第八章合同和风险管理
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第八章合同和风险管理
• 四、物业服务合同的签订要点 • （一）“宜细不宜粗”的原则 • 1．委托项目 • 2. 各委托项目的具体内容 • 3．服务质量与标准 • 4. 管理和服务费用
第八章合同和风险管理
• 5．对物业管理企业的奖惩约定条款 • 正因为物业服务合同的谈判要这些遵循”宜 • 细不宜粗”的原则，所以经过招投标确定了中 • 标单位后，要有相对较长的（与一般招投标相 • 比）的合同谈判时间。 • 《前期物业管理招投标管理暂行办法》第三十
1．公开原则 2．公平原则 3．公正原则 4．合理原则
第八章合同和风险管理
• （三）物业管理招投标的特点 • 由于物业管理本身的特点，使物业管理招投标具有与
其他行业招投标不同的一些特点。 • 1．早期介入 • 新建物业，物业管理招投标应在物业建成投入使用之
第八章合同和风险管理
第二节 物业服务合同
• 一、物业服务合同的类型 • （一）前期物业服务合同 • 根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、
业主大会选聘物业管理企业之．，建设单位选聘 物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务 合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业， 合同的甲方：新建住宅的开发商，合同乙方：甲 方选聘的物业管理企业
第八章合同和风险管理
• （三）实事求是留有余地 • 1．物业管理企业要量力而行 • 2. 对分期建设项目、分期建成使用时物
业管理的承诺 • （四）明确界定违约责任与处理方式
第八章合同和风险管理
第三节 招标投标阶段的合同管理
• 一、物业管理招投标概述 （一）物业管理招投标的内涵和意义 （二）物业管理招投标的原则
• 一、合同的概念 • 合同又称契约，是指平等主体的自然人、
法人、其他组织之间设立、变更、终止民 事权利义务关系的协议。 • 《中华人民共和国合同法》规定任何合 同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实 信用和合法的原则。
第八章合同和风险管理
• 二、物业管理活动中主要的合同类型 • (1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。 • (2)前期物业服务合同与物业服务合同。 • (3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。 • (4)物业管理企业与专营公司订立的有关物 • 业管理活动的专项服务合同。
第八章合同和风险管理
• 二、物业服务合同的特征 • 三、物业服务合同的主要内容 • 1．物业基本情况 • 2. 委托服务事项 • 3．双方的权利义务 • 4．物业服务要求和标准 • 5．物业服务费用和维修费用 • 6．专项维修基金的管理和使用
第八章合同和风险管理
• 7．物业管理用房 • 8．物业经营管理 • 9．委托服务期限 • 10．违约责任
到业主委员会成立后与其选聘的物 协议商定
业管理企业签订物业服务合同时止
第八章合同和风险管理
• 在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项 目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的 多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保 洁等服务委托给其他专业服务公司承担。
• 物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服 务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务公 司与业主之间并不存在合同关系。
第八章合同和风险管理
• 三、物业管理合同的构成要素 • (1)物业描述 • (2)合同期限 • (3)管理者的责任 • (4)业主的目标 • (5)管理者的权力范围
(6)物业经营管理服务报告的内容要求 (7)服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准 (8)成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用 进行估算。
第八章 合同与风险管理
第八章合同和风险管理
考试基本要求
• Leabharlann Baidu握：物业服务合同的类型、特征、主要 内容和合同要点。
• 熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型， 物业管理所涉及的保险种类与投保了解： 物业管理招标与投标阶段的工作内容与合 同管理，风险及风险管理。
第八章合同和风险管理
第一节 物业管理中的主要合同 类型
• 业主委员会成立后，对原物业管理企业实施的 前期物业管理要进行全面、认、详细的评议，听 取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其 他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业 （原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。
• 其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内， 最迟不应迟于六个月。
第八章合同和风险管理
第八章合同和风险管理
• 前期物业服务合同具有以下特征： • 1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 • 2．前期物业服务合同具有过渡性 • 3．前期物业服务合同是要式合同 • 由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业
管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。 • 为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编
写《前期物业服务，合同》示范文本作为参考。
第八章合同和风险管理
• （二）物业服务合同 • 当业主人住达到一定比例时，就应按规
定及时召开业主大会，选举、组建业主委 员会。业主委员会的设立，标志着前期物 业管理的结束，物业管理进入正的日常运 作阶段，即由业主委员会代表全体业主实 施业主自治管理。
第八章合同和风险管理
两个物业服务合同的差异
前期物业服务合同
物业服务合同
合同主体
甲方：新建住宅的开发商
甲方：业主委员会
乙方：甲方选聘的物业管理企业 （代表所有业主）
乙方：物业管理企业
签订时间 甲方出售住宅前
一般应在业主委员会 成立后三个月内，最迟 不应迟于六个月
合同有效 合同有效期限自签订之日起，
合同有效期限由双方
期限
八条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发 出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标 文件订立书面合同。
第八章合同和风险管理
• （二）不应有无偿无限期的承诺 • 在物业管理的具体实施中，有时开始开发商或物业管
理企业会自行出资做一些公益性活动，如新年联欢会、 “六一”儿童节活动等；或在某方面采取一些优惠措施， 如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项目给予优惠。这 都是无可厚非的，这样做有利于物业管理的运作，是应该 提倡。但是，除经业主大会同意，这些内容不应在合同中 明确是无偿提供，这些活动的费用也不应从物业服务费中 支出；只能由开发商、物业管理企业自行支付。
