中国物业管理的起源及发展

中国物业管理的起源及发展

物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。

一、物业和物业管理

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。

二、我国物业管理的由来

我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅

小区的管理体制，当然也就找不到从体制改革入手解决小区管理问题的钥匙。深圳和广州从80年代中期开始借鉴香港和国外的先进经验，结合我国的实际情况，改革旧的管理体制，摸索出了一条适合我国国情的、适应社会主义市场经济体制的社会化、专业化、企业化、经营型的住宅小区管理的新路。即由专门的机构和人员，通过与房屋业主、使用人订立经济合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主、使用人提供多层次的综合性服务。

三、物业管理在中国的发展现状

我国社会化、专业化、企业化、经营型物业管理的诞生和发展，是在80年代随着我国房地产业的恢复和发展，随着我国对城市建设和管理的重视，在改革消费环节的房地产管理体制的基础上建立起来的。雏形是住宅小区管理。我国的住宅小区管理起步于80年代初。进入80年代后，我国的房地产业是在经济体制改革的过程中，在房地产的商品属性得到确认以后得以恢复并不断走向兴旺发达的。房地产开发的工作量平均每年以26％的速度递增，每年的商品房施工面积都在1亿平方米以上。1980年以来，城镇平均每年所建的住宅面积达1．2亿平方米；用于住宅建设的投资积累接近4000亿元，是建国以后前31年住宅投资总额的5倍多，1979～1993年，全国城镇的人均居住面积由1978年的3．6平方米提高到7．5平方米；拥有建筑面积5万平方米以上的住宅小区5000个；还有2600多万平方米的工商文教用房。在大量房屋楼宇投入市场进入消费的时候，在发展房地产的生产、流通环节的同时，如何搞好房地产消费环节的管理，使房屋的使用功能能够充分发挥，并使城市的面貌美观、有序，是一个摆在人们面前十分严峻的问题。1989年9月13日，建设部在大庆市召开了第一次“全国城市住宅小区管理工作会议”。会议首次提出和介绍了境外社会化、专业化、企业化、经营型的“物业管理”新概念。1990年后，我国朝着社会化、专业化、企业化、经营型物业管理方向发展的新型的住宅小区管理工作进入了试点阶段。1992年3月6日，第二次“全国城市住宅小区管理试点工作会议”在北京召开。1993年3月26日，建设部房地产业司在广州、深圳召开了一次较高层次的全国物业管理专家研讨会。1994年3月，建设部颁发第33号令《城市新建住宅小区管理办法》。至1995年，物业管理之花在我国遍地开放并结出了丰硕的果实。物业管理从业人员超过10万人，属于第三产业的物业管理行业迅速崛起；深圳、汕头等20多个城市先后根据《办法》结合本地区的特点制定了物业管理的地方性法规；深圳、海南、上海、广州等地相继成立了物业管理协会；建设部颁发了《全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收工作的通知，并据此于同年11月评出了88个“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦）、工业区”和33个“全国物业管理优秀示范住宅小区（大厦）。”这些优秀的小区、大厦和工业区的物业管理专业水平有了很大的提高，从规划设计、施工质量的早期介入到落实班子和经费，完善配套、制定管理制度、开展日常管理服务等后续跟进工作都做得很好，而且反映出我国专业化的物业管理已经从住宅小区扩散到综合大厦、办公楼、工业厂房等各种物业。与此同时，建设部又着手组织专门的力量制定物业管理的各项规范性文件、文本、章程、合同等。所有这些，都标志着我国物业管理的迅猛发展开始进入规范化、法制化的发展轨道。