙面去污。
随时
随时
垃圾场
厨余垃圾
要清理好垃圾和厨房垃圾。（排运由专业公司负责）1次/日
厨余垃圾存放处1、0地面用水冲洗。
2、0清除排水口的垃圾及杂物。
1次/日
随时
外围之地
面日常性清扫
1、0用扫帚清扫。（泥沙、垃圾、树叶等）
2、0脏污严重地方用水冲洗。
随时
随时
院内
绿化部分
清除绿化地之落叶及杂物。随时标志扶手
等
标志、扶手要擦拭干净。1次/日
场所作业内容实施次数
其他暴风雨时的清理等，要及时进行，保证人车通行无阻。（包
括前面大道路面）
下过雨后的地面，要做到能安全通行，无积水。
迅速处理掉回收的垃圾、落发、枯草，以免发生害虫、火
灾，防范于未然。
在大厦外围范围内出现的垃圾及脏污现象，要做到适时清扫
处理。（前面的道路及步行道，必要时也要进行清扫）
随时
定期清扫
屋顶阳台楼面1、0地面要清扫，玷污严重时用水冲洗。
2、0清除排水沟之杂物泥沙，防止堵塞。（在下过大雨之后
要随时检查）
3、0有必要保持清洁的金属部分，要干抹及用清洗剂抹干
净。
1次/周
1次/周
1次/周
停车场（包括车道）0用扫帚清扫干净。如有泥沙、油污，随时用水冲洗或用适当洗涤剂清洗干净。
0清除排水沟之泥沙杂物，防止堵塞。
0在上下车地方周边的柱子，要用湿抹布抹干净。
0墙面用细砂布去污。
0天花、管道用干、湿毛巾擦拭。
0灯具用干、湿毛巾擦拭。
2次/天
2次/周
2次/周
1次/季度
1次/半年
1次/2月
外墙玻璃窗户玻璃外面（室内可视部分，包括花岗岩板），利用擦窗
机进行。
作业时注意下列事项：
1 .0作业要在白天进行，在大风天、下雨天要避免室外作
业。
2 .0作业尽量安排在节假日期间，不影响办公室内工作人员
办公。
3.1遵守劳动安全规则及各项作业规则，以保证作业安
全。
3.2高空作业使用安全带。
2次/年
场所作业内容实施次数
3.3为了防止高空作业当中掉落所使用的工具和器材，必
须设置预防栅栏。
3.4必要时派保安人员疏导过路人。
3.5移动作业地点时，必须确认安全之后才能行动。
一楼大厅
的
照明灯具把灯泡（灯管）取下来连同反光板一起用中性清洗剂去掉脏
污，用湿抹布抹过之后，用干抹布擦干，安上灯泡（管）。
对于塑料罩及塑料部分，洗干净后要涂上带电防止剂。
2次/季度
【一楼】
正门大厅电梯间各种门走廊楼梯1、0天花、风口、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去污。
2、0玻璃、高墙部分去污除尘。
3、0电梯厅天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去除污渍。
2次/季度
1次/月
1次/月
卫生间天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去污。1次/月开水间门、腰壁及壁橱门、照明器等要清除灰尘或用湿抹布擦抹。1次/周
电梯1、0电梯轿箱内部之壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用
适当清洗剂擦拭干净。
2、0各层电梯沟槽用清洗剂擦拭。
3、0天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洗剂去污。
1次/周
1次/周
1次/月
中控室1、0天花、灯具用干（湿）毛巾除尘。
2、0沙发、椅子的去尘除污。
1次/月
1次/月
其余各房管道井地面、墙面、天花、设备、管道、桥架、灯具的清扫。（清
洁方式同上）
4次/年
或按甲方要求
地毯的清洁
地毯用专用地毯清洁剂进行清洗。1次/季度
对废弃物设施的清理（日常性质的）
厨余垃圾
存放处
对地面进行消毒，撒脱臭剂。1次/周
场所作业内容实施次数
通用事项1、0清除墙壁灰尘。
2、0清除照明器具的灰尘及擦拭灯泡。
3、0各层机电设备房地面及墙面清扫。
4次/年
4次/年
按需进行
外围清扫
外围地面1、0定期清扫
1、1地面用机器清洗
1、2石头、瓷砖铺垫部分机器清洗
1、3侧墙部分用水冲洗
1、4排水口、侧沟要清除污泥
2、0特别清扫：对照明器进行擦拭清扫
3、外围部分，特别是正门前面大理石地面机器清洗。
4、0上项的地面除用洗涤剂冲洗以外，根据材质需要结晶的
要进行结晶。
5、0应清除侧沟排水口的垃圾、淤泥，不能有因其堵塞而发
生溢水的现象。
6、0大厦外部、招牌、揭示板等要用湿抹布抹试，对有必要
的物件要擦亮，消防连接送水口要用适当的清洁剂去
污。
7、0花岗岩墙台面用污渍剂擦拭。
8、0雨天即时清洁。
9、0室外绿地浇水。
10.0室外灯具用干（湿）毛巾擦拭。
1次/半月
1次/半月
1次/月
2次/月
2次/季度
2次/周
1次/月
1次/周
1次/周
1次/周
按需
按需
1次/月
室外雨蓬用高空作业棚架及工具擦拭1次/周标志、
扶手等
除尘、湿擦、干抹。（玷污严重时，随时进行）
三、清洁工作检验标准和方法
分类项目检验标准检验方法
楼层公区卫生
地面
无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，理石地面有
光泽，地毯平整、干净，无污渍。
抽查墙面
理石墙面用纸巾擦拭50CM，无明显灰尘，乳胶漆墙
面无污迹，目视无明显灰尘。
脚踢线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标
牌表面干净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。
抽查电梯厅
墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油
迹、无灰尘、无杂物。
抽查电梯内干净、无污迹、无积尘、无脏杂物。抽查垃圾桶外表干净，无积垢、无臭味。目测玻璃窗
包括玻璃、窗框、窗帘、窗台：明净、光亮、无积
尘、无污迹、无斑点。
目测天花、灯
罩
目视无明显灰尘，无污渍。目测风口百叶目视无明显灰尘，无污渍。抽查各种设施
外表
包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分
布牌等：表面干净，无积尘、无污迹、无斑点。
抽查
卫生间大小便池
内外光洁，无污垢、无积尘。适当地方放置卫生
球，喷洒空气清新剂。
抽查洗手盆、
镜台、镜
面
内外光洁，无污垢、无斑点，无积水、无积尘。抽查
地面、墙
面
光洁、无污迹、无脏杂物，无积水、无积尘，无蜘
蛛网。
抽查
厕纸篓、
垃圾桶
无陈积物，无臭味，外表干净。检查
楼梯及门
楼梯
所管区域内的楼梯、放火梯、电扶梯、栏杆：无灰
尘及杂物。
抽查扶手、栏
杆
光洁、无积尘，玻璃无污迹。抽查楼梯走道
及其墙上各种设施如应急灯、水管、出入指示牌、
凸物等：无积尘、无污迹、无脏杂物。
抽查门干净，无灰尘、无污迹。检查
楼外卫生标准地面和道
路
路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污
渍等，无脏物，无积水（指脏、臭水）、青苔。
全面检查
第三节、设备设施的维修和养护管理
物业的维修养护是物业管理中硬件管理的核心部分，是使物业保值增值的核心手段。南区作为高智能化写字楼，在做好日常物业管理工作的同时，制定长期的房屋本体及设备养护计划。
此外，我们将在南区的物业管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色办公环境。
一、机电设备管理的基本原则
1、大厦设备设施的管理采用安全而高效的管理模式
（1）建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。
（2）制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由工程部，设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作相关记录。
（3）实施高效的设备维修规程。设备的修理分为小、中、大修。维修均应有记录，其中主要设均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为档案性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜进行年度保养。电梯的维护保养由专业电梯公司负责。
2、建立完善的设备编码及标示方案
