新加坡房地产信托基金 12 Nov 2019 Real_Estate_trust 2014 (Prof CaoYong)
房地产投资信托协会吁放宽限制吸引REIT挂牌
房地产投资信托协会吁放宽限制吸引REIT挂牌新加坡房地产投资信托协会（REIT Association of Singapore，简称REITAS）呼吁本地监管单位放宽一些限制，例如负债比率，以提升本地REIT竞争力及吸引更多海外REIT前来新加坡挂牌。
REITAS昨天举行年度大会，推选新任会长。
新会长是凯德集团（CapitaLand）首席财务官林卓斌。
他与现任会长，即丰树产业（Mapletree Investments）集团副总裁蔡兆才与媒体会面时，一同提出上述看法。
REITAS创于2014年，蔡兆才是创始会长。
他指出，本地约有三分之二的REIT以不同方式持有海外资产。
“在亚太区，我们的REIT市场虽然是第三大，却是最国际化的。
”过去四年，协会积极与监管单位和投资者对话，提出不少建议。
蔡兆才坦言，不少提议仍是”未完成事务“，须要协会持续争取，以提升本地REIT的竞争力，和吸引更多海外REIT到我国挂牌。
其中要务包括取消REIT在出租房地产时，必须向房地产代理协会（CEA）注册和取得执照的规定。
这项新规定于去年施行，蔡兆才说：“我们需要遵照这项规定是非常不可思议的。
”他认为，这不仅对REIT不公平，也增加信托的遵循成本。
其次，REIT在本地申请挂牌，除了需要遵照新加坡交易所的规定，另有房地产和集体投资计划（collective investment scheme）的指导原则。
协会希望监管单位整合所有指导原则。
另外，协会认为，信托的负债比率目前限定不得超过45％，不利竞争。
蔡兆才指出，海外市场并未有类似限定。
而且，私募房地产基金的负债比率可以达到60％至65％，“我们或许可以此为参照。
”他在接受《联合早报》询问时说，协会不会建议一个数字，但是可以参考海外及过去的一些做法。
协会提议考虑的方向是，获得分析机构发出评级的REIT，其负债比率可提升至60％；不获得评级的REIT，则由金融机构决定信贷额度。
嘉德1．689亿美元售雅诗阁房地产PE基金接盘
嘉德1．689亿美元售雅诗阁房地产PE基金接盘
佚名
【期刊名称】《投资与合作》
【年(卷),期】2011(000)008
【摘要】新加坡嘉德集团表示该集团已出让北京雅诗阁服务公寓的所有权，售价1．689亿美元，接盘方为雅诗阁（中国）服务公寓基金。
雅诗阁（中国）服务公寓基金为主要投资中国市场的房地产私募股权基金，嘉德集团拥有其36．1％的权益。
雅诗阁是全球最大的国际服务公寓业主和运营商之一，
【总页数】1页(P102-102)
【正文语种】中文
【中图分类】F279.23
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reit指数三倍做空
reit指数三倍做空REIT (Real Estate Investment Trust)指数是衡量房地产投资信托市场表现的指数。
REIT指数三倍做空即是通过借入、抵押或其他方式获取杠杆资金，在股市上卖空REIT指数，以赚取下跌行情的投资策略。
以下是一些关于REIT指数三倍做空的分析和讨论。
首先，REIT指数三倍做空是一种高风险高回报的投资策略。
由于REIT指数是通过投资房地产领域的公司股票来构成的，因此它受到房地产市场波动的影响较大。
如果房地产市场出现下跌，REIT指数可能会大幅下降，从而使得做空者得到丰厚的回报。
然而，如果房地产市场出现反弹或强劲增长，做空者将面临损失风险。
其次，REIT指数三倍做空需要对市场趋势和基本面进行深入分析和判断。
做空策略需要准确预测房地产市场的下跌趋势，并根据这一判断决定投资什么样的REIT指数。
此外，做空者还需要密切关注市场的宏观经济数据和房地产行业的相关信息，以及政府政策和地缘政治风险等因素，以便及时调整投资策略。
另外，REIT指数三倍做空存在一些风险和挑战。
首先，杠杆交易会增加投资风险，如果市场走势与预期相反，做空者可能面临更大的亏损。
其次，REIT指数的流动性可能较低，做空者可能难以及时平仓或调整仓位。
