第2章房地产开发前期工作
房地产开发业务手册(doc 66页)
房地产开发业务手册(doc 66页)目录第一章开发业务手册编制说明用于京汉集团开发的地产项目前期开发业务工作，手册所列内容具有工作指导性，具体根据项目所在地区特点，参照执行；各地产子公司可以根据项目的具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的管理体制。
第二章土地一级开发2．1土地一级开发前投标准备2．1．1编制土地一级开发实施方案，获得一级开发主体资格经过市国土局会同市发改委、规划、建设、交通、环保等部门对土地一级开发实施方案会审，获得土地一级开发主体资格。
2．1．2土地一级开发实施方案所需要的材料土地一级开发实施方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等内容2．1．2．1项目基本情况1.项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析。
2.集体、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告。
（国有地除外）3.在1：500地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计。
4.主要规划指标说明并附控制性详细规划成果。
5.人文环境和特殊适用政策说明。
6.开发进度分区和供地数量、时间预测。
2．1．2．2工作方案分为征地方案、拆迁方案、市政建设方案和土地供应方案。
1、征地方案（1）补偿金构成经集体土地所有权人同意的土地征用补偿金额（2）按房屋是否拆迁分别计算补偿费。
（3）乡镇政府出具意见。
（4）说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。
2、拆迁方案（1）拆迁政策适用说明，是否回迁，区位补偿价格确定及依据，奖励政策。
（2）需回迁，应编制回迁方案：包括规划意见、建设周期、建设单位选择、销售价格、不购买回迁房居民补偿等。
（3）拆迁工作分区情况和启动顺序。
（4）在1：500地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他。
（5）区县政府已组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则。
（6）开发区域内主要用地单位已达成补偿协议的，可以附后，以利于拆迁成本精确计算。
房地产开发一般可分为五个阶段
8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。 土地主管部门 （1）土地使用权出让 房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工 作，远郊区、县房地局负责办理不足 10 亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审 核和报批工作。 （2）土地使用权划拨 房地局负责办理 10 亩以上（含 10 亩）的城镇建设用地的划拨手续。 区、县房地局负责办理 10 亩以下的城镇建设用地的划拨手续。 （3）征用土地 (征用耕地 1000 亩以上，其他土地 2000 亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。 征用耕地 3 亩以上 1000 亩以下，其他土地 10 亩以上 2000 亩以下，由人民政府批准。 征用耕地 3 亩以下，其他土地 10 亩以下，由区（县）人民政府批准。 （4）地价评估 市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报 告的审查、地价审核和报批工作 招标受让土地使用权申请程序 (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜 集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按 规定缴纳投标保证金。 (5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。 (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权 出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (7) 按合同的约定支付余款。付清 40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证， 付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 拍卖受让土地使用权申请程序 (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜 集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定 缴纳竞投保证金。 (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。
房地产开发全套流程简洁范本
房地产开发全套流程简洁范本一、前期准备阶段1.1项目规划与选址-分析市场需求与供应关系，确定开发项目的类型、规模和定位；-研究市场潜力，选择合适的地块进行投资；-考虑土地价格、周边环境、交通便利程度等因素进行选址。
1.2市场调研-对目标群体的消费习惯、购房偏好等进行调查研究；-分析竞争对手的产品定位、价格策略等信息；-评估项目的市场可行性。
1.3立项与策划-完成项目的市场定位、建设规模、设计风格等规划工作；-编制项目的投资与回报方案；-确定项目的开发阶段和时间计划。
