【房地产】—-项目开发报批报建流程

项目开发流程

一、 土地使用权的取得

1. 取得方式

1) 行政划拨

2) 协议出让

3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式

4) 转让

2. 流程示意（以拍卖为例）

现场勘察， 收集相关资料 信息的初步 收集、分析 确定竞拍价、竞 拍人、叫价原则 获取土地出让信息

及相关规划指标（一般1-3个月前，政府

予以公布即挂牌） 组建竞投小组，购买标书。（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员） 测算土地成本、估算开发总投资、总价值。（一般采用假设开发法进行计算） 办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。 竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和

相关费用。

获得土地使用权限

办理相应的土地产权转移变更登记手续

3.细节阐述

1)信息资料部分

A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；

B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域

竞争楼盘资料；

C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项

目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；

D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背

景资源等；

竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）；

2)前期可行性分析（机会可行性分析2）

一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；

地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润

1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理；

2可行性分析可大致分为三个阶段：

1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；

2.初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向；

3.最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；

总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）

开发成本明细表

序号项目备注

1 土地取得成本、

2 前期费用、

2.1 策划研究费、

2.2 勘察设计费、

3 建筑期费用参考《价格信息》及同类物业

3.1 桩基础工程、

3.2 地下室工程、

3.3 主体土建工程、

3.4 安装工程、

3.5 室外配套工程、

3.6 专业人员费用约前五项之和的3%

3.7 不可预见费约前五项之和的3%

4 总建造成本、

开发费用明细表

序号项目备注

1 管理费用建安费用的3%

2 财务费用贷款年期利率计算

3 推广费用按售价/租金的3%-5%计算

税费明细表

序号类别税（费）率计算基数

1 营业税5% 成交价

2 城市维护建设税1% 营业税

3 教育费附加33% 营业税

4 印花税0.1% 售价/租金

5 房产税* 1.2% 房产原值X 70%

6 房屋租赁管理费*2% 租金

7 企业所得税415% 销售税后利润

二、立项筹备

3仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。

4深圳市企业所得税率15%，具体依各地政策和企业性质而定。

凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。

选定各类专业服务机构。

专业公司工作分工示意图

（虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行）

⑴ 甲方进行招标，选定策划（销售代理）服务公司；

⑵策划公司提交项目的可行性分析报告，以市场需求出发，协助完成

项目规划设计的要点；

⑶甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定；

⑷设计单位提交初案；

⑸策划公司（综合甲方意见）提出具体书面修改意见；

⑹设计单位依据修改意见，出正式的规划设计方案；

⑺依据确定的策划（规划设计）方案，选择具体执行机构后实施；

1. 市场调查分析

1) 宏观环境分析预测

⑺ ⑺

⑺ ⑺

⑺⑺ 广告设计公司 印刷包装公司 礼仪制作公司

模型制作公司 ⑹ ⑷ ⑵ ⑶ ⑴ 策划、代理公司 规划设计单位 开发商 ⑸

施工单位 监理机构 市场调研机构

A.国家政治法律环境；

B.经济科技发展趋势；

2)中观环境（所在城市）分析预测：

城市建设与规划；

A.竞争企业及知名企业的发展状态；

B.市场供应与需求关系；

C.各类专业机构状况；

3)微环境分析预测

A.区域消费需求研判；

B.竞争对手调查；

依据上述调查分析，对关键问题做出专项主题研究，提出初步可行性分析报告：开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想（各类专业服务机构开始正式介入）；

2.投资计划安排

依据初步可行性分析和公司资源，经计算、评估分析后，确定最优方案，加入相应的资金流量分析和投资预算安排，得出最终可行性分析。

3.项目的开发模式最终确定

开发模式：独立开发、合作开发、投资商介入等；

可行性分析内容提纲（参考）

1.项目开发背景研判

包括：宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等；

2.项目概况及基本数据