二手房买卖规则

商品房：原购房合同、发票、契税单、维修基金发票（没有的需要调档、补交维修基金）。购买车库、阁楼合同（无发票去房管局调档，无契税单去契税征收管理所出证明，都不能提供的按照当时政策补交；有车库阁楼的还要提供房东合同）

二手房交易基本流程：1.查询房源、发布房源： 2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：卖方带房屋产权证、土地证身份证明等；买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份。

商品房买卖是以商品房为标的物的买卖合同，属于房屋买卖合同的特殊类型。按照合同的约定，出卖人不仅要将商品房交付给买受人，而且还要将商品房的所有权转移给买受人。同时，买受人受领商品房还应支付相应的价款，以此为对价换取商品房的所有权。

二手房交易十项注意：（1）房屋手续是否齐全（2）房屋产权是否明晰（3.）交5）市政规划是否影响易房屋是否在租（4）土地情况是否清晰（6）福利房屋是否合法（7）单位房屋是否侵权（8）物管费用是否拖欠（9）中介公司是否违规（10）合同约定是否明确。如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等。

买房者看房注意的问题：一、是否有私搭私建部分。二、确认房屋的准确面积。三、观察房屋的内部结构。四、考核房屋的市政配套设施。五、了解装修的状况。六、物业管理的水平。七、了解往后居住的费用。八、旧房的历史。九、邻居的组合。十、要由卖方提供合法的“房屋所有权证”。

商品房买卖是以商品房为标的物的买卖合同，属于房屋买卖合同的特殊类型。按照合同的约定，出卖人不仅要将商品房交付给买受人，而且还要将商品房的所有权转移给买受人。同时，买受人受领商品房还应支付相应的价款，以此为对价换取商品房的所有权。

《民法通则》第55条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律和社会公共利益。另据《合同法》第52条规定下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（3）以合法形式掩盖非法目的的；（4）损害社会公共利益的；（5）违法法律、法规规定的强制性规定。

商品房计价方式有两种：一是按套（单元）计价，二是按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。根据规定，按套计价或者按套内建筑面积计价的，《商品房买卖合同》中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。但是，按套计价的现售房屋，购买人对现售房屋实地勘察后也可以在合同中直接约定总价款。

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管

理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。（5）、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。买方拿到属于自己的新产权证后进行房屋交割，包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算。

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《物权法》、

房屋属于不动产，其于不动产的特殊性，买卖房屋所有权应从产权过户手续办理完毕之时起转移给买受人。依据物权变动原理，不动产所有权转移的时间界限只适用法律规定，而不允许当事人另行约定。房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力;二、意思表示真实;第三、不违反法律和社会公共利益。

法律、法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。由此可以看出，合同生效有两种情形：一是须办理批准、登记等手续才生效，这种批准、登记指的是双方当事人签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记才生效。从《城市私有房屋管理条例》第六条“……房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”的规定中也可以看出，所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序。