二、开发筹备阶段2.1土地收购与权属整理-与土地所有者协商，确定土地收购方式和价格；-办理土地使用权或房屋产权证办理手续。
2.2环境评估与审批-编制环境影响评价报告，获得相关部门的审批证书；-办理建设项目用地规划许可证和用地出让合同。
2.3方案设计与审批-组织设计师编制建筑方案、景观设计方案等；-提交设计方案给相关部门进行审批。
2.4融资与签订合作协议-根据项目需要，寻找合适的金融机构进行融资；-与建筑公司、物业管理公司等签订合作协议。
三、开发建设阶段3.1建设准备-开工仪式和现场布置；-确定施工方案和施工人员。
3.2施工-进行土地平整、地基建设等初步工作；-各项施工工程按照计划进行。
3.3检验与验收-定期检查施工进度和质量；-提前做好竣工验收准备工作。
四、销售与运营阶段4.1市场推广与销售-准备相关宣传资料；-通过各种渠道进行市场推广和销售。
4.2签订购房合同与交房-签署购房合同；-进行房屋的交付和交房礼仪等。
4.3物业运营与管理-成立物业管理公司并进行运营和管理；-提供物业管理、维修等服务。
4.4售后服务与客户回访-提供售后服务，解答客户问题；-定期回访客户，了解满意度。
五、项目总结与评估阶段5.1项目总结-对整个开发过程进行总结和评估；-分析项目的成功与失败因素。
5.2报送相关部门-编制项目的结算报告和总结报告，报送相关部门。
5.3经验总结与改进-总结项目管理中的经验与教训；-提出改进措施和建议。
房地产前期岗位职责
房地产前期岗位职责房地产行业作为一个关系到国民经济和人民生活的重要行业，前期岗位的职责十分重要。
前期工作的质量直接影响到房地产项目的顺利进行和后续工作的顺利开展。
在这篇文章中，我将详细介绍房地产前期岗位的职责，并探讨其重要性和挑战。
一、市场调研与分析房地产前期工作的第一项职责是进行市场调研与分析。
这个阶段的目标是了解当前房地产市场的趋势、需求和竞争情况。
调研与分析包括对目标市场的人口结构、收入水平、消费习惯等进行调查，并结合宏观经济形势和政策法规等因素进行综合分析。
二、项目选址和规划在市场调研的基础上，房地产前期岗位负责根据市场需求和公司战略，选择合适的项目选址和规划。
这包括对土地利用政策、交通便利性、周边配套设施等因素进行评估，并提出合理的选址和规划建议。
三、项目可行性研究项目可行性研究是前期岗位职责中的核心环节之一。
通过分析市场需求、项目规模、投资成本、资金来源等因素，评估项目的可行性和潜在盈利能力。
该研究不仅需要准确的数据分析，还需要对市场风险和政策变化进行综合评估和预测。
四、与政府相关部门对接房地产前期工作需要与政府相关部门进行对接，包括土地资源、规划、审批等环节。
前期岗位的职责包括了解国家和地方政府的政策法规，与相关部门沟通、协调，确保项目在法律和政策框架内进行。
此外，还需提前了解政府部门的操作流程，协助项目顺利进行。
五、项目预算和投资策略前期岗位需要根据项目规模、市场需求和可行性研究结果，进行项目预算和投资策略的制定。
这包括确定项目总投资额、资金筹措方式、资金分配计划等，并与财务部门进行沟通，确保投资策略与公司整体资金运作的协调。
六、团队组建和指导房地产前期工作需要组建一个专业的团队来完成各项任务。
前期岗位负责确定团队成员的招聘需求，进行人员选拔和考核，组建高效的工作团队。
同时，也要指导团队成员，在各个环节上提供必要的培训和知识传授，确保他们能够胜任各自的职责。
七、项目可行性报告撰写在完成前期工作的各项任务后，前期岗位需撰写项目可行性报告，综合前期的研究和分析结果，向公司高层提供详尽的决策依据。
第一章-房地产经营管理概述
第二章 房地产开发
本章要点
• 阐明房地产开发是一个影响深远的复杂的系统 工程。
• 阐述房地产开发的概念、基本特征、主要程序 及主要内容。
• 分析影响房地产开发的主要因素，房地产开发 的意义和作用。
• 综述房地产开发的历史、现状及前景，并对房 地产综合开发的有关问题及房地产开发管理的 问题进行探讨。
第二节 土地所有权及其实现
1、土地所有权
法律意义：土地所有者将土地当作自己的财 产，对其实行占有、垄断，拥 有对土地支配的权利。
经济意义：土地所有者凭借对土地的垄断获 得一定的经济收入。
2、土地所有权的经济实现：地租或
土地使用税
绝对地租：只要有土地所有权存在，租用任 何一块土地，包括最劣等的土地 都必须绝对交纳的地租。
建筑容积率＝小区内总建筑面积之和/小区总 占地面积
住宅间距：两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮） 与前面（一般指南面）住宅高度的比值。
4、单体住宅建筑设计技术经济指标
建筑面积
平均每平方米造价
使用面积系数
居住面积系数 结构面积系数 辅助面积
套内使用面积
层高
使用面积 结构面积 套外使用面积
建筑面积：指建筑物各层展开面积之总和。 每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围 水平截面面积计算。
（3）房地产开发重视“开发”，对于未经开发 的炒地投机行为，大部分国家都加以限制，甚 至禁止。
（4）土地是房地产开发的基础，国家的土地所 有制、土地政策、土地使用方式，对房地产开 发有巨大的影响。
（5）房地产开发具有投资风险大，收 益高，增值快的特点。
房地产投资风险来源： • 市场风险 • 购买力风险 • 拖欠风险 • 经营风险 • 由于自然灾害和意外事件的发生而给投
房地产开发(完整)
房地产开发(完整)一. 房地产开发的涵义：房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设习惯城市社会与经济进展的需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标与提高土地使用的社会经济效益的活动。
