物业管理的基本概念及其发展

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（二）物业管理“委托－代理”链
以现代物业管理体制中最具代表性的住宅小区为例，可以勾画出以下代 理链图示。
众多小业主
物业公司/专业公司操作层员工
↓
服务提供
↑
业主大会
物业公司/专业公司管理层员工
↓
↑
业主委员会
物业公司/专业公司
聘请
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(三) 左右物业服务效果的因素 在物业管理“委托－代理”链中，左右其服
务效果的至少有四个关键点: 1、产权利益; 2、监督距离; 3、激励手段; 4、行为能力。
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三、物业管理市场“需求－供给”关系 (一) 需求表与需求曲线 (二) 供给表与供给曲线 （三） 供给与需求的均衡 在竞争的市场上，这个均衡价格必然位于供给曲线
(一) 公有住宅及其管理模式
(二) 新型物业管理模式的产生
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房产管理的 专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。
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（三）我国物业管理的发展 1994年，建设部颁布了第33号部长令，即《城市新建住宅小区管理办
用图表示如下：
建筑物
Biblioteka Baidu
物的管理
相关场地
附属设施设备
物业管理内容
妨碍公共秩序行为
人的管理
对建筑物不当使用行为
对建筑物不当损毁行为
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三、物业管理服务的特征 （一）专业性 （二）持续性 （三）可靠性
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二、物业管理“委托－代理”关系
(一) 物业管理“委托－代理”的含义
所谓“委托”，是指受托人以委托人的名义和费用 为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬 （或不付报酬）的活动。
所谓“代理”，是代表他人从事某项活动。
在物业管理实践中，“权在业主”的原则是不能动 摇的，所以在物业管理的委托—代理关系中，是 通过合约关系来体现的。
法》，确立了物业管理新体制; 1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议; 1997年，建设部在大连召开了第二次全国物业管理工作会议; 1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议; 从1995年开始，建设部还在全国开展城市物业管理优秀示范小区和优秀
市长的表彰活动; 2000年，中国物业管理协会成立。 经过二十年的努力和发展，物业管理在我国逐渐得到广大居民的认同，
所谓物业管理市场，是指“物业管理服务” 作为一种“商品”进行交换的市场。
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(三) 物业管理市场的架构
在房地产市场交易中，主要存在两种交易形式：出售或出租。 因此，物业管理市场的架构依据出售和出租的物业不同而 有所差异。
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第一章 绪 论
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第一节 物业管理的基本概念
一、 物业
（一）物业的含义: 物业是指人工形成、有使用价 值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发挥 其功能而配置的设施设备等。
（二）物业的特征：
◆ 物业的构成主体是建筑物与相关场地；
◆ 因为建筑物是人工形成，所以，应具有使用价值 和价值。
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（三）物业管理权的由来
首先，物业管理企业的管理权来源于 “业主承诺”。
其次，物业管理企业的物业管理权来源 于“政府授予”。
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（四）物业管理的内容
物业管理服务的内容一般包括物的管理和人的管理两个方面，
和需求曲线的交点上。当供给曲线或需求曲线移 动时，均衡价格也会变动，。
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（五）良好的物业管理有利于维护社区稳定
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第三节 物业管理市场
一、物业管理市场的含义 （一）“市场”的含义 所谓“市场”，是指“商品交易的场所”或
“商品行销的区域”。
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（二）物业管理市场的定义
◆ 物业作为不动产，应有明确的产权所有人。
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（三）物业的分类
物业的分类可以从几种角度划分：
1.按物业功能划分,一般可以划分为十大类物业; 2.按主辅划分,可以划分为主体物业和辅助物业; 3.按空间高度划分,可分为单层、双层、多层、中高
层、高层、超高层等。
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第二节 物业管理的产生与发展
一、 现代物业管理的产生
一般认为，现代物业管理起源于19世纪60年 代的英国。
但是，也有人认为，真正意义上现代物业管 理的产生，应该形成于美国。
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二、 我国物业管理的产生与发展
我国物业管理是在住房制度改革带来的房屋产权格 局变化、房地产综合开发带来的大规模住宅小区 建设，从而推动房屋管理体制变革的背景下产生 和发展起来的。
4、按所有权性质划分，可划分为如下几种： 1）、国有产权; 2）、集体产权； 3）、私有产权。
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二、物业管理
（一）管理的概念
“管理”的含义是“管之理”，即管束的道 理。
（二）物业管理的定义
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业， 由业主和物业管理企业按照物业服务合同 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维护、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序的活动。
并已成为人们购房时考虑的重要因素。
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三、我国物业管理在社会经济中的地位与作用
(一) 良好的物业管理服务，可以提升物业的价值
(二) 良好的物业管理服务，有利于促进经济增长 （三）良好的物业管理服务，有利于提高人民群 众的居住生活质量。
（四）物业管理的发展扩大了城市劳动力就业的范 围