物业管理的早期介入与前期管理运作精品课件

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➢ 1、完善物业的使用功能
➢
随着社会的进步，人们对各种物业的使用要
求日益提高，发展商在开发时就要充分考虑人
们对物业产品和工作居住环境需求的不断变化，
不仅要重视房屋本身的工程质量，更应该考虑
房屋的使用功能、布局、造型、建材选用、室
外环境、居住的安全舒适、生活的方便等。物
业这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产，
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➢ 3、能更好地监理施工质量 ➢ 国家建设部已有明文规定，我国的施工建设
要与国际接轨，设立建设监理制，这样，一批专 业工程监理公司便应运而生，尽管如此，也难以 取代物业管理公司参与施工监理的作用。因为物 业公司面临着以后验收接管及维护保养的任务， 而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加管理公司 的工作难度。因此，物业管理公司对房屋建造的 质量将给予高度的重视，让物业公司提早介入， 一旦发现问题及早通过发展商限令施工单位解决， 就可有效防止施工质量问题的发生和延续。因此， 物业管理公司参与监督施工质量，使工程质量又 多了一份保证
分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；
工程全面竣工后，参与综合竣工验收。
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➢ 物业服务企业参与竣工验收，主要是为 了掌握验收情况，收集存在的工程质量、 功能配套以及其他方面存在的遗留问题， 为物业的承接查验做准备。
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➢ 对于物业管理企业而言，由于将来的业 主拥有“决定继聘或选聘物业管理企业” 的权利，因此，在早期介入中物业管理企 业能否主动站在业主的立场，充分考虑业 主的需要，是一个能否在业主心目中树立 起忠实可信的好“管家”的关键机会。早 期介入还有利于物业管理企业加强对物业 的全面了解，为物业前期管理做好充分的 准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。
阶段和竣工验收阶段，在这几个不同阶段，早
期介入的内容是各不相同的，其主要工作内容
大致可归纳如下：
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➢ （一）可行性研究阶段
➢
⒈根据物业建设及目标客户群的定位确定
物业管理的模式；
➢
⒉根据规划和配套确定物业管理服务的基
本内容；
➢
⒊根据目标客户情况确定物业管理的总体
服务质量标准；
➢
⒋根据物业管理成本初步确定物业管理服
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➢ 2、改进、完善物业具体设计
➢
在物业设计时，设计人员往往按照一般规律，
直接采用国家建筑设计标准。但实际上，中国疆
域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这
就必然要对设计提出不同的要求。比如在海南，
高温时间较长，空调用电量特大，尤其是旅游酒
店和商业大厦，若没有空调，营业就会受至影响，
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➢ 2、 什么是前期物业管理：
➢ 前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业 管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实 施的物业管理。
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➢ 物业管理早期介入有其特殊性，早期介 入对开发建设单位而言并非强制性要求， 而是根据物业项目和管理需要进行选择。 早期介入在物业项目的开发建设中所起的 作用与前期物业管理有所不同，主要表现 在以下两个方面：
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➢ 5、便于日后对物业的管理
➢ 由于先期介入物业开发，物业管理公司对物 业的整体情况相当熟悉，特别是对管线的铺设、 设备的安装了如指掌，这为物业的管理、养护、 维修带来许多便利：一是方便了物业管理中维修 保养计划的制订；二是方便了物业管理中的检修 ，
特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易 保证维修质量；四是方便了改造、搭建、拆除等 改进改进的进行及设备的重换等。所有这一切， 可大大提高物业管理的工作效率和工作质量，为 物业管理公司日后向业主（用户）提供良好的服 务打下好的基础。
不可能像更换家用电器和机械设备那样简便易
行，这样说要求物业的开发建设从规划设计开
始，就应有长远的眼光，既要考虑目前的实际，
又要考虑几十年的发展中物业的适应性。
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➢ 因此，在物业开发的规划阶段，物业管理公
司就应积极参与，就物业日后的使用和管理问题 充分发表意见。比如，就房型的设计、供电供水、 污染处理、电信、道路、绿化、管线走向、服务 配套设施及平面布局等方面提出建设性的意见。