二. 房地产开发的特征及其原因：1.综合性:（1）是房地产开发的内在要求（2）开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性（3）作为一个基本的物质生产部门，务必与本国、本地区各产业部门的进展相协调，并起到一定的先导作用2.长期性:要通过几个阶段3.时序性:(1)行政管理的需要(2)生产活动的内在要求4.地域性: (1)微观上，受区位或者地段影响非常大——选址要慎重;(2)宏观上，投资地区的社会经济特征对项目影响大——认真研究当地市场，制定相应的开发方案5.风险性:(1)投资巨额—筹资风险(2)周期长—竞争风险(3)产品的刚性—受形势与政策影响的风险三.为什么会有房地产开发：1城市规划的需要，提高土地的利用效率2城市社会与经济进展的需要3居民生存的最基本需求四．房地产开发的分类1.按开发的区域性质划分:(1)新区开发(2)旧区再开发2.按开发规模划分:(1)单项开发(2)成片开发3.按开发对象划分:(1)土地开发(2)房屋开发(3)综合开发4.按开发方式划分:(1)定向开发(2)联合开发(3)合作开发(4)单独开发五.开发模式根据房地产开发企业核心业务过程的不一致1.多元化开发模式:(1)混业开发.(2)综合项目开发.(3)纵向一体化开发.2.专业化开发模式:(1)特定物业类型开发(2)特定业务领域开发六.四个阶段八个步骤四阶段:1投资机会的选择与决策分析2前期工作3建设阶段4租售阶段八步骤:1提出投资设想并投资机会的寻找2细化投资设想3可行性研究4获取土地使用权——立项、申请购置开发土地5规划设计与方案报批——委托规划设计6签署有关合作协议——资金、规划许可、拆迁安置、清场、施工招投标等7施工建设与竣工验收，马上开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间与时间上进行建设施工的过程。
房地产项目开发全过程完整流程
房地产项目开发全过程完整流程目录第一章房地产开发程序简介 (1)第二章房地产开发公司的设立 (6)第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6)第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6)第三章土地使用权取得流程 (6)第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7)第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9)第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9)第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10)第四章房地产开发阶段 (10)第四步立项和可行性研究的法律程序 (10)第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11)第五步规划设计和市政配套法律程序 (11)第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12)第五章项目建设阶段 (12)第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12)第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14)第六章销售经营阶段 (15)第七步销售经营阶段的法律程序 (16)第七项销售经营阶段的相关税费 (16)第七章物业管理 (17)第八步物业管理阶段的法律程序 (17)第八项物业管理阶段的相关税费 (17)附录：房地产开发专业术语 (18)第一节面积类 (18)第二节价格类 (20)第三节实务类 (22)第四节管理政策类 (30)第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。
我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。
房地产开发流程主要包括以下几个程序。
1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。
此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。
“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。
房地产开发与经营第2章
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
房地产开发机构的设立条件
经营场所 专业人员
名称机构
房地产开发机构 的设立条件
注册资金
其他条件
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
2.3.2 房地产开发企业的分类
• 房地产开发企业，又称“开发商”、“发展 商”、“房地产开发公司”等，是依法成立的具 有法人资格的经济组织。 房地产开发公司可以划分为以下三类： （1）房地产开发专营公司。 （2）房地产开发兼营公司。 （3）房地产开发项目公司。
• • • •
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
2.3.3 房地产开发公司的资质管理
• 为了加强对房地产开发的管理，规范我国的房地 产市场，必须对房地产开发公司的资质进行审查。 • 国家建设部于2000年3月29日发布《房地产开发企 业资质管理规定》，对开发企业的资质等级标准 作了严格规定。房地产开发企业按照企业条件分 为一、二、三、四共四个等级。 • 1）一级资质 • 2）二级资质 • 3）三级资质 • 4）四级资质 返回目录