此外，如果市场情绪和市场预期发生变化，做空者可能难以逆市操作，从而导致亏损。
最后，REIT指数三倍做空需要投资者具备丰富的经验和风控意识。
投资者应该具备良好的风险管理能力，在投资过程中能够合理控制仓位和表现出耐心与坚定的投资风格。
此外，了解和使用一些风险对冲策略，如期权交易、套利交易等，也是降低投资风险的有效方法。
综上所述，REIT指数三倍做空是一种高风险高回报的投资策略，需要投资者具备充足的知识和经验。
投资者在实施这种策略时，应该深入研究和评估房地产市场的动态，并制定相应的风险管理策略。
同时，投资者应该保持谨慎和冷静的投资心态，避免盲目跟风或情绪化决策。
新加坡reits扩募标准
新加坡REITs扩募标准新加坡房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种广泛投资于不动产的投资工具。
为了鼓励REITs市场的发展，新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore，简称MAS）于2011年制定了《扩募新规》（Enhancements to Fund-Raising Framework），以促使REITs更加灵活地融资，满足其日益增长的发展需求。
1. 背景REITs是一种受监管的投资工具，经营不动产并将投资者的资金汇集用于多元化的房地产投资。
为了保护投资者利益，MAS规定REITs必须将至少90%的收入分配给投资者，并遵守一系列的监管要求。
扩募是指REITs通过发行新的基金单位来筹集额外资金，以购买新的资产或增加现有资产的份额。
2. 扩募新规《扩募新规》于2011年生效，旨在刺激REITs市场的发展，为市场参与者提供更多扩募灵活性。
下面是几个重要的扩募标准：a. 减少扩募的最低融资比例：《扩募新规》取消了之前要求REITs至少融资新资金的50%的规定。
这一变化使得REITs可以更加灵活地根据资金需求和市场条件来定制融资规模。
然而，REITs仍需满足至少将90%的收入分配给投资者的要求。
b. 增加文件披露要求：为确保投资者能够了解REITs的财务状况和风险，新规增加了一些文件披露要求。
这些要求包括披露招股说明书、法律文件、与发行人、基金管理公司、基金经理人或基金托管人之间的协议以及重要事项通知等。
c. 增加REITs信托贷款的限制：《扩募新规》引入了一些对REITs信托贷款的限制。
根据新规，REITs的总债务将受到限制，以确保其债务水平在可控范围内。
此外，监管机构还要求REITs披露其债务结构和财务风险，以便投资者更好地了解REITs的财务状况。
3. 扩募新规的影响《扩募新规》的实施对REITs市场产生了积极的影响：首先，取消了扩募的最低融资比例要求使得REITs具备更大的灵活性。
国外房地产信托投资基金的成功经验及其借鉴
中图分类号 ： ８ ０３ Ｆ ３ ．１
一
所 （Ｇ ） Ｓ Ｘ 公开募集资金（ 即公开上市 ）如果 以信托形式设立 ， ； 则可以公开或私下募集资金 ； 如以私募资金方 式， 投资者必 须被允 许至少 一年 可 以赎 回信托单 位 。对 于 以信托 方式并 公 开募集 资金设立 的资产 ， 主办者 可 以要求 免 除投 资者赎 回单 位的要求 。二是投 资 限制 。所有 Ｒ Ｉｓ ７ ％必须 投资在 不动产 或是与 不动产相 ＥＴ 的 ０ 关的资产方面， 而这 ７ ％中的一半以上 ， ０ 必须是投资于不动产资产 ， 无论是透过直接拥有新加坡境内或境外 的不动 产 ， 或者 是通过 与非公 开上市 的房地 产投 资公 司共 拥有 的不动产 。可投 资 的不 动产及 相关 资产 包括 ： 房地产公 司 的股份 、 地产抵押 证券 、 他相 关房地产 基金 （ 房 其 甚至 包括 附属于房 地产 的流 动资产 ） 。而 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 剩余 的 ３％， ０ 则可 以投资政 府公债 及上 市公 司债券 、 非房 地产 资产公 司的公 司债券 或股 份 、 金或 其他近 似 现 的投 资标 的。 三是金 融准则 。 