（1）根据大厦图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》（2）制定含有设备编码编号的《设备台帐》。
（3）依《设备台帐》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度。
（4）机电的编号由公司工程部统一进行。
3、建立设备台账
（1）设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》，将跟
踪设备至报废。
（2）利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡动智能高效以工程部为核心辐射所有管理处理的工程部门，接受公司的宏观调控和监管。
（3）接受公司工程部综合性的督查，引导或强制纠正设备管理中发生的错误，对新问题工程部专案协助解决。
4、建立完善的质量记录体系
（1）任何工作做到有据可查。
（2）以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。
（3）发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能。
（4）适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。
（5）完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。
（6）将集团商业管理公司强大的技术资源结合供应商技术力量将形成大厦管理处有力的技术后盾。
5、技术资料的管理
（1）对于技术资料管理，工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件（或原有两套则可留一套）存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。
（2）工程部资料柜的钥匙由专人管理。
6、有关设备类钥匙的管理
（1）设备类钥匙是指所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。
（2）设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。
（3）设立与本大厦相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。
二、设施、设备的维护管理
1、设备的日常运行和使用由服务提供部门负责，消防中心、停车场及大厦周围由保安负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。
2、设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养，设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施，设备定期保养和分级保养则由工程部负责。
3、对电梯进行专业化管理。充分发挥电梯维保专业公司的技术特长，要求驻场人员工作及时、规范，可以有效节约管理成本。
4、建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据大厦的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备台帐》，并设立设备管理人和设备管理责任人。
5、对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入万达商业VI视觉标示系统，充分显示万达商业的规范化管理模式。
6、利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效，以工程部为核心辐射所有设施、设备等的工程管理工作中去，接受有关职能管理部门的调控和监督。
7、接受公司品质管理部、工程部的综合性督导，指导、纠正管理中存在的问题，并协助解决。
8、管理处工程部组织召开工程例会，并形成制度，创造学习、讨论、建议、纠正的平台，使各项工作不断形成良好的氛围。
三、提高管理水平，节约支出
1、增收节支措施
（1）经常对员工进行勤俭办企业教育，增强节约意识，努力降低维修维护成本。
（2）加强成本控制，原材料控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。
（3）加强各类消耗品的管理和控制，做到计划采购，专人保管，合理领用。
（4）大厦内外路灯、停车场照明采取控光措施，节约用电，减少公用电费支出。
2、提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。
（1）提高工程部主要技术人员的素质，加强工程部工作的领导。
（2）配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。
（3）继续完善配件的供应商体系。
（4）配备用于高空作业的液压升降台。
（5）加强公司技术职能管理作用，发挥公司的技术优势，加大技术和管理的督导作用。
（6）维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优大厦的标准进行运作。
（7）建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积极性。
（8）实行公司、管理处工程例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。
（9）成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备故障。
四、机电设备维修计划
项目方式
方案
标准及实施效
果
检查周
期
内容
柴油发电机组日常维护
每日
机、柴油油位和水箱水位和
发电机清洁
发电机运行正
常、安全无故障每星期
起动一次充电，检查机身渗
漏
定期保养
（250H）
1年
更换机、柴油和滤清器和发
电机AVR（电压调节器）检
测
变压器日常维护每天监控温度和电磁噪声
达到绝缘要求、
设备运行正常定期维护半年
清洁绝缘子和器身、检测高
压对地、高压对低压以及低
压对地数据。（停电）
高压开关柜日常维护
每日柜体清洁
高压断路器工
作正常，接地刀
正常
每周检查接地线
定期维护1年维护断路器和接地刀
低压配电柜日常维护每日
检查母排接线和空气开关温
度及动作状态使用正常，安全
无故障
定期维护半年更换配件，清洁柜体
项目方式
方案
标准及实施效
果
检查周
期
内容
无功补偿柜日常维护每周调整功率因数，清洁柜体
功率因数能达
到0.98以上
定期维护半年测试功率因数和更换配件
给排水管日常维护每周及时维修和补漏
畅通无滴漏定期维护1年检修阀门和管道、刷漆
公用水箱日常维护每周检漏和维修
水质抽检合格定期维护半年清洗和消毒
二次供水池日常维护每周及时维修
水质抽检合格定期维护半年清洗和消毒
生活泵日常维护每天
检查水封是否渗水，电机同
轴度和运行状态
水泵机组使用
正常，安全无故
障
定期维护半年
更换水封和电机轴承并加润
滑油
闭路电视监控日常维护每周检查镜头和电路
图像清楚、工作
正常
定期维护半年更换配件和检测
共用天线日常维护每天及时维修使用正常、信号
清晰
定期维护半年检测信号输出
音响设备日常维护每天及时维修
输入无噪声、输
出声音正常
定期维护每季度检测功放和扬声器和话筒
空调日常维护每日过滤网清洗、维修空调运行正常、
达到温度设定
要求。
定期维护每季度加制冷液和检修电路
消防监控智能
系统日常维护每天
每天抽检烟感总数量的5%
测试
消防系统的烟
感和温感达到
要求，系统运行
正常
定期维护1年
测试系统的联动功能和更换
配件
消防加压泵日常维护每周
点动一次、检查水封和电动
轴以及满载电流起动正常、无故
障
定期维护半年更换水封及轴承
消防喷淋系统日常维护每周测湿式报警器和检查阀门报警动作正常、
系统联动正常定期维护半年油漆管道和末端放水测试
五、房屋本体及公共设施维修保养计划和实施
项目方式
方案标准及实施效
果
检查周期内容
外墙面日常维修每月
维修破损、清洗
污迹
无损坏、无污迹定期保养1年翻新、清洗
楼梯间及通道日常维修每天及时维修、更换
整洁、无损坏定期保养1年粉刷、修补
屋面日常维修1月及时维修、补漏无损坏、无渗漏道路