• 房地产开发内容复杂、工程巨大、建 设周期长、对社会经济影响较大。因此， 必须严格按开发程序进行开发。按照市场 经济的运行机制要求和开发时间先后，开 发程序依次分为投资决策阶段、项目前期 工作阶段、项目建设实施阶段、房屋销售 及物业管理等四个阶段。
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房地产开发的程序
竣工验收，交付使用， 售后服务 按照施工图，实施建设 计划并生产出建筑产品 规划设计和征地拆迁 项目前期工作阶段 进行可行性研究 投资决策阶段
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房屋销售及物业管理阶段
项目建设实施阶段
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
项目前期开发管理制度
项目前期开发管理制度第一章总则第1条目的为规范本企业房地产项目开发管理,减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定,结合本企业实际情况，特制定本制度。
第2条适用范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。
第3条管理职责(1）项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。
（2)造价管理部负责编制各项经济预算及工程预算等工作。
（3）工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。
第二章项目前期规划设计第4条由项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素,结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。
第5条由项目开发部对投资发展部选定的投资项目进行可行性研究，其具体内容如下。
（1）项目概况①项目名称。
②项目的地理位置。
包括项目所在地城市、区和街道,项目周围主要建筑物等。
③项目所在地的周围环境状况。
主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。
④项目的性质及主要特点。
(2）开发项目用地的现状调查及动迁安置①土地调查.包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。
②人口调查.包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。
③调查开发项目用地范围内建筑物的种类,各种建筑物的数量及面积,需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等.④各种市政管线。
主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。
⑤其他地下、地上物现状。
开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。
开发项目用地的现状要附有平面示意图。
⑥如需要拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。
(3）市场分析和建设规模的确定①市场供给现状分析及预测.②市场需求现状分析及预测.③市场交易的数量与价格.④服务对象分析，制订租售计划。
房地产前期策划提纲
前期策划提纲第一部分市场调研报告第一章研究背景一、开始强烈政策调控二、全国各城市房地产成交萎缩三、合肥产业布局和发展四、客户战略思考及预期目标五、本项目限制条件第二章项目属性的界定一、项目区位及区域概况二、项目地块分析1.土地面积及其红线图2.项目地形地貌状况3.项目地块周边情况分析三、项目分析1.项目区域属性界定2.项目本体属性界定第三章宏观数据分析一、当地总体经济与区域经济二、城市总体规划与区域规划三、城市总体规划的空间结构及交通规划对本区域的影响四、本区域产业发展情况研究五、当地总体房地产市场与区域房地产市场六、合肥市场最近3年单价、总价、户型面积段、物业形态与成交量的关系第四章合肥市数据调研分析一、市场分析1.产品类型2.客户群3.其他二、不同区域的竞争分析1.周边区域内竞争项目分析2.竞争中本项目的机会及威胁3.典型楼盘销售情况分析三、合肥市客户分析1.客户来源区域2.客户职业及收入3.合肥客户的置业特征4.客户圈层重要性等级划分5.客户生活形态研究6.客户消费结构7.客户消费水平分析8.客户行为调研（消费习惯、消费趋向等）9.合肥客户的成长性问题研究10.合肥客户的圈层差异与共存性分析11.其他12.合肥市场典型楼盘客户情况分析四、合肥市产品分析1.片区产品概括2.畅销产品分析3.产品空间结构分析4.产品研究存在的机会问卷及专业访谈佐证问卷调研：根据项目特点，对合肥周边符合基本条件和相关甄别条件的受访者进行结构性问卷调查。
问卷制定原则问卷设计需具完备性，将客户需求合理分类；为增加研究结果的针对性及有效性，问卷设计应尽可能多的与贵司沟通共讨，力求使问卷的结论对贵司的后续工作有实际指导意义。