封闭型 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 在发 行数量 上必须 是 固定 数额 ， 因此无 法利用 发行股 票获得任 何 资 本。 而开放 型 Ｒ Ｉｓ 可借再次 发行股 票 以增 资 ， 可 以让 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 则 这 ＥＴ 投资新 的资产 。 无论 采取封 闭式或是 开 放式 ， ＥＴ 都 可 以抵 押其 资产 的方 式 ， Ｒ Ｉｓ 向外 界融 资 ， 已达 成其财 务杠杆 目的 ， 但是 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 总借 款额 不得超 出 其总 资产 的 ２％。相关 准则亦 规定 只有 出于避险 目的 ，ＥＴ 才 可 以投 资金融 衍生 品。 ５ Ｒ Ｉｓ
REITS房地产信托投资基金
目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。
目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。
美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。
最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。
1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。
美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。
从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。
亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。
新加坡REITs运作经验借鉴
６３中国房地信息 ２００５年第１１期一、新加坡ＲＥＩＴｓ市场现状解析１９９８年７月，新加坡证券交易所审核委员会提出设立上市财产信托（ｌｉｓｔｅｄ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｔｒｕｓｔｓ），即新加坡房地产投资信托基金（Ｓ－ＲＥＩＴｓ），旨在增加市场投资品种和促进房地产市场的发展。
新加坡金融管理局采纳了该建议，并于１９９９年５月颁布了《财产信托指引》，并在２０００年１１月进行了更新。
２００２年７月新加坡推出了第一只ＲＥＩＴｓ，自此，Ｓ－ＲＥＩＴｓ踏上了迅速发展的旅程。
截至２００５年９月份，新加坡股票交易市场共有６只ＲＥＩＴｓ，分别是嘉茂信托（ＣａｐｉｔａＭａｌｌ Ｔｒｕｓｔ，ＣＭＴ）、腾飞信托（ＡｓｃｅｎｄａｓＲＥＩＴｓ， Ａ－ＲＥＩＴｓ）、置富信托（Ｆｏｒｔｕｎｅ ＲＥＩＴｓ，Ｆ－ＲＥＩＴｓ）、嘉康信托（ＣａｐｉｔａＣｏｍｍｅｒｃｉａｌ Ｔｒｕｓｔ，ＣＣＴ），新达信托（Ｓｕｎｔｅｃ ＲＥＩＴｓ）和新加坡ＲＥＩＴｓ运作经验借鉴文／周亮华 林锦辉ＲＥＩＴｓ嘉茂腾飞置富嘉康新达枫树表１ 新加坡ＲＥＩＴｓ一览表上市时间２００２－６－２８２００２－１０－５２００３－７－２８２００４－５－１１２００４－１２－９２００５－７－２８ＩＰＯ股价（新元）０．９６０．８８１．０２１．００１．０００．６８当前股价２．４３２．２９１．３１１．５２１．１５０．９８５股价增长１５３％１６０％２８％５２％１５％４５％预计股息收益４．１４％４．８８％５．６１％４．３％５．２７％４．１４％上市后收购物业 数目４３５６１００持有物业总数７４３１１８２１５市值（亿新元）２９．３０２８．５６８．１４１３．６２１４．８５５．３８（截至２００５年９月３日）今年７月２８日刚上市的枫树信托（Ｍａｐｌｅｔｒｅｅ Ｌｏｇｉｓｔｉｃ Ｔｒｕｓｔ）。
其中，ＣＭＴ是亚洲最大的房地产上市公司之一嘉德置地在新加坡证券交易所推出了第一只ＲＥＩＴｓ，ＣＭＴ主要由购物商场和专业的ＩＴ零售中心等物业组成。
新加坡房地产信托基金上市简介
SESDAQ（凯利板）
5,000新元/年固定费用（市值小于5,000万新元）
2.5万新元/年固定费用（市值大于5,000万新元）