日常维修每天路面修补
定期保养半年路面刷漆
沟渠、池地下排
水道日常维修每月
及时维修、（清
理）破损和堵塞
畅通、无损坏定期保养半年清理淤泥、修理
六、南区智能化系统管理和维护
1、智能化系统的管理和维护
针对南区智能化系统的特点，结合智能化系统管理的经验，制定如下管理及维护方案：
（1）、建立设备运行及维护人才队伍
由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从管理处现有的骨干中抽调专业人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，并邀请相关单位（如该系统的设计、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保每一个人都能熟谙该系统并能正确使用及维护。
（2）、对用户进行多种形式的培训
用户能否正确使用室内智能系统，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将对业户通过提供详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等多种
形式，让所有的业户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。
（3）、严格监控装修及其它施工工程
首先，我们将对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐敝线路的具体位置。其次，我们将对所有的装修进行严格监控，监管人员每天至少二次到现场查看，防止线路被损坏。
（4）、建立供应商档案
我们将对所有的器件、配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需的配件，并能跟踪产品的更新换代，使南区的智能化系统得到及时的完善。
（5）、处理好大厦使用初期的误报警问题
业户对智能化系统必然有一个接受及熟悉的过程，在这一过程中，各种误操作都会随时出现，造成误报警频繁发生，所以区分并处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键，我们将根据实际情况，在入住初期设定一个N秒的滞后报警（由软件实现），当住户误操作时，可通过室内的操作键盘，解除报警，这样智能中心就不会发出报警信号，从而有效地解决了初期频繁误报警的问题。
（6）、日常巡视与定期保养
日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径，而定期维护则是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养结合的办法来确保设备安全运行。具体计划见表：
2、南区智能化系统巡视和保养计划
项目内容周期
摄像监控系统巡视、检查一周保养半年
红外探测器、紧急按钮、门磁开关、门锁系
统
保养一年智能控制中心设备保养一年区内背景音乐系统保养半年
消防报警系统巡视、检查一月保养半年
物业服务的主要内容
物业服务的主要内容 1、物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理。 2、物业管理区域内日常环境卫生，绿化管理。 3、协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。 4、物业装饰装修管理服务。 5、物业管理区域车辆的停放管理。 6、物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住房资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等。 7、物业使用中对禁止行为的管理措施。 8、维修资金的账务管理。 9、应业主要求进行的特约服务。
物业服务具体内容 一、什么是物业服务费 答：物业服务费是指物业服务企业在接受物业产权人、使用人委托，对委托区域内房屋建筑其共用设施设备、绿化、卫生、交通和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。简单的来说，物业服务费指物业企业按照物业服务合同的约定，向业主提供物业服务所收到的费用。 二、物业的服务费用如何确定？有哪些形式？费用由谁缴纳？不缴物业服务费应承担哪些法律责任？ 答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业根据小区实际状况和物业服务内容、标准，确实物业服务标准，并在物业服务合同中约定。 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负责带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 三、业主长期不居住的物业服务费怎么交？ 答：按《扬州市区物业服务收费管理实施细则》规定，业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置6个月以上的物业，业主应当提前告知物业服务企业，或提供能够证明其未实际居住的证据后，物业服务费由业主按规定标准的百分之七十交纳。 四、业主大会成立前，业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？ 答：按照规定，为保证住宅小区的顺利交付和使用，房屋销售前
商业地产物业管理内容及方式
商业地产物业管理内容及方式 商业地产物业管理内容及方式作者：佚名 时间：2008-7-3 浏览量： 公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产,它的经营范围已远远超出原来商场的概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业,所以本章主要以它作为阐述对象。 一、公共商业楼宇的管理内容 .一般性管理 对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇,其经营者都是承租商,可以在承租合同中写进相应的管理条款,对承租户的经营行为进行规范管理,也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇,一般宜采用管理公约的形式,明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行为,保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会,由管理委员会制定管理条例,对每位经营者的经营行为进行约束,以保证良好的公共经营秩序。 安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大,容易发生安全问题。因此,安全保卫要坚持24小时值班巡逻,并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时,要进行严格的清场。同时在硬件上要配套,要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置,对商场进行全方位的监控,为顾客购物提供安全、放心的环境,确保商场的货品不被偷盗。 消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不仅要管好消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧急情况下的应急措施。 设备管理。管好机电设备,保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行,不然就会影响顾客购物和商家经营,造成不必要的损失。 清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁,将垃圾杂物及时清理外运,时时保持场内的清洁卫生,对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥,维持良好的交通秩序,同时应设专人看管,以防偷盗。
物业管理服务内容及标准