调研模式：专业访谈和普查实施方案：头脑风暴会议、独家访谈、电邮等方式相结合访谈内容：学者访谈：宏观及区域经济的发展分析、各种物业类型的趋势分析、产品的竞争力业内专业人士访谈：养生旅游度假物业类型的发展特点及远景、运营策略分析、怎样提高产品的竞争力、怎样锁定目标客户政策专家访谈：全球经济走势、中国政策发展导向、金融以及房产行业政策影响、房地产市场发展周期研究专业媒体人士采访：竞争案例分析、产品建议、社会消费导向、产品品牌效应第二部分项目整体定位第一章客户定位一、依据市场需求分布的潜在客户锁定二、目标户定位的依据和原则三、目标客户基本特征四、目标客户需求特征五、目标客户来源地区及分布比例六、研究结论第二章产品定位一、项目功能定位1.项目功能体系及主体功能、辅助功能、配套功能2.各功能的规划主题与价值增值3.各功能的组合原则与功能组团之间的相互协调二、项目功能布局1.规模及位置2.对项目地形地势的利用三、产品定位1.物业类型及档次配比2.建筑空间空间功能组合及其配比3.产品户型及其配比第三章形象定位一、形象定位的依据1.本项目类似项目形象定位的一般规律2.本项目目标客户所认同的精神价值体系3.本项目可利用的形象资源二、项目主题形象定位1.主题形象2.主题形象演绎三、项目形象主题在产品与营销策略中的体现1.项目形象主题在产品中的主要体现方式2.项目形象主题与目标客户的互动与精神认同3.项目主要营销推广主题及表现形式第四章功能分区及功能比例划分一、分期开发策略二、规划指标三、项目核心区的位置及规模四、项目功能布局五、资源利用等第五章项目运营模式建议一、品牌运营商推介二、品牌运营商的运营模式推介三、产业发展研究四、养生旅游度假发展研究五、花卉产业发展研究六、文化教育产业研究七、其他相关事宜等第三部分物业发展建议及启动策略报告第一章项目发展战略与整体定位回顾一、项目定位及物业发展建议整体原则二、项目整体发展战略三、项目分期发展策略第二章物业发展建议出发点一、本项目价值点衔接二、当地现有同类物业类型创新点分析三、基于竞争及区域价值的物业发展建议第三章总体原则确定一、项目本体特征二、市场竞争和现状三、客户需求、敏感点第四章整体规划建议一、规划理念二、整体规划三、物业形态配比四、物业形态空间分布第五章建筑立面建议五、建筑风格六、色彩七、材质八、造型第六章户型设置建议一、户型建议1.总体原则2.设计要点二、装修建议第七章园林景观建议一、园林风格建议二、景观体系建议三、资源展示四、与产品的价值联动第八章配套设施建议一、会所建议二、共享空间/灰空间等三、车位比第九章启动区策略一、启动区地块分析1.启动区位及概况2.地形地貌、对外交通、项目规模3.地块资源分析4.项目发展的机会及面临的问题二、启动区开发策略1.总体发展战略2.分期开发策略3.开发时序与开发节奏三、启动区定位1.形象定位2.功能及产品定位3.客户定位4.相关配套定位第四部分项目规划设计任务书规划设计任务书内容一、项目概况及周边条件1.项目区位2.建筑规模3.地块分析4.道路交通5.周边区域环境及设施6.周边基础设施二、规划设计的基本原则1.设计理念及意向2.规划设计原则三、规划设计要求1.总体要求2.分项目布局3.项目产品户型配比4.配套及功能设施建议5.建筑风格建议四、设计成果要求1.设计成果2.方案数量五、设计时间计划。
房地产开发工程施工准备阶段工作流程
房地产开发工程施工准备阶段工作流程
房地产开发工程施工准备阶段是工程建设中非常重要的一个阶段，其工作流程一般包括以下步骤：
1. 工程立项：确定项目的建设规模、投资预算、工期计划等基本内容，编制初步设计方案和施工图纸。
2. 勘察设计：进行现场勘察和测量，获得相关土地使用和建设许可证，深化设计方案和施工图纸，确定建筑结构、材料选用以及施工工艺等。
3. 招标采购：根据施工项目的需要，对建筑材料、设备、配件和劳务等进行招标采购，确保选择到符合质量标准且价格合理的供应商。
4. 合同签订：与施工单位签订工程承包合同或分包合同，约定工程范围、工期、质量标准、施工进度、支付方式等相关事宜。
5. 施工组织设计：根据设计方案和施工图纸，制定详细的施工组织设计方案，包括施工序列、方法、计划等，确定各个施工任务的执行顺序和时间，以及安全、环保、文明施工等要求。
6. 施工设备准备：根据施工组织设计方案，采购和调配必要的施工设备和机械，确保施工现场有足够的机械设备和劳动力。
7. 现场踏勘和安全检查：对施工现场进行踏勘和安全检查，发现存在的安全隐患和问题，并采取措施解决，确保施工现场的安全和顺利进行。
8. 安全防护和环境保护：制定相应的安全防护和环境保护措施，确保施工过程中不影响周边环境和居民生活，同时保障工人的安全。
9. 质量控制：制定质量管理计划和控制方案，对材料、施工质量进行监督和检查，确保施工过程和成果符合规范和标准。
10. 施工现场管理：对施工过程进行监督和管理，确保施工进度和质量，及时发现并解决问题，维护施工现场的秩序和卫生。
以上是房地产开发工程施工准备阶段一般的工作流程，具体内容和流程可能会因项目类型、规模和地域差异而有所不同。
中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正)
中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正)【发文字号】中华人民共和国主席令第32号【发布部门】全国人大常委会【公布日期】2019.08.26【实施日期】2020.01.01【时效性】现行有效【效力级别】法律中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。
房地产开发项目的前期报建管理
房地产开发项目的前期报建管理摘要：随着社会经济的发展，人们对房地产开发项目的建设提出了更高的要求。
在工程建设中，前期报建工作是一个关键环节，它对工程建设的影响是全方位的。
所以，加强和完善前期报建管理，对提高前期报建的质量非常重要。
文章从房地产开发项目前期报建的含义出发，对房地产开发项目前期报建的内容及程序进行了详细的阐述，并针对此提出了一些有效的措施，为后续工作的顺利开展打下了坚实的基础。
关键词：房地产；开发项目；前期报建管理1.房地产开发项目前期报建的含义在获得了发改委的批准之后，一整套完整而有条理的前期报建流程正式展开。
该工作流程涉及到多个部门，多个环节，多个任务并行，相互穿插。