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三、早期介入的作用
➢ 物业管理作为整个房地产开发经营过程 中的最后一个环节，通常主要是指物业建 成后提供的管理和服务，但并不意味着物 业建成前在物业管理上就无所作为。事实 上，经过多年的探索总结，现在人们越来 越认识到，良好的物业管理应在物业的建 设、甚至早期规划设计阶段就应介入，应 参与物业开发的全过程，这样才能为物业 交付使用后的管理奠定好的基础。
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➢
2）、提出设备配置或容量以及服务
方面的改良意见，如不同容量的空调主机
搭配，便于根据实际需要选择开机，减少
浪费。
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➢ 3）、指出设计中遗漏的工程项目。如泵房排 水池漏的疏忽等。
➢
管理公司早期介入一般不设固定人员进驻开
发现场，工作方式可根据发展商的需要确定。
如定期参加发展商的设计会议，或不时与发展
商会晤，出谋划策等。
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➢ 2、中期介入，扮演监理
➢ 所谓中期介入，是指物业的土建结构已封顶， 工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理 公司参与进来，一方面熟悉线路管道的铺设走向， 另一方面对设备安装的质量进行监督，其作用类 似监理。
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➢ 中期介入对管理公司日后的设备维护、检修 作用甚大，因参与人员以后也极可能是负责工程 设备维护的人员。由于对安装布线了如指掌，一 旦线路有故障，便迅速查找原因，修复故障。
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四、早期介入的方式及内容
➢ 物业管理早期介入的意义和作用，愈来愈为 开发商和管理公司所重视，越早介入作用越大也 正为许多人士所认识。然而，以什么样的方式介 入，以及介入后如何展开具体的工作，这是人们 十分关切的问题。
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➢
1、早期介入，充当顾问
➢ 所谓早期介入，是指物业处在规划设计阶段，
发展商聘请专业经验丰富的管理公司做顾问， 参与规划设计，使设计在符合国家规范的前提 下，尽可能地照顾到使用者的要求以及日后管 理的需要。此时，管理公司的专业眼光及经验 能有效弥补设计人员的不足，使设计趋于合理 完善。
➢
管理公司早期介入，充当顾问的作用具体
表现在：
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➢ 1）审阅设计图纸，提出有关楼宇结构 布局和功能方面的改良建议。如为满足使 用者在装修方面的不同需求，住宅房建成 不作间隔的毛坯房即可，如此也可降低造 价和售价。
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➢
纵观上述三个时期的介入，可以看出，管理
公司在早期介入最好，提出的建议、意见最及时，
发展商有充分考虑采纳的余地；中期介入虽然晚
一点，但是不少方面还可以挽救，可以减少物业
接管以后的返工，避免一些在后期管理中难以解
决的问题；晚期介入虽对物业设计的完善及工程
质量的控制为时已晚，无济于事，但对管理公司
等资料，整理后归入物业管理档案。
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➢ （五）竣工验收阶段
➢
竣工验收是指工程全部建成后为检查工程
质量而进行的一项工作程序。按照建设部关于
建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程
竣工后，都必须进行竣工验收。物业服务企业
在此阶段，要参与各项工程的竣工验收，如：
各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；
务费的收费标准；
➢
⒌设计与客户目标相一致并具备合理性能
价格比之上的物业管理框架性方案。
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➢ （二）规划设计阶段
➢
⒈就物业的结构布局、功能方面提出改进
建议；
➢
⒉就物业环境及配套设施的合理性、适应
性提出意见或建议；
➢
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
⒊提供设备、设施的设置、选型及服务方
面的改进意见；
➢
⒋就物业管理用房、社区活动场所等公共
的全面运作来说也是正是时候。按照一般的惯例，
管理公司最迟介入的时间应为交付前三个月，即
管理公司至少需要三个月时间作各方面的准备。
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课后作业
➢ 吴萍刚从物业管理专业大学毕业，被分到上海 兰科物业公司实习，正好赶上公司与浦东龙祥置 业公司签约，为其开发的浦东名人广场提供物业 管理早期顾问服务。公司随后组建了由管理、土 建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的早期 介入工作组抵达现场，开始前期顾问服务工作。 组长要吴萍先起草一个早期介入工作的程序文本， 供大家讨论，并在此基础上形成早期介入工作运 行的程序控制文件，指导该物业项目的早期介入 工作。