注：1、新加坡交易所REIT在主板上市。
律师费用
律师职责包括编制招股说明书、法律文书及IPO过程中的其他法务工作，如果需要全程管理上市相关的法律工作，以保证符合上市的各项要求，律师费用就会偏高。
会计师费用
会计师费用包含了财务报表的审计和向保荐人提交安慰函的费用，如果需要复合中期财务报表，会计师费用也会有所提高。
公关费用
需要展开的公关活动，以打响REIT的知名度，是投资人与基金经理了解REIT的业务与运营情况。
一、
注：1、去除主办商部分，即为一管理公司。
二、
REIT的设立和资产收购阶段
指定专业人员顾问与中介机构
财务顾问
承销商
公司上市法律顾问
会计师事务所
最快4个月，根据项目实际情况的时间可能会有所延长。
在新加坡境内设立集合投资计划
寻找符合条件的管理人和托管人
与管理人和托管人签署合法的信托契约（Trust deed）
境外SPV架构的搭建
设立SPV（BVI和HK）
SPV设立境内WOFE或合资公司
REIT完成对SPV的收购
上市材料筹备工作阶段
上市筹备会议
确认上市生产表
确认会计及其相关事宜
确定尽职调查相关事宜
确定各方筹备清单
1周
着手进行尽职调查、文件起草
准备各项法律文书
起草招股说明书
讨论管理、决策和分析财务状况
如果有需要，可以同时着手进行审计与复核
承销商费用或佣金是上市过程中最大的单笔费用。具体金额由REIT与承销商协商决定。影响未用的因素包括发行规模、承销方式复杂程度以及工作展开的内容。还需要一位保荐人，保荐人必须是SGX会员公司、商业银行或者SGX认可的同类机构（一般选择商业银行），负责上市进程中上市申请的相关事物（主要是与SGX进行协调沟通），保荐人将针对上市进程中提供的服务收取费用。
关于新加坡的REITS
关于新加坡的REITS，和mapletree1.什么是上市的REIT?上市的房地产投资信托基金(REIT) 是投资房地产资产组合的工具，通常设立的目的是为单位持有人创造收益。
房地产投资信托基金资产由专业人员进行管理，资产产生的收入（主要是租金收入）一般会定期发放给单位持有人。
上市的房地产投资信托基金单位如同在交易所上市的任何其他证券一样，按照市场驱动的价格，进行买卖。
2.如何辨别REIT？o通过地产类型，例如购物中心、工业地产、居住地产、酒店、商业地产等。
o根据地理位置的不同，例如特定的国家、地区等。
o根据投资方法的不同。
投资者应在作出投资决策前，研究具体的房地产投资信托基金招股说明书，了解其投资目标和所要收购地产的详情。
3.上市REIT的特征是什么？∙投资组合多样化REIT通常拥有多地产组合，租户多元化，从而减少了在直接拥有一项房地产资产的情况下依赖单一地产和租户的风险。
∙收入分配REIT通常有规则的现金流。
在大多数情况下，大部分收入都来自具有特定期限的有合同约束力的租赁协议的租金付款。
因此，投资者应研究房地产投资信托基金收购的地产的出租率。
∙参与房地产市场大部分REIT都围绕大型地产建构。
通过REIT，投资者就可以参与到这些地产当中来。
∙职业化管理REIT让投资者有机会购买到由专业的地产管理公司管理的地产。
5.我能得到什么样的回报？不同REIT回报各不相同。
房地产投资信托基金通常基于其投资组合中地产产生的收入定期分派股息。
大多数房地产投资信托基金都收取年管理费、地产管理费、托管费和其他费用，这将在股息分派前从其现金收益中扣除出去。
对于被新加坡国内税务局授予“税收透明”处理的REITs的收入分配，符合条件的单位持有人无需在源头扣税，他们可以在后来根据其相应的个人或企业所得税税率支付所得税。
税收透明的具体税务处理和资格标准将在招股说明书中加以讨论。
7.房地产投资信托基金上市交易，涉及什么交易成本？与证券交易类似，交易成本包括：oo现行的经纪佣金和其他费用；o清算费为合同价值的0.05％（最多200新元），以及o针对经纪佣金和清算费用征收的商品及服务税5％。
房地产投资信托税制国际比较及对我国的启示
房地产投资信托税制国际比较及对我国的启示房地产投资信托（REITs）是一种通过向投资者发行股票或单位持有权，并将所筹集资金用于投资房地产从而获得收益的投资工具。
REITs在世界范围内已发展成规模引人瞩目、市值巨大、受到广泛投资者认可和利用的证券投资工具。