要征求规划、建设和交通委员会、消防、卫生、城市园林绿化、交警、环保等政府各个职能部门对项目开发和设计要求的建议，并取得相应的批准文件，之后才能进行施工。
2.房地产开发项目前期报建的重要性2.1前期报建工作能够提升工程质量在项目报建时，开发商需到地方政府办理相关手续。
在进行了分析和研究之后，政府确认了该项目的可行性，并通过了审批。
这样的工作过程为工程的整体施工提供了许多保证，既保证了工程的质量，又保证了工程的合法。
在报建通过后，建设单位将根据前期工作的要求和步骤实施建设项目。
在报建工作前，由开发商组织专家对项目进行可行性评估，并向有关部门报建。
在有关部门对项目开发与施工方案表示同意之后，还要将施工方案向城市规划部门、消防部门进行汇报，让各个部门站在不同的角度对施工方案进行分析，看它是否具有可信性，是否符合相关的标准与要求。
工程建设的报建手续比较繁琐，耗时也比较长。
在此基础上，对房地产项目进行层层审核，并对其含义及价值进行了深刻的剖析，从而使得整个工程更趋规范化，达到了国家相关法规的要求。
通过对每一个步骤的审核与分析，既能保证项目的可行性，又能保证项目的质量，让建设单位在建设过程中更好地发挥自身的价值，提升建设成果。
2.2前期报建工作是房地产项目开发的前提房地产开发项目的前期报建工作，是指对项目的报建工作。
房地产项目开发流程作业指导书
房地产项目开发流程作业指导书第1章项目立项与前期筹备 (4)1.1 项目可行性研究 (4)1.1.1 市场调研 (4)1.1.2 土地调研 (4)1.1.3 技术可行性分析 (4)1.1.4 经济效益分析 (4)1.1.5 环境影响评估 (4)1.2 项目立项申请 (4)1.2.1 编制项目建议书 (4)1.2.2 提交立项申请 (4)1.2.3 立项审批 (5)1.3 前期筹备工作 (5)1.3.1 办理土地使用权证 (5)1.3.2 申报规划设计条件 (5)1.3.3 招标采购 (5)1.3.4 勘察设计 (5)1.3.5 办理施工许可 (5)第2章土地获取与审批 (5)2.1 土地信息收集与筛选 (5)2.1.1 信息收集渠道 (5)2.1.2 土地筛选标准 (5)2.2 土地竞买与出让 (6)2.2.1 土地竞买准备 (6)2.2.2 土地出让程序 (6)2.3 土地审批流程 (6)2.3.1 审批部门 (6)2.3.2 审批流程 (6)第3章规划设计 (7)3.1 概念性规划 (7)3.1.1 目的与原则 (7)3.1.2 内容与要求 (7)3.2 控制性详细规划 (7)3.2.1 目的与原则 (7)3.2.2 内容与要求 (8)3.3 施工图设计 (8)3.3.1 目的与原则 (8)3.3.2 内容与要求 (8)第4章项目报批报建 (9)4.1 规划审批 (9)4.1.1 编制项目规划方案 (9)4.1.2 提交规划审批申请 (9)4.2 建设工程规划许可 (9)4.2.1 编制施工图设计文件 (9)4.2.2 提交建设工程规划许可申请 (9)4.2.3 审批流程 (9)4.3 施工许可 (9)4.3.1 办理施工图审查 (9)4.3.2 办理施工许可证申请 (10)4.3.3 审批流程 (10)第5章施工组织与管理 (10)5.1 施工招标与投标 (10)5.1.1 编制招标文件 (10)5.1.2 发布招标公告 (10)5.1.3 组织投标答疑 (10)5.1.4 评标与定标 (10)5.2 施工组织设计 (10)5.2.1 编制施工组织设计 (10)5.2.2 施工组织设计评审 (11)5.2.3 施工组织设计变更 (11)5.3 施工现场管理 (11)5.3.1 施工现场安全管理 (11)5.3.2 施工质量控制 (11)5.3.3 施工进度管理 (11)5.3.4 施工成本管理 (11)5.3.5 施工现场环境保护 (11)5.3.6 施工信息管理 (11)5.3.7 施工协调与沟通 (11)第6章质量控制与安全管理 (11)6.1 质量管理体系 (12)6.1.1 质量管理原则 (12)6.1.2 质量管理组织架构 (12)6.1.3 质量管理制度 (12)6.1.4 质量管理措施 (12)6.2 安全生产管理体系 (12)6.2.1 安全生产原则 (12)6.2.2 安全生产组织架构 (13)6.2.3 安全生产制度 (13)6.2.4 安全生产措施 (13)6.3 质量与安全处理 (13)6.3.1 质量处理 (13)6.3.2 安全处理 (13)第7章采购与供应链管理 (14)7.1 供应商选择与管理 (14)7.1.1 供应商筛选 (14)7.1.3 供应商评估 (14)7.1.4 供应商管理 (14)7.2 材料设备采购 (14)7.2.1 采购计划制定 (14)7.2.2 采购合同管理 (14)7.2.3 采购执行 (15)7.2.4 采购变更管理 (15)7.3 供应链优化 (15)7.3.1 供应链协同 (15)7.3.2 信息技术应用 (15)7.3.3 供应商培训与发展 (15)7.3.4 风险管理 (15)第8章销售与营销策略 (15)8.1 市场调研与定位 (15)8.1.1 市场调研 (15)8.1.2 市场定位 (15)8.2 销售策划与执行 (16)8.2.1 销售策划 (16)8.2.2 销售执行 (16)8.3 营销活动与推广 (16)8.3.1 营销活动 (16)8.3.2 推广策略 (16)8.3.3 推广执行 (16)第9章物业管理与服务 (17)9.1 物业管理组织架构 (17)9.1.1 组织架构概述 (17)9.1.2 构建原则 (17)9.1.3 部门职能及岗位职责 (17)9.2 物业服务内容与标准 (17)9.2.1 物业服务内容 (18)9.2.2 物业服务标准 (18)9.3 业主满意度提升 (18)9.3.1 业主满意度调查 (18)9.3.2 整改措施 (19)9.3.3 提升策略 (19)第10章项目验收与交付 (19)10.1 工程验收 (19)10.1.1 工程验收的目的 (19)10.1.2 工程验收的组织 (19)10.1.3 工程验收的主要内容 (19)10.1.4 工程验收的程序 (19)10.2 竣工验收备案 (19)10.2.1 竣工验收备案的目的 (20)10.2.2 竣工验收备案的材料 (20)10.2.3 竣工验收备案的程序 (20)10.3 交付使用与售后服务 (20)10.3.1 交付使用 (20)10.3.2 售后服务 (20)第1章项目立项与前期筹备1.1 项目可行性研究1.1.1 市场调研对拟开发区域的房地产市场进行深入调研，包括市场供需情况、房价走势、竞争对手分析等，为项目提供市场依据。