• 四、物业服务合同的签订要点 • （一）“宜细不宜粗”的原则 • 1．委托项目 • 2. 各委托项目的具体内容 • 3．服务质量与标准 • 4. 管理和服务费用
第八章合同和风险管理
• 5．对物业管理企业的奖惩约定条款 • 正因为物业服务合同的谈判要这些遵循”宜 • 细不宜粗”的原则，所以经过招投标确定了中 • 标单位后，要有相对较长的（与一般招投标相 • 比）的合同谈判时间。 • 《前期物业管理招投标管理暂行办法》第三十
1．公开原则 2．公平原则 3．公正原则 4．合理原则
第八章合同和风险管理
• （三）物业管理招投标的特点 • 由于物业管理本身的特点，使物业管理招投标具有与
其他行业招投标不同的一些特点。 • 1．早期介入 • 新建物业，物业管理招投标应在物业建成投入使用之
第八章合同和风险管理
第二节 物业服务合同
• 一、物业服务合同的类型 • （一）前期物业服务合同 • 根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、
业主大会选聘物业管理企业之．，建设单位选聘 物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务 合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业， 合同的甲方：新建住宅的开发商，合同乙方：甲 方选聘的物业管理企业
第八章合同和风险管理
• （三）实事求是留有余地 • 1．物业管理企业要量力而行 • 2. 对分期建设项目、分期建成使用时物
业管理的承诺 • （四）明确界定违约责任与处理方式
第八章合同和风险管理
第三节 招标投标阶段的合同管理
• 一、物业管理招投标概述 （一）物业管理招投标的内涵和意义 （二）物业管理招投标的原则
• 一、合同的概念 • 合同又称契约，是指平等主体的自然人、
法人、其他组织之间设立、变更、终止民 事权利义务关系的协议。 • 《中华人民共和国合同法》规定任何合 同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实 信用和合法的原则。
第八章合同和风险管理
• 二、物业管理活动中主要的合同类型 • (1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。 • (2)前期物业服务合同与物业服务合同。 • (3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。 • (4)物业管理企业与专营公司订立的有关物 • 业管理活动的专项服务合同。
第八章合同和风险管理
• 二、物业服务合同的特征 • 三、物业服务合同的主要内容 • 1．物业基本情况 • 2. 委托服务事项 • 3．双方的权利义务 • 4．物业服务要求和标准 • 5．物业服务费用和维修费用 • 6．专项维修基金的管理和使用
第八章合同和风险管理
• 7．物业管理用房 • 8．物业经营管理 • 9．委托服务期限 • 10．违约责任
到业主委员会成立后与其选聘的物 协议商定
业管理企业签订物业服务合同时止
第八章合同和风险管理
• 在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项 目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的 多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保 洁等服务委托给其他专业服务公司承担。
• 物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服 务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务公 司与业主之间并不存在合同关系。
第八章合同和风险管理
• 三、物业管理合同的构成要素 • (1)物业描述 • (2)合同期限 • (3)管理者的责任 • (4)业主的目标 • (5)管理者的权力范围
(6)物业经营管理服务报告的内容要求 (7)服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准 (8)成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用 进行估算。
第八章 合同与风险管理
第八章合同和风险管理
考试基本要求
• Leabharlann Baidu握：物业服务合同的类型、特征、主要 内容和合同要点。
• 熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型， 物业管理所涉及的保险种类与投保了解： 物业管理招标与投标阶段的工作内容与合 同管理，风险及风险管理。
第八章合同和风险管理
第一节 物业管理中的主要合同 类型
• 业主委员会成立后，对原物业管理企业实施的 前期物业管理要进行全面、认、详细的评议，听 取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其 他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业 （原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。
• 其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内， 最迟不应迟于六个月。
第八章合同和风险管理
第八章合同和风险管理
• 前期物业服务合同具有以下特征： • 1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 • 2．前期物业服务合同具有过渡性 • 3．前期物业服务合同是要式合同 • 由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业
管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。 • 为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编
写《前期物业服务，合同》示范文本作为参考。
第八章合同和风险管理
• （二）物业服务合同 • 当业主人住达到一定比例时，就应按规
定及时召开业主大会，选举、组建业主委 员会。业主委员会的设立，标志着前期物 业管理的结束，物业管理进入正的日常运 作阶段，即由业主委员会代表全体业主实 施业主自治管理。
第八章合同和风险管理
两个物业服务合同的差异
前期物业服务合同
物业服务合同
合同主体
甲方：新建住宅的开发商
甲方：业主委员会
乙方：甲方选聘的物业管理企业 （代表所有业主）
乙方：物业管理企业
签订时间 甲方出售住宅前
一般应在业主委员会 成立后三个月内，最迟 不应迟于六个月
合同有效 合同有效期限自签订之日起，
合同有效期限由双方
期限
八条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发 出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标 文件订立书面合同。
第八章合同和风险管理
• （二）不应有无偿无限期的承诺 • 在物业管理的具体实施中，有时开始开发商或物业管
理企业会自行出资做一些公益性活动，如新年联欢会、 “六一”儿童节活动等；或在某方面采取一些优惠措施， 如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项目给予优惠。这 都是无可厚非的，这样做有利于物业管理的运作，是应该 提倡。但是，除经业主大会同意，这些内容不应在合同中 明确是无偿提供，这些活动的费用也不应从物业服务费中 支出；只能由开发商、物业管理企业自行支付。