杭州半山田园项目田园牧歌设计任务书

半山田园项目.田园牧歌（81#）

设计任务书

（规划及方案设计）

2010年8月28日

杭州绿城北秀置业有限公司

项目概况及周边条件

1.基地位置

本项目位于杭州市拱墅区半山镇，地势东高两平，东北角为山区。320国道（沈半路）横贯镇境南北，杭州外环公路横贯镇境东西。半山镇是杭州市的交通枢纽，也是浙江省和杭州市重要工业所在地。东临半山山区，南涉杭宣铁路与下城区隔上塘河相望，西接杭宣铁路与康桥镇毗邻，北毗邻余杭区崇贤镇。全镇总人口近6万，常住人口2.8万，外来流动人口近4万人。田园、杭钢南苑、杭钢北苑、杭钢西苑、杭玻阔版桥五个社区。辖区现有国家、省、市、区所属企事业单位十几家，人文景观十几处，具有山水独居的环境。半山镇田园社区东侧与江干区沿山村相邻，西以明园路为界，南沿半山路、建工路、上塘河，北靠半山山脚，区域面积约2．8平方公里。辖区内居民2285户，人口5885人。

2.基地建设规模

杭政储出（2009）81#地块规划条件：

1、用地28683平方米，地上总建筑面积不大于38496平方米；

2、建筑密度不大于25%；

3、容积率不大于1.6；

4、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的30%以上；

5、建筑限高控制在36米以内；

6、机动车开口朝向东侧、北侧规划道路；

7、公建总量控制在容积率折合的地上总建筑面积的10%以内。

3.规划条件及建设依据

杭政储出(2009)81号地块（半山田园R22—15地块）：

建设项目规划条件（2007）浙规字01000145号

杭发改投资（2007）69号

（2010）年浙规用证0号

4.基地现状

政储出(2009)81#地块现状

81#基地内平坦

81# 依山路（基地北）

81# 2号路（基地东）

81# 广济路路（基地南）

5.基地区域交通及道路

杭政储出(2009)81号地块（半山田园R22—15地块）东侧为公交站场及市政设施用地，西侧、北侧为二类住宅用地，南侧为中小学校及居住用地。道路四至情况：东侧为规划2号路，南侧为规划广济路；西侧为规划同协路，北侧为规划1号路。

地块之西是半山隧道：将是杭州市区最大的穿山交通隧道，位于秋石快速路的北段，两边是高架。南起半山路交叉口，北至320国道绕城公路石塘收费口，隧道呈南北走向穿越半山、老虎山，双向6车道，西线隧道长2200米，东线隧道长2184米，工程总投资约6.1亿元，预计将在2011年前竣工通车。

田园地块7号路南侧规划地铁3号线：西起留下，沿天目山路，向东至武林广场，与1号线形成换乘；而后向北直至临平，在藕花洲大街与1号线相交。（2011-2020期间建设）；

附：规划道路一览表

6.基地区域环境及配套

地块所在地基本上为工业用地和农居用地，现有城市配套较少。

东面：笕丁路以西，上塘河以北，半山以南，石桥路以东形成的新城市景观居住区，并合理安排该区块的配套公建设施。东区将建成最重要的居住区。

南面：石桥路以西，320国道以东，临丁路以北、半山以南；以半山镇区为中心，包括杭钢生活区共同形成镇区居住区块。

西区：金昌路以南，沈半路以西，铁路北站以北范围区域，目前尚无相应的配套设施，距离本项目田园地块7号路与规划广济路西侧有已建半山农居住宅用房。

附图：规划周边用地一览表

7.基础市政设施

供水、供电、燃气、供热、电讯、排污的基础设施和道路已建及正在建设中，具体详细规划将在设计过程中及时提供。以下内容仅作设计前期参考：

给水和雨水：规划在九华路布置DN600给水管，周边规划12m支路布置DN300-DN200给水管。周边九华路和九昌路规划雨水管管径按流量和坡度定，管径在DN400-DN1500mm, 控坡在0.8-2.0‰。

电力：园区内将建设110KV变电所，但地块及地块周边并无高压电线及通道经过。地块周边道路下均安排10KV电力电缆沟。

通信：规划沿周边道路铺设通信管，有线电视电缆与通信管道同管位铺设。小区内每1000户设20m2电信交接间一处。规划道路下布置6-18孔弱电综合管道。

燃气：地块周边下布DN325*8中压供气管，其他道路下布DN219*6和DN159*5中压供气管。所有燃气管均采用中压A级供气系统，由调压箱（柜）调压到户或直接用户调压。

规划控制条件

1.规划设计控制条件

根据地块出让开发条件规定，本地块主要规划设计控制条件为：

杭政储出（2009）81#地块规划条件：

●规划用地28683，其中4623平方米为划拨规划绿地（绿地由开发商建设竣工后无偿交由政府

有关部门）用地，可建设规划用地24060平方米，地上总建筑面积不大于38496平方米；；

●绿地率不小于30%；建筑密度不大于25%。

●容积率不大于1.6；

●建筑限高控制在36m以内；

●套型建筑面积90㎡以下住宅面积所占比重，须达到开发建设总面积的30%（出让合同中有两

处表述，一处为70%，一处为30%，按30%。）；

●公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内。

●机动车开口朝向北侧、东侧规划道路；按规范确保总泊位数。

●图示建筑控制区内不允许布置建筑，且应设置软硬结合的步行设施；

2.规划道路后退要求

建筑后退道路红线的最小距离

道路宽度（m）低、多层高层

12—20（含）3-5m 5Q

20—40（含）5-8m 8Q

>40 8-10m 10Q

Q值：建筑高度=24-50m时，Q=1; 建筑高度=50-75m时，Q=1.2

3.配套功能设置要求

沿街公建用房：结合总体规划设计和出入口设置，沿周边市政道路设置配套商业用房；

地下停车库：实行人车分流，设地下一层停车场，地下和地面停车相结合；

4.日照及通风要求

根据《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》（2008）的要求，多层建筑之间的正面间距≧13m；且多层建筑日照间距为正南北向时按1：1.2H控制；为非正南北向时，按照方位间距折减系数表计算。

高层建筑根据《关于试行<杭州市建设项目日照分析技术管理规则>的通知》编制日照分析报告，受遮挡的居住建筑的居室应满足在大寒日的有效日照不低于二小时（二小时可有两个连续时段组成）。