物业管理服务内容及标准 （一）前期物业管理服务内容 前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。 1、项目设计方案的建议； 2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改； 3、参与单项工程的甲乙方交接验收； 4、参与整体工程的甲乙方交接验收； 5、行物业的接管验收及问题的整改、督促； 6、接受业主入住前的相关咨询； 7、供业主入住前的上门服务。 （二）、业主入住管理 1、办理业主入住及接房的相关手续； 2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。 （三）、后续物业管理服务内容 1、公共性服务 公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目： （1）、清洁卫生管理； （2）、绿化日常维护管理； （3）、治安管理； （4）、共用蓄水池的维护管理； （5）、水电管理； （6）、排污设施管理； （7）、道路维修管理； （8）、房屋共用部位的日常养护维修； （9）、物业档案资料管理； （10）、车辆停放及交通秩序管理； （11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；
（12）、代收代交水电气费； （13）、根据需要增设的其他服务项目。 2、特约性服务 特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务 （1）、家居设施维修 包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。 （2）、家居清洁服务 包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。 （3）、家居杀虫服务 包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。 （4）、家政服务 包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。 （5）、租赁服务 包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。 （二）、物业管理服务质量标准 1、房屋管理与维修 （1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。 （2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。 （3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。 （二）、物业管理服务质量标准 1、房屋管理与维修 （1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。 （2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。 （3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
物业管理服务的基本概念内容和要求
物业管理服务的基本概念内容和要求 目的： 就是要我们回答以下四个问题：物业管理是什么？物 业管理怎么样？物业管理干什么？物业管理如何做好？ 一、物业管理是什么 “物业”指的是单元性的房地产，确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。 2、物业的属性 （1）物业的自然属性物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性），物业的有限性（由土地的有限性决定）； 物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定； 物业的多样性主要是指物业形式的多样性）物业的固定性（空间位臵的不可移动性）物业的永久性和长期（永久性）就土地而言的，土地是永存的具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命； 长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供
人们长期使用，也可以一次性出售或多次出租）物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充分； 物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。） （2）物业的经济属性物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）； 物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）； 物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要） (3)物业的法律属性 物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。购入物业就意味着购
商业物业经营管理的内容与主要事项
商业物业经营管理的内容与主要事项 1、顾客流量大商业物业的进出人员复杂，不像住宅物业大部分为业主和租户。所以很难管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商业物业在发生突发事件时，疏散相对较慢。所以安全管理应特别慎重，对于安保和消防工作的要求更为严格。 2、服务要求高物业管理服务要面向商业物业的业主人和使用人，不同的商业物业所需求的服务是千差万别的，要提供差异化、个性化的服务，一切为他们着想，促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业经营管理服务的根本原则。 3、管理点分散商业物业人员流动量大，特别是商场物业，废弃的商品包装杂物会使得商业场所内的垃圾增多，环境卫生变差。出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。另外，对户外的招牌广告、霓虹灯要及时进行清洁维护，保持商业场所外观的整洁，树立良好的外部形象。 4、营业时间性强商业物业中的商场的营业时间性很强。顾客到商业物业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时
间有利于商业物业的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业物业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大到商业写字楼工作或到商场购物的人员，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业物业周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 针对商业物业的经营管理特点，不难看出，物业公司在经营和管理商业物业时不但要做好安保、清洁、绿化、消防等基础工作外，更重要的是对商业物业的经营。如何提供切实有效的服务，使得物业保值、升值才是商业物业管理的关键。以下是我对商业物业经营管理的内容和主要事项的归纳： 1、业户服务管理业户服务是指物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的服务。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括前台咨询、投诉接待、倾听建议和意见、安排维修和回访、收取管理费与内外联系等。 2、商业物业装修服务管理 装修管理在商业物业的经营管理中特别重要。如果装修管理做得不好，往往会引起很多问题，影响商业物业的经营效益。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。、 3、商业物业设备、设施维保服务管理
物业管理日常工作服务内容
