“小产权房”作为被执行财产如何处理

“小产权房”作为被执行财产如何处理

“小产权房”作为被执行财产如何处理

2011年06月18日

核心提示：“小产权房”在执行中作为执行财产如何处理？处理得当，不仅关系案件的执结，还对类似案件的办理有很好地借鉴作用，甚至对有关立法也有一定的参照。处理不当，很可能会出现与法律规定相矛盾的现象。

随着新农村建设的不断推进，“小产权房”有所出现，作为一种可供执行的财产，“小产权房”在执行中作为执行财产如何处理？处理得当，不仅关系案件的执结，还对类似案件的办理有很好地借鉴作用，甚至对有关立法也有一定的参照。处理不当，很可能会出现与法律规定相矛盾的现象。

在执行此类案件中，应依照法律规定，灵活采取措施，促成案结事了人和，避免了因执行行为产生的与法律的冲突。下面以例对此问题分析：

一、典型案例：

原告李某与被告某公司买卖合同纠纷一案，法院依法判决被告某公司于判决生效后返还原告材料款827500元，同时赔偿原告的利息损失。判决生效后被告未自觉履行，李某向法院申请强制执行。执行中，法院依法查封了被执行人某

公司位于本市的五幢房屋。后根据申请人李某的申请，对查封房屋进行评估，评估总价值为158.39万元。

二、案件关键：

1、关于被查封房屋的性质

所查封的房屋由房屋所在地的村民委员会、该镇政府与南通某某公司形成三方协议后，由被执行人某公司以每亩4万元土地补偿费征用该土地。村镇按平方收取管理费、工程配套费。由执行人某公司承担拆迁户的拆迁安置补偿费用，并负责工程的开发、设计、施工和销售。村镇负责办理宅基地证和房屋“小产权证”。该工程的土地经过镇建设管理服务站、镇政府及市发改委批准为农民集中居住用房，土地系集体所有，即被查封房屋系为“小产权房”。

2、对被查封的房屋处理的难点

因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，不属于商品房，在操作实务中对“小产权房”能否进行拍卖存在疑问。但如不执行该房产，被执行人又无其他财产可供执行。这两点成为本案办理的难点。

三、实际执行中的处理观点：

观点一：“小产权房”可以作为被执行财产进入拍卖程序，以拍卖款进行清偿。

观点二：“小产权房”属于被执行财产，但不可以进入拍卖程序，可以采取以物抵款的方式进行处理。

在实际执行中倾向于第二种处理意见。

《中华人民共和国拍卖法实施细则》第六条第二款规定“法律、法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”虽然法律没有明文规定“小产权房”是法律禁止拍卖的财产，但其作为没有房产证的房屋理应无法进入拍卖程序。同时《物权法》及相关规定也明确了不动产的转移以变更登记为生效要件，这一点在“小产权房”上无法实现。如果进入拍卖程序，后续问题将更加突出，不利于案结事了。

新农村建设中出现的“小产权房”，由于涉及政策性强、法律法规滞后、后续如何处理尚未确定等诸多因素，在办理中就要考虑到避免因法院法律文书的介入使“小产权房”合法化。同时，从物权法及执行角度看，“小产权房”是有价值的物，是可供执行的财产。因此，可以采取灵活可行的方式进行处理。

类似本案的处理，可以在双方当事人达成和解协议的基础上采取以物抵款的方式进行。关于被执行财产“小产权房”的权属问题，可以依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交

或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”但同时也需要注意以下几点：

1、尽量避免法院介入的强制抵偿，最好为双方当事人经过协商达成和解协议，自愿交付和接收财物折价抵偿债务。

2、被执行人确无其他财产可供执行。

3、向申请人明确“小产权房”作为以物抵款的“物”在现实中存在的风险，且申请人表示接受。

尽管该处理意见也存在缺陷，但在当前相关法律未完善之前，作为一项可行的方案来推进案件的办理有必要采用。