REITs主要是通过向广大投资者进行大规模的房地产集合投资，达到以规模化经济来节约运营成本，从而获得更高的资本回报的投资目的。
REITs投资规模大、分散风险、分配效率高、四方共赢等优点得到了世界各国越来越广泛的推广。
REITs的核心在于税收优势。
为了获得税收优惠，REITs通常要采用特定的税制模型。
以下是对世界主要国家的REITs税制模型进行的五个国家的比较：美国：美国的REITs主要是由国会制定的法律“Real Estate Investment Trusts Act of 1960”进行规范和监管的。
REITs在美国享受的最大特权是不必缴纳企业所得税，这也是其他国家REITs税制的鼓励者之一。
不过，REITs必须满足上市条件，例如，REITs至少要有75%资产用于投资于房地产方向，每年至少向股东支付90%的收入等等。
加拿大：REITs在加拿大的税收制度中也享受了类似的优惠政策，包括免企业所得税与免个人所得税等。
REITs必须满足以下要求： 1）资产必须高达75%用于投资于房地产方向；2）REITs必须于发行日起90天内支付至少90%的收入等等。
澳大利亚：澳大利亚的REITs如同其他国家，享受了不缴纳企业所得税和个人所得税的优惠政策。
澳大利亚税法的制定只是比其他国家更注重REITs管理的规范性。
举个例子，REITs必须满足些要求：1）必须有足够的可出租收入；2）资产管理公司必须经过“托管（custodial）”管理等等。
新加坡：REITs在新加坡有维持高收益的税收制度优势。
与其他国家不同的是，新加坡的REITs 律师没有要求其必须拥有75%的房地产投资标准，但必须维持一个90%的现金分配率。
iedge s-reit指数
iedge s-reit指数
iEdge S-REIT指数是新加坡证券交易所（SGX）上市的房地产投资信托（REIT）指数，由iEdge编制。
该指数旨在跟踪新加坡REIT市场的表现，提供投资者一个衡量REIT表现的参考标准。
该指数包含了新加坡REIT市场中的一揽子REIT，涵盖不同类型的资产，包括商业地产、零售地产、工业地产和酒店地产等。
通过追踪这些REIT的表现，投资者可以了解整个新加坡REIT市场的走势，以及REIT行业的整体表现。
从投资者的角度来看，iEdge S-REIT指数提供了一个全面的参考，帮助他们评估REIT市场的整体表现。
投资者可以利用这一指数来制定投资策略，进行资产配置，或者衡量其投资组合的表现。
此外，该指数也为投资者提供了一个了解新加坡REIT市场发展趋势的工具，帮助他们做出更明智的投资决策。
从市场角度来看，iEdge S-REIT指数的表现也反映了新加坡REIT市场的整体健康状况。
投资者、分析师和监管机构可以通过观察该指数的走势来了解REIT市场的波动和趋势，从而更好地监管市场，制定政策或者进行市场分析。
总的来说，iEdge S-REIT指数在投资者和市场监管者中都具有重要意义，它为人们提供了一个全面了解新加坡REIT市场的工具，帮助他们做出更明智的投资决策和市场监管。
2019年新加坡REITs模式分析报告
2019年新加坡REITs模式分析报告2019年6月目录一、新加坡的龙头房企：凯德集团 (4)二、新加坡龙头房企发展历程 (5)1、2002年以前：重资产模式，角色为开发商 (5)（1）时代背景：房地产市场走出亚洲金融危机阴霾 (5)（2）公司战略：整合资源、酝酿转型 (6)2、2002年以后：轻资产模式，角色为开发商+基金经理 (8)（1）时代背景：新加坡大力发展REITs市场 (8)（2）公司战略：发起5只公募REITs，完成轻资产转型 (9)三、新加坡房企业务模式：全产业链、双基金运作 (11)1、全产业链，开发和自持混合经营、房地产和金融双轮驱动 (11)（1）开发和自持混合经营 (12)（2）自持业务混业态经营 (13)（3）房地产和金融双轮驱动 (13)2、轻资产，双基金模式轻盈扩张 (14)（1）私募基金：为项目开发提供资金支持，孵化和培育商业物业。
(15)（2）REITs：持有成熟期物业 (16)3、擅运营，通过物业提升计划增厚收益 (17)轻资产扩张是新加坡房企主要特点。