(一)日常管理工作 1、日常管理工作的内容 （1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; （2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理; （3）住户装修管理； （4）车辆管理； （5）客户档案管理； 2、安全保卫 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件 发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程； 3、清洁绿化 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率； （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程； （3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定； （4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程； 4、消防 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准； （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；
5、水、电设备的管理、维护 （1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准； （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； （3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程； （4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理 （1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； （2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 8、车辆管理 （1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理； （2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程； （3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。
前期物业管理服务协议范本
编号：YB-HT-030252 前期物业管理服务协议范本 The agreement stipulates mutual obligations and rights that must be performed 甲方： 乙方： 签订日期：年月日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 编订：Yunbo Design
前期物业管理服务协议范本 本协议当事人 甲方：___________ 乙方：___________ 甲方是指：１．房地产开发单位或其委托的物业管理企业；２．公房出售单位或其委托的物业管理企业。 乙方是指：购房人（业主）。 前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。 本物业名称：______________ 乙方所购房屋销售（预售）合同编号：____________ 乙方所购房屋基本情况： 类型：__________________
坐落位置___________________ 建筑面积________________平方米 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议： 第一条双方的权利和义务 一、甲方的权利义务 １．对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理； ２．根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方； ３．建立健全本物业的物业管理档案资料； ４．制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；５．物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方； ６．依据本协议向乙方收取物业管理费用；
商业物业管理服务内容及特点 ()
商业物业管理服务内容及特点 一、商铺物业的管理特点 1、顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2、服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 3、管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 4、营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 二、商业物业服务管理内容 商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： ?商铺业户服务管理 ?商铺装修服务管理 ?商铺设备、设施维保服务管理 ?商铺建筑物的养护及维修管理 ?商铺保安服务管理 ?商铺保洁服务管理 ?商铺绿化服务管理 1、商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。 a接待与联系 接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 b纠纷、投诉接待 顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一; c报修接待 商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； d走访回访 接待员的走访内容包括三方面： 一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访； 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处做出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 e内外联系 商铺内部联系： 商铺的内部联系包括向业户收取物业管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。 商铺的外部联系 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半 2、商铺装修服务管理 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。
物业管理服务内容 标准及质量保证措施
小区保安全服务内容、标准及质量保证措施 为将小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，我保安公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施保安管理。具体服务承诺及质量保证措施如下： 一、基本服务： 1、签订保安服务合同，明确权利义务关系； 2、承接项目对住宅区所有区域、共用设施认真检查，做到验收手续齐全； 3、管理人员和专业保安操作人员按照国家规定持证上岗； 4、建立完善的保安管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度； 5、管理保安人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情； 6、建立客户服务档案，公示24小时服务电话。报警5分钟内到达现场，其他服务按照约定时间到达现场； 7、根据业主需求，提供保安服务合同之外的特约服务和代办服务。 8、每月公布保安人员违规违纪付款人员名单或者保安服务资金的收支情况； 9、9、每月至少一次征询业主对保安服务的意见，满意率90％以上。 10、二、公共服务 11、（一）安全管理 12、1、小区主入口24小时执勤； 13、2、监控室实行24小时监控； 14、3、宿舍区设立专职保安员； 15、4、小区内每小时保安巡查一次； 16、5、对小区内的人员及车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放； 17、6、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理； 18、7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 （二）房屋管理 1、每日巡查4—6次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，消防实施设备进行巡检； 2、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少四次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门； 3、各组团、栋、单元门、户有明显标志。 4、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