房地产开发经营各章知识点
第一章：房地产：指土地与其地上的定着物，建筑物，包含物质实体和依托物质实体的权益。
是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的总称。
房地产的物质实体是指房地产中看得见，摸得着的有形实体部分，包括土地，在建工程和建成后的物业三种。
房地产权益是指房地产中无形的，不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权益和收益。
房地产的所有权是指房地产所有权人对自己房地产依法享有占有使用，收益和处分的权利。
即房地产的所有权和土地使用权。
房地产的分类：（1）按使用功能和用途的不同：居住房地产；工业房地产；商业房地产（收益性物业）；农业房地产；特殊房地产。
（2）按房地产的开发程度:土地；毛地；熟地；在建工程；现房。
（3）按经营使用方式划分：销售的房地产；出租的房地产；营业的房地产；自用的房地产。
（4）从实物状态出发房地产的特征：（1）位置固定性和不可移动性（重要发征）（2）差异性，个别性（3）寿命周期长，具有耐久性（4）房地产流动性差，难于实现（风险所在）（5）房地产具有保值，增值性（6）房地产建设周期长，投资大（7）房地产用途多样性（8）于周围环境相互影响，相互适应（9）受政策影响性强房地产开发经营：指房地产开发企业在城市规划区域内国有土地上进行基础设建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或销售，出租商品房行为。
分类：（1）按开发经营的区域性划分（2）按开发经营的规模划分（3）按开发经营对象划分房地产开发经营程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段产品定位内容：区域分析；分析土地用途和开发周期；规划设计研究；建筑与结构设计研究；开发方式；项目价格属性研究（2）前期准备工作：三通一平：是进行房屋建设必备条件。
包括水，电，路通畅和场地平整。
七通一平：是土地开发建设，将生地开发成为熟地。
包括给水，排水，照明，通信，燃气，道路通畅和场地平整。
（3）建设阶段（4）租售与资产管理阶段房地产划分三个行业：房地产开发与经营业，房地产管理业，房地产经纪与代理业第二章：2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房反感全面启动，住房制度改革继续深化并稳定发展，刺激了商品房市场发展。
房产开发前期工作制度
房产开发前期工作制度一、总则第一条为规范房地产开发的前期工作，确保房地产开发项目的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于我国境内房地产开发项目的前期工作，包括项目策划、立项、用地审批、规划设计、施工准备等阶段。
第三条房地产开发前期工作应当遵循合法、合规、公开、公平、公正的原则，确保项目质量、安全、进度和投资效益的统一。
第四条房地产开发企业应当依法承担社会责任，保护生态环境，促进可持续发展。
二、项目策划与立项第五条房地产开发项目策划应充分调查分析市场需求、政策环境、土地资源等因素，明确项目目标、规模、功能、投资估算和效益预测等。
第六条房地产开发项目立项应提交项目建议书、可行性研究报告、环境影响评估报告等相关材料，经有关部门审批后方可进行。
第七条项目立项后，房地产开发企业应按照批准的规划进行项目设计，并根据市场需求和投资预算，制定合理的建设标准和配套设施。
三、用地审批与规划设计第八条房地产开发企业应依法办理土地使用权取得手续，包括土地征收、拆迁安置、土地出让等环节。
第九条取得土地使用权后，房地产开发企业应根据批准的规划设计条件，组织编制项目规划设计方案，报请有关部门审批。
第十条规划设计方案应符合城市总体规划、土地利用规划、建筑设计规范等相关要求，确保项目的安全、环保、美观和功能性。
四、施工准备第十一条房地产开发企业应在取得施工许可证后，组织施工单位、设计单位、监理单位等开展施工准备工作。
第十二条施工准备工作包括施工现场勘察、施工图纸审查、施工方案制定、施工队伍培训、施工现场管理等。
第十三条房地产开发企业应建立健全项目质量管理体系，确保工程质量符合国家标准和设计要求。
第十四条房地产开发企业应建立健全安全生产责任制，落实安全生产措施，确保施工安全。
第十五条房地产开发企业应严格执行环保法规，采取有效措施保护生态环境，确保项目可持续发展。
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2.2.3 土地使用权划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴 纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者将土地的使用权 无偿交付土地使用者使用的行为。
根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包括：国家机 关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、 交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。