“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向REITs注入，实现低杠杆的稳健增长。
本文从发展历程、业务模式、经营特点全方面解析轻装上阵的新加坡龙头房企。
发展历程：由重到轻，由开发商到基金管理人。
新加坡最具代表性的房企是凯德集团，以2002年为转折点，其发展可以分为两个阶段：①2002年前，重资产运营，角色为开发商。
公司成立初期，从事房地产开发及投资业务，债务沉重，利润不佳。
2001年有息负债率达到87%，ROA仅为1.6%；②2002年后，轻资产转型，角色晋级基金管理人。
公司轻资产转型主要通过REITs实现，凯德先后发行5只公募REITs，并开启大规模物业收购。
2002年至今资产规模增长3倍，净负债率下降56%。
业务模式：全产业链，兼任开发商、运营商和管理人。
新加坡REITs(房地产信托投资基金)的发展与借鉴
新加坡ＲＥＩＴｓ（房地产信托投资基金）的发展与借鉴作者：邓启峰来源：《商场现代化》2007年第32期[摘要] 随着市场化改革的深入，中国的房地产市场成为众多投资者的重要选择。
然而，由于房地产投资对资金的巨量需求和经营运作的专业性，广大中小投资者被摒弃在市场之外。
而且客观上造成我国的房地产投资过分依赖商业银行的局面，不利于我国的金融稳定。
因此，发展REITs(房地产信托投资基金)是中国的现实需要。
本文旨在介绍新加坡成功发展 REITs经验的基础上，结合我国实际，探讨其带给我们有益的启示。
[关键词] 新加坡房地产信托投资基金税收优惠房地产是一种重要的资本品，能够产生可观现金收益，因此房地产成为社会资金投向的重要领域。
但同时，房地产价值昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大，而且房地产的经营运作具有很强的专业性，要求投资者具备相当的专业知识和经验，这一切构成了普通中小投资者难以克服的障碍。
而随着市场的发展，一种新型的投资方式——REITs——被发明出来，较好的解决了普通中小投资者的困难，因而在世界范围内得到了很好的发展。
REITs是“Real Estate Investment Trusts”的缩写，国内的研究有些称为“房地产投资信托”，有些称为“房地产投资基金”，也有些称为“房地产投资信托基金”。
为防止歧义，本文采用其英文简称REITs。
REITs可以定义为:一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合不特定的多个投资者的资金，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房地产投资领域，并将绝大部分收益分配给投资者的一种投资机构。
一、新加坡发展REITs的成功经验REITs在美国和澳大利亚已经有了一个较长的历史。
在亚洲，这种投资形式仅仅在过去五年才开始有显著发展（见表1）。
20世纪80年代，新加坡房地产行业就对这种投资形式表现出浓厚的兴趣。
但是，直到1999年新加坡金融管理局发布指导方针之后，才开始正式严肃的尝试。
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• 可以在购买每一个资产时组建一个合伙公司 • 比伞形REIT更灵活
• 每个独立设置的延迟付税的有限合伙股份分公司可以收购一个 或多个资产, 以保证各资产贡献者可以对其资产的增值实施延 迟纳税
• 下行REIT可以同时拥有上市的REIT股份和有限合伙的股份
16
下行REIT所有权结构
• 相关证券法规
• 无特定一般法律 • 少于500股东
• 一般由原地产商作为资助方（the sponsor）在私募市场商推销
24
非交易型公募
• 封闭式基金，不能在二级市场公共交易，退出时由高达15％的基金 收费
• 募集资料
• 登记公告（Registration statement） • 认购文件（Subscription documents）
• 有限合作伙伴在REIT中的利益为营运合伙股份（Operating Partnership (OP) units）
• 此合伙股份可以1：1转换成上市公开交易股份