物业服务管理基本知识宣传
物业服务管理基本知识 ★什么叫物业服务管理？ 所谓物业服务管理，是指业主通过选聘物业服务管理企业，由业主和物业服务管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ★物业管理有什么作用? 物业管理的作用主要是指物业服务企业通过对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。 ★业主在物业管理活动中，履行哪些义务？ 国务院《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务： (1)遵守业主公约、业主大会议事规则； (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (5)按时交纳物业服务费用； (6)法律、法规规定的其他义务。 ★小区的管理者到底是谁？ 根据《物权法》以及《物业管理条例》的有关阐述，针对小区的物业服务管理活动，物业服务企业只是表面上的主体，实质主体还是业主。物业管理权是业主对其房屋位于所有权派生出的一种权利，物业服务企业所提供的只是一种合同式服务，真正的管理者是业主大会。 ★业主委员会应如何成立？ 1．小区入住率达到50%以上，是成立业主委员会的前提条件； 2．由小区全体业主（包括产权人和使用人）选举产生业主委员会； 3．业主委员会制定并通过《业主委员会章程》； 4．业主委员会持《业主委员会章程》及业委会人员名单，向小区所在区（县）房地产管理部门提出登记申请； 5．区（县）房地产管理部门受理登记； 6．小区业主委员会正式成立。 ★业主委员会职责 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理服务企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。 ★物业共用部位和共用设施设备分别指哪些？
商业物业管理内容
商业物业管理内容 1．商场的前期管理 物业管理前期管理工作在物业管理环节中是十分重要的。应将在实行此方案所制定的经营管理项目前做好以下的前期管理工作： （1）．修改和制定有关的管理文件，这些文件包括但不限于： A. 管理公约——对[xxxx]物业及其设备，服务设施的管理、保养、保险以 及维护所订立的规定，达到对该物业的统一管理，以保证该物业的所有 业主和租户有效地使用其物业单元，并规定各业主和租户对该物业的管 理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。 B.用户手册——方便各业主及租户进一步了解“[xxxx]”的物业情况和管 理运作规定，旨在保障“[xxxx]”全体业户和租户的利益而制定的手 册。 C.装修指南——向各业主及租户详细介绍各业户在自己单元内进行装修、 改造等工程必须遵守的规定和必办的手续，以及介绍“[xxxx]”物业设 施情况，以协助和指引各业户进行内部装修时不影响整个物业的公共设 备、设施、中央系统、楼宇结构和其它业户单元的正常使用。 (2)．制定各项管理程序及规定，包括但不限于以下： A.商铺物业交收程序 B.商铺装修的报批和验收程序 C.商铺装修的监控程序 D.公共地方的清洁、绿化的监管和监控的程序和规定 E.公共设备设施的监管维护和报修程序 F.投诉处理的程序 G.意外和紧急情况处理的程序 H.非办公时间出入商场的管理规定 I.货物出入的管理规定和大宗物品放行的规定 J.日常运作的物业管理程序和物业状况的管理规定 (3)．物业管理服务质量的控制和制度，包括但不限于以下：
A.各部门工作手册的制定（包括岗位责任制、工作程序和流程、工作细则） B.各岗位的（部门）纪律制度 C.各岗位服务标准 D.考核制度和持续改进的措施 (4)．在商场竣工前对商场设施管理的前期介入： 前期介入有利于商场的日后管理，避免发生重复投资或资源浪费，对发展商有利无弊，其范围包括但不限于以下方面： A.参照商场的图纸设计，为商场日后管理的方便与完善，提早设计及更改有关 设备设施及有关的功能布局，以避免重复投资或浪费资源。 B.根据我们的专业管理经验，向发展商早期提出合理化建议。如设备设施的选 择，管理设施的设置等等。 C.早期熟悉商场设备设施情况，协助发展商监督设备安装及调试，监控有关工 程质量，并对商场的隐蔽工程进行早期的验收。 2．对商场进行验收和接管 将配合发展商，按照“[xxxx]”的工程进度，分期分批地对商场物业验收和接管，包括以下方面： A.对隐蔽工程验收和接管 B.对楼宇工程质量的验收和接管 C.对设备和设施的验收和接管 D.对装修质量的验收和接管 E.对各项工程和设备的竣工图，使用说明书，质量保证书等以及图纸和文件资 料的接收并存档。 F.所有交付给业户的商场物业单元，均由物业管理公司先验收接管后，再代表 发展商交付给业户，并代业户跟进各项收铺时查出的遗漏工程问题。 3．接管后的物业管理工作 包括但不限于以下：
写字楼物业管理服务内容一
写字楼物业管理服务容参考一、写字楼人员岗职责 1 . 写字楼服务部经理的岗职责(1 ) 对部门服务接待工作负责，组织实施各项重大活动。(2) 负责在职员工政治思想工作，培训教育本部门员工爱国、爱店，培训教育本部门员工树立“宾客至上”的经营思想，逐步提高服务质量，改善服务态度。(3) 负责贯彻和实施公司及各上级部门的各项指令和有关规定，负责传达下发的各种文件。(4) 负责制订和实施部门经营管理计划。(5) 负责制订、修订、实施部门各项岗位责任制。(6) 指导主管工作，下达管理任务。(7) 对部门发生的重大问题进行处理。(8) 每日主持召开有前台、楼层、公共区域、客户餐厅主管或领班参加的部门例会。(9) 负责处理客户投诉。(1 0) 负责解决客户提出的各种问题。(11 ) 负责处理客户的日常问题。(1 2) 负责和各有关业务部门往来协调、协商。(1 3) 负责上级部门要求的各种报告、报表的制订。(1 4) 负责提出部门各岗位员工的任聘和解聘。(1 5) 负责临时工的招聘和解聘。2. 写字楼服务部秘书的岗职责(1 ) 组织安排部门日常接待的具体工作，向来访客户介绍写字楼设施，并带领客户参观。(2) 负责写字楼服务部日常文件(报告、决议等) 及资料的撰写、打印及复印，做好本部门与其他部门的文件交换、收发、登记及各类文件、资料的整理和保管工作。(3) 协助部门经理组织部门工作会议并做好会议记录。(4) 检查部门各项工作的贯彻落实情况，及时了解和反馈信息，对客户反映的问题、意见、经营管理的各种信息，及时向部门经理或有关部门反馈。(5) 负责部门各项业务资料的收集、积累(分析、研究)，掌握市场动向，及时了解、搜集客户的反映意见，为领导当好参谋。 (6) 负责部门的考勤工作。(7) 负责部门各种物品的登记、领用及账册管理工作。(8) 能熟 练地掌握中英文打字，并熟练掌握电传、传真、电脑及复印机的使用技术。(9) 文字能力较强，能用中文撰写业务资料、文件及宣传资料，能用外文书写简单信件，中文字迹工整、漂亮。(1 0) 有一定的协调能力和交际能力，能妥善处理部和外部业务协调问题。(11 ) 掌握部门及大厦各方面情况，尤其要熟悉大厦的各项行文规定。(1 2) 具备能利用多方面信息来源，了解掌握市场需求及客户反映的能力。3. 写字楼前厅主管的岗职责(1 ) 协助经理工