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➢ 4、为竣工验收和接管验收打下基础
➢ 由于已先期介入物业的开发，所以，物业管 理公司对验收的物业的各种情况都已相当熟悉， 这样，物业公司参与验收把关便可以提高验收工 作的质量，缩短验收的时间；对于验收中发现仍 需整改之处，也容易交涉和协调，使验收工作不 至于成为“走过场”的程序。
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➢
1、内容作用不同。早期介入是建设单
位在开发建设物业项目阶段引入物业管理，
物业服务企业为建设单位的项目开发提供
专业技术支持，前期物业管理是物业服务
企业对新物业项目实施的物业管理服务。
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➢
2、服务的对象不同：早期介入服务对
象是建设单位，并由建设单位根据约定支
付早期介入服务费用。前期物业管理服务
工资料中未反映的内容。
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➢ （四）销售阶段 ➢ ⒈完成物业管理方案及实施进度表； ➢ ⒉拟定物业管理的公共管理制度； ➢ ⒊拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要
时履行各种报批手续； ➢ ⒋对销售人员提供必要的物业管理基本知识培
训； ➢ ⒌派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供
物业管理咨询服务； ➢ ⒍将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸
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➢ 3、晚期介入，开始管家
➢ 所谓晚期介入，是指物业建设工程基本结束， 工程开始竣工验收、移交接管验收和准备入伙及 筹备开业时管理公司全面介入，开始履行“管家” 职责。晚期介入是管理公司由先前的顾问工作转 入实质性的操作工作。
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➢ 为适应晚期接管工作的需要，管理公司的整 套队伍基本都要到位，许多准备工作在此时几乎 是同步展开的。而且由于时间紧迫，为了赶上按 时交楼或开业的日期，往往是一边竣工验收，一 边准备入伙交楼，一边筹备开业庆典。对发展商 来说，多年的苦心开发建设终于“瓜熟蒂落”， 有回报了；对管理公司来说，多年来旁敲侧击 （顾问），现在终于可能上台大展拳脚了。对发 展商来说是创业的结束，对管理公司来说则是征 途的开始。
配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意
见；
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➢ （三）建设阶段
➢
⒈与建设单位、施工单位就施工中发现的
问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；
➢
⒉配合设备安装，确保安装质量；
➢
⒊对内外装修方式、用料及工艺等从物业
管理的角度提出意见；
➢
⒋熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺
设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣
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一、两个容易混淆的概念
➢ 1、 物业管理早期介入
➢
是指物业服务企业接受开发企业或建设单位
的邀请，在物业接管、用户入住之前的各个阶段，
如在社区建设项目的可行性研究、规划、设计、 施工等阶段就介入，从物业管理和运作的角度为 开发商提出有关规划设计、设备选用、功能布局、 施工监理、工程竣工、验收接管、房屋销售、房 屋租赁等多方面的建设性意见,并在此阶段制定出 物业管理方案，为以后的物业管理打下良好的基 础。
按国家建筑设计标准设计的普通电路就不能承载 大功率空调的负荷。
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➢ 而在北方，房屋设计就要考虑取暖问题。又比 如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽型的， 但对于台风较多的沿海地区，这样设计就有问题， 每当台风到来时，就可能使槽内浸水，并倒灌进 房，因此必须对这种平口槽进行改进，变成外低 内高，有效防止进水等等。类似这些看似细小， 实则影响房屋日后使用的问题，一般设计人员很 难完全预料、估计，而有经验的物业管理人员却 十分清楚这些问题的存在及其造成的后果。所以， 物业管理公司从日后管理的角度及时向设计单位 提出自己的意见，就能使设计单位避免许多设计 缺陷。
的对象是全体业主，并按规定向业主收取
物业管理服务费用。
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二、早期介入的主要工作内容
➢
要做好物业管理早期介入工作，首先要了解
早期介入工作主要的内容，工作重点与工作程
序。
➢
早期介入的主要内容
➢
早期介入根据物业项目开发——经营——
管理的周期，可以划分为以下几个阶段：可行
性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售