• 地产所有者实际仍然管理和营运所贡献的地产项目 • REI因此通过OP间接拥有地产项目 • REIT 向公众发售股份来购买OP拥有的地产
• 必须聘请独立的资产咨询管理公司来策划资产收购,配置和融资
• 这些咨询公司可以同时受雇于其它REIT
• 必须聘请专业房地产管理公司来管理物业日常运作
• 股东权益有信托代表 • REIT管理协议每年评估和重签 • REIT董事会监控咨询公司活动 • 咨询公司负责日常事务 • REIT除董事会和相关办公人员外没有基金和物业管理雇员
• 证券法规
• 在证券交易委员会（SEC）注册 • 无最高股东数限制 • SEC需要一个漫长审理程序
• 通常由证券交易经纪以“尽力”（ “best efforts” ）承销方式在市场推 销
25
股票型REIT
• 通过IPO公开上市 • 上市文件
• 登记公告 • 承销协议 • 相关法律文件
• 证券法
• 在SEC登记，无最高股东数限制 • SEC无需较长评估时间
外部管理模式的运作
• 管理REIT的信托任命一个独立的资产管理公司来 执行有关投资战略
• 资产管理公司负责向信托基金投资者派发持续稳定 的红利,并实施积极的资产组合战略来保证房地产 净资产价值的增长
• 为了激励资产管理公司,REIT给予其底薪和业绩奖 励的管理奖金
• 托管人许可聘请一家房地产管理公司负责房地产的 日常运作管理.
• 通过券商全额承销在IPO市场融资
26
混合资产融资“Blind pool” Offering
• 将资产组合中的25%或更多比例的收益用于融资，但并不说明时哪些 具体地产资产
• 需要地产商资助方（the sponsor）展示集合资产历史盈利记录以备成功 地推销用于融资的资产组合
27
特定融资地产资产
下行REIT 合伙资产
地产
看跌期权 （有限合伙人利益 以现金或REIT份额 交换）
下行REIT合伙资产 （通常持有特定资产利益）
有限合伙利益 贡献资产所有者
原有REIT所参与的下行REIT结构
“看跌” 期权
资产所有者 下行REIT合资企业
现金
原有REIT 100％ 控有 已有资产
新地产
下行REIT的交易案例
伞形REIT（UPREIT）股权结构
REIT股东
上市的REIT 地产
看跌期权 （有限合伙人利益 以现金或REIT份额 交换）
伞形REIT合伙资产
有限合伙利益
（通常持有所有资产利益）
贡献资产所有者
例子：Taubman UPREIT
Taubman Centers, Inc. 是一伞形REIT。其结构为: 一部分 上市的REIT股份和一部分有限合伙股份。上市部分的股 份构成一上市公司, TCO, 来拥有实际由有限合伙股份公 司 TRG real estate partnership所管理的地产的股份。公 开市场投资者只有在股票市场购买普通股，而投资于有 限合伙股份公司的投资者则拥有 TCO的优先股。所有 股份同股同权。
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作为资产收购载体的REITS
• REITs 可以直接购买和持有地产 • 但REIT通常成立一个附属收购资产载体机构（subsidiary
acquisition entity structure）
• 伞形REIT（UPREITs） • 下行REIT（DownREITs）
• 伞形REIT
• 营运合伙（Operating partnership） 直接 (或通过附属特殊目的载体SPEs) 持有100％REIT资产
• 同时，REIT根据$27股价增发了925,925 的营运合伙单位（OP units）给合伙伙伴来对应其原有 的$25 million权益资产
• REIT 成为管理普通合伙伙伴（ the managing general partner） 并解除了有限合伙伙伴任何资本 的需求
• 每一季度，有限合伙伙伴的每营运合伙单位分红 （the limited partners’ distribution per OP unit） 将等于REIT上市公共股的每股分红
房地产信托基金
曹勇博士 aycao@.sg 新加坡
什么是房地产信托证券 Real Estate Investment Trust REIT?