物业管理基本内容有哪些
物业管理基本内容有哪些 物业管理的基本内容有哪些？ 物业管理基本内容按照物业管理企业服务的性质和服务的方式，可分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。第一大类常规性的公共服务，是物业管理最基本且必须做好的工作。主要有；①房屋建筑主体的管理及住房装修的日常监督；②房屋设备设施的管理；③环境卫生的管理；④绿化管理；⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序和安全防范工作；⑥车辆道路管理；⑦公众代办性质的服务。第二大类针对性的专项服务和第三大类委托性的特约服务，是物业管理企业根据自身的能力和业主的要求协商确定的，如日常生活类服务、经纪代理中介服务、金融服务等。 2、业主有哪些权利？ 业主主要有以下权利： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作； （7）监督物业管理企业履行物业管理服务合同； （8）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； （9）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （10）法律、法规规定的其他权利 3、业主应当履行哪些义务？ 权利和义务是对等的，业主在享受权利的同时，也必然要承担相应的义务。主要有： （1）遵守业主公约、业主大会议事规则； （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （5）按时交纳物业服务费用； （6）法律、法规规定的其他义务。 4、物业管理企业有监督机关吗？业主可以向哪些机关投诉物业管理企业？ 物业管理有监督机关，全国物业管理活动的监督管理工作由国务院建设行政主管部门即建设部负责；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（一般指房管局）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。物业管理企业如果对业主的合法权益造成了侵害，业主可以向本地的房管局投诉。 5、物业管理企业的权利和义务主要有哪些？ 一般来说，物业管理企业享有以下权利：①根据有关法律、法规，结合实际情况，制定物业管理办法；②依照物业服务合同和管理办法对物业实行管理；③有权制止违反业主公约和法律、法规的行为；④有权要求业主委员会协助管理；⑤有权选聘专业机构承担专项服务业务，但不得将其全部转让给第三方；⑥可以实行“一业为主，多种经营”，以其收益补充小区管理经费；等等。 物业管理的主要义务有：①物业服务合同，依法经营；②接受业主委员会和业主、物业使用人的监督；③定期公布物业服务费用和代管资金收支帐目，接受质询和审计；④接受有关行政管理部门的监督管理；⑤法律、法规规定的其他义务，如发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；等等。 6、物业管理企业的社区安全管理义务有哪些？ 物业管理企业的社区安全管理义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。物业消防管理就是预防和消除火灾，整改治理火灾隐患，以保障物业小区内业主的生命、财产安全。小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫值勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个良好的治安秩序，让业主住得放心。
早期介入及前期物业管理服务内容.doc
属填海区，易发生不均匀沉降，导致此处的埋地管网发生断裂，因此建议重新施工。 (5)安排机电技术人员全程跟踪机电设施设备的安装，累计提出了200余项改进意见。 (6)提请建设单位留下一部分特殊的装饰材料(彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等)，以便于将来的维修和更换。 (7)为前期物业管理做准备工作。陆续招聘物业管理企业员工并进行培训，组织编写各类管理服务文件和规章制度，准备业主入住资料等。 (8)协助建设单位同供电公司、自来水公司、煤气公司等城市公共事业单位协商移交相应设施设备事宜，暂不能移交的则事先确定委托管理方式及收费标准。 (四)销售阶段 1．内容 (1)完成物业管理方案及实施进度表； (2)拟定物业管理的公共管理制度； (3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续； (4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训； (5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询
服务； (6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。 2．方法和要点 (1)准确全面展示未来物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。 (2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。 【案例】物业项目的基本情况同上例。其在销售阶段的介入内容为： (1)在销售前，整理并全面完成物业管理方案，将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关《公约》、《协议》中； (2)在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解； (3)在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询； (4)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就
商业物业管理服务方案
商业广场 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 该商业项目地处繁华的北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。 该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。 二、项目所属区域分析 该商业项目广场位于北路是市虹口区的核心区，是仅次于是路、淮海路的第三大商业街，是开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天北路特有的现代化"平民商业大街"、"路，中华名品街"。 北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻北路，吸引着越来越多的市民和国外的游客。 北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成市级商业中心，通称"四街一场"。 三、客户群体分析 北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。 四、商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
住宅小区物业管理服务内容和范围
住宅小区物业管理服务内容和范围 住宅小区物业管理服务内容和范围提要：本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养 源自于建筑资料 住宅小区物业管理服务内容和范围 日常服务 1.客户服务 为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境，服务处特设立：客户服务、投诉及接待中心（以下简称"客服中心"）。 2.安全防范和交通疏导服务 服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视，以及时发现和排除隐患，确保小区安全；为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序，实施严谨的车辆管理制度，小区内车辆限速5mk/时；机动车辆凭出入证出入。 3.日常供电服务 为确保小区的正常供电，服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。 业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用；如有愿意委托服务处服务的，属于特约服务，须另行收费。 4.日常给、排水服务