2.5.2 施工许可证的管理
（1）建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的 施工承包合同一致;
（2）施工许可证应放在施工现场备查; （3）施工许可证不得伪造和涂改; （4）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工; （5）在建的工程因故中止施工施工的，建设单位应自中止施工之日起两个月内向
2.2.4 土地合作
中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目
前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作价入股
成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。
立项与报批的主要内容和程序
2.3开发项目立项与报批
项目立项 建设项目选址许可 申领《建设用地规划许可证》 规划设计条件审批 规划设计方案审批 申领《建设工程规划许可证》 申领《建设工程施工许可证》 申领《商品房预售许可证》
遵循房地产开发具有的内在规律性
遵循房地产开发 程序的必要性
是减少房地产开发风险的需要
房地产项目开发是一项复杂的生产活动， 需要有科学合理的开发程序
城市政府制定严格的项目报建审批程序 制度的引导、监督和管理作用
租售与物业管理阶段
工程建设阶段
前期工作阶段
2.1.2房地产开发的主要阶段划分
物业管理 现场销售
广告推广 销售准备 竣工验收 室外工程 安装与装修工程 主体工程 基础工程
七通一平等工作 签署有关合作协议
建设工程招标 规划设计与方案报批 开发项目立项 获取土地使用权 项目评估和决策 可性研究行 投资机会研究
投资决策阶段
2.2土地使用权获取途径
2.2.1 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土 地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称 “批租”，属于地产一级市场。
PM20.10.2020.10.20
发证机关报告; （6）建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。
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第2章 房地产开发前期工作
本章学习要求
1.掌握土地使用权的获取方式,前期工作阶段的主要内容； 2.熟悉房地产开发的主要阶段划分、房地产项目招标方式； 3.了解遵循房地产开发程序的必要性，了解项目立项报批的程序与内容，
招标程序与组织形式,办理施工许可。
2.1 房地产开发的阶段划分
2.1.1 遵循房地产开发程序的必要性
每天只看目标，别老想障碍
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宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子
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土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出 让。
2.2.2 土地使用权转让
土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经 营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者 之间的横向土地经营行为。
以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全 部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进 行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出 让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
我们必须在失败中寻找胜利，在绝望中寻求希望
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• 11、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由 信心跨出第一步。10/20/2020 9:55 PM10/20/2020 9:55
2.4房地产开发项目招标
招标组织形式 招标方式 招标程序
房地产开发公司自行招标 委托招标机构代理招标投标
公开招标 邀请招标 准备阶段 招标阶段 开标定标阶段
2.5 办理施工许可
2.5.1 申请施工许ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ应具备一定的条件
2.5.2 施工许可证的申办程序
建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》 建设单位持加盖单位及法定代表人印的《建筑工程施工许可证申请表》 并附加本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请 发证机关在受到申请之日起十五日内做出处理 建筑工程在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的， 应当重新申请领取施工许可证