• 一个有效避免双重课税的地产投资载体
• 美国：90％净收益分红缴纳个人所得税，仅有留利部分才纳公司税 • 新加坡：17％的公司所得税，分红不纳个人所得税
• 抵押信托
• 直接向房地产的所有者或开发商提供信贷,房地产资产组合所获得 的租金和贷款利息收入为投资者收益
• 综合信托
• 股权和抵押信托混合
美国市场不同地产类型的REIT
@2006 How Stuff Works
新加坡不同资产类型的REIT
• 写字楼：SUNTEC REIT • 零售商业中心：Capital Mall REIT • 工业园区厂房：A－REIT • 物流园区：Mapletree REIT • 饭店：CDL Hospitality REIT • 服务公寓：Frasers Commercial Trust REIT • 医院与卫生保健地产：Parkway Life REIT
• 现有一个特定地产项目或几个特定地产项目形成的组合 • 各个地产项目可以是不同投资者，也可以交叉投资者
REIT的组织管理结构
股权型REIT的组织结构： 外部管理模式
• 传统的“封闭型基金” 管理模式
• 通常为私募和非交易型REIT • 通过资本市场公开募集投资及运作的资金来收购REIT资产 • 被动的投资实体
• 将证券化资产的所有权与母体分离，从而分离风险 • 降低上市资产风险，强化风险回报率 • 享受税收优惠 • 便于上市股权融资
简单运作框架
投资的地产
市场交易的证券
投资基金
收入分配
投资者
不同性质的地产信托证券
• 股权信托（主导，占市场90％以上）
• 拥有和管理能够产生现金流的房地产
• 投资或出售房地产 • 租赁 • 房地产开发 • 物业管理
• 地产拥有者的规模：三个地产项目 • 价格：$85 million • 预期资本回报率：8％ • 现有债务：$60 million @8.5% • 资产账户负资产：$15 million • REIT每股股价：$27 • REIT债务成本：7.25%
• REIT 以7.25%成本获得的债务来支付三个地产资产的 $45 million 现有债务和替换$15 million 的负资产
• 两类资产融资类型（asset offerings）
• 混合资产（“Blind pool”） • 特定资产（Specified real estate assets）
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私募REIT
• 私募资料
• 私募协议（Private placement memorandum） • 认购文件（Subscription documents）
• 远洋轮船租赁：Pacific Shipping Trust (PST)
REIT的股权结构
传统REIT的股权构成
• 地产拥有商将地产项目售卖给REIT或直接转换为上市REIT 的股份
• 当地产商的项目股份出售时，其资本利得必须缴纳税收
伞型合伙制房地产信托证券Umbrella Partnership REIT UPREIT
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外部咨询管理模式的管理费
• 咨询费可以根据管理的资产规模决定
• 通常要求咨询管理营运费用不超过总投资资产的2%
• 可以根据净收益决定
• 通常不超过25%的净收入
内部管理模式
• 房地产所有者自行成立基金和物业管理公司来管理基金 和物业
• 所有雇员（基金管理，物业管理等）都是REIT的雇员
• 几乎所有上市公共交易的REIT的管理模式
• REIT通常拥有绝大部分营运合伙的资产的资本权益，剩余部分资本权益 由上市前原资产资助方和上市后资产贡献方拥有
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为什么要以伞形REIT作为所有制形式
• 地产持有人通常不愿意直接以现金将持有的资产卖给REIT， 因为由此以来会面对资产增值部分带来的高额税赋
• 而以伞型REIT形式将资产作为“有限合伙股份”（LP SHARE） 加入REIT，以贡献资产的形式在REIT中持有相应股权。
• 下行REIT的合伙股份可以按一比一的比例交换上市的REIT的股份
• 下行REIT的管理层和经理和有限合伙人一般不会重叠，由此避免了伞 形REIT此类情况下的利益冲突
REIT股权融资和 市场交易类型
作为融资工具的REITS
• 三种融资形态
• 私募（Private offering） • 非交易型公募（Non-exchange traded public offering） • 股票市场上市（Listed public offering）