本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养；同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通； 各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管道之前的排水设施，即属于业主自有部分的给、排水设施，由业主负责；如有意委托服务处服务，属于特约服务，须另行收费。 5.消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务 服务处负责消防栓、消防管道、消防警铃等消防设施设备的维护保养服务 服务处负责小区周边防范系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。 6.日常清洁、绿化服务 为确保小区环境整洁，给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所，服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务，并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。 无偿服务 1.入住服务 协助业主办理入伙手续，享受快捷验房等物业管理服务。
物业管理服务主要内容
全方位专业化的顾问服务：物业承接查验、新楼盘交房验房、物业服务水平提升、物业设施设备管理提升等。 公司以中物协师资库专业的技术培训老师为依托，联合知名物业公司实战派的总经理、大学校园的专业教授，形成了鼎国物业培训中心自己师资库。在物业行政机关的的政策指导下，中心专业服务于物业企业内部的培训，专业技术岗位的培训等等。中心致力于：提升物业公司的实力，协助规范物业公司的管理！顾问服务的主要内容: 物业顾问内容具有全方位的性质，其工作面涵盖物业管理的所有领域，主要包括： 1、派员长期驻守委托方工作。公司委派具有丰富管理经验和工作技能的员工以双方约定的方式驻守委托方，出任委托方的顾问，全面参与委托所管物业的各项管理服务工作。 2、引进本公司的物业管理制度:全面引进本公司的管理理念和各项物业管理制度。 3、实行前期介入的管理制度:视委托方所接管物业的具体情况，于建筑期间实行前期介入,对工程设计、功能规划等从物业管理角度提出建设性指导意见。 4、协助开展物业服务、检查和入住工作 5、协助委托方与开发商做好接管验收管理工作，分清双方的权利、义务、责任和费用关系，签订委托管理合同。 6、协助公司行政架构整组:协助委托方进行行政架构的整改，合理安排各类管理人员的编制，削减冗员,达到精简高效之目的。 7、推行人员培训和形象设计计划:协助招聘各类专业管理人员,制定各级员工培训计划，实施各类员工的专业培训，对员工的工作实绩实行多方面考核。 8、推行专业管理质量标准 9、协助委托方建立IS09002物业管理质量体系，并进行实际的运作指导。 10、编制小区公约及住户手册:根据国家和政府的有关法律法规，协助制订公共契约、业主手册及其它各种管理手册。 11、编订业委会组织章程根:据法律法规要求，协助制定《业主管理委员会章程》，协助组建业主管理委员会，加强与各业主的联系. 13、提出加强工作效率的方案:以提高工作效率为目的，协助制定各项规章制度和各类员工工作守则，明确各岗位的责职，制定各顶工作万案。
写字楼前期物业管理主要工作内容
写字楼前期物业管理主要工作内容 一、前期物业筹备阶段 1、熟悉项目整体规划及相关情况，从物业管理的角度对项目各种设施设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议； 2、结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议； 3、从用户实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议； 4、提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱等； 5、对物业管理用房的大小、分配、位置等提出建议； 6、根据物业所在地物价部门的有关规定、项目定位及市场实际情况，配合公司制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等； 7、配合招商部对写字楼的出租、广告推广与商业营运等； 8、停车系统及交通路线规划（包括：人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场的分配与规划等）； 9、监控和消防中心 消防中心位置； 消防中心设备布置； 消防监控点位调整与补充。 10、垃圾处理：垃圾房位置，垃圾房设备配备标准，垃圾分类放置； 11、缷货区的设置 缷货场和缷货平台位置、高度； 缷货场管理用房； 缷货场停车位。 12、电梯系统：电梯分区、分配、梯速的选择； 13、配合项目工程施工进度，对检查中发现的问题及时提出，以便于及时整改； 二、物业收楼前准备阶段 1、确定物业管理方案及各岗位管理人员配备和业务培训； 2、前期物业工程项目的接管验收（图纸资料及设施设备的移交），由建设单位、施工单位、厂家及物业管理公司参与；消防验收建议由第三方监测，合格后出具监测报告； 3、编制《商户手册》、《物业管理协议》、《装修管理协议》、《装修管理规定》等文件资料，部分资料需要印刷； 4、筹备大厦的交楼工作，包括大厦清洁开荒、工作流程和岗位职责制定、业务培训及岗位安排等；
商业物业管理服务规范
商业物业管理服务规范 1 基础管理 1.1 物业服务人员 1.1.1 物业管理服务从业人员取得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证.上岗。 1.1.2 物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方行为规范。 1.1.3 物业管理服务人员待客主动、热情、专业，使用标准服务礼貌用语。 1.1.4 在办公服务区域张贴管理服务人员架构图(姓名、照片、职位)。 1. 2 物业档案管理 1.2.1 建立完善的物业管理档案(包括:物业权属资料；物业竣工验收资料、设施设备管理资料、业主/使用人资料、物业租赁资料、装修管理资料、安全生产资料、日常管理资料等)。 1.2.2 规范保管和移交物业管理所需资料。 1.3 制度建设 1.3.1 物业服务企业必须具有独立的法人资格，并依法取得物业服务资质。 1.3.2 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。1.3.3 根据物业特点制定完善的物业管理方案和工作流程。 1.3.4制定完备的内部管理制度，并有具体的落实措施和考核办法。内容句括: --质量管理制度； --岗位职责制度； --财务管理制度；
--绩效管理制度； --员工培训制度； --安全管理制度； --档案管理制度； 1.3.5按国家有关规定和合同约定规范使用专项维修资金。 1.3.6按照国家有关规定或合同约定公布物业服务费用的收支情况。 2客户服务 2.1进驻和离场 2.1.1商户进驻时，服务人员应按规定程序及时受理: --结清前期物业管理费用。 --提供服务手册，指引商户填写和提供进场资料，讲解商场管理规章，并建立商户档案。 --提供水电气空调等服务，与商户确认有关读数。 --门匙交收。 2.1.2商户离场时，服务人员应按规定程序及时受理: --结算各项物业管理费用和水电气等费用。 --指引商户填写撤场资料。 --对于商户的室内装修拆除告知禁止行为。 --最后联同业主和商户对商铺进行设施设备安全检查，确保不遗留工程和安全隐患。